土地活用のプロによるセレコーポレーション辛口レビュー|特徴・評判から注意点まで

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土地活用を検討していて「セレコーポレーションの土地活用」が気になっているけど、“セレコーポレーションの土地活用って実際のところどうなの?、安心して任せても大丈夫なの?”と疑問を抱き悩んでいませんか?

結論としては、「首都圏のみのエリア展開である点と、軽量鉄骨造のみの工法に限定している点など一定のデメリットはあるものの、比較的低価格で建築可能であることから、首都圏でコスト優先で土地活用を検討したい人にはおすすめの業者」といえます。

このページでは、これまで土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地活用について支援をしてきた筆者が、「セレコーポレーションの土地活用の評判と注意点」について、以下の流れに沿って分かり易くご紹介します。

  1. セレコーポレーションの土地活用の総評
  2. セレコーポレーションの土地活用の特徴とメリット・デメリット
  3. セレコーポレーションの土地活用をおすすめな人とおすすめしない人
  4. セレコーポレーションの土地活用を検討する際に注意すべき10のポイント

このページをすべて読めば、「セレコーポレーションの土地活用」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。

1. セレコーポレーションの土地活用の総評

  評価 理由
実績 ★★★★☆ 1993年設立、累積1500棟、1万5000戸以上の賃貸建築実績
規模(対応エリア) ★★★☆☆ 首都圏のみ
対応力(対応種類) ★★★☆☆ 住居系に特化
提案力 ★★★☆☆ エリア・担当によるレベルのバラつきが大きいという評判が多い
価格帯(目安) ★★★★☆ 軽量鉄骨造に特化し、既成プランの用意等で坪40万円程度~の低価格商品もある
アフターサービス充実度 ★★★☆☆ 基本的に保証は品確法に沿った10年間

※2017年4月時点情報

上記をまとめると、セレコーポレーションの土地活用は「対応エリアが首都圏のみ」で「対応種類が住宅系のみ」と限定的ではあるものの、累積1,500棟、1万5,000戸以上の賃貸建築実績がある点や比較的低価格な商品展開をしている点など、ニーズに合えば、総合的におすすめできる業者といえます。

2. セレコーポレーションの土地活用の特徴とメリット・デメリット

セレコーポレーションの土地活用を検討するにあたって、押さえておくべき特徴とメリット・デメリットについてご紹介していきます。

2-1. セレコーポレーションの土地活用の魅力的な3つの特徴

セレコーポレーションの土地活用には、以下のような3つの魅力的な特徴があります。

  • 「アパート経営の専門店」として若者向け単身者アパートに特化している
  • コストを抑えて資産価値を高める目的で軽量鉄骨造に特化している
  • 設計からアフターサービスまで自社責任による施工体制をとっている

「アパート経営の専門店」として若者向け単身者アパートに特化している

セレコーポレーションは首都圏エリアに集まる単身者にターゲット絞り、25㎡前後で「ベッドルーム」を独立させた新しい間取りを提供するなど、若者単身者のニーズを捉え、差別化の難しい単身者向け間取りでも差別化を実現しています。

また、住空間設計についても、日本人が住まいに求める豊かさを、モノの多さや広さではなく「そこでどんな暮らしができるか」という空間の質と捉え、住みやすさにこだわったエコでコンパクトな暮らしを提案した設計にこだわっており、研究された空間デザインが入居者から人気の業者です。

資産価値を高める目的で軽量鉄骨造に特化している

 

セレコーポレーションのアパートは、大手ハウスメーカー同様、国土交通大臣が指定する認定機関である(財)日本建築センターによる厳しい審査をクリアした『型式適合認定』『型式部材等製造者認証』『住宅型式性能認定』を受けた工業化住宅です。

認定・認証を受けた「工業化住宅」では、物件毎にプランが異なっても、その認定規格内で設計している限り、性能や品質が変わらず安定的に安心した建築ができるというメリットがあります。

