土地活用のプロによる旭化成ホームズ辛口レビュー(ヘーベルハウス・へーベルメゾン)|特徴・評判から注意点まで

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土地活用を検討していて「旭化成ホームズ(ヘーベルハウス・へーベルメゾン)の土地活用」が気になっているけど、“旭化成ホームズの土地活用って実際のところどうなの?安心して任せても大丈夫なの?”と疑問を抱き悩んでいませんか?

結論としては、「担当者によってバラつきはあるものの、旭化成ホームズの土地活用は様々な点で評価が高く、特に初めて土地活用を検討するような方には総合的に相談できる優良業者」といえます。

このページでは、これまで土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地活用について支援をしてきた筆者が、「旭化成ホームズの土地活用の評判と注意点」について、以下の流れに沿って分かり易くご紹介します。

  1. 旭化成ホームズの土地活用の総評
  2. 旭化成ホームズの土地活用の特徴とメリット・デメリット
  3. 旭化成ホームズの土地活用をおすすめな人とおすすめしない人
  4. 旭化成ホームズの土地活用を検討する際に注意すべき11のポイント

このページをすべて読めば、「旭化成ホームズの土地活用」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。

1. 旭化成ホームズの土地活用の総評

詳しくは2章以降でもご説明しますが、総評を簡単にご紹介します。

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  評価 理由
実績 ★★★★★ 1972年設立、年間約1.7万戸の住宅を建築
規模(対応エリア) ★★★☆☆ 関東以西の主要都市部(集合住宅営業本部は首都圏・名古屋・大阪のみ)
対応力(対応種類) ★★★★★ 全般的に相談可能、特に都市部の3・4階建賃貸住宅が強い
提案力 ★★★★★ 多種複合建物やコンセプトマンション等提案レベルは高い
価格帯(目安) ★★★☆☆ 概ね、軽鉄造:坪60万円程度〜、重鉄造:坪80万円程度と高め
アフターサービス充実度 ★★★★★ 初期保障30年(防水は20年)かつ、〜60年まで延長可能

※2016年12月時点情報

上記をまとめると、旭化成ホームズの土地活用は「価格帯の高さ」と「対応エリアが限定的」というデメリットはあるものの、実績の多さ(特に都市部)からくる「安心感」をはじめとして、総合的にレベルが高いといえます。

2. 旭化成ホームズの土地活用の特徴とメリット・デメリット

旭化成ホームズの土地活用を検討するにあたって、押さえておくべき特徴とメリット・デメリットについてご紹介していきます。

2-1. 旭化成ホームズの土地活用の魅力的な3つの特徴

旭化成ホームズの土地活用には、以下のような3つの魅力的な特徴があります。

  • 軽量発泡コンクリート建材の「へーベル」を多用した高耐久・高品質の工業化建築
  • 最長60年まで延長可能な保証システム(※工業化建築のみ)
  • 業界大手で連結子会社の旭化成不動産レジデンス(ヘーベルROOMS)の一括借上システム

軽量発泡コンクリート建材の「へーベル」を多用した高耐久・高品質の工業化建築

旭化成ホームズの成り立ちとしては、旭化成がドイツのへーベル社と技術提携を行い日本に初導入した「へーベル」を活用した住宅をつくるために設立されたという背景があります。

そのため、分譲マンション事業以外では、基本的には外壁や床材等に「へーベル」を多用した工業化建築の商品にて建築することになります。

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「へーベル」には建材として以下のような8つのメリットがあると言われており、50年以上前から用途に合わせて様々な建築物に使われています。

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「ヘーベル」のデメリットは“水に弱い”

へーベルはコンクリートの中に無数の気泡を作ることで軽さを実現しているため、直接水に触れると気泡が水を吸ってしまい性能に影響を与えてしまうという弱点があります。そのため、へーベルを直接水に触れる可能性のある外壁等に使う場合には、必ずしっかりとした塗装をする必要があり、塗装が劣化した際には塗り直す必要があります。

