土地活用のプロによる三菱地所ホーム辛口レビュー|特徴・評判から注意点まで

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土地活用を検討していて「三菱地所ホームの土地活用」が気になっているけど、“三菱地所ホームの土地活用って実際のところどうなの?、安心して任せても大丈夫なの?”と疑問を抱き悩んでいませんか?

結論としては、「対応エリアや建築コストの面で一定のデメリットはあるものの、三菱地所グループという安心感や最長30年まで延長可能なアフターサービスの充実度などの点から、特に初めて土地活用を検討するような方には総合的に相談できる優良業者」といえます。

このページでは、これまで土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地活用について支援をしてきた筆者が、「三菱地所ホームの土地活用の評判と注意点」について、以下の流れに沿って分かり易くご紹介します。

  1. 三菱地所ホームの土地活用の総評
  2. 三菱地所ホームの土地活用の特徴とメリット・デメリット
  3. 三菱地所ホームの土地活用をおすすめな人とおすすめしない人
  4. 三菱地所ホームの土地活用を検討する際に注意すべき11のポイント

このページをすべて読めば、「三菱地所ホームの土地活用」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。

1. 三菱地所ホームの土地活用の総評

  評価 理由
実績 ★★★★★ 1985年に三菱地所の住宅事業研究室が独立し完全子会社として設立
規模(対応エリア) ★★★☆☆ 関東・関西エリア及びその周辺地域
対応力(対応種類) ★★★☆☆ 住居系がメインだが、医療建築にも対応
提案力 ★★★★☆ 2×4工法メインで比較的自由度の高い提案が受けられる
価格帯(目安) ★★★☆☆ 概ね、2×4工法:坪60万円程度〜,その他:坪80万円程度〜と高め
アフターサービス充実度 ★★★★★ 初期保証10年かつ最長30年まで延長可能

※2017年4月時点情報

上記をまとめると、三菱地所ホームの土地活用は「規模が関東・関西エリア中心で全国対応していない」点や「住宅系メイン」、「価格帯が比較的高い」というデメリットはあるものの、三菱地所グループというブランド力や実績の多さからくる「安心感」や、アフターサービスの充実度など、総合的にレベルが高いといえます。

2. 三菱地所ホームの土地活用の特徴とメリット・デメリット

三菱地所ホームの土地活用を検討するにあたって、押さえておくべき特徴とメリット・デメリットについてご紹介していきます。

2-1. 三菱地所ホームの土地活用の魅力的な3つの特徴

三菱地所ホームの土地活用には、以下のような3つの魅力的な特徴があります。

  • 三菱地所グループの総合力で全方位的なサポート
  • 初期保証10年かつ最長30年まで延長可能な充実のアフターサービス
  • 三菱地所グループによる最長30年の長期一括借上げで安心の賃貸経営サポート

三菱地所グループの総合力で全方位的にサポート

三菱地所ホームは、言わずと知れた日本を代表する不動産ディベロッパーの雄である「三菱地所」の住宅事業を担当するグループ会社です。

そのため、三菱地所グループの様々な実績やノウハウを活かしたトータルサポートが受けられます。

土地活用に於ける様々な分野で三菱地所グループのサポートが受けられるという安心感が三菱地所ホームの魅力といえます。

初期保証10年かつ最長30年まで延長可能な充実のアフターサービス

通常、新築する建築会社には、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(通称:品確法)」によって、建物の主要部分(構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分)については10年間の瑕疵担保責任が義務付けられていることから、どこで建築しようとも10年間の保証はついてきます。

しかしながら、三菱地所ホームの木造賃貸住宅「The Park Maison」については、10年毎の建物診断と有償補修を行えば10年単位で最長30年まで保証が延長できる延長保証システムがあります。

メーカーの純正保証がついていることで、中長期的な土地活用時にも安心できますし、もし将来的に売却する必要性が出てきたとしても、建物の価値向上につながる可能性があるため嬉しいシステムです。

