初心者でもできる!大切な資産を賢く生かす土地有効活用の全知識

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遊休地や空き家等、折角の資産をもっと上手く有効活用する方法はないかと悩んでいませんか?

土地有効活用の方法には様々な種類が存在しますので、自分の目的や土地の条件に合った方法で上手く有効活用すれば、思っていた以上の大きな収入が得られる可能性も十分にあります。

とても専門的で難しそうなイメージのある土地有効活用ですが、代表的な種類や押さえておくべき基礎知識は限られていますので、まずはそれらを理解した上で「自分にとっては何がベストか」を考えることが大切です。

このページでは、これまで土地有効活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地有効活用について支援をしてきた筆者が、「代表的な土地有効活用方法17種類の特徴と自分に最適な活用法の見極め方」について、以下の流れに沿ってご紹介します。

  1. 土地有効活用の種類|4つのタイプと17種類の活用方法
  2. 各種土地有効活用の特徴とおすすめな人
  3. 自分に最適な土地有効活用方法を見極めるための3ステップ
  4. 土地有効活用を業者に相談する際の2つの注意点

このページをすべて読めば、「土地有効活用の種類とそれぞれの特徴」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地有効活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。

本ページで全体像を掴んだ後は、必ず複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。その際は、建築会社や不動産会社等に直接電話をすることは絶対にやめましょう。なぜなら、この業界では電話をとった人が担当になるという慣習があるため、土地有効活用の専門家ではないレベルの低い担当がついてしまう・・・ということになりかねません。確実に複数業者の専門担当者と連絡を取りたい方は、「スマイスター」などの一括サイトを利用して、専門担当者からの連絡を待つことをおすすめします。

1. 土地有効活用の種類|4つのタイプと17種類の活用方法

土地有効活用には、大きく分けて下図のような4つのタイプと17種類の活用方法があります。(※スマホの方は横画面にすると全体表示されます。)

 タイプ 種類 土地対応性 投資額 収益性 安定性 節税効果 手軽さ 転用性 流動性 資産保全性 社会貢献性
売る 売却 × × × ×
貸す 定期借地 × × × ×
自己活用 駐車場経営 × ×
賃貸住宅経営 賃貸アパート経営 ×
賃貸マンション経営 × ×
トランクルーム経営 ×
ソーラー(太陽光発電) × ×
オフィス経営 × × × × ×
商業系施設経営 コンビニ × × ×
ロードサイド × × ×
医療系施設経営 クリニック × × × × ×
介護系施設経営 老人ホーム × × × ×
サ高住 × × ×
デイサービス・ショートステイ・小規模多機能 × × ×
グループホーム × × × × ×
共同活用 等価交換 × × × ×
土地信託 × × × ×

上図からも分かる通り、土地有効活用には代表的なものだけでも非常に多くの種類が存在し、さらにどのような目的で行うか次第で比較すべきポイントも異なってくるため、土地有効活用を検討する上で「最適な解は人によって違う」ということを理解しておくことが大切です。

また、土地はそのエリア毎に様々な法律や条例等によって建築できる建物の種類や規模等が制限されており、さらに周辺マーケットの需要と供給のバランス等からも実現可能な土地有効活用方法は大きく異なってきます。

そのため、「そもそも自分の所有地で実現可能なものの中から、目的に合わせて最適な土地有効活用方法を検討する必要」があり、必ずしも目的に合った土地有効活用が実現できるとは限りません。

これらのことから、最終的な実現可能性の判断にはそれぞれの専門家や専門業者に可能性の検討を依頼する必要がありますが、まずはご自身の事情に照らして「どのような目的で土地有効活用がしたいか」を明確にしてから検討するとよいでしょう。

2. 各種土地有効活用の特徴とおすすめな人

前章でご紹介した通り、土地有効活用には様々な種類が存在し、代表的なものだけでも17種類もあります。

それらすべての詳細を理解する必要はありませんが、土地は後からは転用しにくい大切な資産ですので、後悔しないためにも基本的な特徴程度は押さえた上で検討を進めるべきです。

以下、下記の順で各種土地有効活用の特徴とおすすめな人についてご紹介してきます。

  1. 売却
  2. 定期借地
  3. 駐車場経営
  4. 賃貸住宅経営(賃貸アパート経営・賃貸マンション経営)
  5. トランクルーム経営
  6. ソーラー経営
  7. オフィス経営
  8. 商業系施設経営(コンビニ・ロードサイド店舗)
  9. 医療系施設経営(クリニック・病院)
  10. 介護系施設経営(老人ホーム・サ高住・デイサービス・グループホーム等)
  11. 等価交換
  12. 土地信託

2-1. 売却

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土地有効活用の選択肢の一つとして、自分で活用するのではなく売却して換金化してしまうという方法もあります。

売却に際しては、「土地を測量し、購入者を見つけて売買契約を結び、所有権移転登記をして引渡す」という作業が必要になりますが、素人がすべてを自分で行うのは困難であり、一般的には必要事項を全部まとめて仲介してくれる不動産業者等に依頼することになります。

下図の通り、不動産業者との媒介契約の種類には専任度合いによって3種類があります。

媒介契約の種類 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約期間 無制限 3ヶ月以内 3ヶ月以内
他業者への依頼 × ×
自己発見取引 ×
依頼主への報告義務 なし 2週間に一回以上 1週間に1回以上
指定流通機構への登録義務  なし あり あり

また、売買契約が成立すると不動産業者へ仲介手数料を支払うことになりますが、不動産業者が一方から受領できる仲介手数料の上限額は宅建行法により下図の通りに定められています。

取引額 仲介手数料(報酬額)の上限
取引額200万円以下の金額 取引額の5%以内+消費税
取引額200万円を超え400万円以下の金額 取引額の4%以内+消費税
取引額400万円を超える金額 取引額の3%以内+消費税

※土地の売買の場合、ほとんどのケースで400万円超の取引となるため、簡易的な計算方法として、

仲介手数料の上限額=『取引額の3%+6万円+消費税』

と覚えておくとよいでしょう。

さらに、不動産を売却して利益が出た場合には、保有期間と用途に応じて以下の税率で譲渡所得税が掛かりますので注意が必要です。

不動産の売買に掛かる譲渡所得税(※平成28年度税制)
所得の種類 保有期間 居住用 非居住用
短期譲渡所得 5年以下 39.63%

(所得税30.63%・住民税 9%)

39.63%

(所得税30.63%・住民税 9%)

長期譲渡所得 5年超 20.315%

(所得税15.315%・住民税 5%)

20.315%

(所得税15.315%・住民税 5%)

10年超 課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%

(所得税10.21%・住民税4%)

課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%

(所得税15.315%・住民税5%)

20.315%

(所得税15.315%・住民税 5%)

上図のように「短期譲渡所得」の場合、利益が出ても約4割も税金で持って行かれてしまうことになります。

※課税譲渡所得の計算方法

『課税譲渡所得 =譲渡収入金額-(取得費 + 譲渡費用)-(特別控除)』

となっていますが、取得費については当時の売買契約書等が残っていなければ正確な金額が不明となり、概算取得費(5%)にて計算されてしまう(ほとんどが利益とみなされてしまう)ため注意が必要です。

また、人によっては各種特別控除が受けられる可能性もあるため、必ず事前に税務署や税理士に確認するようにしましょう。

2-1-1. 売却がおすすめな人

以下のようなニーズのある人には売却がおすすめです。

  • 納税や住宅購入等で、まとまった資金需要がある人
  • なかなか行けない遠方地に自分で使う予定のない土地を持っている人
  • 土地を取得したものの、自分でリスクを取ってまで活用したくはない人

土地は保有しているだけで毎年固定資産税等の決して安くない税金が掛かるため、活用しなければ単なる負の資産になってしまいます。

上記のように資金需要がある人や活用する予定のない人は売却して換金化した場合の効果を中心に検討するとよいでしょう。

2-2. 定期借地

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定期借地とは、所有地を店舗や賃貸住宅等の運営事業者に10年〜30年程度の長期間貸し出し、地代収入を得る形の土地有効活用です。