このとから、へーベルはメンテナンスコストが掛かるとされていましたが、旭化成ホームズでは、現在は30年以上の耐候性をもった高性能な外壁塗装を施すことで、この弱点が克服されています。

また、旭化成ホームズは建築建物の階数に応じて主に以下のような構造で対応しています。

  • 2階建以下:軽量鉄骨造(ハイパワード制震ALC構造)※工業化建築
  • 3〜5階建:重量鉄骨造(システムラーメン構造)※工業化建築
  • 4階建〜:鉄筋コンクリート造・鉄骨造(オーダーメイド建築)※一般在来工法

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旭化成ホームズの建物は基本的に、壁や柱等の建物の構造躯体について、あらかじめ国土交通大臣認定を取った決まった規格の部材を工場で製造し、現場でそれらを組み立てる「工業化建築」となっています。

そのため、現場施工の工程が少なく、常に安定した性能と品質が確保されており、耐久性や安全性等の面で物件によって差が出るということが少なく安心して建築を任せることができます。

さらに、軽量鉄骨造(ハイパワード制震ALC構造)には「ハイパワードクロス」、重量鉄骨造(システムラーメン構造)には「サイレス」という、地震の際の揺れる力の一部を吸収して、揺れ幅を小さくしてくれる制振システムが搭載されています。

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もともと、震度7以上の揺れにも耐えられる耐震構造でもありますので、耐震の面では非常に強い商品といえます。

最長60年まで延長可能な保証システム(※工業化建築のみ)

通常、新築する建築会社には、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(通称:品確法)」によって、建物の主要部分(構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分)については10年間の瑕疵担保責任が義務付けられていることから、どこで建築しようとも10年間の保証はついてきます。

しかしながら、旭化成ホームズの工業化建築については、それをゆうに上回る、当初30年間の初期保証(※雨水の侵入を防止する部分については20年間)に加え、有償点検と有償補修を行えば10年単位で最長60年まで保証が延長できる「60年点検システム」という延長保証システムがあります。

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メーカーの純正保証がついていることで、中長期的な土地活用時にも安心できますし、もし将来的に売却する必要性が出てきたとしても、建物の価値向上につながる可能性があるため嬉しいシステムです。

業界大手で連結子会社の旭化成不動産レジデンス(ヘーベルROOMS)の一括借上システム

旭化成ホームズの土地活用では、子会社の旭化成不動産レジデンスによる一括借上システムを利用して空室リスクをヘッジした土地活用を行うことができます。

エリアにより条件や対応の可否は異なりますが、概ね募集家賃の90%〜85%程度の保証料率で安定収入を確保することができます。

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また、前述のとおり、旭化成ホームズの対応エリアは首都圏及び東海・関西を中心としたの関東以西の主要都市部のみ限定されているため、旭化成不動産レジデンスの対応エリアも同様になりますが、その限定的なエリアだけでも賃貸住宅管理戸数は下表のとおり、業界13位の規模があります。