また、建築に必要な建築図面作成や行政への建築確認許可申請期間も、通常3ヵ月程度を要するところを半分程度の期間で済ませることが可能な上、決まった部材で建築することから工期の短縮も図れ、早期事業化が可能です。

設計からアフターサービスまで自社責任による施工体制をとっている

セレコーポレーションでは、一級建築士事務所として設計から主要な構造部分を品質管理の行き届いた自社工場で生産・自社の施工部門・自社で管理していくという一貫した体制をとっています。

そのため、設計〜生産〜施工〜管理といった賃貸経営サイクルの中で一貫したコストと品質の管理が可能になっており、高品質な建物を比較的低コストで、短い工期で早くからアパート経営が始められます。

2-2. セレコーポレーションの土地活用のメリット

セレコーポレーションの土地活用のメリットは大きく以下の4つが挙げられます。

  • 首都圏に住む若者単身者に特化し差別化した単身者向け賃貸ができる
  • 軽量鉄骨造に特化し比較的低コストで建築できる
  • 工業化建築のため短い工期で建築できる

セレコーポレーションの土地活用の最大のメリットは、「首都圏に住む単身者向けマンションに特化した建物を比較的低コストで高品質な軽量鉄骨造で建築出来る」点といえるでしょう。

エリア・ターゲットを絞りそれに特化した建物の建築を行うことで、周辺物件と差別化された競争力のある賃貸経営が図れるという点が最大の強みです。

また、構造や工法も限定して特化することで、「低コスト」と「短工期」を実現している点も魅力です。

さらに、累積1,500棟、1万5,000戸以上の賃貸建築という十分な実績がある点も安心材料としてメリットであると言えます。

2-3. セレコーポレーションの土地活用のデメリット

逆に、セレコーポレーションの土地活用のデメリットには大きく以下の5つが挙げられます。

  • 対応エリアが限定的(首都圏のみ)
  • 住居系以外の土地活用には不向き
  • 独自の軽量鉄骨造では最高3階建までしか対応できない(2017年4月時点)
  • 保証内容が他の大手ハウスメーカーと比較すると劣る
  • 担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る

セレコーポレーションの土地活用の最大のデメリットは、「対応エリアが首都圏のみ」な点と「対応種類・階数・構造が限定的」な点といえるでしょう。

セレコーポレーションは、住居系以外の土地活用には基本的に対応しておらず、高性能・高耐久ではあるものの独自の軽量鉄骨では3階建までしか対応しておりません(2017年4月時点)。そのため、中高層建築が可能な土地等ではメリットが出しにくい可能性があります。

また、保証期間は品確法で定められた10年間のみで、他の大手ハウスメーカーでは最長40年以上の延長可能な長期保証を行う業者も多くあるため、比較的保証が短いといえます。

さらに、それなりの大企業であればどこでも当てはまる話ではありますが、営業や設計・現場監督等それぞれ数多くのスタッフがいるため、担当により当たり外れがあるということもデメリットの一つでしょう。

3. セレコーポレーションの土地活用をおすすめする人とおすすめしない人

当然のことながら、全ての面で完璧な業者など存在しませんので、自分のニーズや条件と照らして最適な業者を見極めることが大切です。

これまでの評価を踏まえて、「セレコーポレーションの土地活用をおすすめする人としない人」について以下にまとめております。

3-1. セレコーポレーションの土地活用をおすすめする人

特に以下の5つのタイプの人にはセレコーポレーションの土地活用をおすすめします。

  • 首都圏で単身者向けの賃貸経営を検討したい人
  • 低コストな建物で高利回りな賃貸経営を検討したい人
  • 性能や品質が安定した工業化建築で検討したい人
  • 短い工期で早く賃貸経営をスタートさせたい人
  • 実績があり安心できる業者に総合的に任せたい人

