遊休地を賢く活かす17種類の活用法と大切な3つのポイント

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所有する遊休地を上手く活用する方法や、その検討方法についてどうすればよいか悩んでいませんか?

資産活用の観点において、「遊休地」をそのままの状態での状態で放置し続けることは非常にデメリットが多く最悪の状態といえます。

市場性や法規制等の観点から、全ての土地が必ずしも有効活用できるわけではありませんが、真剣に検討を進めていけば、大概の土地で上手い活用方法が見つかるものです。

もし、未検討のまま「遊休地」として放置されている不良資産があるようであれば、この機会に上手い活用方法はないか可能性を検討すべきです。

このページでは、これまで土地有効活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地有効活用について支援をしてきた筆者が、「遊休地は活用すべき理由」から「賢い活用方法と押さえておくべき重要ポイント」まで、以下の流れに沿ってご紹介します。

  1. 遊休地は積極的に活用すべき6つの理由
  2. 遊休地を有効活用するための4タイプ17種類の土地活用方法
  3. 代表的な遊休地の活用事例5つ
  4. 遊休地の有効活用で後悔しないために大切な3つのポイント
  5. 最適な活用法を専門家へ相談する際の2つのポイント

このページをすべて読めば、「遊休地の有効活用」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。

本ページで全体像を掴んだ後は、必ず複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。その際は、建築会社や不動産会社等に直接電話をすることは絶対にやめましょう。なぜなら、この業界では電話をとった人が担当になるという慣習があるため、土地有効活用の専門家ではないレベルの低い担当がついてしまう・・・ということになりかねません。確実に複数業者の専門担当者と連絡を取りたい方は、「スマイスター」などの一括サイトを利用して、専門担当者からの連絡を待つことをおすすめします。

1. 遊休地は積極的に活用すべき6つの理由

遊休地は以下の6つの理由から積極的に活用すべきです。

  1. きちんと管理しておかないと近隣クレームや犯罪等のリスクが高くなる
  2. 管理コストがかかる(点検に行く工数・除草・ゴミの撤去等)
  3. もっているだけで税金がかかる
  4. 活用方法によっては税金が安くなる
  5. 収入が得られる
  6. 上手く活用できていると資産価値が高くなる

活用されていない土地は税金や管理等のコストが掛かるだけの単なる「不良資産」となってしまいますが、積極的に活用することで大きなメリットが得られる可能性があります。

以下それぞれについて解説していきます。

1-1. きちんと管理しておかないと近隣クレームや犯罪等のリスクが高くなる

遊休地の最大のデメリットとして絶対に避けたい項目としては「犯罪の温床になってしまう」ということです。

遊休地はきちんと管理していないと、敷地が雑草等で荒れてしまったり、建物が荒廃してしまい、人目につきにくい荒地ではゴミの不法投棄等の犯罪の温床となってしまう可能性が高くなります。

また、景観を乱す原因になったり、害虫の発生等で近隣クレームの種になることや、子供が不用意に侵入して怪我をしてしまう等、遊休地を放置することによるリスクは計り知れません。

1-2. 管理コストがかかる(点検に行く工数・除草・ゴミの撤去等)

前項の理由から、遊休地をそのままにしておくのであれば、きちんと管理して綺麗で安全な状態にしておく責任がありますが、そのためには現地まで点検に行き、状況によっては除草やゴミの撤去、建物の除去が必要といった手間とコストが掛かります。

近くに住んでいる場合であればまだしも、所有遊休地が遠方にある場合などでは現実的に自分できちんとした管理をするのは困難で、現地の業者に管理委託する必要もでてきます。

1-3. もっているだけで税金がかかる

不動産は所有しているだけで、毎年固定資産税や都市計画税といった税金が掛かります。

地方自治体によっても異なりますが、概ね以下のような決して安くない税金を毎年払う必要があります。

固定資産税:土地と建物の評価額×1.4%

都市計画税:土地と建物の評価額×0.3%

例:坪20万円の100坪の更地の場合
20万×100坪=2000万(評価額)×1.7%(合計税率)=34万(年間税額)

何も生み出さない土地に毎年何十万円もの税金を払うのは非常に勿体ないことです。

1-4. 活用方法によっては税金が安くなる

前項でご説明した固定資産税や都市計画税は、人が住むための「住居系の建物建築による土地活用」を行うことで大幅に安くなる優遇措置があります。

住居系の建物建築による土地活用を行なった場合の土地に対する優遇(※平成29年度時点)