対応エリア内でのシェアは高く確かな実績に基づく安心感があります。

全国賃貸住宅新聞公表 2016年賃貸住宅管理戸数ランキング(全903社)より
順位 社名(本社所在地) 管理戸数 前年実績/順位
1位 大東建託グループ(東京都港区) 92万3624戸 86万4678戸/1位
2位 積水ハウスグループ(大阪府大阪市) 56万5471戸 54万5757戸/3位
3位 レオパレス21(東京都中野区) 56万1961戸 55万4948戸/2位
4位 大和リビング(東京都江東区) 46万2997戸 42万8597戸/4位
5位 スターツグループ(東京都中央区) 43万7153戸 40万47戸/5位
6位 エイブル(東京都港区) 24万3153戸 23万189戸/6位
7位 東建コーポレーション(愛知県名古屋市) 20万605戸 18万8423戸/8位
8位 ハウスメイトグループ(東京都豊島区) 19万6125戸 18万9992戸/7位
9位 ミニテック(東京都港区) 18万4352戸 17万2912戸/9位
10位 学生情報センター(京都府京都市) 8万8000戸 8万7700戸/10位
11位 タイセイ・ハウジーグループ(東京都渋谷区) 8万4466戸 8万3630戸/11位
12位 東急住宅リース(東京都新宿区) 7万9009戸 7万4890戸/13位
13位 旭化成不動産レジデンス(東京都新宿区) 7万5118戸 6万3567戸/15位
14位 パナホームグループ(大阪府豊中市) 6万9962戸 6万6070戸/14位
15位 日本管理センター(東京都千代田区) 6万9902戸 5万9999戸/19位

2-2. 旭化成ホームズの土地活用のメリット

口コミ・評判

賃貸住宅オーナー
評価:★★★★★5
ヘーベルメゾンを所有している者です。
築13年になりますが建物自体は今だに何も改修せずに満室状態です。うちは一括借り上げよりも普通の賃貸を選択しました、ヘーベルはコストは高いですが他のハウスメーカーのアパートより入居者に数段の人気はあります。(出典:Yahoo!知恵袋)

口コミ・評判

賃貸住宅オーナー
評価:★★★★★5
節税対策としては安くて壊れにくく地震に強い旭化成、積水が良いです。正直、素人世間知らずの人にはベストですよ。(出典:Yahoo!知恵袋)

口コミ・評判

賃貸住宅オーナー
評価:★★★★☆4
3階建て以上ならへーベルも悪くはないと思います。内装やシステムキッチン、風呂などが高いみたいです。それなりにブランドがついて高く貸せれば悪くないと思います。立地条件によると思います。(出典:Yahoo!知恵袋)

旭化成ホームズの土地活用のメリットは大きく以下の6つが挙げられます。

  • 種類を問わず全般的に相談可能
  • ブランド力がある
  • 提案力に定評がある
  • 建物が高耐久かつ高品質
  • 保証が充実していて安心(最長60年まで延長可能)
  • 業界大手で連結子会社の旭化成不動産レジデンス(へーベルROOMS)の一括借上げが利用可能

旭化成ホームズの土地活用の最大のメリットは、「特に都市部での実績の多さからくる安心感と総合的なレベルの高さ」といえるでしょう。

やはり、業界大手の一角として、対応種類の多さや提案レベルの高さに関しては申し分なく、安心して幅広く全般的な相談ができる点は非常に大きなメリットです。

特に、都市部の限られた土地を活かすための3・4階建中層建築や複合型建築についてのノウハウは業界随一と定評があり、入居者目線でも「旭化成ホームズ(へーベルハウス)の高品質な住宅」といったイメージや「へーベルメゾン」というブランド自体の付加価値も得られるため魅力の多い業者といえます。

さらに、特に工業化建築ではそもそも高耐久・高品質な建物を提供している上に、ハード面でのアフター保証が業界最高水準に充実していることや、経営面でも業界大手の一括借上メニューが選べること等、ハード・ソフト両面で非常にメリットの多いおすすめの業者です。

2-3. 旭化成ホームズの土地活用のデメリット

口コミ・評判

賃貸住宅オーナー
評価:★★★☆☆3
ヘーベルで賃貸を計画される場合はセキスイ・ダイワに比べてコストは高くかかります。
ですから同じ利回りを得るのは無理です。ヘーベルで建てるなら・立地・家賃・周囲の家賃相場を詳しく調べる事です。(出典:Yahoo!知恵袋)

口コミ・評判

賃貸併用住宅オーナー
評価:★★★☆☆3
当然、自分のときも値引はありましたが、あまり気にしない方が良いです。メゾンはヘーベルの一般住宅と同じ構造ですので他社よりコストは高いですが永い資産価値から言えば選択出来ます。(出典:Yahoo!知恵袋)

