土地活用のプロによるクラスト辛口レビュー|特徴・評判から注意点まで

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土地活用を検討していて「クラストの土地活用」が気になっているけど、“クラストの土地活用って実際のところどうなの?、安心して任せても大丈夫なの?”と疑問を抱き悩んでいませんか?

結論としては、「対応種類やアフターサービスに物足りなさはあるものの、40年以上続く信頼と実績、無料管理システム等、様々な点で評価が高く、特に初めて土地活用を検討するような方には総合的に相談できる優良業者」といえます。

このページでは、これまで土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地活用について支援をしてきた筆者が、「クラストの土地活用の評判と注意点」について、以下の流れに沿って分かり易くご紹介します。

  1. クラストの土地活用の総評
  2. クラストの土地活用の特徴とメリット・デメリット
  3. クラストの土地活用をおすすめな人とおすすめしない人
  4. クラストの土地活用を検討する際に注意すべき10のポイント

このページをすべて読めば、「クラストの土地活用」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。

1. クラストの土地活用の総評

  評価 理由
実績 ★★★★★ 1975年設立、累積3万戸以上の賃貸住宅を建築・管理
規模(対応エリア) ★★★★☆ 関東・関西・中部地域
対応力(対応種類) ★★★☆☆ 基本的に住居系がメイン
提案力 ★★★★☆ 鉄筋コンクリート造で階数・規模関係なく平均以上の提案が受けられる
価格帯(目安) ★★★★☆ 概ね、鉄筋コンクリート造:坪60万円程度~と平均的
アフターサービス充実度 ★★★☆☆ 一般在来建築の為、基本的に保証は品確法に沿った10年間

※2017年6月時点情報

上記をまとめると、クラストの土地活用は「対応種類」や「アフターサービスの充実度」の面で一定のデメリットはあるものの、「実績」や「対応エリア」「提案力」「価格帯」の面では比較的優れているといえます。

2. クラストの土地活用の特徴とメリット・デメリット

クラストの土地活用を検討するにあたって、押さえておくべき特徴とメリット・デメリットについてご紹介していきます。

2-1. クラストの土地活用の魅力的な2つの特徴

クラストの土地活用には、以下のような2つの魅力的な特徴があります。

  • 無料管理システムで家賃の100%が手元に残る
  • コストパフォーマンスの高い規格型壁式RCマンション

無料管理システムで家賃の100%が手元に残る

クラストの最大の特徴として、建築後賃貸マンションの「無料管理」という業界でも類を見ない魅力的なサービスがあります。

他社のマンション経営と比較し、クラストの「無料管理システム」は家賃の100%が手元に残るクラストだけの非常に大きな特徴と言えます。

通常、賃貸経営に於いては、一括借上経営で家賃の10%程度、一般管理でも家賃の5%程度の管理費が掛かりますが、クラストでは、管理費ゼロで以下の管理業務を行ってもらえます。


「建てたところが管理するのが当然」というモットーを掲げ、40年以上の実績と共に理想のマンション経営を実現しています。

コストパフォーマンスの高い規格型壁式RCマンション

クラストでは、遮音性や断熱性に優れて住み心地が良く、万が一の災害時にも高い耐久性を誇るため、資産価値・物件の競争力という点で有利であるという考え方からRC構造を標準化し、高品質な建物をローコストで提供しています。

RC(鉄筋コンクリート)造マンションは、住み心地の良さだけでなく地震や火災といった災害にも強いため、入居者に高い人気を誇ります。

躯体がしっかりしているRCマンションなら将来的なリフォームの効果も高まり、長期間にわたって魅力を維持することが可能です。

また、建物を中層・高層化できることも大きなメリットといえ、限られた土地を活かして収益性をアップしつつ、緑地や駐車場の設置など良好な居住環境を整えることで、より入居者様の満足度を高めることが可能です。

RC構造は他の工法と比べ、建設コストがかかるため、すべてを自社設計とし、主要構造・間取りなど仕様を規格化することで、ハイクオリティーとローコストを両立しています。

長年携わってきた公共工事で培った低コストと高品質を両立する技術力に、快適な住まいづくりのノウハウを加え、建物により高い資産価値を与えています。

クラストでは、長期にわたって高品質を維持できるようメンテナンスや改修のしやすさも基本設計に織り込み、将来の修繕コストを抑え、収益期間をより長期化することで財産としての価値をさらに高めることが可能です。

