土地活用のプロによる大成建設ハウジング(パルコン)辛口レビュー|特徴・評判から注意点まで

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土地活用を検討していて「大成建設ハウジング(パルコン)の土地活用」が気になっているけど、“大成建設ハウジングの土地活用って実際のところどうなの?、安心して任せても大丈夫なの?”と疑問を抱き悩んでいませんか?

結論としては、「建築コスト等の面で一定のデメリットもあるものの、大成建設グループのノウハウを活かした大成建設ハウジングの土地活用は様々な点で評価が高く、特に初めて土地活用を検討するような方には総合的に相談できる優良業者」といえます。

このページでは、これまで土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地活用について支援をしてきた筆者が、「大成建設ハウジングの土地活用の評判と注意点」について、以下の流れに沿って分かり易くご紹介します。

  1. 大成建設ハウジングの土地活用の総評
  2. 大成建設ハウジングの土地活用の特徴とメリット・デメリット
  3. 大成建設ハウジングの土地活用をおすすめな人とおすすめしない人
  4. 大成建設ハウジングの土地活用を検討する際に注意すべき11のポイント

このページをすべて読めば、「大成建設ハウジングの土地活用」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。

1. 大成建設ハウジングの土地活用の総評

  評価 理由
実績 ★★★★★ 1969年に創業した大成建設内の住宅事業部門を母体に1997年設立
規模(対応エリア) ★★★★★ 全国対応(沖縄・一部島部を除く)
対応力(対応種類) ★★★★★ 全般的に相談可能(※基本的に4階建以下の中低層建築のみ。中高層はグループの大成ユーレックが担当)
提案力 ★★★★☆ 提案レベルは高いが、基本的にPC造のため、設計上の制約がある
価格帯(目安) ★★★☆☆ コストを抑えやすいPC造ながら、概ね、2階建:坪60万円程度~と高め
アフターサービス充実度 ★★★★☆ 保証は構造躯体・防水部分につき標準で20年保証(10年時点検・補修要)

※2017年4月時点情報

上記をまとめると、大成建設ハウジングの土地活用は「価格帯の高さ」というデメリットはあるものの、スーパーゼネコンの大成建設グループの培ったコンクリート技術を活かしたプレキャスト鉄筋コンクリート(PC造)建築「パルコン」や、圧倒的な実績と対応力等総合的にレベルが高いといえます。

2. 大成建設ハウジングの土地活用の特徴とメリット・デメリット

大成建設ハウジングの土地活用を検討するにあたって、押さえておくべき特徴とメリット・デメリットについてご紹介していきます。

2-1. 大成建設ハウジングの土地活用の魅力的な3つの特徴

大成建設ハウジングの土地活用には、以下のような3つの魅力的な特徴があります。

  • PC造対応で4階建以下の中低層建築に非常に強い
  • PC造の構造的優位性を活かし様々な種類の建築に対応
  • 手厚い賃貸経営サポート

PC造対応で4階建以下の中低層建築に非常に強い

大成建設ハウジング(大成建設グループ全体)の強みとして、工場で鉄筋コンクリートの壁を製造し現場でそれらを組上げていく「PC(プレキャスト鉄筋コンクリート)造」に圧倒的な実績とノウハウを持っており、工場生産による安定した高性能コンクリートパネルを作っています。

特にPC造は、RC造ほどの設計自由度はないものの、同じ鉄筋コンクリート構造でありながら工場で製造することにより「コスト(低価格・安定価格)」「短工期」「品質安定性」の3つの点で非常に有利な工法で、様々な建物に使われています。

中でも、大成建設グループのPC板は、その様々な優位性や信頼性から、東京都庁や横浜ランドマークタワー等の超高層建築物の外壁材やトンネルの壁材等にも活用されています。

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PC造の構造的優位性を活かし様々な種類の建築に対応

木造や鉄骨造と比較するとコストが高くなりがちな鉄筋コンクリート造ではありますが、耐力性や耐久性・遮音性などの構造的な優位性を活かして住宅に限らず様々な種類の建築に対応可能です。