逆に、旭化成ホームズの土地活用のデメリットには大きく以下の5つが挙げられます。

  • 価格帯が高め(低予算で短期投資志向の人には不向き)
  • 対応エリアが限定される
  • 工業化建築の商品は外観デザインの自由度が低い
  • 担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る

旭化成ホームズの土地活用の最大のデメリットは、やはり「価格帯の高さ」と「対応エリアが限定的」といった点でしょう。

価格帯が高い分、高耐久・高品質ではあるため、個人資産として代々受け継いで行くような中長期的な土地活用として検討する際には良いと思いますが、10〜15年程度の比較的短期的な投資として検討する場合にはオーバースペックとなる可能性もあります。

また、大手ハウスメーカーの中では比較的規模の小さな業者であるため、2016年12月時点では関東以西の主要都市部にしか対応していないという点も、人によっては大きなデメリットといえます。

さらに、品質が安定していて保証が充実しているのが工業化建築のメリットではありますが、その分特に外観デザイン等の自由度が低いというデメリットもあります。巷にはないオリジナルのデザインで差別化したデザイナーズ物件等、オリジナリティにこだわりたい人は比較的コストが高くなりがちな一般在来工法のオーダーメイド建築を選ぶ必要があります。

最後に、それなりの大企業であればどこでも当てはまる話ではありますが、営業や設計・現場監督等それぞれ数多くのスタッフがいるため、担当により当たり外れがあるということもデメリットの一つでしょう。紹介でない限り担当者は選びにくい面もありますが、相談する部署は自分で選べますので、きちんと土地活用を専門に扱う部署に相談するようにしましょう。

3. 旭化成ホームズの土地活用をおすすめする人とおすすめしない人

当然のことながら、全ての面で完璧な業者など存在しませんので、自分のニーズや条件と照らして最適な業者を見極めることが大切です。

これまでの評価を踏まえて、「旭化成ホームズの土地活用をおすすめする人としない人」について以下にまとめております。

3-1. 旭化成ホームズの土地活用をおすすめする人

特に以下の6つのタイプの人には旭化成ホームズの土地活用をおすすめします。

  • 初めて土地活用を検討する人
  • 賃貸住宅等の住居系の建物をメインに検討したい人
  • 都市部の土地を活かしたい人
  • 安心できる業者に総合的に任せたい人
  • 高耐久・高品質な建物で中長期的な土地活用を検討したい人
  • 一括借上げを前提に検討したい人

前述のとおり、旭化成ホームズの土地活用の最大のメリットは、「特に都市部での実績の多さからくる安心感と総合的なレベルの高さ」です。

そのため、企画から建築・経営管理まで総合的に安心できる業者に任せてしまいたいという人やそもそも初めての土地活用で総合的に任せてしまった方が良い人には最適の業者といえます。

また、大手業者の中では比較的規模が小さいにもかかわらず、年間約1.7万戸という住宅建築戸数の多さからも分かるとおり、住居系に関しては業界内でも最大手の一社といえますので、賃貸住宅や高齢者住宅等、住居系の土地活用を検討する際には是非とも検討の中の一社に入れておきたい業者でもあります。

さらに、賛否両論ある一括借上の中でも、旭化成不動産レジデンスの一括借上には比較的悪評が少ないこともメリットですので、一括借上を前提に土地活用を検討したい人にもおすすめです。

3-2. 旭化成ホームズの土地活用をおすすめしない人

逆に、以下の2つのタイプの人には旭化成ホームズの土地活用はおすすめしません。

  • 予算を抑えて短期的な土地活用を検討したい人
  • オリジナルデザインにこだわった建物を建てたい人
  • 雪が降るような寒冷地での土地活用を検討している人

旭化成ホームズの土地活用のデメリットにもあるとおり、基本的に中長期的な視点で高耐久・高品質な建物を提供している業者であるため、その分価格帯も高めであり予算を抑えた短期視点での土地活用を検討したい人にはあまり向かない業者といえます。

