400坪の土地活用で検討すべき6つの活用法と失敗しないポイント集

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400坪の土地では一体どんな土地活用を検討すればよいか悩んでいませんか?

土地活用は、法規制や市場ニーズ等の観点から、同じ大きさの土地でもエリアによってできる土地活用が異なりますが、土地の大きさによって検討可能な土地活用の種類はある程度決まってきます。

それらを理解して、的を得た検討を行えば、数ある活用方法の中から最適な土地活用を効率的に見つけることが可能です。

このページでは、これまで土地有効活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地有効活用について支援をしてきた筆者が、「400坪の土地の活用法」について、以下の流れに沿ってご紹介します。

  1. 400坪の土地活用で検討すべき活用法6選
  2. 土地活用の方法を坪数だけで判断するのは危険!
  3. 最適な活用法を専門家へ相談する際の6つのポイント

このページをすべて読めば、「400坪の土地の活用法」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。

土地活用が初めてで難しく感じる方は、このページを読んで大枠のイメージを持ったら、まずは複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。その際に大事な注意点があり、建築会社や不動産会社等に直接電話をすることは絶対にやめましょう。なぜなら、この業界では電話をとった人が担当になるという慣習があるため、土地活用の専門家ではないレベルの低い担当がついてしまう・・・ということになりかねません。確実に複数業者の専門担当者と連絡を取りたい方は、NTTが運営するHOME4U土地活用などの信頼できる一括登録サイトを利用して、専門担当者からの連絡を待つことをおすすめします。

1. 400坪の土地活用で検討すべき活用法6選

「400坪の土地」といっても、「都市部の400坪なのか地方の400坪なのか」で事情が全く異なるため、一概に「これがベスト」というようなことは言えませんが、各種土地活用の必要最低敷地規模の観点から検討価値の高い土地活用は以下の6つと言えます。

  1. 介護系施設(老人ホーム・サ高住・グループホーム等)
  2. 商業系施設(ホームセンター・スーパー等)
  3. オフィス
  4. ホテル
  5. 医療系施設(病院・医療クリニックモール等)
  6. 賃貸住宅(アパート・マンション・寮・社宅等)

1-1. 介護系施設(老人ホーム・サ高住・グループホーム等)

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介護施設経営とは、高齢者人口の多い地域や介護需要が多く施設が不足しているエリアにおいて、介護事業者と共同で介護施設を開設する形式の土地活用です。

介護系施設経営の方法には、事業者により、上図のように自分で建物を建築し建物を貸す「リースバック方式(一括借り上げ方式)」か土地を貸すだけの「定期借地方式」の大きく2種類がありますが、基本的に民間建築の場合には「リースバック方式」が一般的です。

下図にまとめている通り、介護系施設には多くの種類が存在し、種類によって提供されるサービスが異なるため必要な建物規模や民間建築の可否・総量規制(行政による建築規制)の対象等が違ってきます。

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施設の種類により必要な規模が異なりますが、基本的に比較的大きな土地が必要であり、投資規模も1億円程度〜数十億円と多額になるというデメリットがある反面、今後の社会的ニーズが最も多い分野の土地活用であり、国や自治体からの補助や介護事業者からの補助等がある場合も多く、8〜15%程度の比較的安定した高利回りも期待できます。

「介護系施設経営」についての詳細な解説は下記の記事をご参考にして下さい。

土地活用で介護施設経営をすべき人と成功させるための全知識

 介護系施設経営がおすすめな人

前述のとおり、介護系施設経営には基本的にまとまった大きさの土地が必要であるため誰にでもできるわけではありませんが、特に以下の4つのタイプの人にとっては最適な土地活用といえます。

  • 社会貢献性を重視する人
  • まとまった大きさの土地を安定的に活用したい人
  • 駅から遠い土地で収益性の高い土地活用がしたい人
  • 既に賃貸住宅経営をやっているため、他の土地活用で節税効果を重視したい人

介護系施設経営の最大のメリットは、「社会貢献性が高く、将来需要が見込めることから比較的安定した高利回りな土地活用が可能」という点にあります。

都市部等の供給が足りていないエリアでは、自治体と介護事業者両方から補助等が受けられ手厚い条件で契約できるケースも多くありますので、まとまった大きさの土地を所有されている人は必ず選択肢の一つとして可能性を検討すべき土地活用といえます。