運営事業者が建物建築と事業を行うため、土地オーナーに初期投資は掛からず、立地条件等から見込まれる想定事業収支によっては、当初設定される地代も高額になる可能性もあります。

自分で投資せずに土地を収益化できるというメリットがありますが、最低10年以上の長期間土地を提供する必要があるというデメリットもあるため、将来にわたり自分で活用する予定がない場合にのみ有効な土地有効活用です。

新たに定期借地権を設定する場合には、借地借家法により以下の3種類の定期借地権のいずれかによる必要があるため注意が必要です。

定期借地権の種類(2016年11月時点借地借家法より)
一般定期借地権 事業用定期借地権 建物譲渡特約付借地権
契約期間 最低50年以上 最低10年以上50年未満 最低30年以上
利用目的 制限なし

(住居系建物でもOK)

事業用のみ

(住居系建物はNG)

制限なし

(住居系建物でもOK)

契約形式 公正証書 公正証書 事実上書面
特徴 期間満了時には、建物を取り壊して、原則更地返還。契約の更新、建物の築造による残存期間の延長がなく、建物買取請求もできない。 期間満了時には、建物を取り壊して、原則更地返還。契約の更新、建物の築造による残存期間の延長がなく、建物買取請求もできない。 期間満了時に、土地所有者が建物を買取ることで借地関係が消滅する。
根拠条文 借地借家法第22条 借地借家法第23条 借地借家法第24条

2-2-1. 定期借地がおすすめな人

以下のようなニーズのある人には定期借地がおすすめです。

  • 土地有効活用は残しておきたいが、自分で投資をしたくない人
  • なかなか行けない遠方地に自分で使う予定のない土地を持っている人
  • 土地の規模が大きいため、自分だけで投資するには荷が重たい人

定期借地とはいえ、最低10年以上の長期間土地を提供する必要があることから、基本的に「売却」と比較検討されるケースが多いですが、「売りたくない」もしくは情勢が悪く地価が下がっている等「売った場合のメリットが薄い」といったケースでは「定期借地」が有効です。

「定期借地」の中でも、コンビニ・トランクルーム等の商業系や賃貸マンション等の住居系、クリニック等の医療系等、様々な種類の検討が考えられ、種類によって契約期間や設定地代が異なりますので、所有地の特性を活かして最良の条件が得られるものを比較検討するようにしましょう。

2-3. 駐車場経営

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駐車場経営とは、自分の土地を車が駐車できるよう大きさに合わせて駐車区画割りし、区画毎に利用者へ賃貸する土地有効活用です。

駐車場経営には大きく分けて「月極駐車場」と「コインパーキング」という2つの活用形態があり、さらに、それぞれの活用形態には以下の2種類の方式があります。

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<月極駐車場>

  • 管理委託方式:月極駐車場には業者に募集・管理のみを委託する方式
  • 一括借上方式:業者に整備した駐車場全てを一括して貸し業者が一般の利用者へ転貸する方式

<コインパーキング>

  • 土地賃貸方式:業者に土地を貸すだけの方式
  • 自己経営方式:自分で投資して駐車場を整備し管理・運営を業者に委託する方式

もちろん、一切業者に頼らず全てを自分で行うということもあり得ますが、一般の素人の方にとっては現実的ではありませんので、基本的に駐車場経営では上記の4つの方式が一般的です。

駐車場経営は、所有地に車が駐車できるように区画割りするだけでも始めることが可能なため、初期投資が数十万円〜と比較的安くすみ、コインパーキングの土地賃貸方式の場合には初期投資ゼロで始めることも可能です。

一方で、収益性としては、エリアにより一台数千円〜数万円程度しか取れず、固定資産税等の税金を払うとほとんど残らないようなケースも多いため、収益性を求める場合にはあまり向かない土地有効活用といえます。

「将来売却予定なのでとりあえず短期間だけ活用したい」「まだどうするか直ぐには決められないの流動性は残しておきたい」といったような「とりあえず」ニーズがある人にとっては最適な土地有効活用でしょう。

「駐車場経営」の詳細な検討方法については下記の記事をご参考にして下さい。

土地有効活用で駐車場経営をするべき人と失敗しないための全知識

2-3-1. 駐車場経営がおすすめな人

駐車場経営はリスクや制約が少ないため多くの人に向いている土地有効活用ですが、特に以下の5つのタイプの人にとっては最適な土地有効活用といえます。

  • お金を掛けずに土地有効活用したい人
  • 将来どうなるかわからないので、転用性や流動性を確保したまま土地有効活用したい人
  • 相続税の納税用地や売却予定地なので、短期間だけ土地有効活用したい人
  • 狭小地や法規上の理由等で建物が建築できない土地を活用したい人
  • 既に建物が建っている土地の空きスペースを活用したい人

駐車場経営の最大のメリットは、「初期投資が比較的少なくて済む」「将来の転用性や流動性が高い」という2点にあります。そのため、「とりあえず短期間の土地有効活用がしたい」といったようなニーズにも対応可能な唯一の土地有効活用といえます。

上記のようなニーズのある人は、駐車場経営を中心に検討するとよいでしょう。

2-4. 賃貸住宅経営(賃貸アパート経営・賃貸マンション経営)

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賃貸住宅経営とは、所有する土地に賃貸アパートや賃貸マンション等の賃貸住宅を建築し、一般の入居者へ賃貸することで賃料収入を得るかたちの土地有効活用です。

賃貸住宅の経営(管理)方法には主に以下の3つの方法があります。

  • 自己管理
  • 一般管理(集金管理):管理費相場は3〜5%程度
  • 一括借上(サブリース):借上料率相場は90〜80%程度

各管理方法の概要とメリット・デメリットは下図のとおりです。

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賃貸住宅経営は、最も幅広い土地に対応でき、住居系建物建築による土地有効活用の中では最も手軽にはじめることができるため、相続税対策目的の土地有効活用等では真っ先に検討すべき活用方法といえます。

投資額こそ、数千万円〜大規模な場合には数億円という多額の投資が必要にはなりますが、そもそも相続税対策のためには一定規模以上の投資をしないと相続税圧縮効果が薄くなってしまうという側面もあるため、自身の資産規模に合わせて適切な規模の投資を行えば相続税対策には最も有効な土地有効活用です。

また、需要と供給の観点から収支が読みやすく、安定的な収支計画が可能である点も賃貸住宅経営の魅力です。

利回りは、エリア毎に家賃相場が大きく異なることから一概にはいえませんが、概ね5〜15%程度の利回りが期待できます。

「アパート経営」の詳細な検討方法については下記記事をご参考にして下さい。

土地有効活用でアパート経営をするべき人と失敗しない為の全知識

「マンション経営」の詳細な検討方法については下記記事をご参考にして下さい。

土地有効活用でマンション経営するべき人と失敗しない為の全知識

2-4-1. 賃貸住宅経営(賃貸アパート経営・賃貸マンション経営)がおすすめな人

賃貸住宅経営は、リスクとリターンのバランスや節税効果、土地対応性等の総合的な面からも最も多くの土地オーナーに適応できる土地有効活用ですが、中でも特に以下の6つのタイプの人にとっては最適な土地有効活用といえます。

  • 賃料相場が高いエリアに土地を持っている人
  • 地価が高いエリアに土地を持っている人
  • 相続対策をメインの目的に土地有効活用がしたい人
  • 住環境の良いエリアに土地を持っている人
  • 比較的安定性を重視した土地有効活用がしたい人
  • 駅から徒歩10分以内の都市部に土地を持っている人

賃貸住宅経営の最大のメリットは、「節税効果が高く、比較的多くのエリアで経営可能」という点にあります。

そのため、相続税や固定資産税等の節税を目的とした土地有効活用であれば、まずは賃貸住宅経営の可能性を検討するとよいでしょう。

2-5. トランクルーム経営

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トランクルーム経営とは、トランクルーム業者と共同で自分の土地にコンテナを用いた施設を建築したり、建物の一部を収納スペースとして区分し、一般の利用者へ収納スペースとして貸し出す方式の土地有効活用です。