2-2. クラストの土地活用のメリット

クラストの土地活用のメリットは大きく以下の4つが挙げられます。

  • 無料管理システム
  • RC造マンションを比較的低コストで建築できる
  • 40年以上の実績による信頼と安心
  • 対応エリアが比較的広い(関東・関西・中部地域)

クラストの土地活用の最大のメリットは、「比較的低コストでRC造マンション建築ができ、独自の無料管理システムが利用可能な点」といえるでしょう。

さらに、40年以上の実績と信頼による安心感も大きな魅力の一つです。

また、比較的対応エリアも広く、都市部だけでなく賃料相場の低い郊外や地方でも低コストな規格型RC造マンションを数多く建築していることから、地域を選ばない提案力も魅力です。

2-3. クラストの土地活用のデメリット

逆に、クラストの土地活用のデメリットには大きく以下の3つが挙げられます。

  • 住居系以外の土地活用には不向き
  • 自由設計の建築ではコストパフォーマンスが活かしにくい
  • 建物保証が品確法に沿った10年間のみと平均的

クラストの土地活用の最大のデメリットは、「住宅系以外の土地活用には不向き」な点と「自由設計の建築ではコストパフォーマンスが活かしにくい」点といえるでしょう。

クラストは、ほぼ住居系土地活用メインであり、低層の場合には木造建築での対応は可能ではあるもののメインはRC工法のため、中高層建築が不可能な土地等ではメリットが出しにくい可能性があります。

また、一般在来建築の為、基本的に保証は品確法に沿った10年間であり、大手ハウスメーカー等によくある「30年以上の長期保証」といったようなシステムはありませんので、保証期間を重視する人には物足りなさを感じさせるかもしれません。

3. クラストの土地活用をおすすめする人とおすすめしない人

当然のことながら、全ての面で完璧な業者など存在しませんので、自分のニーズや条件と照らして最適な業者を見極めることが大切です。

これまでの評価を踏まえて、「クラストの土地活用をおすすめする人としない人」について以下にまとめております。

3-1. クラストの土地活用をおすすめする人

特に以下の5つのタイプの人にはクラストの土地活用をおすすめします。

  • コスト重視でRC工法を検討したい人
  • 管理費を抑えたい人
  • 中高層建築での土地活用を検討したい人
  • 初めて土地活用を検討する人
  • 実績のある企業に総合的に任せたい人

前述のとおり、クラストの土地活用の最大のメリットは、「比較的低コストでRC造マンション建築ができ、独自の無料管理システムが利用可能な点」です。

そのため、コスト重視の人やRC工法で検討したい人、管理費を抑えたい人などにはもってこいの業者といえます。

また、実績も十分なため、実績のある業者に企画から建築・経営管理まで総合的に任せてしまいたいという人やそもそも初めての土地活用で総合的に任せてしまった方が良い人にもおすすめです。

3-2. クラストの土地活用をおすすめしない人

逆に、以下の4つのタイプの人にはクラストの土地活用はおすすめしません。

  • 住宅系以外の土地活用を検討したい人
  • 自由度の高い建築を検討したい人
  • 長期保証の充実した業者で建築したい人

前述のとおり、クラストは基本的に住居系の土地活用がメインのため、住居系以外の土地活用を検討したい人には不向きです。

比較的コストを抑えたRC建築が可能ではありますが、その分、ある程度設計が規格化されており、自由設計にした場合にはコストパフォーマンスの高さというメリットは活かしにくいです。

また、保証期間は基本的に品確法で定められた10年となっており、大手ハウスメーカーでよくあるような30年以上の長期保証が欲しい人にもおすすめではありません。

4. クラストの土地活用を検討する際に注意すべき10のポイント

クラストの土地活用を検討する際の流れは概ね以下の通りです。

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上図のような一連の流れの中では大きく分けて以下のような注意点があります。

  • 検討フェーズにおける5つの注意点
  • 建築フェーズにおける2つの注意点
  • 経営・管理フェーズにおける3つの注意点

以下、それぞれ順を追って解説していきます。

4-1. 検討フェーズに於ける5つの注意点

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建築後に大きく計画を変更することが困難な土地活用に於いては、検討フェーズが最も大切であるといえますので失敗することのないよう慎重に検討を進めるべきです。

東建コーポレーションの土地活用の検討フェーズで注意すべき点は大きく以下の5つです。

  • 提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう
  • 設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう
  • 提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る
  • モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう
  • 必ず複数社比較して価格交渉してから決める

※ワンポイントアドバイス!