また、前述のとおり、旭化成ホームズがメインにしている工業化建築では規格や部材があらかじめ決められているため、一般の在来建築と比較してデザイン面での自由度は低く、外観等でオリジナリティを出したい人や相当にデザインにこだわりたい人は物足りなさを感じる可能性があります。(※一般在来工法のオーダーメイド建築を選択すればデザイン差別化は可能です。)

さらに、旭化成ホームズの工業化建築では、水に弱いへーベルの特性を高性能な塗装でカバーしているため、恒常的に雪が降るような寒冷地等では塗装の劣化が早くなりメンテナンスサイクルが短くなってしまう可能性があるため、おすすめしません。(※そもそも、そのような可能性のある地域には営業展開しておりません。)

4. 旭化成ホームズの土地活用を検討する際に注意すべき11のポイント

旭化成ホームズの土地活用を検討する際の流れは概ね以下の通りです。

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上図のような一連の流れの中では大きく分けて以下のような注意点があります。

  • 検討フェーズに於ける6つの注意点
  • 建築フェーズに於ける2つの注意点
  • 経営・管理フェーズに於ける3つの注意点

以下、それぞれ順を追って解説していきます。

4-1. 検討フェーズに於ける6つの注意点

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建築後に大きく計画を変更することが困難な土地活用に於いては、検討フェーズが最も大切であるといえますので失敗することのないよう慎重に検討を進めるべきです。

旭化成ホームズの土地活用の検討フェーズで注意すべき点は大きく以下の6つです。

  • 土地活用専門の部署に依頼する(担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る)
  • 提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう
  • 設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう
  • 提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る
  • モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう
  • 必ず複数社比較して価格交渉してから決める

土地活用専門の部署に依頼する(担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る)

規模の大きな旭化成ホームズでは、戸建住宅をメインに扱う担当者・部署と土地活用をメインに扱う担当者・部署の大きく2種類が存在しますが、当然のことながら土地活用については土地活用をメインに扱う担当に依頼するべきです。

しかしながら、基本的に最初にコンタクトを取った営業マンが担当となるケースが多いため、中には戸建住宅メインの担当が土地活用の提案を行うというようなことも多くあり得ます。

そのため、より良い提案をしてもらうためにも、むやみに住宅展示場等の営業マンに相談するのではなく、土地活用を専門に扱う部署へ直接問い合わせることをおすすめしますが、その際に最も簡単で便利な方法は一括資料請求サービスの活用でしょう。

<一括資料請求サービスを活用するメリット>

一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます

土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用です。

まずはこのサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。

HOME4Uには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。

HOME4U(ホームフォーユー)土地活用https://land.home4u.jp

提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう

後からの大きな計画変更が困難な土地活用に於いて、現在の需要と供給及び将来の展望等のマーケティングには最も大切な項目です。にもかかわらず、実際の土地活用の検討現場では意外とこのマーケティングがなおざりにされているケースを多く見てきました

マーケティングをなおざりにすると、空室リスクが大きく高まってしまい、「いざ建築が完了して経営を始めようと思ったら借り手がつかない」などというようなことになると、その先何十年も苦労することになってします。

そうならないためにも、必ず提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらい、様々な角度からしっかりと慎重に検討してから決断するようにしましょう。

設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう

土地活用の検討段階では、設定賃料もあくまで想定の見込み賃料でシミュレーションされていきます。また、賃料については単純にエリアや大きさ等だけではなく、募集会社の募集力や建物のグレード等によっても変わってくるため、業者によって多少の差が出るポイントでもあります。

そのため、「想定されている見込み賃料が本当に相場と比較して妥当なのか」ということと、「将来的な下落リスクについてはどのように考えて想定しているのか」という点についてはしっかりと押さえた上で、自分自身も納得しておく必要があります。

