土地活用のプロによるレオパレス21辛口レビュー|特徴・評判から注意点まで

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土地活用を検討していて「レオパレス21の土地活用」が気になっているけど、“レオパレス21の土地活用って実際のところどうなの?、安心して任せても大丈夫なの?”と疑問を抱き悩んでいませんか?

結論としては、「過去に起きた、不採算物件での一括借り上げ契約の強引な解約問題等でネガティブなイメージが強いことは否めませんが、現在ではそのような話はなくなっていることと、対応力やコスト、オーナー向け特別優待サービスの充実等、一定のメリットもあるため、特に自分で判断できる土地活用経験者には検討価値が高い」といえます。

このページでは、これまで土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地活用について支援をしてきた筆者が、「レオパレス21の土地活用の評判と注意点」について、以下の流れに沿って分かり易くご紹介します。

  1. レオパレス21の土地活用の総評
  2. レオパレス21の土地活用の特徴とメリット・デメリット
  3. レオパレス21の土地活用をおすすめな人とおすすめしない人
  4. レオパレス21の土地活用を検討する際に注意すべき11のポイント

このページをすべて読めば、「レオパレス21の土地活用」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。

1. レオパレス21の土地活用の総評

  評価 理由
実績 ★★★★★ 1973年設立、累積56万戸以上の賃貸建築実績
規模(対応エリア) ★★★★☆ 北海道・北陸地域を除く、全国主要都市とその周辺地域
対応力(対応種類) ★★★★☆ 住居系メインだが、介護系・商業系にも対応
提案力 ★★★☆☆ エリア・担当によるレベルのバラつきが大きいという評判が多い
価格帯(目安) ★★★★☆ 鉄骨造メインで、坪50万円程度~と平均的
アフターサービス充実度 ★★★☆☆ 基本的に保証は品確法に沿った10年間

※2017年4月時点情報

上記をまとめると、レオパレス21の土地活用は「提案力のバラつき」や「アフターサービスの充実度」の面で一定のデメリットはあるものの、「実績・規模の大きさ」や「対応力」「価格帯」の面では比較的優れているといえます。

2. レオパレス21の土地活用の特徴とメリット・デメリット

レオパレス21の土地活用を検討するにあたって、押さえておくべき特徴とメリット・デメリットについてご紹介していきます。

2-1. レオパレス21の土地活用の魅力的な3つの特徴

レオパレス21の土地活用には、以下のような3つの魅力的な特徴があります。

  • 住宅系の他に介護系・商業系にも対応可能な幅広い対応力
  • 木造・鉄骨造・RC造等対応工法が多い
  • オーナー向けの特別優待サービス「クラス エル」が充実(ホテル優待割引、コンシェルジュデスク等)

住宅系の他に介護系・商業系にも対応可能な幅広い対応力

上図のとおり、レオパレス21では、全国56万戸を超える管理実績からなる賃貸住宅経営をはじめ、高齢者施設や店舗・商業施設の建築による事業、さらには、空地などの遊休資産の管理・売却、有効活用まで様々な種類の土地活用に対応可能な体制があります。

幅広い可能性の中から土地活用を検討した人には検討価値の高い業者といえます。

木造・鉄骨造・RC造等対応工法が多い

レオパレス21は、敷地条件や建物種別等によって木造、鉄骨造、RC造の3つの工法を使い分けながら幅広い建築に対応しています。

そのため、計画に合わせて工法を変えることでコストを抑えた建築の検討が可能になります。

オーナー向けの特別優待サービス「クラス エル」が充実(ホテル優待割引、コンシェルジュデスク等)

レオパレス21では、建築後のオーナー向けアフターサービスとして、建物管理や資産コンサルティング等業界でほぼ当たり前のサービスはもちろん、それ以外にもホテル優待割引やコンシェルジュデスク等のまるでプラチナカードのvip会員向けサービスのような様々な特典が受けられます。

オーナーライフをより豊かにするライフプラン設計のお手伝いから旅行、エンターテイメント、慶事など、人生に潤いをもたらす喜びや思い出づくりをサポートするという業界でも類を見ない独自の手厚いサービス内容です。