前述のとおり、セレコーポレーションの土地活用の最大のメリットは、「首都圏に住む単身者向けマンションに特化した建物を比較的低コストで高品質な軽量鉄骨造で建築できる」点です。

そのため、首都圏に土地をお持ちで企画から建築まで総合的に安心できる業者に任せてしまいたいという人やそもそも初めての土地活用で総合的に任せてしまった方が良い人には向いている業者といえます。

また、大手ハウスメーカー同様、国土交通大臣による性能の型式認定を受けた工業化建築であることから、性能や品質のばらつきに不安を感じる人や工期を短くして早く事業スタートさせたい人にも向いています。

3-2. セレコーポレーションの土地活用をおすすめしない人

逆に、以下の4つのタイプの人にはセレコーポレーションの土地活用はおすすめしません。

  • 首都圏以外での土地活用を検討している人
  • 住居系以外での土地活用を検討したい人
  • 中高層建築を検討したい人
  • 様々な建築工法を検討したい人

前述のとおり、セレコーポレーションは「首都圏の単身者向け」に特化した業者ですので、首都圏以外の土地活用や住居系以外の土地活用には基本的に対応しておりません。

また、構造上3階建までの建築対応となっていることから、法規的に中高層建築も可能なエリアで土地活用を検討される人にもおすすめしません。

しかしながら、建物のコストパフォーマンスが高い等のメリットもあるため、その際には、住居系以外や中高層建築も対応可能な業者等と並行して検討するとよいでしょう。

4. セレコーポレーションの土地活用を検討する際に注意すべき10のポイント

セレコーポレーションの土地活用を検討する際の流れは概ね以下の通りです。

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上図のような一連の流れの中では大きく分けて以下のような注意点があります。

  • 検討フェーズに於ける5つの注意点
  • 建築フェーズに於ける2つの注意点
  • 経営・管理フェーズに於ける3つの注意点

以下、それぞれ順を追って解説していきます。

4-1. 検討フェーズに於ける5つの注意点

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建築後に大きく計画を変更することが困難な土地活用に於いては、検討フェーズが最も大切であるといえますので失敗することのないよう慎重に検討を進めるべきです。

セレコーポレーションの土地活用の検討フェーズで注意すべき点は大きく以下の5つです。

  • 提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう
  • 設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう
  • 提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る
  • モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう
  • 必ず複数社比較して価格交渉してから決める

※ワンポイントアドバイス!

業者相談の際に、いきなり問い合わせるのが不安という方は、まずは資料請求をすると良いです。

資料請求をすれば、基本的に最寄りの専門部署に回され、電話等による簡単な質問の後、必要なカタログを送ってもらえ、本格的な提案を受ける前に事前検討ができるため最も気楽で効率的な方法です。

提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう

後からの大きな計画変更が困難な土地活用に於いて、現在の需要と供給及び将来の展望等のマーケティングには最も大切な項目です。にもかかわらず、実際の土地活用の検討現場では意外とこのマーケティングがなおざりにされているケースを多く見てきました

マーケティングをなおざりにすると、空室リスクが大きく高まってしまい、「いざ建築が完了して経営を始めようと思ったら借り手がつかない」などというようなことになると、その先何十年も苦労することになってします。

そうならないためにも、必ず提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらい、様々な角度からしっかりと慎重に検討してから決断するようにしましょう。

設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう

土地活用の検討段階では、設定賃料もあくまで想定の見込み賃料でシミュレーションされていきます。また、賃料については単純にエリアや大きさ等だけではなく、募集会社の募集力や建物のグレード等によっても変わってくるため、業者によって多少の差が出るポイントでもあります。

そのため、「想定されている見込み賃料が本当に相場と比較して妥当なのか」ということと、「将来的な下落リスクについてはどのように考えて想定しているのか」という点についてはしっかりと押さえた上で、自分自身も納得しておく必要があります。