そのため、都市部の土地等で様々な可能性が考えられるような場合や、初心者でどのように土地活用の検討を進めればよいかがわからないような人には非常におすすめの業者です。

注:5階建以上の高層建築については、同じ大成建設グループの「大成ユーレック」が担当企業になります。

手厚い賃貸経営サポート

大成建設ハウジングでは建築後も、入居者募集・入退居管理から建物管理・経営管理まで様々な賃貸経営をサポートするシステムが用意されています。

大成建設ハウジングの土地活用では、大成建設ハウジング自らによる直接の一括借上システムを利用して空室リスクをヘッジした土地活用を行うことができます。

エリアにより条件や対応の可否は異なりますが、概ね募集家賃の90%〜85%程度の保証料率で安定収入を確保することができます。

その他にも日々の業務・運営を任せる管理委託システムや事務的業務を行う専任管理システム、住宅設備の無期限保証など様々な用途に合わせたシステムがあります。

そのため、土地活用の企画から建築後の建物管理・経営サポートまで、ハード・ソフト両面で一貫して安心して任せることができます。

2-2. 大成建設ハウジングの土地活用のメリット

大成建設ハウジングの土地活用のメリットは大きく以下の4つが挙げられます。

  • 種類を問わず全般的に相談可能
  • 4階建以下の中低層建築に強い(5階建以上の高層建築は別のグループ会社が担当)
  • PC造によりコストを抑えた中層建築も可能
  • 大成建設ハウジングによる直接の一括借上げが利用可能

大成建設ハウジングの土地活用の最大のメリットは、スーパーゼネコンの大成建設グループの中低層建築担当会社という「安心感」とPC造建築に於ける圧倒的な実績・ノウハウの多さからくる「対応力」といえるでしょう。

やはり、大手スーパーゼネコンである大成建設のグループ会社として、数多くの土地活用を手掛けていることから、土地活用のあらゆるメニューに対して高次元で対応してもらえる安心感や、“大成建設グループが手掛けた”という事実により得られる消費者から見た際の安心感は非常に大きなメリットです。

さらに、企画・建築だけでなく、建築後の経営・管理についても、大成建設ハウジングの直接の一括借上等の賃貸経営サポートメニューが用意されており、土地活用に慣れていない人でも手厚いサポートによって安心して経営していくことができます。

2-3. 大成建設ハウジングの土地活用のデメリット

逆に、大成建設ハウジングの土地活用のデメリットには大きく以下の5つが挙げられます。

  • 価格帯が高め(低予算で短期投資志向の人には不向き)
  • 5階建以上の高層建築は基本的に対応外(別のグループ会社対応)
  • 構造がPC造のみと限定的
  • 現場にPC板搬入用のトラックとクレーンのが設置できないと施工できない
  • 担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る

大成建設ハウジングの土地活用の最大のデメリットは、やはり「価格帯の高さ」と「PC造のみ」という点といえるでしょう。

大成建設ハウジングの土地活用は、対応力や技術力は業界最高水準といえますが、当然のことながら、その分価格帯が高くなりがちです。

また、基本的に対応構造がPC造のみとなりますので、特に規模の小さな低層建築などではよりコスト面では不利になる可能性があります。

さらに、PC造では工場で生産したコンクリート壁を現場まで運んできてクレーンで吊るして組み立てていく必要があるため、搬入用のトラックが進入できクレーンが設置できる現場でないと施工が難しいというデメリットもあります。

最後に、それなりの大企業であればどこでも当てはまる話ではありますが、営業や設計・現場監督等それぞれ数多くのスタッフがいるため、担当により当たり外れがあるということもデメリットの一つでしょう。紹介でない限り担当者は選びにくい面もありますが、相談する部署は自分で選べますので、きちんと土地活用を専門に扱う部署に相談するようにしましょう。