特にコンシェルジュサービスでは、電話一本で、専属スタッフが旅行やレストランのコーディネート 、日常トラブルの解決等、様々なリクエストに対応してくれ、家族会員でも利用が可能になっています。

賃貸経営とは全く関係の無い分野のサービスではありますが、建築後もお得で魅力的なサービスであることは間違いありませんので、土地活用経験者等、ある程度自身でも事業検討が可能でネガティブポイントがデメリットにならない人には検討価値の高い業者といえます。

2-2. レオパレス21の土地活用のメリット

レオパレス21の土地活用のメリットは大きく以下の4つが挙げられます。

  • 対応エリアが比較的広い(北海道・北陸地域を除く、全国主要都市とその周辺地域)
  • 住宅系のみならず介護系・商業系にも対応可能
  • オーナー向けの特別優待サービス「クラス エル」が充実
  • 比較的低コストで建築できる

レオパレス21の土地活用の最大のメリットは、「対応エリアが広く、比較的低コストで住宅のみならず幅広い種類への対応が可能な点」といえるでしょう。

また、業界でも類を見ないオーナー向け特別優待サービスも大きな魅力の一つです。

さらに、数ある大手業者の中でも、木造から鉄筋コンクリート造まであらゆる工法に対応している業者は少ないことから、この点に関しても優位性があるといえます。

2-3. レオパレス21の土地活用のデメリット

逆に、レオパレス21の土地活用のデメリットには大きく以下の3つが挙げられます。

  • 過去の一括借り上げ契約の強引な解約問題等のネガティブイメージがある
  • 担当者や部署により提案レベルの差が大きい
  • 建物保証が品確法に沿った10年間のみと平均的

レオパレス21の土地活用の最大のデメリットは、「過去の問題についてのネガティブなイメージ」と「大手ハウスメーカーのような長期保証はない」点といえるでしょう。

「賃貸需要の少ないエリアでも御構い無しにアパート建築を行い一括借り上げをしてきた結果、入居率が悪い不採算物件が増えてしまった」というのが、強引な解約問題の原因と言われており、現在ではそのような話は聞かなくなっていますが、気にする方にとってはデメリットといえます。

また、大手ハウスメーカー等によくある「30年以上の長期保証」といったようなシステムはありませんので、建物の保証を重視する人には物足りなさを感じさせるかもしれません。

さらに、それなりの大企業であればどこでも当てはまる話ではありますが、営業や設計・現場監督等それぞれ数多くのスタッフがいるため、担当により当たり外れがあるということもデメリットの一つでしょう。

レオパレス21の一括借り上げは今は信頼しても大丈夫なのか?

一括借り上げを含め賃貸経営が上手くいくかどうかは、あくまでそのエリアに賃貸需要があるかどうかに尽きます。そのため、「A社では上手くいかなかったが、B社なら上手くいく」というようなことはほとんどありません。

きちんと複数の業者から賃貸需要のマーケティング結果を示してもらい、需要の確認が取れるエリアであればレオパレス21であるかどうかに関係なく安定的な賃貸経営ができるでしょう。

大切なのは、業者の言うことを鵜呑みにせず、自分でも納得のいくような賃貸需要の確認を行うことです。

3. レオパレス21の土地活用をおすすめする人とおすすめしない人

当然のことながら、全ての面で完璧な業者など存在しませんので、自分のニーズや条件と照らして最適な業者を見極めることが大切です。

これまでの評価を踏まえて、「レオパレス21の土地活用をおすすめする人としない人」について以下にまとめております。

3-1. レオパレス21の土地活用をおすすめする人

特に以下の4つのタイプの人にはレオパレス21の土地活用をおすすめします。

  • すでにある程度の土地活用の知見がある人
  • コスト重視で検討したい人
  • 幅広い種類の土地活用の可能性を検討したい人
  • 介護系や商業系施設をメインに土地活用を検討したい人