1-2. 商業系施設(ホームセンター・スーパー等)

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商業系施設経営とは、所有する土地にディベロッパーやスーパー・コンビニ、飲食チェーン店舗等の店舗事業者と共同で店舗や商業施設を開発・出店する形式の土地活用です。

当然のことながら、交通量や人通りの多い道路ほど有利であり、収益性が高くなっていきます。

商業系施設経営の経営(管理)方法は、上図のように自分で建物を建築する「リースバック方式(一括借り上げ方式)」か土地を貸すだけの「事業用定期借地方式」の2種類が一般的です。

人通りの多い道路沿いや商業集積地等、店舗需要があるエリアでなければ経営が成り立たないため、できるエリアが限定されるというデメリットはありますが、商業系施設の賃料相場は住居系よりも高い場合が多く、規模により数千万円〜数億円という投資にはなりますが利回りは10%〜20%程度といった高利回りが期待できます。

「商業系施設経営」の詳細な検討方法については下記記事をご参考にして下さい。

土地活用でコンビニを選ぶべき人と失敗しないための全知識

ロードサイドの土地活用で絶対に失敗しないための全知識

商業系施設経営がおすすめな人

前述のとおり、商業系施設経営は場所を選ぶため誰にでもできるわけではありませんが、特に以下の4つのタイプの人にとっては最適な土地活用といえます。

  • 収益性を重視する人
  • 幹線道路沿いに土地を所有している人
  • 人通りの多い道路に接道した土地を所有している人
  • 周辺に生活利便施設が少なく、地域の利便性向上や価値向上に貢献したい人

商業系施設経営の最大のメリットは、「交通量や人通りさえあれば、数ある土地活用の中でも最も高利回りな経営が期待出来る」という点にあります。

また、周辺に生活利便施設の少ないエリア等では、商業系施設を建築することで周辺の利便性に寄与し喜ばれるという社会貢献性が見込める場合もあります。

特に利回り重視で検討したいという人は、まずは商業系施設経営の可能性を検討するとよいでしょう。

1-3. オフィス

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オフィス経営とは、所有する土地にオフィスビルを建築し企業等のテナントへ賃貸することで賃料収入を得るかたちの土地活用です。

オフィス経営の経営(管理)方法は、上図のように「自己経営(管理委託)」か「一括借上(サブリース)」の2種類が一般的ですが、立地の良い都市部等では土地を事業者に貸すだけの「事業用定期借地方式」によるものもあります。

都市部の駅近や商業集積地等、オフィス需要があるエリアでなければ経営が成り立たないため、できるエリアが限定されるというデメリットはありますが、オフィステナント賃料の相場は住居系よりも高い場合が多く、規模により数千万円〜数十億円という投資にはなりますが利回りは10%〜20%程度といった高利回りが期待できます。

オフィス経営がおすすめな人

オフィス経営は立地を選ぶ限定的なエリアのみで成り立つ土地活用であるため、誰でも行うことができるわけではありませんが、特に以下の4つのタイプの人にとっては最適な土地活用といえます。

  • 比較的大きい駅の至近に土地を所有している
  • 人通りの多い道路沿いに土地を所有している人
  • 日当たりが悪い等、住環境の良くない土地を所有している人
  • 高利回りな土地活用がしたい人

オフィス経営の最大のメリットは、「日当たり等の住環境に左右されず、比較的高利回りな経営が可能」という点にあります。

反対に、「オフィス需要があるエリアに限定される」「テナントの業績によって入退去が発生するため景気変動の影響を受けやすい」といったデメリットもありますが、オフィス需要があるのであれば選択肢の中に入れておきたい魅力的な土地活用の一つといえます。

1-4. ホテル

ホテル経営とは、所有する土地にディベロッパーやホテル運営事業者と共同でホテルを開発・出店する形式の土地活用です。

商業系施設同様、交通量や人通りの多いエリアほど有利であり、収益性が高くなっていきますが、必ずしも前面道路の交通量が多くなくても駅至近等アクセスの良い立地であれば事業化が可能です。

ホテル経営の経営(管理)方法は、上図のように自分で建物を建築する「リースバック方式(一括借り上げ方式)」か土地を貸すだけの「事業用定期借地方式」の2種類が一般的で、ホテル運営事業者との交渉によります。