固定資産税(土地):戸数×200㎡以下の部分は1/6に、超える部分は1/3に減額

都市計画税(土地):戸数×200㎡以下の部分は1/3に、超える部分は2/3に減額

固定資産税(家屋):一定の条件を満たした場合、最大5年間1/2に減額

上手く活用することで大幅に節税することも可能です。

1-5. 収入が得られる

当然のことながら、上手く土地活用することでその土地から収入を得ることができます。

前項の節税効果と併せて相乗効果が得られれば、マイナスの資産から大きなプラス収益を得られる可能性もあります。

また、たとえ活用後の収支がトントン程度であったとしても、現時点の税金分のマイナスを考えればメリットがあることになります。

そのため、様々な土地活用の可能性を検討し、「最低でも土地の税金はその土地に稼がせる」という発想を持つことが大切です。

1-6. 上手く活用できていると資産価値が高くなる

土地はどのような活用が可能かがわからないうちは、堅めに見積もられて資産価値は低く評価されがちですが、その土地の可能性を最大限に活かし上手く活用できている状態であれば、その土地の最高の価値で評価されます。

逆に下手な活用をしてしまうと、その土地のポテンシャルを最大限に活かせていないということから低く評価されてしまうこともありますので、きちんとした専門家に相談しながら最適な活用を行うことが大切です。

資産価値が高くなれば、相続等で将来的な売却が必要な場合等でも有利になりますので、やはり積極的に活用すべきと言えます。

2. 遊休地を有効活用するための4タイプ17種類の土地活用方法

土地活用には、大きく分けて下図のような4つのタイプと17種類の活用方法があります。(※スマホの方は横画面にすると全体表示されます。)

 タイプ 種類 土地対応性 投資額 収益性 安定性 節税効果 手軽さ 転用性 流動性 資産保全性 社会貢献性
売る 売却 × × × ×
貸す 定期借地 × × × ×
自己活用 駐車場経営 × ×
賃貸住宅経営 賃貸アパート経営 ×
賃貸マンション経営 × ×
トランクルーム経営 ×
ソーラー(太陽光発電) × ×
オフィス経営 × × × × ×
商業系施設経営 コンビニ × × ×
ロードサイド × × ×
医療系施設経営 クリニック × × × × ×
介護系施設経営 老人ホーム × × × ×
サ高住 × × ×
デイサービス・ショートステイ・小規模多機能 × × ×
グループホーム × × × × ×
共同活用 等価交換 × × × ×
土地信託 × × × ×

上図からも分かる通り、土地活用には代表的なものだけでも非常に多くの種類が存在し、さらにどのような目的で行うか次第で比較すべきポイントも異なってくるため、土地活用を検討する上で「最適な解は人によって違う」ということを理解しておくことが大切です。

また、土地はそのエリア毎に様々な法律や条例等によって建築できる建物の種類や規模等が制限されており、さらに周辺マーケットの需要と供給のバランス等からも実現可能な土地活用方法は大きく異なってきます。

そのため、「そもそも自分の所有地で実現可能なものの中から、目的に合わせて最適な土地活用方法を検討する必要」があり、必ずしも目的に合った土地活用が実現できるとは限りません。

これらのことから、最終的な実現可能性の判断にはそれぞれの専門家や専門業者に可能性の検討を依頼する必要がありますが、まずはご自身の事情に照らして「どのような目的で土地活用がしたいか」を明確にしてから検討するとよいでしょう。

各種土地活用の特徴については下記ページをご参考にして下さい。

プロが教える土地活用17種類の特徴と活用法別おすすめな人

2-1. ネットの情報を鵜呑みにせず専門家に相談した方が手取り早い

結局のところ、最終的な土地活用の可否について判断するためには、それぞれの種類毎に専門の業者に相談し、マーケティングや提案をしてもらう必要があります。

そのため、「地域性」や「需給バランス」などネットで検索するだけでは決してわからない情報の収集に無駄な労力を使ったり、正解かどうかわからない情報に左右されずに、まずは可能性のありそうな土地活用の専門家に実現可能性を相談するようにしましょう。

最も簡単で便利な方法として一括資料請求サービスの活用がおすすめ

一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます

また、一度に複数社にまとめて依頼できるので、手間を掛けずに多くの業者を比較することができます

土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上では、スマイスター』が最もおすすめです。

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まずは一括資料請求して事前情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。