前述のとおり、レオパレス21の土地活用の最大のメリットは、「対応エリアが広く、比較的低コストで住宅のみならず幅広い種類への対応が可能な点」です。

住居系は当然のことながら介護系・商業系にも実績のある業者といえますので、ハナから介護系や商業系施設の可能性を検討したい人や様々な種類の土地活用の可能性を検討したい人にも向いています。

さらに、すでにある程度の土地活用の知見があり、自分で色々な判断ができる人にとっては、建築後のオーナー向けの特別優待サービス「クラス エル」は魅力的な要素としておすすめです。

3-2. レオパレス21の土地活用をおすすめしない人

逆に、以下の3つのタイプの人にはレオパレス21の土地活用はおすすめしません。

  • 初めて土地活用をする人
  • 安心できる業者に総合的に任せたい人
  • 長期保証のある業者で検討したい人

今では聞かなくなったとはいえ、過去にネガティブポイントがあったことから、レオパレス21を検討する際には、複数社比較しながら自分でもある程度の賃貸経営の可能性を判断するのが望ましいといえます。

そのため、初めて土地活用をする全く無知の人や、基本的に全てを業者に丸投げして任せてしまいたいといったニーズのある人にはおすすめしません。

また、保証期間は基本的に品確法で定められた10年となっており、大手ハウスメーカーでよくあるような30年以上の長期保証が欲しい人にもおすすめではありません。

4. レオパレス21の土地活用を検討する際に注意すべき11のポイント

レオパレス21の土地活用を検討する際の流れは概ね以下の通りです。

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上図のような一連の流れの中では大きく分けて以下のような注意点があります。

  • 検討フェーズにおける6つの注意点
  • 建築フェーズにおける2つの注意点
  • 経営・管理フェーズにおける3つの注意点

以下、それぞれ順を追って解説していきます。

4-1. 検討フェーズにおける6つの注意点

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建築後に大きく計画を変更することが困難な土地活用においては、検討フェーズが最も大切であるといえますので失敗することのないよう慎重に検討を進めるべきです。

レオパレス21の土地活用の検討フェーズで注意すべき点は大きく以下の6つです。

  • 土地活用専門の部署に依頼する(担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る)
  • 提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう
  • 設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう
  • 提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る
  • モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう
  • 必ず複数社比較して価格交渉してから決める

土地活用専門の部署に依頼する(担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る)

規模の大きなレオパレス21では、戸建住宅をメインに扱う担当者・部署と土地活用をメインに扱う担当者・部署の大きく2種類が存在しますが、当然のことながら土地活用については土地活用をメインに扱う担当に依頼するべきです。

しかしながら、基本的に最初にコンタクトを取った営業マンが担当となるケースが多いため、中には戸建住宅メインの担当が土地活用の提案を行うというようなことも多くあり得ます。

そのため、より良い提案をしてもらうためにも、むやみに適当な事業所に問い合わせたり、住宅展示場等の営業マンに相談するのではなく、土地活用を専門に扱う部署へ直接問い合わせることをおすすめしますが、その際に最も簡単で便利な方法としては一括資料請求サービスの活用でしょう。

<一括資料請求サービスを活用するメリット>

一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます

土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用です。

まずはこのサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。

HOME4Uには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。

HOME4U(ホームフォーユー)土地活用https://land.home4u.jp

提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう

後からの大きな計画変更が困難な土地活用において、現在の需要と供給及び将来の展望等のマーケティングには最も大切な項目です。にもかかわらず、実際の土地活用の検討現場では意外とこのマーケティングがなおざりにされているケースを多く見てきました

マーケティングをなおざりにすると、空室リスクが大きく高まってしまい、「いざ建築が完了して経営を始めようと思ったら借り手がつかない」などというようなことになると、その先何十年も苦労することになってします。

そうならないためにも、必ず提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらい、様々な角度からしっかりと慎重に検討してから決断するようにしましょう。

設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう

土地活用の検討段階では、設定賃料もあくまで想定の見込み賃料でシミュレーションされていきます。また、賃料については単純にエリアや大きさ等だけではなく、募集会社の募集力や建物のグレード等によっても変わってくるため、業者によって多少の差が出るポイントでもあります。