トランクルーム経営は大きく分けて、以下の2つの型式と3つの運営方式があります。

<型式>

  • コンテナ型:コンテナを並べただけのものや、廊下や階段を設置したコンテナ施設を建築する型式(主に郊外に多い)
  • ルーム型:日当たりの悪い一階や空き部屋・空きフロア等の建物の一部をロッカーやパーティション等で区分して貸し収納スペースとする型式(主に都市部に多い)

<運営方式>

  • リースバック方式:コンテナ施設や建物を土地オーナーが建築しトランクルーム業者へ賃貸する方式(一括借上方式)
  • 業務委託方式:土地オーナーが設備投資と経営を自分で行い、集客や管理のみトランクルーム業者へ委託する方式
  • 事業用定期借地方式:トランクルーム業者へ土地を定期借地するだけの方式

規模や型式にもよりますが、コンテナ型であれば数百万〜の投資で始めることが可能で、需要次第では利回りも〜30%程度まで高利回りが期待出来る土地有効活用でもあります。

「トランクルーム経営」の詳細な検討方法は下記記事をご参考にして下さい。

土地有効活用でトランクルーム経営をするべき人と成功への全知識

2-5-1. トランクルーム経営がおすすめな人

トランクルーム経営は潜在的需要が多く比較的高利回りな土地有効活用であるため多くの人に向いている土地有効活用ですが、特に以下の5つのタイプの人にとっては最適な土地有効活用といえます。

  • 住環境の良くない土地を活用したい人
  • 短期間で回収可能な土地有効活用がしたい人
  • 賃貸住宅は飽和しているエリアなので他の土地有効活用を検討したい人
  • 駐車場が埋まらないので別の土地有効活用を検討したい人
  • 所有している建物の空室や空きスペースを有効活用したい人

トランクルーム経営の最大のメリットは、「周辺環境の影響を受けにくく、比較的高利回りが狙える」という点にあります。

そのため、「アクセスが悪い」「日当たり等の住環境が悪い」といったような土地や賃貸住宅が飽和していて心配なエリアにある土地を所有している人、そもそも利回り重視で土地有効活用を検討したい人等は、トランクルームの可能性を検討するとよいでしょう。

2-6. ソーラー経営

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ソーラー経営とは、その名の通り、土地や建物の屋根等に設置したソーラーパネルによって太陽の光を電力に変換し、発電した電力を、決められた価格で既存の電力会社へ売電するというものです。

法律で定められた「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」により、設置したソーラーパネルの発電規模により10年間ないしは20年間の固定価格で売電することが可能です。そのため、アパート経営等のその他の土地有効活用と比べて、空室を気にすることなく、長期的な安定収入が見込めます。

ソーラー経営では、土地に架台を組んでその上にソーラーパネルを設置する必要がありますが、概ねソーラーパネル1kWあたりの単価は40〜50万円程度ですので、土地の条件等にもよりますが、仮にかなり大きめの30kW分のソーラーパネルで経営を行う場合でも1,200〜1,500万円程度の投資ではじめることが可能で、安定して5〜10%の利回りが期待できます。

「ソーラー経営」の詳細な検討方法については下記記事をご参考にして下さい。

土地有効活用でソーラー経営するべき人と失敗しないための全知識

2-6. ソーラー経営がおすすめな人

ソーラー経営は2012年に制定された「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」により新たな土地有効活用として注目が集まっています。用途が少なく遊休地として放置されていた土地もソーラー経営で最有効活用につながるかもしれません。特に以下の5つのタイプの人にとっては最適な土地有効活用といえます。

  • 地価が安いエリアの土地を活用したい人
  • 人口が少ない地域等住宅や駐車場の需要が見込めない土地を活用したい人
  • 投資額を少なく土地有効活用がしたい人
  • 安定性を最重要したい人
  • 転用性を確保しておきたい人

ソーラー経営の最大のメリットは、「日当たりさえあれば比較的エリアや土地を選ばず、安定経営が可能」という点にあります。

買取価格自体は年々下がってきており、その分利回りも低下傾向ではありますが、買取価格が長期間固定され、エリア性に関係なく利回り5%以上が見込めるという、投資全般の中で考えても数少ない魅力的な投資といえます。

安定性を重視したい人や、法的に建物の建築が制限されているエリア等に土地を所有している人等は、ソーラー経営の可能性を検討するとよいでしょう。

2-7. オフィス経営

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オフィス経営とは、所有する土地にオフィスビルを建築し企業等のテナントへ賃貸することで賃料収入を得るかたちの土地有効活用です。

オフィス経営の経営(管理)方法は、上図のように「自己経営(管理委託)」か「一括借上(サブリース)」の2種類が一般的ですが、立地の良い都市部等では土地を事業者に貸すだけの「事業用定期借地方式」によるものもあります。

都市部の駅近や商業集積地等、オフィス需要があるエリアでなければ経営が成り立たないため、できるエリアが限定されるというデメリットはありますが、オフィステナント賃料の相場は住居系よりも高い場合が多く、規模により数千万円〜数十億円という投資にはなりますが利回りは10%〜20%程度といった高利回りが期待できます。

2-7-1. オフィス経営がおすすめな人

オフィス経営は立地を選ぶ限定的なエリアのみで成り立つ土地有効活用であるため、誰でも行うことができるわけではありませんが、特に以下の4つのタイプの人にとっては最適な土地有効活用といえます。

  • 比較的大きい駅の至近に土地を所有している
  • 人通りの多い道路沿いに土地を所有している人
  • 日当たりが悪い等、住環境の良くない土地を所有している人
  • 高利回りな土地有効活用がしたい人

オフィス経営の最大のメリットは、「日当たり等の住環境に左右されず、比較的高利回りな経営が可能」という点にあります。

反対に、「オフィス需要があるエリアに限定される」「テナントの業績によって入退去が発生するため景気変動の影響を受けやすい」といったデメリットもありますが、オフィス需要があるのであれば選択肢の中に入れておきたい魅力的な土地有効活用の一つといえます。

2-8. 商業系施設経営(コンビニ・ロードサイド店舗)

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商業系施設経営とは、所有する土地にコンビニや飲食チェーン店舗等の店舗事業者と共同で店舗や商業施設を開発・出店する形式の土地有効活用です。

交通量や人通りの多い道路ほど有利であり、土地の規模に応じてコンビニからショッピングセンターまで様々な商業系施設があります。

商業系施設経営の経営(管理)方法は、上図のように自分で建物を建築する「リースバック方式(一括借り上げ方式)」か土地を貸すだけの「事業用定期借地方式」の2種類が一般的です。

人通りの多い道路沿いや商業集積地等、店舗需要があるエリアでなければ経営が成り立たないため、できるエリアが限定されるというデメリットはありますが、商業系施設の賃料相場は住居系よりも高い場合が多く、規模により数千万円〜数十億円という投資にはなりますが利回りは10%〜20%程度といった高利回りが期待できます。

「商業系施設経営」の詳細な検討方法については下記記事をご参考にして下さい。

土地有効活用でコンビニを選ぶべき人と失敗しないための全知識

ロードサイドの土地有効活用で絶対に失敗しないための全知識

2-8-1. 商業系施設経営がおすすめな人

前述のとおり、商業系施設経営は場所を選ぶため誰にでもできるわけではありませんが、特に以下の4つのタイプの人にとっては最適な土地有効活用といえます。

  • 収益性を重視する人
  • 幹線道路沿いに土地を所有している人
  • 人通りの多い道路に接道した土地を所有している人
  • 周辺に生活利便施設が少なく、地域の利便性向上や価値向上に貢献したい人

商業系施設経営の最大のメリットは、「交通量や人通りさえあれば、数ある土地有効活用の中でも最も高利回りな経営が期待出来る」という点にあります。

また、周辺に生活利便施設の少ないエリア等では、商業系施設を建築することで周辺の利便性に寄与し喜ばれるという社会貢献性が見込める場合もあります。

特に利回り重視で検討したいという人は、まずは商業系施設経営の可能性を検討するとよいでしょう。

2-9. 医療系施設経営(クリニック・病院)