3. 大成建設ハウジングの土地活用をおすすめする人とおすすめしない人

当然のことながら、全ての面で完璧な業者など存在しませんので、自分のニーズや条件と照らして最適な業者を見極めることが大切です。

これまでの評価を踏まえて、「大成建設ハウジングの土地活用をおすすめする人としない人」について以下にまとめております。

3-1. 大成建設ハウジングの土地活用をおすすめする人

特に以下の6つのタイプの人には大成建設ハウジングの土地活用をおすすめします。

  • 初めて土地活用を検討する人
  • 規模の大きな土地や不動産を所有している人
  • 都市部で中低層建築での土地活用を検討したい人
  • 様々な可能性の中から幅広く検討したい人
  • 安心できる業者に総合的に任せたい人
  • 一括借上げを前提に検討したい人

前述のとおり、大成建設ハウジングの土地活用の最大のメリットは、スーパーゼネコンの大成建設グループの中低層建築担当会社という「安心感」とPC造建築に於ける圧倒的な実績・ノウハウの多さからくる「対応力」です。

そのため、企画から建築・経営管理まで総合的に安心できる業者に任せてしまいたいという人やそもそも初めての土地活用で総合的に任せてしまった方が良い人には最適の業者といえます。

また、都市部の土地等、土地のポテンシャルを最大限に活用した方が良い場合等では、幅広い対応力と実績・ノウハウのある大成建設ハウジングは非常に高次元で対応可能な最適な業者でしょう。

さらに、一括借上など建てた後の経営サポートまで安心できる業者に相談したいといったニーズの人にもおすすめの一社です。

3-2. 大成建設ハウジングの土地活用をおすすめしない人

逆に、以下の4つのタイプの人には大成建設ハウジングの土地活用はおすすめしません。

  • 予算を抑えて短期的な土地活用を検討したい人
  • 規模の小さな土地を活用したい人
  • 地方や郊外の土地を活用したい人
  • 5階建以上の高層建築での土地活用を検討したい人

大成建設ハウジングの土地活用のデメリットにもあるとおり、基本的に価格は高めであることから、10〜15年程度の短期視点での土地活用を検討したい人にはあまり向かない業者といえます。

また、高価格帯であるという観点からもそうですが、対応構造がPC造のみという観点からも、地方や郊外の土地ならびに規模の小さな土地を活用したいという人にもおすすめではありません。

さらに、前述のとおり、大成建設ハウジングは大成建設グループで中低層建築での土地活用等を担当する会社ですので、そもそも5階建以上の高層建築については基本的に対応外で、別のグループ会社である大成ユーレックに相談する必要があります。

4. 大成建設ハウジングの土地活用を検討する際に注意すべき11のポイント

大成建設ハウジングの土地活用を検討する際の流れは概ね以下の通りです。

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上図のような一連の流れの中では大きく分けて以下のような注意点があります。

  • 検討フェーズにおける6つの注意点
  • 建築フェーズにおける2つの注意点
  • 経営・管理フェーズにおける3つの注意点

以下、それぞれ順を追って解説していきます。

4-1. 検討フェーズにおける6つの注意点

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建築後に大きく計画を変更することが困難な土地活用においては、検討フェーズが最も大切であるといえますので失敗することのないよう慎重に検討を進めるべきです。

大成建設ハウジングの土地活用の検討フェーズで注意すべき点は大きく以下の6つです。

  • 土地活用専門の部署に依頼する(担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る)
  • 提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう
  • 設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう
  • 提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る
  • モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう
  • 必ず複数社比較して価格交渉してから決める

土地活用専門の部署に依頼する(担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る)

規模の大きな大成建設ハウジングでは、戸建住宅をメインに扱う担当者・部署と土地活用をメインに扱う担当者・部署の大きく2種類が存在しますが、当然のことながら土地活用については土地活用をメインに扱う担当に依頼するべきです。

しかしながら、基本的に最初にコンタクトを取った営業マンが担当となるケースが多いため、中には戸建住宅メインの担当が土地活用の提案を行うというようなことも多くあり得ます。

そのため、より良い提案をしてもらうためにも、むやみに住宅展示場等の営業マンに相談するのではなく、土地活用を専門に扱う部署へ直接問い合わせることをおすすめしますが、その際に最も簡単で便利な方法は一括資料請求サービスの活用でしょう。