そのため、「想定されている見込み賃料が本当に相場と比較して妥当なのか」ということと、「将来的な下落リスクについてはどのように考えて想定しているのか」という点についてはしっかりと押さえた上で、自分自身も納得しておく必要があります。

将来の経営に大きく影響を与えるポイントですので、単純に、出された提案書をみて安易に検討するのではなく、しっかりと確認して納得のいく判断をするようにしましょう。

提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る

土地活用の提案では、土地活用の目的及び所有地の立地条件や建築条件等から、各業者がそれぞれ「これがベスト」と思う提案を持ってくるため、何度も出し直してもらっても大きく変わらないと思いがちですが、それは大きな間違いです。

当然、最初から各業者は真剣に検討した提案も持ってくるものですが、プランを練り直して多少変更するだけで賃料収入が増やせたり、無駄な建築コストを抑えられたり、ターゲット層を多少広げるだけで設定賃料が上げられたり等と、じっくり練り直し検討することでブラッシュアップできることがほとんどです。

仮に、初回の提案で自分の満足レベルをクリアしていたとしても、「さらに賃料収入を上げられるようなプラン上の工夫はできないか」「構造や仕様・設備等を見直すことで同じ効用のままで無駄なコストを抑えられないか」等の依頼を出し、最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図るのが賢明な方法です。

モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう

図面やパースによる説明だけでは実際に建った際のイメージをしっかりと持つことは難しい上、使われる建築部材や設備の質感やグレード感、施工の品質等は実際の現場を見てみないと正確にはわからないため、決断する前に必ず実際の現場をみせてもらうべきです。

その際、見せるようにつくられた営業用のモデルルームではなく、実際に一般のオーナーから請け負って建築した物件を複数見せてもらうことで、その業者のありのままの物件を確認することができます。

綺麗に作り込まれた外観パース等だけで判断せず、必ず現場確認をするようにしましょう。

必ず複数社比較して価格交渉してから決める

これは建築に限った話ではありませんが、競合相手がいるかいないかで、最終的な成約価格には大きな差が出てくるケースがほとんどです。

業者からしても、価格で競合に負けてしまうと何も得られませんが、多少値引きをしてでも競合に勝てれば一定の利益が得られることから、「最終的に価格が原因で負けるかもしれない」という段階になれば概ねほとんどの業者は価格交渉に応じてくれます。

仮に、直接的な値引きが限界でできないとしても、何かしらのより良い条件や付加価値を提示してもらえる可能性も高いです。

そのため、必ず最終決断をする段階では複数社を比較して価格交渉してから決めるようにしましょう。

※ワンポイントアドバイス!

前述のとおり、適切な部署の担当をつけてもらう相談方法としては、まず資料請求するのが最も効率的な方法ですが、複数社に資料請求するのは多少手間が掛かりますので、先にご紹介した「HOME4U土地活用」などの一括資料請求サービス等を活用するのがおすすめです。

4-2. 建築フェーズにおける2つの注意点

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業者選定・契約と建物の詳細な打ち合わせが完了したら、建築フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の2つです。

  • 余裕を持った工期を設定してもらう
  • できれば決算月の月末(3月末と9月末)の竣工・引渡しは避ける

余裕を持った工期を設定してもらう

建築会社の売上の計上方法には、期末時点での工事の出来高に応じて計算する出来高方式と建物が完成して引渡しをした時点で全額を売上計上する引渡方式の主に2種類の計上方法があります。

どちらの計上方法かは業者によって異なりますが、いずれにしても早く工事を完成させた方が売上が早く上がり全体的な生産性も上がることから、あまり余裕のない工期を設定されがちです。

当然、オーナーからしても早く完成した方が早く収入が入ってくる等メリットも多いのですが、工期に余裕がないと突貫工事で施工が雑になってしまう等のリスクもあるため、きちんと余裕を持った工期を設定してもらうようにしましょう。

※ワンポイントアドバイス!