三菱地所グループによる最長30年の長期一括借上げで安心の賃貸経営サポート

三菱地所ホームの土地活用では、三菱地所グループによる一括借上システムを利用して空室リスクをヘッジした土地活用を行うことができます。

エリアにより条件や対応の可否は異なりますが、概ね募集家賃の90%〜85%程度の保証料率で安定収入を確保することができます。

一括借上げとは、オーナーが所有している物件を一括して借り受け、毎月定額の賃料等を支払うシステムです。これにより、物件の稼働状況に左右されない安定経営が可能となります。

三菱地所ホームは、建物の長期保証にあわせ、借り上げ期間も最長30年まで延長することができます。

※物件の稼働状況に応じて借り上げ賃料が変動する「免責期間」が設けられています。
※借り上げ賃料は一定期間ごとに所定の計算方法により改定されます。

2-2. 三菱地所ホームの土地活用のメリット

三菱地所ホームの土地活用のメリットは大きく以下の4つが挙げられます。

  • 2×4工法により自由度の高い建築が可能
  • 医療系にも対応可能
  • 最長30年まで延長保障可能な充実のアフターサポート
  • 三菱地所グループの総合力で全方位的なサポートが受けられる安心感

三菱地所ホームの土地活用の最大のメリットは、「自由度の高い建築が可能で、最長30年間のアフターサポートと三菱地所グループだからこその信頼と安心感」がある点といえるでしょう。

やはり、大手三菱地所グループとしての信頼と安心感が、非常に大きなメリットです。また、2×4工法による自由度の高い建築と医療系にも対応できる点には定評があります。

「最長30年のアフターサポート」で、長期にわたり安全で信頼できる建物を建てたいという人にもおすすめの業者です。

また、三菱地所グループによる一括借上システムも用意されていることから、企画〜経営・管理まで総合的に任せることが可能であり、特に初めて土地活用を検討するような初心者の人は、検討の中の一社に入れておくべきでしょう。

2-3. 三菱地所ホームの土地活用のデメリット

逆に、三菱地所ホームの土地活用のデメリットには大きく以下の4つが挙げられます。

  • 価格帯が高め(低予算で短期投資志向の人には不向き)
  • 対応エリアが限定的(関東・関西エリア及びその周辺のみ)
  • 住居系メインのため他の種類への対応力に欠ける
  • 担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る

三菱地所ホームの土地活用の最大のデメリットは、「価格帯の高さ」と「対応エリアが限定的」な点といえるでしょう。

三菱地所ホームは、2×4工法をメインとした高性能・高耐久な商品(建築)を提供しているため、当然その分価格帯は高くなりがちです。

また、前述の通り、三菱地所ホームでは住居系・医療系以外の土地活用の実績はあまり多くはなく、エリアも関東・関西エリアとその周辺のみと限定的であり、建物自体は高性能・高耐久ではあるもの、商業エリアの土地等ではメリットが出しにくい可能性があります。

さらに、それなりの大企業であればどこでも当てはまる話ではありますが、営業や設計・現場監督等それぞれ数多くのスタッフがいるため、担当により当たり外れがあるということもデメリットの一つでしょう。紹介でない限り担当者は選びにくい面もありますが、相談する部署は自分で選べますので、きちんと土地活用を専門に扱う部署に相談するようにしましょう。

3. 三菱地所ホームの土地活用をおすすめする人とおすすめしない人

当然のことながら、全ての面で完璧な業者など存在しませんので、自分のニーズや条件と照らして最適な業者を見極めることが大切です。

これまでの評価を踏まえて、「三菱地所ホームの土地活用をおすすめする人としない人」について以下にまとめております。

3-1. 三菱地所ホームの土地活用をおすすめする人

特に以下の7つのタイプの人には三菱地所ホームの土地活用をおすすめします。

  • 初めて土地活用を検討する人
  • 医療系も視野に入れた土地活用を検討したい人
  • 税務面でメリットのある「木造」で土地活用がしたい人
  • オリジナリティのある建物を建築したい人
  • 大手企業で安心できる業者に総合的に任せたい人
  • 一括借上げを前提に検討したい人
  • アフターサポートが充実した土地活用を検討したい人

前述のとおり、三菱地所ホームの土地活用の最大のメリットは、「自由度の高い建築が可能で、最長30年間のアフターサポートと三菱地所グループだからこその信頼と安心感」がある点です。