将来の経営に大きく影響を与えるポイントですので、単純に、出された提案書をみて安易に検討するのではなく、しっかりと確認して納得のいく判断をするようにしましょう。

提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る

土地活用の提案では、土地活用の目的及び所有地の立地条件や建築条件等から、各業者がそれぞれ「これがベスト」と思う提案を持ってくるため、何度も出し直してもらっても大きく変わらないと思いがちですが、それは大きな間違いです。

当然、最初から各業者は真剣に検討した提案も持ってくるものですが、プランを練り直して多少変更するだけで賃料収入が増やせたり、無駄な建築コストを抑えられたり、ターゲット層を多少広げるだけで設定賃料が上げられたり等と、じっくり練り直し検討することでブラッシュアップできることがほとんどです。

仮に、初回の提案で自分の満足レベルをクリアしていたとしても、「さらに賃料収入を上げられるようなプラン上の工夫はできないか」「構造や仕様・設備等を見直すことで同じ効用のままで無駄なコストを抑えられないか」等の依頼を出し、最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図るのが賢明な方法です。

モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう

図面やパースによる説明だけでは実際に建った際のイメージをしっかりと持つことは難しい上、使われる建築部材や設備の質感やグレード感、施工の品質等は実際の現場を見てみないと正確にはわからないため、決断する前に必ず実際の現場をみせてもらうべきです。

その際、見せるようにつくられた営業用のモデルルームではなく、実際に一般のオーナーから請け負って建築した物件を複数見せてもらうことで、その業者のありのままの物件を確認することができます。

綺麗に作り込まれた外観パース等だけで判断せず、必ず現場確認をするようにしましょう。

必ず複数社比較して価格交渉してから決める

これは建築に限った話ではありませんが、競合相手がいるかいないかで、最終的な成約価格には大きな差が出てくるケースがほとんどです。

業者からしても、価格で競合に負けてしまうと何も得られませんが、多少値引きをしてでも競合に勝てれば一定の利益が得られることから、「最終的に価格が原因で負けるかもしれない」という段階になれば概ねほとんどの業者は価格交渉に応じてくれます。

仮に、直接的な値引きが限界でできないとしても、何かしらのより良い条件や付加価値を提示してもらえる可能性も高いです。

そのため、必ず最終決断をする段階では複数社を比較して価格交渉してから決めるようにしましょう。

比較対象は可能な限り多い方が良いですが、複数社に直接相談するのは多少手間が掛かり大変ですので、最も簡単で便利な方法として一括資料請求サービスの活用がおすすめです。

『一括資料請求サービスを活用するメリット』

一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます

また、一度に複数社にまとめて依頼できるので、手間を掛けずに多くの業者を比較することができます

土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは『スマイスターです。

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まずはこのサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。

スマイスターには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。

スマイスター:http://www.sumaistar.com

4-2. 建築フェーズに於ける2つの注意点

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業者選定・契約と建物の詳細な打ち合わせが完了したら、建築フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の2つです。

  • 余裕を持った工期を設定してもらう
  • できれば決算月の月末(2月末と8月末)の竣工・引渡しは避ける

余裕を持った工期を設定してもらう

建築会社の売上の計上方法には、期末時点での工事の出来高に応じて計算する出来高方式と建物が完成して引渡しをした時点で全額を売上計上する引渡方式の主に2種類の計上方法があります。

どちらの計上方法かは業者によって異なりますが、いずれにしても早く工事を完成させた方が売上が早く上がり全体的な生産性も上がることから、あまり余裕のない工期を設定されがちです。

当然、オーナーからしても早く完成した方が早く収入が入ってくる等メリットも多いのですが、工期に余裕がないと突貫工事で施工が雑になってしまう等のリスクもあるため、きちんと余裕を持った工期を設定してもらうようにしましょう。

※ワンポイントアドバイス!