「どの程度であれば余裕のある工期か」は建物の種類や構造・規模等によって異なるため、一概に言えませんが、工事が始まって実際に作業を行う現場の職人さんと会話すると、設定されている工期が適切かどうかの本音が聞けることが多いです。

できれば決算月の月末(3月末と9月末)の竣工・引渡しは避ける

期末になると少しでも売上を上げようという心理が働き、多少無理をしてでも頑張って完成させるといったようなことは建築に限らず世の中全般でよく起こり得る話ですが、そういったケースでは大概品質が落ちがちです。

さらに、もともと期末には仕事が立て込むものでもありますので、敢えて仕事が立て込み品質が落ちる可能性の高い時期に引渡しを設定するのは多少リスクがあると思います。

建築の場合は、金額も大きく現場の職人さんの作業がダイレクトで品質に影響を与えますので、できれば決算付きの月末(レオパレス21の場合は3月末と9月末)の竣工・引渡しは避けて、同月でも中旬や上旬等比較的ゆとりのある時期に設定してもらうようにしましょう。

4-3. 経営・管理フェーズにおける3つの注意点

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建物の竣工・引渡しを終えたら、いよいよ経営・管理フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の3つです。

  • 一括借上げの場合でも賃料査定は複数の業者から取った上で交渉して決める
  • 借上げ料率・賃料固定期間・賃料支払い免責期間については交渉する
  • 将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる

一括借上げの場合でも賃料査定は複数の業者から取った上で交渉して決める

賃貸経営の場合、自己経営・一般管理・一括借上(サブリース)といった大きく3つの経営方式がありますが、いずれの方式でも借り手を募集する際にどの程度の賃料が妥当であるかを判断するためにも、複数の不動産業者から賃料査定を取るのが一般的です。

その際、前述の通り、その業者の募集力や物件グレードの見立て方の違い等によって査定賃料にも差が出てくるため、なるべく複数の業者から査定してもらい、その賃料の根拠と将来の下落リスクについても確認するのが賢明です。

当初から一括借上の前提で計画を進めてきた場合であっても、一括借上契約を結ぶ前に複数の業者から賃料査定をしてもらい、再度詳細な検討を行った上で、条件交渉をしてから決めるようにしましょう。

借上げ料率・賃料固定期間・賃料支払い免責期間については交渉する

一括借上の場合には、募集賃料以外にも「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目が非常に大切です。

募集賃料はある程度の相場があるため、仮に最初に高く設定しても相場に合わせて変動していくものですが、「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目は、借上業者の営業努力(自社の利益を減らして条件をよくする)によって変動するため、完全に交渉次第といえます。

借上げ料率を1〜2%程度上げてもらう、賃料固定期間を2年間延長してもらう、賃料支払い免責期間を1ヶ月短くしてもらう、等できる限り有利になるように交渉してから決めるようにしましょう。

将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる

当然のことながら、建物は経年劣化していくため、いずれ修繕をする必要が出てきます。

どの程度の期間でどんな内容の修繕が必要かは、建物の構造やグレード・立地環境等によって変わるため一概にはいえませんが、長期的に見ると数百万〜数千万円単位のなかなか急には用意できないような大きな金額になってくるため、当初からきちんと計画的に積み立てておくべきです。

そのため、外装や内装・設備等それぞれ「いつ頃、どのような修繕が必要で、いくらぐらい掛かるか」を建築業者と管理業者から見立ててもらい、それを月割りにした金額を毎月の賃料収入の中から積み立てるようにしましょう。

5. まとめ

いかがでしたでしょうか。

レオパレス21の土地活用についての理解が深まり、所有地の活用についての疑問や悩みが大きく解消できたのではないでしょうか。

所有地の条件や土地活用の目的に照らして、最適な活用方法や選ぶべき業者は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。

本ページでは「レオパレス21の土地活用の評判と注意点」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。

土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。

将来的なニーズのある人は、大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群のHOME4U土地活用などの一括資料請求サービスを利用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。

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