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医療系施設経営とは、所有する土地に開業医や医療法人等の医療事業者と共同でクリニックや病院を開発・開設する形式の土地有効活用です。

診療科毎に見込める診療圏内に一定以上の人口が存在し、需要が見込める場合に、あらかじめ開業医や医療法人と提携した上で、開発を行うのが一般的です。

医療系施設経営の経営(管理)方法は、上図のように自分で建物を建築する「リースバック方式(一括借り上げ方式)」か土地を貸すだけの「事業用定期借地方式」の大きく2種類がありますが、比較的規模の小さいクリニックであれば「リースバック方式」が、比較的規模の大きくなる病院であれば「事業用定期借地方式」が多いです。

診療圏内に需要があり、開業医や医療法人等の開設希望のあるエリアでなければ経営が成り立たないため、できるエリアが限定されるというデメリットはありますが、8%〜15%程度の比較的高利回りが期待でき、周辺住人に対する社会貢献性も高い土地有効活用です。

2-9-1. 医療系施設経営がおすすめな人

前述のとおり、医療系施設経営は場所を選ぶため誰にでもできるわけではありませんが、特に以下の4つのタイプの人にとっては最適な土地有効活用といえます。

  • 社会貢献性を重視する人
  • 近くに病院の少ない住宅地やその周辺に土地を所有している人
  • 200坪以上の比較的大きなサイズの土地を所有している人
  • 住宅の供給が過剰なエリアに土地を所有している人

医療系施設経営の最大のメリットは、「社会貢献性が高い上に、比較的高利回りな土地有効活用が可能」という点にあります。

さらに、住宅の供給が過剰なエリア等でも、周辺に競合する医療系施設がなければ、むしろ需要が見込めてある程度のまとまった大きさの土地を一気に活用できるという点も医療系施設経営の魅力といます。

上記のようなニーズのある人は、医療系施設経営の可能性を検討してみるとよいでしょう。

2-10. 介護系施設経営(老人ホーム・サ高住・デイサービス・グループホーム等)

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介護施設経営とは、高齢者人口の多い地域や介護需要が多く施設が不足しているエリアにおいて、介護事業者と共同で介護施設を開設する形式の土地有効活用です。

介護系施設経営の経営(管理)方法は、事業者により上図のように自分で建物を建築する「リースバック方式(一括借り上げ方式)」か土地を貸すだけの「定期借地方式」の大きく2種類がありますが、基本的に民間建築の場合には「リースバック方式」が一般的です。

下図にまとめている通り、介護系施設には多くの種類が存在し、種類によって提供されるサービスが異なるため必要な建物規模や民間建築の可否・総量規制(行政による建築規制)の対象等が違ってきます。

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施設の種類により必要な規模が異なりますが、基本的に比較的大きな土地が必要であり、投資規模も1億円程度〜数十億円と多額になるというデメリットがある反面、今後の社会的ニーズが最も多い分野の土地有効活用であり、国や自治体からの補助や介護事業者からの補助等がある場合も多く、8〜15%程度の比較的安定した高利回りも期待できます。

「介護系施設経営」についての詳細な解説は下記の記事をご参考にして下さい。

土地有効活用で介護施設経営をすべき人と成功させるための全知識

2-10-1. 介護系施設経営がおすすめな人

前述のとおり、介護系施設経営には基本的にまとまった大きさの土地が必要であるため誰にでもできるわけではありませんが、特に以下の4つのタイプの人にとっては最適な土地有効活用といえます。

  • 社会貢献性を重視する人
  • まとまった大きさの土地を安定的に活用したい人
  • 駅から遠い土地で収益性の高い土地有効活用がしたい人
  • 既に賃貸住宅経営をやっているため、他の土地有効活用で節税効果を重視したい人

介護系施設経営の最大のメリットは、「社会貢献性が高く、将来需要が見込めることから比較的安定した高利回りな土地有効活用が可能」という点にあります。

都市部等の供給が足りていないエリアでは、自治体と介護事業者両方から補助等が受けられ手厚い条件で契約できるケースも多くありますので、まとまった大きさの土地を所有されている人は必ず選択肢の一つとして可能性を検討すべき土地有効活用といえます。

2-11. 等価交換

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等価交換とは、ディベロッパー等の事業者と共同で事業化する形の土地有効活用で、土地オーナーが土地を出資し、ディベロッパーが建築費を出資してその土地上に建物を建築し、それぞれの出資割合に応じて完成した建物及び土地の区分所有権を取得することになります。

幹線道路沿い等、中高層建築物や大規模な建物が建てられる土地を所有しているものの、「自身で多額の投資をして活用するのは荷が重たい」というような場合や、「自分もその土地に住みながら部分的に売却したい」というようなニーズがある場合には、有効な手法です。

土地オーナーは土地を提供するだけで、資金力のあるディベロッパー等が最大限の収支が上がるように企画から建築・売却まで全てまとめて面倒を見てもらえるというメリットはありますが、所有地が区分所有地になってしまうため、以降は自分の自由にはならないというデメリットもあります。

2-11-1. 等価交換がおすすめな人

前述のとおり、等価交換を行うにはディベロッパー等の共同事業者を見つける必要があるため、誰でも事業化できるわけではありませんが、特に以下の4つのタイプの人にとっては最適な土地有効活用といえます。

  • 幹線道路沿い等、規模の大きな建物が建てられる土地を所有している人
  • 所有地を収益化したいが、自分で投資はしたくない人
  • 売却を検討していて、より高く売れる方法を検討している人
  • 自分もその土地に住み続けながら、一部を換金化したい人

等価交換の最大のメリットは、「自分で投資をしなくても、土地の収益性を最大化できる」「収益性が最大化した上で区分所有権の全部や一部を売却できる」という点にあります。

区分所有になり、自分の自由にはならなくなってしまいますが、もともと将来的な売却を検討しているような人にとっては、事業化することで価値が増して高値で売却できる可能性もあり、検討価値の高い土地有効活用といえます。

2-12. 土地信託

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土地信託とは、所有地を信託銀行等の信託会社へ信託(預ける)し、信託会社に代わりに事業化してもらう形の土地有効活用です。

等価交換同様、規模の大きな建物を建てられる土地を所有しており、自分で多額の投資をするには荷が重たい場合等に有効な手法です。

土地信託は、等価交換と違い土地を預けるだけですので、所有権を失うことはありませんが、建築費の償却や運営経費・信託会社への報酬等が発生するため、その分自身への分配利益は少なくなってしまうというデメリットもあります。

2-12-1. 土地信託がおすすめな人

土地信託を行うには信託会社に土地を引き受けてもらう必要があるため、誰でも事業化できるわけではありませんが、特に以下の4つのタイプの人にとっては最適な土地有効活用といえます。

  • 幹線道路沿い等、規模の大きな建物が建てられる土地を所有している人
  • 所有地を収益化したいが、自分で投資はしたくない人
  • 規模が大きく自分では荷が重たいが、相続税対策等で土地有効活用が必要な人
  • 規模の大きな土地有効活用がしたいが、素人なので、全てプロに任せたい人

土地信託の最大のメリットは、「自分で投資をしなくても、所有権を残したまま最大限の土地有効活用や相続税対策ができる」という点にあります。

信託会社に引き受けてもらうためには相当の規模の大きさが必要ではありますが、逆にいうと、そのような規模の土地を個人で活用するのは大変ですので、土地信託や定期借地による活用を検討するのが有効といえます。

規模の大きな建物が建てられる土地を所有していて、活用を検討される場合には、土地信託の可能性も併せて検討するとよいでしょう。

3. 自分に最適な土地有効活用方法を見極めるための3ステップ

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  • ステップ①|土地有効活用の目的を明確にする
  • ステップ②|所有地の建築条件を調べる
  • ステップ③|業者に相談し提案内容を比較する

自分に最適な土地有効活用を見極めるためには、「まずは土地有効活用をすることで実現したい土地有効活用の目的を明確にし、その目的に合った土地有効活用が所有地で可能なのかを事前に調べた上で、具体的な事業企画について適した業者に相談し提案内容を比較する」というのが最も合理的な方法です。