「どの程度であれば余裕のある工期か」は建物の種類や構造・規模等によって異なるため、一概に言えませんが、工事が始まって実際に作業を行う現場の職人さんと会話すると、設定されている工期が適切かどうかの本音が聞けることが多いです。

できれば決算月の月末(2月末と8月末)の竣工・引渡しは避ける

期末になると少しでも売上を上げようという心理が働き、多少無理をしてでも頑張って完成させるといったようなことは建築に限らず世の中全般でよく起こり得る話ですが、そういったケースでは大概品質が落ちがちです。

さらに、もともと期末には仕事が立て込むものでもありますので、敢えて仕事が立て込み品質が落ちる可能性の高い時期に引渡しを設定するのは多少リスクがあると思います。

建築の場合は、金額も大きく現場の職人さんの作業がダイレクトで品質に影響を与えますので、できれば決算付きの月末(セレコーポレーションの場合は2月末と8月末)の竣工・引渡しは避けて、同月でも中旬や上旬等比較的ゆとりのある時期に設定してもらうようにしましょう。

4-3. 経営・管理フェーズに於ける3つの注意点

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建物の竣工・引渡しを終えたら、いよいよ経営・管理フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の3つです。

  • 一括借上げの場合でも賃料査定は複数の業者から取った上で交渉して決める
  • 借上げ料率・賃料固定期間・賃料支払い免責期間については交渉する
  • 将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる

一括借上げの場合でも賃料査定は複数の業者から取った上で交渉して決める

賃貸経営の場合、自己経営・一般管理・一括借上(サブリース)といった大きく3つの経営方式がありますが、いずれの方式でも借り手を募集する際にどの程度の賃料が妥当であるかを判断するためにも、複数の不動産業者から賃料査定を取るのが一般的です。

その際、前述の通り、その業者の募集力や物件グレードの見立て方の違い等によって査定賃料にも差が出てくるため、なるべく複数の業者から査定してもらい、その賃料の根拠と将来の下落リスクについても確認するのが賢明です。

当初から一括借上の前提で計画を進めてきた場合であっても、一括借上契約を結ぶ前に複数の業者から賃料査定をしてもらい、再度詳細な検討を行った上で、条件交渉をしてから決めるようにしましょう。

借上げ料率・賃料固定期間・賃料支払い免責期間については交渉する

一括借上の場合には、募集賃料以外にも「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目が非常に大切です。

募集賃料はある程度の相場があるため、仮に最初に高く設定しても相場に合わせて変動していくものですが、「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目は、借上業者の営業努力(自社の利益を減らして条件をよくする)によって変動するため、完全に交渉次第といえます。

借上げ料率を1〜2%程度上げてもらう、賃料固定期間を2年間延長してもらう、賃料支払い免責期間を1ヶ月短くしてもらう、等できる限り有利になるように交渉してから決めるようにしましょう。

将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる

当然のことながら、建物は経年劣化していくため、いずれ修繕をする必要が出てきます。

どの程度の期間でどんな内容の修繕が必要かは、建物の構造やグレード・立地環境等によって変わるため一概にはいえませんが、長期的に見ると数百万〜数千万円単位のなかなか急には用意できないような大きな金額になってくるため、当初からきちんと計画的に積み立てておくべきです。

そのため、外装や内装・設備等それぞれ「いつ頃、どのような修繕が必要で、いくらぐらい掛かるか」を建築業者と管理業者から見立ててもらい、それを月割りにした金額を毎月の賃料収入の中から積み立てるようにしましょう。

5. まとめ

いかがでしたでしょうか。

セレコーポレーションの土地活用についての理解が深まり、所有地の活用についての疑問や悩みが大きく解消できたのではないでしょうか。

所有地の条件や土地活用の目的に照らして、最適な活用方法や選ぶべき業者は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。

本ページでは「セレコーポレーションの土地活用の評判と注意点」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。

土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。

将来的なニーズのある人は、スマイスターなどの一括資料請求サービスを利用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。

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