業者相談の際に、いきなり問い合わせるのが不安という方は、まずは資料請求をすると良いです。

資料請求をすれば、基本的に最寄りの専門部署に回され、電話等による簡単な質問の後、必要なカタログを送ってもらえ、本格的な提案を受ける前に事前検討ができるため最も気楽で効率的な方法です。

提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう

後からの大きな計画変更が困難な土地活用に於いて、現在の需要と供給及び将来の展望等のマーケティングには最も大切な項目です。にもかかわらず、実際の土地活用の検討現場では意外とこのマーケティングがなおざりにされているケースを多く見てきました

マーケティングをなおざりにすると、空室リスクが大きく高まってしまい、「いざ建築が完了して経営を始めようと思ったら借り手がつかない」などというようなことになると、その先何十年も苦労することになってします。

そうならないためにも、必ず提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらい、様々な角度からしっかりと慎重に検討してから決断するようにしましょう。

設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう

土地活用の検討段階では、設定賃料もあくまで想定の見込み賃料でシミュレーションされていきます。また、賃料については単純にエリアや大きさ等だけではなく、募集会社の募集力や建物のグレード等によっても変わってくるため、業者によって多少の差が出るポイントでもあります。

そのため、「想定されている見込み賃料が本当に相場と比較して妥当なのか」ということと、「将来的な下落リスクについてはどのように考えて想定しているのか」という点についてはしっかりと押さえた上で、自分自身も納得しておく必要があります。

将来の経営に大きく影響を与えるポイントですので、単純に、出された提案書をみて安易に検討するのではなく、しっかりと確認して納得のいく判断をするようにしましょう。

提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る

土地活用の提案では、土地活用の目的及び所有地の立地条件や建築条件等から、各業者がそれぞれ「これがベスト」と思う提案を持ってくるため、何度も出し直してもらっても大きく変わらないと思いがちですが、それは大きな間違いです。

当然、最初から各業者は真剣に検討した提案も持ってくるものですが、プランを練り直して多少変更するだけで賃料収入が増やせたり、無駄な建築コストを抑えられたり、ターゲット層を多少広げるだけで設定賃料が上げられたり等と、じっくり練り直し検討することでブラッシュアップできることがほとんどです。

仮に、初回の提案で自分の満足レベルをクリアしていたとしても、「さらに賃料収入を上げられるようなプラン上の工夫はできないか」「構造や仕様・設備等を見直すことで同じ効用のままで無駄なコストを抑えられないか」等の依頼を出し、最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図るのが賢明な方法です。

モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう

図面やパースによる説明だけでは実際に建った際のイメージをしっかりと持つことは難しい上、使われる建築部材や設備の質感やグレード感、施工の品質等は実際の現場を見てみないと正確にはわからないため、決断する前に必ず実際の現場をみせてもらうべきです。

その際、見せるようにつくられた営業用のモデルルームではなく、実際に一般のオーナーから請け負って建築した物件を複数見せてもらうことで、その業者のありのままの物件を確認することができます。

綺麗に作り込まれた外観パース等だけで判断せず、必ず現場確認をするようにしましょう。

必ず複数社比較して価格交渉してから決める

これは建築に限った話ではありませんが、競合相手がいるかいないかで、最終的な成約価格には大きな差が出てくるケースがほとんどです。

業者からしても、価格で競合に負けてしまうと何も得られませんが、多少値引きをしてでも競合に勝てれば一定の利益が得られることから、「最終的に価格が原因で負けるかもしれない」という段階になれば概ねほとんどの業者は価格交渉に応じてくれます。

仮に、直接的な値引きが限界でできないとしても、何かしらのより良い条件や付加価値を提示してもらえる可能性も高いです。

そのため、必ず最終決断をする段階では複数社を比較して価格交渉してから決めるようにしましょう。

比較対象は可能な限り多い方が良いですが、複数社に直接相談するのは多少手間が掛かり大変ですので、最も簡単で便利な方法として一括資料請求サービスの活用がおすすめです。

『一括資料請求サービスを活用するメリット』

一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます

また、一度に複数社にまとめて依頼できるので、手間を掛けずに多くの業者を比較することができます

土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは『スマイスターです。

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まずはこのサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。

スマイスターには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。

スマイスター:http://www.sumaistar.com

4-2. 建築フェーズにおける2つの注意点

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業者選定・契約と建物の詳細な打ち合わせが完了したら、建築フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の2つです。

  • 余裕を持った工期を設定してもらう
  • できれば決算月の月末(5月末と11月末)の竣工・引渡しは避ける

余裕を持った工期を設定してもらう

建築会社の売上の計上方法には、期末時点での工事の出来高に応じて計算する出来高方式と建物が完成して引渡しをした時点で全額を売上計上する引渡方式の主に2種類の計上方法があります。

どちらの計上方法かは業者によって異なりますが、いずれにしても早く工事を完成させた方が売上が早く上がり全体的な生産性も上がることから、あまり余裕のない工期を設定されがちです。

当然、オーナーからしても早く完成した方が早く収入が入ってくる等メリットも多いのですが、工期に余裕がないと突貫工事で施工が雑になってしまう等のリスクもあるため、きちんと余裕を持った工期を設定してもらうようにしましょう。

※ワンポイントアドバイス!