アクセスの良い立地や観光地・商業集積地等、ホテル需要があるエリアでなければ経営が成り立たないため、できるエリアが限定されるというデメリットはありますが、ホテルの賃料相場は住居系よりも高い場合が多く、規模により数千万円〜数億円という投資にはなりますが利回りは10%〜20%程度といった高利回りが期待できます。

ホテル経営がおすすめな人

前述のとおり、ホテル経営は場所を選ぶため誰にでもできるわけではありませんが、特に以下の4つのタイプの人にとっては最適な土地活用といえます。

  • 収益性を重視する人
  • 商業集積地やその付近に土地を所有している人
  • 駅至近のアクセス性の良い立地の土地を所有している人
  • 観光地やその付近に土地を所有している人

ホテル経営の最大のメリットは、「宿泊需要さえ見込めれば、数ある土地活用の中でも商業系施設と並び最も高利回りな経営が期待出来る」という点にあります。

また、宿泊施設の足りていない観光地やその周辺などでは、ホテルを建築することで観光客が増え、地域から喜ばれるという社会貢献性が見込める場合もあります。

特に利回り重視で検討したいという人は、まずはホテル経営の可能性を検討するとよいでしょう。

1-5. 医療系施設(病院・医療クリニックモール等)

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医療系施設経営とは、所有する土地に開業医や医療法人等の医療事業者と共同でクリニックや調剤薬局等を開発・開設する形式の土地活用です。

診療科毎に見込める診療圏内に一定以上の人口が存在し、需要が見込める場合に、あらかじめ開業医や医療法人と提携した上で、開発を行うのが一般的です。

医療系施設経営の経営(管理)方法は、上図のように自分で建物を建築する「リースバック方式(一括借り上げ方式)」か土地を貸すだけの「事業用定期借地方式」の大きく2種類がありますが、比較的規模の小さいクリニックでは「リースバック方式」、規模の大きな病院やクリニックモールでは「事業用定期借地方式」であることが多いです。

診療圏内に需要があり、開業医や医療法人等の開設希望のあるエリアでなければ経営が成り立たないため、できるエリアが限定されるというデメリットはありますが、8%〜15%程度の比較的高利回りが期待でき、周辺住人に対する社会貢献性も高い土地活用です。

医療系施設経営がおすすめな人

前述のとおり、医療系施設経営は場所を選ぶため誰にでもできるわけではありませんが、特に以下の4つのタイプの人にとっては最適な土地活用といえます。

  • 社会貢献性を重視する人
  • 近くに病院の少ない住宅地やその周辺に土地を所有している人
  • 80坪程度以上の比較的大きなサイズの土地を所有している人
  • 住宅の供給が過剰なエリアに土地を所有している人

医療系施設経営の最大のメリットは、「社会貢献性が高い上に、比較的高利回りな土地活用が可能」という点にあります。

さらに、住宅の供給が過剰なエリア等でも、周辺に競合する医療系施設がなければ、むしろ需要が見込めてある程度のまとまった大きさの土地を一気に活用できるという点も医療系施設経営の魅力といます。

上記のようなニーズのある人は、医療系施設経営の可能性を検討してみるとよいでしょう。

1-6. 賃貸住宅(アパート・マンション・寮・社宅等)

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賃貸住宅経営とは、所有する土地に賃貸アパートや賃貸マンション等の賃貸住宅を建築し、一般の入居者へ賃貸することで賃料収入を得るかたちの土地活用です。

賃貸住宅の経営(管理)方法には主に以下の3つの方法があります。

  • 自己管理
  • 一般管理(集金管理):管理費相場は3〜5%程度
  • 一括借上(サブリース):借上料率相場は90〜80%程度

各管理方法の概要とメリット・デメリットは下図のとおりです。

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賃貸住宅経営は、最も幅広い土地に対応でき、住居系建物建築による土地活用の中では最も手軽にはじめることができるため、相続税対策目的の土地活用では真っ先に検討すべき活用方法といえます。

投資額こそ、数千万円〜大規模な場合には数億円という多額の投資が必要にはなりますが、そもそも相続税対策のためには一定規模以上の投資をしないと相続税圧縮効果が薄くなってしまうという側面もあるため、自身の資産規模に合わせて適切な規模の投資を行えば相続税対策には最も有効な土地活用です。