そのため、企画から建築・経営管理まで総合的に安心できる業者に任せてしまいたいという人やそもそも初めての土地活用で総合的に任せてしまった方が良い人には最適の業者といえます。

また、住居系は当然のことながら医療系建物にも強い業者といえますので、医療系の土地活用の可能性を検討したい人にもおすすめの業者です。

さらに、木造建築が好きで木造の建物で長期的に経営していきたいという人や、減価償却の短さといった税務面でのメリットを優先して木造での土地活用を検討したいという人には、高性能かつ高耐久な三菱地所ホームの木造商品「The park Maison」は最適といえるでしょう。

3-2. 三菱地所ホームの土地活用をおすすめしない人

逆に、以下の3つのタイプの人には三菱地所ホームの土地活用はおすすめしません。

  • 短期的な土地活用を検討したい人
  • 低価格帯の建物で土地活用を検討したい人
  • 様々な種類の中から土地活用の可能性を検討したい人

前述のとおり、三菱地所ホームは高性能・高耐久な木造建築を行なっているため、地場工務店の木造等と比較すると当然価格は高くなりがちです。そのため、できる限り安く建築して10〜15年といった短期視点で土地活用を検討したい人にはあまり向かない業者といえます。

また、住宅系の建築以外で様々な種類の土地活用の可能性を検討したいという人には、対応可能種類が限れている三菱地所ホームは物足りなさを感じる可能性があります。その際には、住居系以外も対応可能な業者と並行して検討するとよいでしょう。

4. 三菱地所ホームの土地活用を検討する際に注意すべき11のポイント

三菱地所ホームの土地活用を検討する際の流れは概ね以下の通りです。

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上図のような一連の流れの中では大きく分けて以下のような注意点があります。

  • 検討フェーズにおける6つの注意点
  • 建築フェーズにおける2つの注意点
  • 経営・管理フェーズにおける3つの注意点

以下、それぞれ順を追って解説していきます。

4-1. 検討フェーズにおける6つの注意点

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建築後に大きく計画を変更することが困難な土地活用においては、検討フェーズが最も大切であるといえますので失敗することのないよう慎重に検討を進めるべきです。

三菱地所ホームの土地活用の検討フェーズで注意すべき点は大きく以下の6つです。

  • 土地活用専門の部署に依頼する(担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る)
  • 提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう
  • 設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう
  • 提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る
  • モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう
  • 必ず複数社比較して価格交渉してから決める

土地活用専門の部署に依頼する(担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る)

規模の大きな三菱地所ホームでは、戸建住宅をメインに扱う担当者・部署と土地活用をメインに扱う担当者・部署の大きく2種類が存在しますが、当然のことながら土地活用については土地活用をメインに扱う担当に依頼するべきです。

しかしながら、基本的に最初にコンタクトを取った営業マンが担当となるケースが多いため、中には戸建住宅メインの担当が土地活用の提案を行うというようなことも多くあり得ます。

そのため、より良い提案をしてもらうためにも、むやみに住宅展示場等の営業マンに相談するのではなく、土地活用を専門に扱う部署へ直接問い合わせることをおすすめしますが、その際に最も簡単で便利な方法は一括資料請求サービスの活用でしょう。

<一括資料請求サービスを活用するメリット>

一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます

土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは『スマイスターです。

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まずはこのサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。

スマイスターには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。

スマイスター:http://www.sumaistar.com

提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう

後からの大きな計画変更が困難な土地活用において、現在の需要と供給及び将来の展望等のマーケティングには最も大切な項目です。にもかかわらず、実際の土地活用の検討現場では意外とこのマーケティングがなおざりにされているケースを多く見てきました

マーケティングをなおざりにすると、空室リスクが大きく高まってしまい、「いざ建築が完了して経営を始めようと思ったら借り手がつかない」などというようなことになると、その先何十年も苦労することになってします。

そうならないためにも、必ず提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらい、様々な角度からしっかりと慎重に検討してから決断するようにしましょう。