将来の経営に大きく影響を与えるポイントですので、単純に、出された提案書をみて安易に検討するのではなく、しっかりと確認して納得のいく判断をするようにしましょう。

提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る

土地活用の提案では、土地活用の目的及び所有地の立地条件や建築条件等から、各業者がそれぞれ「これがベスト」と思う提案を持ってくるため、何度も出し直してもらっても大きく変わらないと思いがちですが、それは大きな間違いです。

当然、最初から各業者は真剣に検討した提案も持ってくるものですが、プランを練り直して多少変更するだけで賃料収入が増やせたり、無駄な建築コストを抑えられたり、ターゲット層を多少広げるだけで設定賃料が上げられたり等と、じっくり練り直し検討することでブラッシュアップできることがほとんどです。

仮に、初回の提案で自分の満足レベルをクリアしていたとしても、「さらに賃料収入を上げられるようなプラン上の工夫はできないか」「構造や仕様・設備等を見直すことで同じ効用のままで無駄なコストを抑えられないか」等の依頼を出し、最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図るのが賢明な方法です。

モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう

図面やパースによる説明だけでは実際に建った際のイメージをしっかりと持つことは難しい上、使われる建築部材や設備の質感やグレード感、施工の品質等は実際の現場を見てみないと正確にはわからないため、決断する前に必ず実際の現場をみせてもらうべきです。

その際、見せるようにつくられた営業用のモデルルームではなく、実際に一般のオーナーから請け負って建築した物件を複数見せてもらうことで、その業者のありのままの物件を確認することができます。

綺麗に作り込まれた外観パース等だけで判断せず、必ず現場確認をするようにしましょう。

必ず複数社比較して価格交渉してから決める

これは建築に限った話ではありませんが、競合相手がいるかいないかで、最終的な成約価格には大きな差が出てくるケースがほとんどです。

業者からしても、価格で競合に負けてしまうと何も得られませんが、多少値引きをしてでも競合に勝てれば一定の利益が得られることから、「最終的に価格が原因で負けるかもしれない」という段階になれば概ねほとんどの業者は価格交渉に応じてくれます。

仮に、直接的な値引きが限界でできないとしても、何かしらのより良い条件や付加価値を提示してもらえる可能性も高いです。

そのため、必ず最終決断をする段階では複数社を比較して価格交渉してから決めるようにしましょう。

※ワンポイントアドバイス!

前述のとおり、適切な部署の担当をつけてもらう相談方法としては、まず資料請求するのが最も効率的な方法ですが、複数社に資料請求するのは多少手間が掛かりますので、先にご紹介した「HOME4U土地活用」などの一括資料請求サービス等を活用するのがおすすめです。

4-2. 建築フェーズに於ける2つの注意点

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業者選定・契約と建物の詳細な打ち合わせが完了したら、建築フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の2つです。

  • 余裕を持った工期を設定してもらう
  • できれば決算月の月末(3月末と9月末)の竣工・引渡しは避ける

余裕を持った工期を設定してもらう

建築会社の売上の計上方法には、期末時点での工事の出来高に応じて計算する出来高方式と建物が完成して引渡しをした時点で全額を売上計上する引渡方式の主に2種類の計上方法があります。

どちらの計上方法かは業者によって異なりますが、いずれにしても早く工事を完成させた方が売上が早く上がり全体的な生産性も上がることから、あまり余裕のない工期を設定されがちです。

当然、オーナーからしても早く完成した方が早く収入が入ってくる等メリットも多いのですが、工期に余裕がないと突貫工事で施工が雑になってしまう等のリスクもあるため、きちんと余裕を持った工期を設定してもらうようにしましょう。

※ワンポイントアドバイス!