以下、それぞれのステップについて解説していきます。

3-1. ステップ①|土地有効活用の目的を明確にする

どのような目的で土地有効活用を検討するかで選ぶべき活用方法が異なってくるため、土地有効活用の目的を明確にする必要がありますが、逆にいうと、土地有効活用の目的が明確であれば活用方法の選択肢はそれほど多くないといえます。

土地有効活用の目的としては概ね以下のような5つの目的がありますが、ご自身の中で優先度の高い目的を検討してみてください。

  • 相続対策(分割対策、相続税の節税)
  • 節税対策(所得税、固定資産税・都市計画税等の節税)
  • 土地承継(代々土地を残していきたい)
  • 投資(資産運用・資産組み換え)
  • 老後の安定収入確保

上記の目的別に適した土地有効活用方法は以下のようになります。

 タイプ 種類 相続対策 節税対策 土地承継 投資 安定収入
売る 売却 × × × ×
貸す 定期借地
自己活用 駐車場経営 × ×
賃貸住宅経営 賃貸アパート経営
賃貸マンション経営
トランクルーム経営 × ×
ソーラー(太陽光発電) × ×
オフィス経営 × ×
商業系施設経営 コンビニ × ×
ロードサイド × ×
医療系施設経営 クリニック × ×
介護系施設経営 老人ホーム
サ高住
デイサービス・ショートステイ・小規模多機能 × ×
グループホーム × ×
共同活用 等価交換 ×
土地信託

上図からも分かる通り、活用方法によって目的の実現効果が大きく変わってくるため、まずは何を一番の目的とするかを明確にするようにしましょう。

3-2. ステップ②|所有地の建築条件を調べる

土地は法律や行政指導等によって様々な規制を受けるため、たとえ自分の土地であっても好き勝手に建物を建築することはできません。

そのため、ステップ①で土地有効活用の目的とそれに適した土地有効活用方法の選択肢が明確になったら、次に所有地の建築条件を調べ、そもそも法規的に所有地で目的に合った土地有効活用が可能かどうかを確認する必要があります。

その際に重要になるのが「都市計画法」という法律です。

都市計画法では、行政庁が立てた“これから街を整備していくにあたり、どのエリアにどのような建物を整備していくか”という「都市計画」を実現するために、優先的に市街化すべき「市街化区域」と反対に市街化を抑制すべき「市街化調整区域」を定めたり、エリア毎に建築可能な建築物の種類を制限する「用途地域」等が定められています。

従って、自分の土地がどのような地域に位置しており、どんな建物が建築可能なのかをを役所で調べるようにしましょう。

参考:

役所によって名称は異なりますが、大概「都市計画課」という名称の部署があり、そこで聞くと直ぐに教えてもらえます。

役所によっては電話で対応してもらえるところも多いですし、ネットで「都市計画図」を公開している行政もありますので、直接役所に電話して「自分の土地の用途地域は?〇〇の建築は可能か?」と聞いてしまうのが最も簡単で早い方法です。

自分でチェックする場合のチェックポイントは以下の通りです。

  1. 都市計画区域内の土地か否か?
  2. 都市計画区域内の土地の場合、市街化区域内の土地か否か?
  3. 市街化区域内の土地の場合、用途地域は何か?

1.2.で「否」の人は、そもそも建築が可能かどうかは行政毎により異なりますので、必ず役所に確認する必要があります。

3.の市街化区域内の土地の場合には、用途地域を確認することで法規上建築可能な建物を判断することができます。その際の早見表を以下に記載しておきます。

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(出典:甲府市ホームページより)

用途制限以外にも、建ぺい率や容積率の制限等により建築可能な建物の大きさが制限されており、土地有効活用方法によっては大きさが見合わず事業化ができない等の場合もありますが、それは業者によっても対応可能な大きさや範囲が異なることから、次ステップで業者に提案してもらう中で判断する方が賢明です。

3-3. ステップ③|業者に相談し提案内容を比較する

土地有効活用を生業としている業者は数多くありますが、それぞれ得意とする土地有効活用の種類は異なっており、下手に相談をしてしまうと、無理に自社が得意な活用法を勧められてしまい最適な土地有効活用が検討できない可能性があるため注意が必要です。

ここでは、前章でご紹介した土地有効活用方法の中から特に代表的な以下の活用法別に、実績豊富で信頼度が高い各種土地有効活用で相談先としておすすめの業者をご紹介していきます。

土地有効活用における業者選定基準には企画提案力・コスト等様々な要素がありますが、自身に専門的な知識や知見がない素人の方は、コストよりも、企画〜建築・管理までトータルで任せられる信頼度の高い大手の業者がおすすめです。

既に土地有効活用の経験が豊富で、自身でもある程度の企画や管理ができる知見のある方は地場業者の中で信頼できるコストの安い業者を探すとよいでしょう。

3-3-1. 賃貸住宅経営の検討でおすすめの業者6選

賃貸住宅経営でおすすめの業者は、アパート建築かマンション建築かによって得意とする業者が異なり、それぞれ多くの優良業者が存在していますが、「全国展開しており、アパートもマンションもどちらも得意としている」という意味でおすすめのハウスメーカーを以下にご紹介します。

  • 積水ハウス株式会社
  • 大和ハウス工業株式会社
  • 旭化成ホームズ株式会社
  • パナホーム株式会社
  • 大成ユーレック株式会社
  • 髙松建設株式会社
積水ハウス株式会社|都市部から郊外まで実績豊富な安心できる業者を選びたい人におすすめ

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積水ハウス株式会社』は、住宅建築戸数累計228万戸を超える圧倒的No.1のハウスメーカー。

その豊富な実績に基づく住まいづくりのノウハウを活かし、低層アパート〜高層マンションまで幅広く質の高い物件を建築しています。

さらに、日本全国に事業所を展開しているため、地方の土地から都心の土地までエリアや大きさにかかわらずほぼ全ての案件に対応可能という点も非常に心強く、全国の土地オーナーから厚い支持を受けている建築会社です。

※エリアや規模・種類を問わず最も幅広く対応可能な会社であるため、とりあえず選択肢の中の一社にいれておけば、賃貸住宅について失敗のない安心の提案が受けられるでしょう。

大和ハウス工業株式会社|積水ハウスに並ぶ対応力と建築実績から、安心できる業者を選びたい人におすすめ

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大和ハウス工業株式会社』は、積水ハウス同様日本全国に事業所を展開しており、賃貸住宅の建築実績も豊富な安心できるハウスメーカーです。

さらに、ハウスメーカーでありながら、ロードサイド店舗や物流、ホテル等、事業の多角化が進んでおり、エリアや規模・種類を問わず一社でほとんどのニーズに対応可能な点が他の建築会社にはない魅力といえます。

※エリアや規模・種類を問わず最も幅広く対応可能な会社であるため、とりあえず選択肢の中の一社にいれておけば、自分の土地のポテンシャルを判断する上でもかなり役立つでしょう。

旭化成ホームズ株式会社|特に都市部の中低層マンション建築を検討している人におすすめ

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旭化成ホームズ株式会社』は、大手ハウスメーカーの中では最も規模が小さい会社ながら、旭化成グループの技術力を活かした性能の高い部材を使った品質の高い住宅建築を得意とする建築会社。

規模が小さいため、積水ハウス・大和ハウスほどのエリア対応力はありませんが、その分都市部に強く、都市部の中低層マンションでは積水ハウスと共に最も選ばれているハウスメーカーといえます。

さらに、ペット共生型マンションや子育て支援型マンション等の差別化要素を取り込んだパッケージ商品をラインナップしており、差別化提案にも強い業者です。

※対応可能なエリアでの差別化提案には信頼が置ける会社ですので、特に都市部に土地を持っている人は選択肢の中の一社に入れておくべきです。

パナホーム株式会社|コストを抑えながら中高層マンション建築を検討したい人におすすめ

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パナホーム株式会社』は、パナソニックグループのハウスメーカーですが、工業化住宅(工場で生産した均質の部材を使って決められた規格の中で建築する住宅)としては最高の7階建てまでの建築が可能という構造的に優れた技術をもった建築会社です。