利回りは、エリア毎に家賃相場が大きく異なることから一概にはいえませんが、概ね5〜15%程度の利回りが期待できます。

「アパート経営」の詳細な検討方法については下記記事をご参考にして下さい。

土地活用でアパート経営をするべき人と失敗しない為の全知識

「マンション経営」の詳細な検討方法については下記記事をご参考にして下さい。

土地活用でマンション経営するべき人と失敗しない為の全知識

賃貸住宅経営がおすすめな人

賃貸住宅経営は、リスクとリターンのバランスや節税効果、土地対応性等の総合的な面からも最も多くの土地オーナーに適応できる土地活用ですが、中でも特に以下の6つのタイプの人にとっては最適な土地活用といえます。

  • 賃料相場が高いエリアに土地を持っている人
  • 地価が高いエリアに土地を持っている人
  • 相続対策をメインの目的に土地活用がしたい人
  • 住環境の良いエリアに土地を持っている人
  • 比較的安定性を重視した土地活用がしたい人
  • 駅から徒歩10分以内の都市部に土地を持っている人

賃貸住宅経営の最大のメリットは、「節税効果が高く、比較的多くのエリアで経営可能」という点にあります。

そのため、相続税や固定資産税等の節税を目的とした土地活用であれば、まずは賃貸住宅経営の可能性を検討するとよいでしょう。

2. 土地活用の方法を坪数だけで判断するのは危険!

土地活用の収益性については、一般的には上記のように言われていますが、それはあくまで土地活用の種類毎に必要な敷地の最低規模から当てはめて言われているにすぎません。

また、その必要最低敷地規模についても、車社会の「郊外や地方」と電車メインの「都市部」とでは駐車場の必要性などの観点で大きく異なってくるため、同じ「400坪」でも全く事情が違います。

最適な土地活用をするためには、「坪数」だけでなく、その「地域性」や「需給バランス」なども総合的に考えて様々な可能性の中から比較検討することが重要です。

2-1. ネットの情報を鵜呑みにせず専門家に相談した方が手取り早い

結局のところ、最終的な土地活用の可否について判断するためには、それぞれの種類毎に専門の業者に相談し、マーケティングや提案をしてもらう必要があります。

そのため、「地域性」や「需給バランス」などネットで検索するだけでは決してわからない情報の収集に無駄な労力を使ったり、正解かどうかわからない情報に左右されずに、まずは可能性のありそうな土地活用の専門家に実現可能性を相談するようにしましょう。

その際の最も簡単で便利な方法としては一括資料請求サービスの活用がおすすめです。

一括資料請求サービスを活用するメリット

一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに様々な種類の業者の最適な専門部署に繋いでもらえます

また、一度に複数社にまとめて依頼できるので、手間を掛けずに多くの業者を比較することができます

土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用です。

まずはこのサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。

HOME4Uには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。

HOME4U(ホームフォーユー)土地活用https://land.home4u.jp

3. 最適な活用法を専門家へ相談する際の6つのポイント

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建築後に大きく計画を変更することが困難な土地活用においては、検討フェーズが最も大切であるといえますので失敗することのないよう慎重に検討を進めるべきです。

その際に大切なポイントは大きく以下の6つです。

  • 土地活用専門の部署に依頼する(担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る)
  • 提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう
  • 設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう
  • 提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る
  • モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう
  • 必ず複数社比較して価格交渉してから決める

以下、順を追って解説していきます。

3-1. 土地活用専門の部署に依頼する(担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る)

例えば、規模の大きなハウスメーカー等では、戸建住宅をメインに扱う担当者と土地活用をメインに扱う担当者の大きく2種類が存在しますが、当然のことながら土地活用については土地活用をメインに扱う担当に依頼するべきです。

しかしながら、この業界では基本的に最初にコンタクトを取った営業マンが担当となるケースが多いため、戸建住宅メインで専門知識のない営業マンが土地活用の提案を行うというようなことも日常茶飯事です。

そのため、より良い提案をしてもらうためにも、むやみに自分で適当な事業所に問い合わせたりせずに、まずは資料請求を活用して土地活用を専門に扱う部署の担当者からの連絡を待つようにすべきです。