設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう

土地活用の検討段階では、設定賃料もあくまで想定の見込み賃料でシミュレーションされていきます。また、賃料については単純にエリアや大きさ等だけではなく、募集会社の募集力や建物のグレード等によっても変わってくるため、業者によって多少の差が出るポイントでもあります。

そのため、「想定されている見込み賃料が本当に相場と比較して妥当なのか」ということと、「将来的な下落リスクについてはどのように考えて想定しているのか」という点についてはしっかりと押さえた上で、自分自身も納得しておく必要があります。

将来の経営に大きく影響を与えるポイントですので、単純に、出された提案書をみて安易に検討するのではなく、しっかりと確認して納得のいく判断をするようにしましょう。

提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る

土地活用の提案では、土地活用の目的及び所有地の立地条件や建築条件等から、各業者がそれぞれ「これがベスト」と思う提案を持ってくるため、何度も出し直してもらっても大きく変わらないと思いがちですが、それは大きな間違いです。

当然、最初から各業者は真剣に検討した提案も持ってくるものですが、プランを練り直して多少変更するだけで賃料収入が増やせたり、無駄な建築コストを抑えられたり、ターゲット層を多少広げるだけで設定賃料が上げられたり等と、じっくり練り直し検討することでブラッシュアップできることがほとんどです。

仮に、初回の提案で自分の満足レベルをクリアしていたとしても、「さらに賃料収入を上げられるようなプラン上の工夫はできないか」「構造や仕様・設備等を見直すことで同じ効用のままで無駄なコストを抑えられないか」等の依頼を出し、最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図るのが賢明な方法です。

モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう

図面やパースによる説明だけでは実際に建った際のイメージをしっかりと持つことは難しい上、使われる建築部材や設備の質感やグレード感、施工の品質等は実際の現場を見てみないと正確にはわからないため、決断する前に必ず実際の現場をみせてもらうべきです。

その際、見せるようにつくられた営業用のモデルルームではなく、実際に一般のオーナーから請け負って建築した物件を複数見せてもらうことで、その業者のありのままの物件を確認することができます。

綺麗に作り込まれた外観パース等だけで判断せず、必ず現場確認をするようにしましょう。

必ず複数社比較して価格交渉してから決める

これは建築に限った話ではありませんが、競合相手がいるかいないかで、最終的な成約価格には大きな差が出てくるケースがほとんどです。

業者からしても、価格で競合に負けてしまうと何も得られませんが、多少値引きをしてでも競合に勝てれば一定の利益が得られることから、「最終的に価格が原因で負けるかもしれない」という段階になれば概ねほとんどの業者は価格交渉に応じてくれます。

仮に、直接的な値引きが限界でできないとしても、何かしらのより良い条件や付加価値を提示してもらえる可能性も高いです。

そのため、必ず最終決断をする段階では複数社を比較して価格交渉してから決めるようにしましょう。

※ワンポイントアドバイス!

前述のとおり、適切な部署の担当をつけてもらう相談方法としては、まず資料請求するのが最も効率的な方法ですが、複数社に資料請求するのは多少手間が掛かりますので、先にご紹介した『スマイスター』などの一括資料請求サービス等を活用するのがおすすめです。

4-2. 建築フェーズにおける2つの注意点

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業者選定・契約と建物の詳細な打ち合わせが完了したら、建築フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の2つです。

  • 余裕を持った工期を設定してもらう
  • できれば決算月の月末(3月末と9月末)の竣工・引渡しは避ける

余裕を持った工期を設定してもらう

建築会社の売上の計上方法には、期末時点での工事の出来高に応じて計算する出来高方式と建物が完成して引渡しをした時点で全額を売上計上する引渡方式の主に2種類の計上方法があります。

どちらの計上方法かは業者によって異なりますが、いずれにしても早く工事を完成させた方が売上が早く上がり全体的な生産性も上がることから、あまり余裕のない工期を設定されがちです。

当然、オーナーからしても早く完成した方が早く収入が入ってくる等メリットも多いのですが、工期に余裕がないと突貫工事で施工が雑になってしまう等のリスクもあるため、きちんと余裕を持った工期を設定してもらうようにしましょう。

※ワンポイントアドバイス!