「どの程度であれば余裕のある工期か」は建物の種類や構造・規模等によって異なるため、一概に言えませんが、工事が始まって実際に作業を行う現場の職人さんと会話すると、設定されている工期が適切かどうかの本音が聞けることが多いです。

できれば決算月の月末(3月末と9月末)の竣工・引渡しは避ける

期末になると少しでも売上を上げようという心理が働き、多少無理をしてでも頑張って完成させるといったようなことは建築に限らず世の中全般でよく起こり得る話ですが、そういったケースでは大概品質が落ちがちです。

さらに、もともと期末には仕事が立て込むものでもありますので、敢えて仕事が立て込み品質が落ちる可能性の高い時期に引渡しを設定するのは多少リスクがあると思います。

建築の場合は、金額も大きく現場の職人さんの作業がダイレクトで品質に影響を与えますので、できれば決算付きの月末(旭化成ホームズの場合は3月末と9月末)の竣工・引渡しは避けて、同月でも中旬や上旬等比較的ゆとりのある時期に設定してもらうようにしましょう。

4-3. 経営・管理フェーズに於ける3つの注意点

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建物の竣工・引渡しを終えたら、いよいよ経営・管理フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の3つです。

  • 一括借上げの場合でも賃料査定は複数の業者から取った上で交渉して決める
  • 借上げ料率・賃料固定期間・賃料支払い免責期間については交渉する
  • 将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる

一括借上げの場合でも賃料査定は複数の業者から取った上で交渉して決める

賃貸経営の場合、自己経営・一般管理・一括借上(サブリース)といった大きく3つの経営方式がありますが、いずれの方式でも借り手を募集する際にどの程度の賃料が妥当であるかを判断するためにも、複数の不動産業者から賃料査定を取るのが一般的です。

その際、前述の通り、その業者の募集力や物件グレードの見立て方の違い等によって査定賃料にも差が出てくるため、なるべく複数の業者から査定してもらい、その賃料の根拠と将来の下落リスクについても確認するのが賢明です。

当初から一括借上の前提で計画を進めてきた場合であっても、一括借上契約を結ぶ前に複数の業者から賃料査定をしてもらい、再度詳細な検討を行った上で、条件交渉をしてから決めるようにしましょう。

借上げ料率・賃料固定期間・賃料支払い免責期間については交渉する

一括借上の場合には、募集賃料以外にも「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目が非常に大切です。

募集賃料はある程度の相場があるため、仮に最初に高く設定しても相場に合わせて変動していくものですが、「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目は、借上業者の営業努力(自社の利益を減らして条件をよくする)によって変動するため、完全に交渉次第といえます。

借上げ料率を1〜2%程度上げてもらう、賃料固定期間を2年間延長してもらう、賃料支払い免責期間を1ヶ月短くしてもらう、等できる限り有利になるように交渉してから決めるようにしましょう。

将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる

当然のことながら、建物は経年劣化していくため、いずれ修繕をする必要が出てきます。

どの程度の期間でどんな内容の修繕が必要かは、建物の構造やグレード・立地環境等によって変わるため一概にはいえませんが、長期的に見ると数百万〜数千万円単位のなかなか急には用意できないような大きな金額になってくるため、当初からきちんと計画的に積み立てておくべきです。

そのため、外装や内装・設備等それぞれ「いつ頃、どのような修繕が必要で、いくらぐらい掛かるか」を建築業者と管理業者から見立ててもらい、それを月割りにした金額を毎月の賃料収入の中から積み立てるようにしましょう。

5. まとめ

いかがでしたでしょうか。

旭化成ホームズの土地活用についての理解が深まり、所有地の活用についての疑問や悩みが大きく解消できたのではないでしょうか。

所有地の条件や土地活用の目的に照らして、最適な活用方法や選ぶべき業者は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。

本ページでは「旭化成ホームズの土地活用の評判と注意点」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。

土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。

将来的なニーズのある人は、大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群のHOME4U土地活用などの一括資料請求サービスを利用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。

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