スマイスターには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。

スマイスター:http://www.sumaistar.com

3. 代表的な遊休地の活用事例5つ

ここでは、前項でご紹介した17種類の土地活用の中から、よくある代表的な遊休地の活用事例として以下の5つを順にご紹介していきます。

  1. 駐車場経営
  2. 賃貸住宅経営
  3. トランクルーム経営
  4. 商業系施設経営
  5. 介護系施設経営

3-1. 駐車場経営

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駐車場経営とは、自分の土地を車が駐車できるよう大きさに合わせて駐車区画割りし、区画毎に利用者へ賃貸する土地活用です。

駐車場経営には大きく分けて「月極駐車場」と「コインパーキング」という2つの活用形態があり、さらに、それぞれの活用形態には以下の2種類の方式があります。

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※一切業者に頼らず全てを自分で行うということもあり得ますが、一般の素人の方にとっては現実的ではありません。

駐車場経営の事例①|「実家(空き家)」→「月極駐車場」へ

 

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(※画像はイメージです。出典:http://blog.goo.ne.jp/jtraffic-line/e/9f30e21bbeebe153955e053f8baec13c

<活用前>

  • 相続で実家を取得したが空き家の状態

収支:−15万円/年間(固定資産税・都市計画税分マイナス)

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<活用後>

  • 月極駐車場としてとして5台分賃貸
  • 駐車場にすると土地の固定資産税・都市計画税が上がるものの…

収支:2.5万円×5台×12ヶ月−20万円=130万円/年間

使う予定のない実家の跡地等の遊休地をあまり費用をかけずに活用し収益化できた事例です。

駐車場経営の事例②|「アパート庭先の空地」→「コンパーキング」へ

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(※画像はイメージです。出典:http://www.sekiwa.co.jp/field/keiei/parking.html

<活用前>

  • 法規上の制限(建ぺい率)で建物が建てられず、共用庭として利用

収支:−10万円/年間(固定資産税・都市計画税分マイナス)

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<活用後>

  • コインパーキングとして4台分賃貸

収支:3万円×4台×12ヶ月−10万円=134万円/年間

既に活用済みで建物が建っている土地でも、空地部分をうまく活用することでさらなる有効活用が実現できた事例です。

「駐車場経営」の詳細な解説については下記ページをご参考にして下さい。

土地活用で駐車場経営をするべき人と失敗しないための全知識

3-2. 賃貸住宅経営

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賃貸住宅経営とは、所有する土地に賃貸賃貸住宅や賃貸賃貸住宅等の賃貸住宅を建築し、一般の入居者へ賃貸することで賃料収入を得るかたちの土地活用です。

賃貸住宅の経営(管理)方法には主に以下の3つの方法があります。

  • 自己管理
  • 一般管理(集金管理):管理費相場は3〜5%程度
  • 一括借上(サブリース):借上料率相場は90〜80%程度

各管理方法の概要とメリット・デメリットは下図のとおりです。

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賃貸住宅経営の事例|「実家(空き家)」→「賃貸アパート」へ

 

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(※画像はイメージです。出典:http://www.myhome-construction.com/works/rental/detail.html?id=36

<活用前>

  • 相続で実家を取得したが空き家の状態

収支:−20万円/年間(固定資産税・都市計画税分マイナス)

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<活用後>

  • 駐車場付き賃貸アパート3戸を総額4000万円で建築
  • 建築資金は全額ローンで充当(30年返済・金利1.5%)
  • 建物が新しくなるとその分建物の固定資産税・都市計画税が上がるものの…

収入:12万円×3戸×12ヶ月=432万円/年間

支出:土地建物の税金(約20万円/年間)、ローン返済(約165.6万円/年間)

収支:432万円-185.6万円=246.4万円/年間

使う予定のない実家の跡地等の遊休地を、自己資金なしで活用し上手く収益化できた事例です。

「アパート経営」の詳細な解説については下記ページをご参考にして下さい。

土地活用でアパート経営をするべき人と失敗しない為の全知識

「マンション経営」の詳細な解説については下記ページをご参考にして下さい。

土地活用でマンション経営するべき人と失敗しない為の全知識

3-3. トランクルーム経営

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トランクルーム経営とは、トランクルーム業者と共同で自分の土地にコンテナを用いた施設を建築したり、建物の一部を収納スペースとして区分し、一般の利用者へ収納スペースとして貸し出す方式の土地活用です。

トランクルーム経営は大きく分けて、以下の2つの型式と3つの運営方式があります。

<型式>

  • コンテナ型:コンテナを並べただけのものや、廊下や階段を設置したコンテナ施設を建築する型式(主に郊外に多い)
  • ルーム型:日当たりの悪い一階や空き部屋・空きフロア等の建物の一部をロッカーやパーティション等で区分して貸し収納スペースとする型式(主に都市部に多い)