「どの程度であれば余裕のある工期か」は建物の種類や構造・規模等によって異なるため、一概に言えませんが、工事が始まって実際に作業を行う現場の職人さんと会話すると、設定されている工期が適切かどうかの本音が聞けることが多いです。

できれば決算月の月末(3月末と9月末)の竣工・引渡しは避ける

期末になると少しでも売上を上げようという心理が働き、多少無理をしてでも頑張って完成させるといったようなことは建築に限らず世の中全般でよく起こり得る話ですが、そういったケースでは大概品質が落ちがちです。

さらに、もともと期末には仕事が立て込むものでもありますので、敢えて仕事が立て込み品質が落ちる可能性の高い時期に引渡しを設定するのは多少リスクがあると思います。

建築の場合は、金額も大きく現場の職人さんの作業がダイレクトで品質に影響を与えますので、できれば決算付きの月末(三菱地所ホームの場合は3月末と9月末)の竣工・引渡しは避けて、同月でも中旬や上旬等比較的ゆとりのある時期に設定してもらうようにしましょう。

4-3. 経営・管理フェーズにおける3つの注意点

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建物の竣工・引渡しを終えたら、いよいよ経営・管理フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の3つです。

  • 一括借上げの場合でも賃料査定は複数の業者から取った上で交渉して決める
  • 借上げ料率・賃料固定期間・賃料支払い免責期間については交渉する
  • 将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる

一括借上げの場合でも賃料査定は複数の業者から取った上で交渉して決める

賃貸経営の場合、自己経営・一般管理・一括借上(サブリース)といった大きく3つの経営方式がありますが、いずれの方式でも借り手を募集する際にどの程度の賃料が妥当であるかを判断するためにも、複数の不動産業者から賃料査定を取るのが一般的です。

その際、前述の通り、その業者の募集力や物件グレードの見立て方の違い等によって査定賃料にも差が出てくるため、なるべく複数の業者から査定してもらい、その賃料の根拠と将来の下落リスクについても確認するのが賢明です。

当初から一括借上の前提で計画を進めてきた場合であっても、一括借上契約を結ぶ前に複数の業者から賃料査定をしてもらい、再度詳細な検討を行った上で、条件交渉をしてから決めるようにしましょう。

借上げ料率・賃料固定期間・賃料支払い免責期間については交渉する

一括借上の場合には、募集賃料以外にも「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目が非常に大切です。

募集賃料はある程度の相場があるため、仮に最初に高く設定しても相場に合わせて変動していくものですが、「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目は、借上業者の営業努力(自社の利益を減らして条件をよくする)によって変動するため、完全に交渉次第といえます。

借上げ料率を1〜2%程度上げてもらう、賃料固定期間を2年間延長してもらう、賃料支払い免責期間を1ヶ月短くしてもらう、等できる限り有利になるように交渉してから決めるようにしましょう。

将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる

当然のことながら、建物は経年劣化していくため、いずれ修繕をする必要が出てきます。

どの程度の期間でどんな内容の修繕が必要かは、建物の構造やグレード・立地環境等によって変わるため一概にはいえませんが、長期的に見ると数百万〜数千万円単位のなかなか急には用意できないような大きな金額になってくるため、当初からきちんと計画的に積み立てておくべきです。

そのため、外装や内装・設備等それぞれ「いつ頃、どのような修繕が必要で、いくらぐらい掛かるか」を建築業者と管理業者から見立ててもらい、それを月割りにした金額を毎月の賃料収入の中から積み立てるようにしましょう。

5. まとめ

いかがでしたでしょうか。

三菱地所ホームの土地活用についての理解が深まり、所有地の活用についての疑問や悩みが大きく解消できたのではないでしょうか。

所有地の条件や土地活用の目的に照らして、最適な活用方法や選ぶべき業者は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。

本ページでは「三菱地所ホームの土地活用の評判と注意点」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。

土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。ご自身のニーズに合わせて、最適な土地活用を比較検討してみて下さい。

将来的なニーズのある人は、スマイスターなどの一括資料請求サービスを利用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。

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