他のハウスメーカーは工業化住宅ではせいぜい4階建て程度までしか建築できず、5階建て以上はRC造(鉄筋コンクリート造)の在来建築となることから、5〜7階建に関しては「安定した品質でコストを抑えた建築が可能」という工業化住宅の強みを活かした建築ができる唯一の建築会社といえます。

※5階建以上の中高層マンションを検討するのであれば、他の建築会社は基本的にRC造となるため、比較のうえでも選択肢の中の一社にいれておくとよいでしょう。

大成ユーレック株式会社|特に都市部の中高層建築を検討している人にオススメ

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大成ユーレック株式会社』は、言わずと知れた大手ゼネコンの大成建設のグループ会社。

大手ゼネコングループのためあらゆる建設に強みがあり、比較的小規模なものから大規模なものまで幅広く対応可能な建築会社です。

大成ユーレックでは、基本的に「RC造(鉄筋コンクリート造)」か一定のサイズまで工場で生産したコンクリート壁を現場で組み上げるPC造(プレキャストコンクリート造)での建築となるため、中高層建築には非常に強いですが、低層建築の場合には鉄骨造のハウスメーカーよりもコストが高くなる可能性はあります。

※都市部等で、土地のポテンシャル的に中高層階の建物で検討したい場合では、敷地の使い方やデザイン面での建物の見せ方等、中高層建築ならではのノウハウが必要なため、ゼネコン系で実績の多い会社ほど、良い提案がもらえる可能性が高いです。

髙松建設株式会社|低層から中高層まで幅広く、予算に合わせて建物にこだわりたい人にオススメ

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髙松建設株式会社』は、中堅ゼネコンながら土地有効活用に特化しており、三大都市圏を中心に実績は豊富。

規模・種類問わず様々な建築に対応可能で、「圧倒的に自由度が高い」というRC造(鉄筋コンクリート造)のメリットを活かして様々な注文に応えてくれます。

※土地有効活用に特化したゼネコンとして、高い設計・建築対応力を有した会社であるため、コストバランスを考えながら建物にこだわって色々と検討したい場合には非常に良いパートナーになるでしょう。

3-3-2. 高齢者施設経営の検討でおすすめの業者4選

高齢者施設経営を検討する上では、まず共同で事業化してもらえる運営事業者を探す必要があります。

高齢者施設の運営は、介護の要素も強いため基本的には介護事業者が運営するケースがほとんどですが、自立した高齢者向けの施設の場合には不動産業者が介護サービス提供業者と共に運営している場合もあります。

介護事業者もエリアにより対応の可否がバラバラで、地域によっては地場の中小業者でないと事業者が見つからない場合もありますが、以下に全国規模で施設を運営しているおすすめの大手介護事業者をご紹介します。

  • SMPOケアメッセージ株式会社
  • 株式会社ベネッセスタイルケア
  • 株式会社ニチイ学館
  • 株式会社ツクイ
SOMPOケアメッセージ株式会社|介護付き有料老人ホーム運営数No.1の大手介護事業者

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SOMPOケアメッセージ株式会社』は、損保業界最大手のSOMPOホールディングスのグループ会社であり、介護付き有料老人ホーム運営数No.1の大手介護事業者で、全国に「そんぽの家」というブランドで老人ホームやサ高住を運営しています。

施設が足りないエリアに積極的に新施設を開設しており、土地オーナーに対する開設条件も比較的良い業者ですので、まずは所有地で開設可能かどうかを問い合わせてみるとよいでしょう。

株式会社ベネッセスタイルケア|ベネッセグループの大手介護事業者

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株式会社ベネッセスタイルケア』は、教育・生活事業を全国に展開するベネッセホールディングスのグループ会社で、全国に老人ホーム・サ高住や保育園等の社会福祉施設全般を運営する大手介護事業者です。

ベネッセスタイルケアも積極的に新施設を開設しており、土地オーナーに対する開設条件も比較的良い業者ですので、まずは所有地で開設可能かどうかを問い合わせてみるとよいでしょう。

株式会社ニチイ学館|教育・医療・介護分野で全国で幅広く展開する大手介護事業者

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株式会社ニチイ学館』は、教育・出版分野のイメージが強い大手企業ですが、実は介護事業においても上記の2社と並んで業界最大手の一社です。

ニチイ学館も積極的に新施設を開設しており、土地オーナーに対する開設条件も比較的良い業者ですので、まずは所有地で開設可能かどうかを問い合わせてみるとよいでしょう。

株式会社ツクイ|介護事業に特化し50年以上の豊富な実績のある老舗介護事業者

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株式会社ツクイ』は、1969年に設立され50年以上の介護事業実績のある老舗大手介護事業者で、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅等の施設型介護はもちろん、在宅介護サービスに大きな強みを持つ業者です。

介護系施設全般を手がけており、様々な施設で土地有効活用の可能性を検討してもらえる数少ない業者ですので、まずは所有地で開設可能かどうかを問い合わせてみるとよいでしょう。

3-3-3. 商業系施設経営の検討でおすすめの業者5選

商業系施設経営では、事業企画や建物設計・建築だけでなく、いかに優良なテナントを良い条件で誘致するかがとても重要になってくるため、実績が豊富な業者の中から厳選するべきです。

以下に「実績が豊富で、ロードサイド店舗等の商業系施設建築が得意な信頼できる建築会社」をまとめておきますので、相談先に困っている人はこの中から2〜3社程度選んで相談するとよいでしょう。

  • 大和ハウス工業株式会社
  • 三井不動産株式会社
  • 三井ホーム株式会社
  • 大成ユーレック株式会社
  • 高松建設株式会社
大和ハウス工業株式会社|規模の大小を問わず様々な種類の店舗の中から検討したい人におすすめ

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大和ハウス工業株式会社』は、ハウスメーカーの中では最もロードサイド店舗に力を入れており、「ユニクロ」の全国展開をロードサイド店舗開発の面から支えた、ユニクロ一大成長の立役者的存在。

小規模なものから大規模なものまで、オールラウンドで対応可能な建築会社。

※エリアや規模・種類を問わず最も幅広く対応可能な会社であるため、とりあえず選択肢の中の一社にいれておけば、自分の土地のポテンシャルを判断する上でもかなり役立つでしょう。

三井不動産株式会社|大型店舗開発を検討したい人におすすめ

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三井不動産株式会社』は、言わずと知れた大手不動産デベロッパーの雄。

基本的に大規模な案件のみしか手掛けないが、個人の土地有効活用を支援する事業も行っています。

※ショッピングセンターやアウトレットモール等、企画力は抜群の会社であるため、大型店舗開発を検討する際には真っ先に相談したい先。規模が見合わなくても、グループ会社へ繋いでもらえるため、大型店舗開発に興味がある人は一度相談してみるとよいでしょう。

三井ホーム株式会社|初めての土地有効活用やサポート重視な人におすすめ

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三井ホーム株式会社』は、大手不動産デベロッパーである三井不動産のグループ会社。

2×4構造の木造住宅がメイン商品ではあるが、三井不動産グループの強みを活かして、三井不動産がやらない規模の個人向けの小規模なロードサイド店舗開発も手掛けており、評価も高い建築会社です。

※三井不動産グループのネットワークやサポート力という強固な基盤を活かせる会社であるため、安心感やサポート体制を重視する人にとっては非常に心強いパートナーとなるでしょう。

大成ユーレック株式会社|特に都市部の中高層建築を検討している人におすすめ

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大成ユーレック株式会社』は、言わずと知れた大手ゼネコンの大成建設のグループ会社。

大手ゼネコングループのためあらゆる建設に強みがあり、比較的小規模なものから大規模なものまで幅広く対応可能。

※都市部のロードサイド等で、土地のポテンシャル的に中高層階の建物で検討したい場合では、敷地の使い方やデザイン面での建物の見せ方等、中高層建築ならではのノウハウが必要なため、ゼネコン系で実績の多い会社ほど、良い提案がもらえる可能性が高いです。