<運営方式>

  • リースバック方式(一括借上方式):コンテナ施設や建物を土地オーナーが建築しトランクルーム業者へ賃貸する方式
  • 業務委託方式:土地オーナーが設備投資と経営を自分で行い、集客や管理のみトランクルーム業者へ委託する方式
  • 事業用定期借地方式:トランクルーム業者へ土地を定期借地するだけの方式

トランクルーム経営の事例|「廃業により未利用の事務所」→「コンテナ型トランクルーム」へ

 

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(※画像はイメージです。出典:引越しの見積もり.jp

<活用前>

  • 築40年以上の2階建事務所
  • 建物の老朽化や市場ニーズからしてそのままの状態で貸すのは困難

収入:0円/年間

支出:土地建物の税金(約230万円/年間)

収支:−230万円/年間

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<活用後>

  • 投資額を抑えて短期回収路線で10基(区画)のトランクルームと月極駐車場6台へ
  • 整備費用は自己資金で総額1000万円
  • 住居系建物でなくなると土地の固定資産税・都市計画税が上がるものの…

収入:(4.5万円×10区画+1.5万円×6台)×12ヶ月=648万/年間

支出:土地建物の税金(約230万円/年間)

収支:648万円-230万円=418万円/年間 

収支額自体は多少減少したものの、投資額を約2.5年で回収できるという非常に高利回りな土地活用ができた事例です。

「トランクルーム経営」の詳細な解説については下記ページをご参考にして下さい。

土地活用でトランクルーム経営をするべき人と成功への全知識

3-4. 商業系施設経営

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商業系施設経営とは、所有する土地にコンビニや飲食チェーン店舗等の店舗事業者と共同で店舗や商業施設を開発・出店する形式の土地活用です。

交通量や人通りの多い道路ほど有利であり、土地の規模に応じてコンビニからショッピングセンターまで様々な商業系施設があります。

商業系施設経営の経営(管理)方法は、上図のように自分で建物を建築する「リースバック方式(一括借り上げ方式)」か土地を貸すだけの「事業用定期借地方式」の2種類が一般的です。

商業系施設経営の事例|「実家跡地」→「コンビニ」へ

 

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(※画像はイメージです。出典:http://そうだったんだ.com/life/7856/

<活用前>

  • 築30年以上の古い空き家と物置が建っていた実家跡地
  • 「交通量の多さ」という土地のメリットを活かしきれていない状態
  • 建物も老朽化しており、維持するには大規模な修繕が必要でそのまま貸すのは困難

収入:0円/年間

支出:土地建物の税金(約55万円/年間)

収支:−55万円/年間

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<活用後>

  • 立地特性を最大限に活かして平屋のコンビニ店舗を総額6千万円で建築
  • 建築資金は全額ローンで充当(30年返済・金利1.5%)
  • 住居系の建物でなくなると土地の固定資産税・都市計画税が上がるものの…

収入:80万円×12ヶ月=960万/年間

支出:土地建物の税金(約205万円/年間)、ローン返済(約249万円/年間)

収支:960万円-454万円=506万円/年間 

自己資金なしでも、土地の立地特性を最大限に活かして高利回りな土地活用が実現できた事例です。

「商業系施設経営」の詳細な解説については下記ページをご参考にして下さい。

土地活用でコンビニを選ぶべき人と失敗しないための全知識

ロードサイドの土地活用で絶対に失敗しないための全知識

3-5. 介護系施設経営

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介護施設経営とは、高齢者人口の多い地域や介護需要が多く施設が不足しているエリアにおいて、介護事業者と共同で介護施設を開設する形式の土地活用です。

介護系施設経営の経営(管理)方法は、事業者により上図のように自分で建物を建築する「リースバック方式(一括借り上げ方式)」か土地を貸すだけの「定期借地方式」の大きく2種類がありますが、基本的に民間建築の場合には「リースバック方式」が一般的です。

下図にまとめている通り、介護系施設には多くの種類が存在し、種類によって提供されるサービスが異なるため必要な建物規模や民間建築の可否・総量規制(行政による建築規制)の対象等が違ってきます。

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介護系施設経営の事例|「閉鎖工場跡地」→「介護付有料老人ホーム」へ

 

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(※画像はイメージです。出典:介護ホーム.net

<活用前>

  • 閉鎖した工場とその敷地
  • 規模の大きな土地ながら全く有効に活かせていない
  • 建物も老朽化しており、安全のため解体が望ましい状態

収入:0円/年間

支出:土地建物の税金(約615万円/年間)