「どの程度であれば余裕のある工期か」は建物の種類や構造・規模等によって異なるため、一概に言えませんが、工事が始まって実際に作業を行う現場の職人さんと会話すると、設定されている工期が適切かどうかの本音が聞けることが多いです。

できれば決算月の月末(5月末と11月末)の竣工・引渡しは避ける

期末になると少しでも売上を上げようという心理が働き、多少無理をしてでも頑張って完成させるといったようなことは建築に限らず世の中全般でよく起こり得る話ですが、そういったケースでは大概品質が落ちがちです。

さらに、もともと期末には仕事が立て込むものでもありますので、敢えて仕事が立て込み品質が落ちる可能性の高い時期に引渡しを設定するのは多少リスクがあると思います。

建築の場合は、金額も大きく現場の職人さんの作業がダイレクトで品質に影響を与えますので、できれば決算付きの月末(クラストの場合は5月末と11月末)の竣工・引渡しは避けて、同月でも中旬や上旬等比較的ゆとりのある時期に設定してもらうようにしましょう。

4-3. 経営・管理フェーズにおける3つの注意点

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建物の竣工・引渡しを終えたら、いよいよ経営・管理フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の3つです。

  • 一括借上げの場合でも賃料査定は複数の業者から取った上で交渉して決める
  • 借上げ料率・賃料固定期間・賃料支払い免責期間については交渉する
  • 将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる

一括借上げの場合でも賃料査定は複数の業者から取った上で交渉して決める

賃貸経営の場合、自己経営・一般管理・一括借上(サブリース)といった大きく3つの経営方式がありますが、いずれの方式でも借り手を募集する際にどの程度の賃料が妥当であるかを判断するためにも、複数の不動産業者から賃料査定を取るのが一般的です。

その際、前述の通り、その業者の募集力や物件グレードの見立て方の違い等によって査定賃料にも差が出てくるため、なるべく複数の業者から査定してもらい、その賃料の根拠と将来の下落リスクについても確認するのが賢明です。

当初から一括借上の前提で計画を進めてきた場合であっても、一括借上契約を結ぶ前に複数の業者から賃料査定をしてもらい、再度詳細な検討を行った上で、条件交渉をしてから決めるようにしましょう。

借上げ料率・賃料固定期間・賃料支払い免責期間については交渉する

一括借上の場合には、募集賃料以外にも「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目が非常に大切です。

募集賃料はある程度の相場があるため、仮に最初に高く設定しても相場に合わせて変動していくものですが、「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目は、借上業者の営業努力(自社の利益を減らして条件をよくする)によって変動するため、完全に交渉次第といえます。

借上げ料率を1〜2%程度上げてもらう、賃料固定期間を2年間延長してもらう、賃料支払い免責期間を1ヶ月短くしてもらう、等できる限り有利になるように交渉してから決めるようにしましょう。

将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる

当然のことながら、建物は経年劣化していくため、いずれ修繕をする必要が出てきます。

どの程度の期間でどんな内容の修繕が必要かは、建物の構造やグレード・立地環境等によって変わるため一概にはいえませんが、長期的に見ると数百万〜数千万円単位のなかなか急には用意できないような大きな金額になってくるため、当初からきちんと計画的に積み立てておくべきです。

そのため、外装や内装・設備等それぞれ「いつ頃、どのような修繕が必要で、いくらぐらい掛かるか」を建築業者と管理業者から見立ててもらい、それを月割りにした金額を毎月の賃料収入の中から積み立てるようにしましょう。

5. まとめ

いかがでしたでしょうか。

クラストの土地活用についての理解が深まり、所有地の活用についての疑問や悩みが大きく解消できたのではないでしょうか。

所有地の条件や土地活用の目的に照らして、最適な活用方法や選ぶべき業者は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。

本ページでは「クラストの土地活用の評判と注意点」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。

土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。

将来的なニーズのある人は、スマイスターなどの一括資料請求サービスを利用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。

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