髙松建設株式会社|低層から中高層まで幅広く、予算に合わせて建物にこだわりたい人におすすめ

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髙松建設株式会社』は、中堅ゼネコンながら土地有効活用に特化しており、三大都市圏を中心に実績は豊富。

規模・種類問わず様々な建築に対応可能。

※土地有効活用に特化したゼネコンとして、高い設計・建築対応力を有した会社であるため、コストバランスを考えながら建物にこだわって色々と検討したい場合には非常に良いパートナーになるでしょう。

3-3-4. トランクルーム経営の検討でおすすめの業者6選

トランクルーム業者は基本的に地場の中小企業が多く、他の土地有効活用のように全国規模の大手企業が未だ参入していない業界です。

今後は大手企業が参入してくることも十分に考えられますが、現在のところはエリア毎に、実績の多い業者や管理がしっかりしている業者等、条件が良く安心できる業者を探し比較検討する必要があります。

以下におすすめの代表的なトランクルーム業者と各業者の特徴についてまとめております。

  • ハローストレージ
  • 加瀬のレンタルボックス
  • ユースペース
  • ライゼボックス
  • イナバボックス
  • ドッとあ~るコンテナ
業者(ブランド名) 特徴 営業エリア
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ハローストレージ

全国主要都市をカバーする、業界ナンバーワンの店舗数を誇る。地方もカバーする最大規模の業者。

全国

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加瀬のレンタルボックス

29年の運営実績のある老舗業者。全国1000箇所以上の豊富な実績。地方もカバーする最大規模の業者。

全国

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ユースペース

ユニットハウスのNo1メーカー。高い商品品質と全国250店舗以上のフォロー網が売り。地方もカバーする最大規模の業者。

全国

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ライゼボックス

関東・関西エリアでルーム型に特化した業者。郊外でもルーム型トランクルームを運営し、関東・関西エリアだけで480店舗の圧倒的店舗数を誇る。

関東・関西

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イナバボックス

有名なイナバ物置を製作している稲葉製作所が手がけるトランクルーム。商品品質が高く比較的広範囲に対応可。

関東・関西・愛知・福岡・岡山

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ドッとあ~るコンテナ

関東エリア及び愛知エリア・福岡エリアで営業展開する業者。規模は大きくないが比較的広範囲に対応可。

関東・愛知・福岡

※2016年11月時点情報

比較的規模の小さな業者が多いトランクルーム業界において、全国的な規模で広範囲に対応可能な業者をまとめております。

上記の他に、規模は小さいもののエリアに特化したしっかりとしたサービスを展開している優良地場業者も数多くありますので、上記業者と共に比較検討されるとよいでしょう。

2-3-5. 駐車場経営の検討でおすすめの業者10選

駐車場経営を検討する場合、「月極駐車場」であれば不動産業者でも対応可能ですが、「コインパーキング」の場合には専門の駐車場業者に依頼する必要があります。

不動産業者や駐車場業者は大手から地場まで様々な業者が存在し、エリアや経営方式よって対応可能な業者が変わってきますので、どの業者が良いとは一概には言い切れません。

さらに、同じ経営方式であっても業者によりマーケティング結果が異なることから設定料金やオーナーへの支払い賃料、その他契約条件等が少なからず違ってきます。

そのため、自分のニーズに合った経営方式を選ぶだけでなく、同じ経営方式の中でも複数の業者から提案をもらい、マーケティングや契約条件の妥当性について比較検証するべきです。

以下に代表的な駐車場業者と対応可能な経営方式についてまとめております。

  • グループ①「三井のリパーク、タイムズ24、NTTル・パルク」
  • グループ②「ナビパーク、タイムパーキング、System Park、ユアーズパーキング」
  • グループ③「エイブルパーキング、マストパーク、One Park」

業者

(ブランド名)

コインパーキング 月極駐車場
土地賃貸方式 自己経営方式 管理運営委託 一括借上
グループ①  三井のリパーク ×
タイムズ24 ×
NTTル・パルク ×
グループ② ナビパーク × ×
タイムパーキング × ×
System Park × ×
ユアーズパーキング × ×
グループ③ エイブルパーキング × × ×
マストパーク × × ×
One Park × × ×
※2016年11月時点情報
グループ①「三井のリパークタイムズ24NTTル・パルク

言わずと知れた大手コインパーキング業者です。管理駐車場数の多さや、圧倒的な安定的資本基盤をもっている等、事業パートナーとしての信頼感が抜群です。

特徴として、駐車設備の販売・管理等の「自己経営方式」のサービスを行っておりませんが、月極駐車場の「管理運営委託」や「一括借上」のサービスを行っているため、月極かコインパーキングかを比較する際には非常に役に立つ業者です。

特に、月極駐車場の「一括借上」サービスを行っている業者は少ないため、時間貸し需要が少ないエリアなので月極駐車場経営を考えているが極力リスクはとりたくないといった人にもおすすめです。

グループ②「ナビパークタイムパーキングSystem Parkユアーズパーキング

「土地賃貸方式」「自己経営方式」両方に対応可能なコインパーキング業者です。

駐車場設備の販売や運営・管理といった「自己経営方式」に対応するサービスを行っている業者も相対的に少ないため、土地賃貸方式か自己経営方式かをを比較する際には非常に役に立つ業者です。

なかでも、「ナビパーク」は駐車設備の販売だけでなくリースも行っているため自己資金を抑えた自己経営方式のコインパーキング経営を行うことも可能です。マーケティング次第では、多少リスクをとってでも収益を最大化させたいといった人におすすめです。

グループ③「エイブルパーキングマストパークOne Park

コインパーキングで最も一般的な「土地賃貸方式」のみのサービスながら、比較検討の価値のあるコインパーキング業者です。

「エイブルパーキング」は全国規模で賃貸物件仲介・管理を行う大手企業のエイブルが行うコインパーキング事業で、その全国的なネットワークの広さが強みです。

「マストパーク」は住宅メーカーのリーディングカンパニーである積水ハウスがグループ子会社において関東エリア限定で手掛けるコインパーキングで、対応エリアの狭さが玉にきずではあるものの、事業パートナーとしての信頼感や安心感が強みです。

「One Park」は株式会社イチネンパーキングが手掛けるコインパーキングですが、同社は駐車場用地購入事業も行っており、将来的な売却を検討している人への対応力が強みです。

できるだけ多くの業者を比較して検討したいといった人におすすめです。

賢いコインパーキング業者の比較方法

  1. まずはグループ①の2~3社へコインパーキングと月極駐車場の比較提案依頼をしましょう。
  2. コンパーキングが可能な場合には更にグループ②の2~3社へ土地賃貸方式と自己経営方式の比較提案依頼をしましょう。
  3. 上記の結果、土地賃貸方式で行く場合には更にグループ③の1~2社へ提案依頼をし、最終的に最も信頼でき条件の良い業者を選びましょう。

上記1~3の手順で比較検討を行えば、自分にとって最適な業者と出会えるはずです。

3-3-6. 定期借地の検討でおすすめの業者5選

定期借地で事業化できる土地有効活用の種類はある程度限定されており、そのほとんどが商業系施設やコインパーキング等になりますが、出店の可否については各事業会社へ問い合わせる必要があります。

そのため、先にご紹介した商業系施設の得意な建設会社やディベロッパー等に相談し、出店可能な事業会社の誘致から事業化まで、まとまて面倒をみてもらうのが現実的です。

以下に「実績が豊富で、ロードサイド店舗等の商業系施設建築が得意な信頼できる建築会社」を再掲しておきますので、相談先に困っている人はこの中から2〜3社程度選んで相談するとよいでしょう。

  • 大和ハウス工業株式会社
  • 三井不動産株式会社
  • 三井ホーム株式会社
  • 大成ユーレック株式会社
  • 高松建設株式会社
大和ハウス工業株式会社|規模の大小を問わず様々な種類の店舗の中から検討したい人におすすめ

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大和ハウス工業株式会社』は、ハウスメーカーの中では最もロードサイド店舗に力を入れており、「ユニクロ」の全国展開をロードサイド店舗開発の面から支えた、ユニクロ一大成長の立役者的存在。