収支:−615万円/年間

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<活用後>

  • 土地を最大限に活用して3階建介護付有料老人ホーム70床を総額8億円で建築
  • 建築資金は1.6億は介護事業者からの保証金、残額はローンで充当(30年返済・金利1.5%)
  • 建物が新しくなるとその分建物の固定資産税・都市計画税が上がるものの…

収入:595万円×12ヶ月=7140万/年間

支出:土地建物の税金(約1160万円/年間)、保証金返還(533万円/年間)、ローン返済(約2650万円/年間)

収支:7140万円-4443万円=2697万円/年間 

自己資金なしでも、土地のポテンシャルを最大限に活かして収益力を大幅に増加させながら、社会貢献性と大きな相続税節税効果も同時に実現した事例です。

「介護系施設経営」の詳細な解説については下記ページをご参考にして下さい。

土地活用で介護施設経営をすべき人と成功させるための全知識

 

4. 遊休地の有効活用で後悔しないために大切な3つのポイント

土地活用の可能性検討や最終的な土地活用の判断を行う際に大切なポイントとして、上記の3点を押さえておくようにしましょう。

4-1. 土地活用の目的を明確にすることが最も大切

自分に最適な土地活用を見極めるためには、「まずは土地活用をすることで実現したい土地活用の目的を明確にし、その目的に合った土地活用が所有地で可能なのかを事前に調べた上で、具体的な事業企画について適した業者に相談し提案内容を比較する」というのが最も合理的な方法です。

そのためには、以下のような流れで検討を行うと良いでしょう。

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上記ステップの具体的な説明については下記ページをご参考にして下さい。

全17種類の土地活用からベストな方法を見極める3ステップ

4-2. 敷地・法令条件や地域性等によって活用効果は変わる

土地活用の収益性については、一般的には上記のように言われていますが、前述の税金優遇は「住居系の土地活用」に限っていたり、敷地条件や市場ニーズの観点からそもそも建築できない建物がある等、その土地毎に効果的な活用法は変わります。

そのため、思い込みや決めつけによって可能性を限定せず、様々な土地活用の可能性を検討し、比較の中から最も効果的な活用法を見つけることが大切です。

4-3. 投資額や収益性だけでなく土地活用の目的に照らして判断する

前項までの流れで比較材料が揃ったら、最終的な判断は一つ目のポイントにあった「土地活用の目的」に照らして行うことが大切です。

例えば、土地活用の最大の目的が「相続税対策」であった場合には、たとえ毎年の見込み収益が少なくなってしまったとしても、相続税の節税効果まで含めれば住居系の土地活用の方がメリットがある等のケースもあります。

目先のメリットだけでなく、本来の目的との合致度も合わせて総合的に判断するようにしましょう。

5. 最適な活用法を専門家へ相談する際の2つのポイント

土地活用を業者に相談する際には、必ず以下の2つの注意点を守るようにしましょう。

  • 土地活用専門の担当者(部署)に依頼する
  • 複数の業者を比較した上で条件交渉する

5-1. 土地活用専門の担当者(部署)に依頼する

規模の大きなハウスメーカー等では、戸建住宅をメインに扱う担当者・部署と土地活用をメインに扱う担当者・部署の大きく2種類が存在しますが、当然のことながら土地活用については土地活用をメインに扱う担当に依頼するべきです。

しかしながら、基本的に建築会社では最初にコンタクトを取った営業マンが担当となるケースが多いため、中には戸建住宅メインの担当が土地活用の提案を行うということも多くあり得ます

そのため、より良い提案をしてもらうためにも、むやみに住宅展示場等の営業マンに相談するのではなく、土地活用を専門に扱う部署へ直接問い合わせることをおすすめします。

5-2. 複数の業者を比較した上で条件交渉する

当然のことながら、同じ土地であっても業者や担当者によって提案内容や条件に大きな差が出てきます。

プランや構造等、無限に提案の余地のある土地活用に於いて、すべての可能性を検討するのは不可能ですが、後悔することのないように可能な限り少しでも多くの業者を比較検討した上で、しっかりと条件交渉するようにしましょう。

上記2点に照らしても、やはり一度に複数の業者の最適な部署に繋いでもらえる一括資料請求サービスの活用がおすすめです。

6. まとめ

いかがでしたでしょうか。

「遊休地の有効活用」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。

所有地の条件や土地活用の目的に照らして、最適な活用方法は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。

本ページでは「遊休地の有効活用」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。

ご自身のニーズに合わせて、最適な活用方法を比較検討してみて下さい。

土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。

将来的なニーズのある人は、スマイスターなどの一括資料請求サービスを利用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。

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