多くの業者に一件一件資料請求するのは大変ですので、先にご紹介した「HOME4U土地活用」などの一括資料請求サービスを使うと便利です。

3-2. 提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう

後からの大きな計画変更が困難な土地活用において、現在の需要と供給及び将来の展望等のマーケティングには最も大切な項目です。にもかかわらず、実際の土地活用の検討現場では意外とこのマーケティングがなおざりにされているケースを多く見てきました

マーケティングをなおざりにすると、空室リスクが大きく高まってしまい、「いざ建築が完了して経営を始めようと思ったら借り手がつかない」などというようなことになると、その先何十年も苦労することになってします。

そうならないためにも、必ず提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらい、様々な角度からしっかりと慎重に検討してから決断するようにしましょう。

3-3. 設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう

土地活用の検討段階では、設定賃料もあくまで想定の見込み賃料でシミュレーションされていきます。また、賃料については単純にエリアや大きさ等だけではなく、募集会社の募集力や建物のグレード等によっても変わってくるため、業者によって多少の差が出るポイントでもあります。

そのため、「想定されている見込み賃料が本当に相場と比較して妥当なのか」ということと、「将来的な下落リスクについてはどのように考えて想定しているのか」という点についてはしっかりと押さえた上で、自分自身も納得しておく必要があります。

将来の経営に大きく影響を与えるポイントですので、単純に、出された提案書をみて安易に検討するのではなく、しっかりと確認して納得のいく判断をするようにしましょう。

3-4. 提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る

土地活用の提案では、土地活用の目的及び所有地の立地条件や建築条件等から、各業者がそれぞれ「これがベスト」と思う提案を持ってくるため、何度も出し直してもらっても大きく変わらないと思いがちですが、それは大きな間違いです。

当然、最初から各業者は真剣に検討した提案も持ってくるものですが、プランを練り直して多少変更するだけで賃料収入が増やせたり、無駄な建築コストを抑えられたり、ターゲット層を多少広げるだけで設定賃料が上げられたり等と、じっくり練り直し検討することでブラッシュアップできることがほとんどです。

仮に、初回の提案で自分の満足レベルをクリアしていたとしても、「さらに賃料収入を上げられるようなプラン上の工夫はできないか」「構造や仕様・設備等を見直すことで同じ効用のままで無駄なコストを抑えられないか」等の依頼を出し、最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図るのが賢明な方法です。

3-5. モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう

図面やパースによる説明だけでは実際に建った際のイメージをしっかりと持つことは難しい上、使われる建築部材や設備の質感やグレード感、施工の品質等は実際の現場を見てみないと正確にはわからないため、決断する前に必ず実際の現場をみせてもらうべきです。

その際、見せるようにつくられた営業用のモデルルームではなく、実際に一般のオーナーから請け負って建築した物件を複数見せてもらうことで、その業者のありのままの物件を確認することができます。

綺麗に作り込まれた外観パース等だけで判断せず、必ず現場確認をするようにしましょう。

3-6. 必ず複数社比較して価格交渉してから決める

これは建築に限った話ではありませんが、競合相手がいるかいないかで、最終的な成約価格には大きな差が出てくるケースがほとんどです。

業者からしても、価格で競合に負けてしまうと何も得られませんが、多少値引きをしてでも競合に勝てれば一定の利益が得られることから、「最終的に価格が原因で負けるかもしれない」という段階になれば概ねほとんどの業者は価格交渉に応じてくれます。

仮に、直接的な値引きが限界でできないとしても、何かしらのより良い条件や付加価値を提示してもらえる可能性も高いです。

そのため、必ず最終決断をする段階では複数社を比較して価格交渉してから決めるようにしましょう。

4. まとめ

いかがでしたでしょうか。

「400坪の土地の活用法」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。

所有地の条件や土地活用の目的に照らして、最適な活用方法は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。

本ページでは「400坪の土地活用」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。

ご自身のニーズに合わせて、最適な活用方法を比較検討してみて下さい。

400坪の土地活用で検討すべき活用法6選

  • 介護系施設(老人ホーム・サ高住・グループホーム等)
  • 商業系施設(ホームセンター・スーパー等)
  • オフィス
  • ホテル
  • 医療系施設(病院・医療クリニックモール等)
  • 賃貸住宅(アパート・マンション・寮・社宅等)

土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。

将来的なニーズのある人は、大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群のHOME4U土地活用などの一括資料請求サービスを利用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。

HOME4Uには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。

HOME4U(ホームフォーユー)土地活用https://land.home4u.jp

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