小規模なものから大規模なものまで、オールラウンドで対応可能な建築会社。

※エリアや規模・種類を問わず最も幅広く対応可能な会社であるため、とりあえず選択肢の中の一社にいれておけば、自分の土地のポテンシャルを判断する上でもかなり役立つでしょう。

三井不動産株式会社|大型店舗開発を検討したい人におすすめ

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三井不動産株式会社』は、言わずと知れた大手不動産デベロッパーの雄。

基本的に大規模な案件のみしか手掛けないが、個人の土地有効活用を支援する事業も行っています。

※ショッピングセンターやアウトレットモール等、企画力は抜群の会社であるため、大型店舗開発を検討する際には真っ先に相談したい先。規模が見合わなくても、グループ会社へ繋いでもらえるため、大型店舗開発に興味がある人は一度相談してみるとよいでしょう。

三井ホーム株式会社|初めての土地有効活用やサポート重視な人におすすめ

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三井ホーム株式会社』は、大手不動産デベロッパーである三井不動産のグループ会社。

2×4構造の木造住宅がメイン商品ではあるが、三井不動産グループの強みを活かして、三井不動産がやらない規模の個人向けの小規模なロードサイド店舗開発も手掛けており、評価も高い建築会社です。

※三井不動産グループのネットワークやサポート力という強固な基盤を活かせる会社であるため、安心感やサポート体制を重視する人にとっては非常に心強いパートナーとなるでしょう。

大成ユーレック株式会社|特に都市部の中高層建築を検討している人におすすめ

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大成ユーレック株式会社』は、言わずと知れた大手ゼネコンの大成建設のグループ会社。

大手ゼネコングループのためあらゆる建設に強みがあり、比較的小規模なものから大規模なものまで幅広く対応可能。

※都市部のロードサイド等で、土地のポテンシャル的に中高層階の建物で検討したい場合では、敷地の使い方やデザイン面での建物の見せ方等、中高層建築ならではのノウハウが必要なため、ゼネコン系で実績の多い会社ほど、良い提案がもらえる可能性が高いです。

髙松建設株式会社|低層から中高層まで幅広く、予算に合わせて建物にこだわりたい人におすすめ

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髙松建設株式会社』は、中堅ゼネコンながら土地有効活用に特化しており、三大都市圏を中心に実績は豊富。

規模・種類問わず様々な建築に対応可能。

※土地有効活用に特化したゼネコンとして、高い設計・建築対応力を有した会社であるため、コストバランスを考えながら建物にこだわって色々と検討したい場合には非常に良いパートナーになるでしょう。

3-3-7. ソーラー経営の検討でおすすめの業者3選

ソーラー経営の場合、ソーラーパネル等の設備自体は大手電機メーカー等が製造しておりますが、実際の現場への施工は全国各地の地場業者が行っており、一社で全国対応しているような大手企業は残念ながら存在していないというのが実情です。

そのため、エリアによって施工対応可能な業者が異なり、良い業者を探すことが最も苦労するポイントです。しかしながら、扱う製品自体は大手電機メーカー製のものであるため品質等の心配はあまりありませんが、最も大切なのは施工計画や施工品質になりますので、ソーラー経営において施工業者選びは決して妥協できない最重要項目といえます。

現在のところ、ソーラーの施工業者を探す方法としては、「大手の一括見積もりサイトから検索する方法」が最もメジャーですので、以下におすすでできる大手の一括見積もりサイトをまとめておきます。

  • タイナビNEXT
  • グリーンエネルギーナビ産業用
  • ソーラーパートナーズ
タイナビNEXT|ソーラー一括見積もりサイトでは最もメジャーな安心サイト

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タイナビNEXT』は、小規模から大規模メガソーラーの産業用太陽光発電に対応できる厳選企業の中で対応エリアの最大5社からの見積もりを無料で一括請求できる大手サイトです。

積水ハウスグループの連結子会社等、登録施工業者も独自の基準を満たすしっかりとした業者ばかりのため安心して利用できるおすすめのサイトです。

グリーンエネルギーナビ産業用|2015年利用者数N0.1、利用満足度93%以上の信頼サイト

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グリーンエネルギーナビ産業用』は、タイナビNEXTと並ぶ業界メジャーサイトで、2012年・2013年・2015年の利用者数がNo.1という抜群の実績が信頼できるサイトです。

さらに利用者の満足度も93%以上となっており、こちらも安心して利用できるおすすめサイトです。

ソーラーパートナーズ|単なる業者紹介だけでなくユーザーフォローが圧倒的なサイト

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ソーラーパートナーズ』は、ただ施工業者を紹介するだけでなく、太陽光の専門相談員が常駐して相談を受け付けていたり、専門家が設置工事に立ち会いチェックを行う「設置工事見守りサービス」等、他にはないユーザーフォローが圧倒的に手厚いサイトです。

NHKや朝日新聞等のメディア取材を受ける等、信頼性も高く利用者数も非常に多いおすすめのサイトです。

4. 土地有効活用を業者に相談する際の2つの注意点

土地有効活用を業者に相談する際には、必ず以下の2つの注意点を守るようにしましょう。

  • 土地有効活用専門の担当者(部署)に依頼する
  • 複数の業者を比較した上で条件交渉する

規模の大きなハウスメーカー等では、戸建住宅をメインに扱う担当者・部署と土地有効活用をメインに扱う担当者・部署の大きく2種類が存在しますが、当然のことながら土地有効活用については土地有効活用をメインに扱う担当に依頼するべきです。

しかしながら、基本的に建築会社では最初にコンタクトを取った営業マンが担当となるケースが多いため、中には戸建住宅メインの担当が土地有効活用の提案を行うということも多くあり得ます。そのため、より良い提案をしてもらうためにも、むやみに住宅展示場等の営業マンに相談するのではなく、土地有効活用を専門に扱う部署へ直接問い合わせることをおすすめします。

また、当然のことながら、同じ土地であっても業者や担当者によって提案内容や条件に大きな差が出てきます。プランや構造等、無限に提案の余地のある土地有効活用に於いて、すべての可能性を検討するのは不可能ですが、後悔することのないように可能な限り少しでも多くの業者を比較検討した上で、しっかりと条件交渉するようにしましょう

上記2点を踏まえて、最も簡単で便利な方法として一括資料請求サービスの活用がおすすめです。

一括資料請求サービスを活用するメリット

一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます

また、一度に複数社にまとめて依頼できるので、手間を掛けずに多くの業者を比較することができます

土地有効活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは『スマイスターです。

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まずはこのサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。

スマイスターには、不動産売却など土地有効活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地有効活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。

スマイスター:http://www.sumaistar.com

5. まとめ

いかがでしたでしょうか。

「土地有効活用」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。

所有地の条件や土地活用の目的に照らして、最適な活用方法は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。

本ページでは「代表的な土地有効活用の種類と特徴」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地有効活用ができるでしょう。

ご自身のニーズに合わせて、最適な活用方法を比較検討してみて下さい。

<土地活用の種類>

  1. 売却
  2. 定期借地
  3. 駐車場経営
  4. 賃貸住宅経営(賃貸アパート経営・賃貸マンション経営)
  5. トランクルーム経営
  6. ソーラー経営
  7. オフィス経営
  8. 商業系施設経営(コンビニ・ロードサイド店舗)
  9. 医療系施設経営(クリニック・病院)
  10. 介護系施設経営(老人ホーム・サ高住・デイサービス・グループホーム等)
  11. 等価交換
  12. 土地信託

<賃貸住宅経営の検討でおすすめの業者6選>

<高齢者施設経営の検討でおすすめの業者4選>

<商業系施設経営の検討でおすすめの業者5選>

<トランクルーム経営の検討でおすすめの業者6選>

<駐車場経営の検討でおすすめの業者10選>

<定期借地の検討でおすすめの業者5選

<ソーラー経営の検討でおすすめの業者3選

土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。

将来的なニーズのある人は、スマイスターなどの一括資料請求サービスを利用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。

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