<一括資料請求サービスを活用するメリット>

一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます

土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用です。

まずはこのサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。

HOME4Uには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。

HOME4U(ホームフォーユー)土地活用https://land.home4u.jp

提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう

後からの大きな計画変更が困難な土地活用において、現在の需要と供給及び将来の展望等のマーケティングには最も大切な項目です。にもかかわらず、実際の土地活用の検討現場では意外とこのマーケティングがなおざりにされているケースを多く見てきました

マーケティングをなおざりにすると、空室リスクが大きく高まってしまい、「いざ建築が完了して経営を始めようと思ったら借り手がつかない」などというようなことになると、その先何十年も苦労することになってします。

そうならないためにも、必ず提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらい、様々な角度からしっかりと慎重に検討してから決断するようにしましょう。

設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう

土地活用の検討段階では、設定賃料もあくまで想定の見込み賃料でシミュレーションされていきます。また、賃料については単純にエリアや大きさ等だけではなく、募集会社の募集力や建物のグレード等によっても変わってくるため、業者によって多少の差が出るポイントでもあります。

そのため、「想定されている見込み賃料が本当に相場と比較して妥当なのか」ということと、「将来的な下落リスクについてはどのように考えて想定しているのか」という点についてはしっかりと押さえた上で、自分自身も納得しておく必要があります。

将来の経営に大きく影響を与えるポイントですので、単純に、出された提案書をみて安易に検討するのではなく、しっかりと確認して納得のいく判断をするようにしましょう。

提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る

土地活用の提案では、土地活用の目的及び所有地の立地条件や建築条件等から、各業者がそれぞれ「これがベスト」と思う提案を持ってくるため、何度も出し直してもらっても大きく変わらないと思いがちですが、それは大きな間違いです。

当然、最初から各業者は真剣に検討した提案も持ってくるものですが、プランを練り直して多少変更するだけで賃料収入が増やせたり、無駄な建築コストを抑えられたり、ターゲット層を多少広げるだけで設定賃料が上げられたり等と、じっくり練り直し検討することでブラッシュアップできることがほとんどです。

仮に、初回の提案で自分の満足レベルをクリアしていたとしても、「さらに賃料収入を上げられるようなプラン上の工夫はできないか」「構造や仕様・設備等を見直すことで同じ効用のままで無駄なコストを抑えられないか」等の依頼を出し、最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図るのが賢明な方法です。

モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう

図面やパースによる説明だけでは実際に建った際のイメージをしっかりと持つことは難しい上、使われる建築部材や設備の質感やグレード感、施工の品質等は実際の現場を見てみないと正確にはわからないため、決断する前に必ず実際の現場をみせてもらうべきです。

その際、見せるようにつくられた営業用のモデルルームではなく、実際に一般のオーナーから請け負って建築した物件を複数見せてもらうことで、その業者のありのままの物件を確認することができます。

綺麗に作り込まれた外観パース等だけで判断せず、必ず現場確認をするようにしましょう。

必ず複数社比較して価格交渉してから決める

これは建築に限った話ではありませんが、競合相手がいるかいないかで、最終的な成約価格には大きな差が出てくるケースがほとんどです。

業者からしても、価格で競合に負けてしまうと何も得られませんが、多少値引きをしてでも競合に勝てれば一定の利益が得られることから、「最終的に価格が原因で負けるかもしれない」という段階になれば概ねほとんどの業者は価格交渉に応じてくれます。

仮に、直接的な値引きが限界でできないとしても、何かしらのより良い条件や付加価値を提示してもらえる可能性も高いです。

そのため、必ず最終決断をする段階では複数社を比較して価格交渉してから決めるようにしましょう。

※ワンポイントアドバイス!

前述のとおり、適切な部署の担当をつけてもらう相談方法としては、まず資料請求するのが最も効率的な方法ですが、複数社に資料請求するのは多少手間が掛かりますので、先にご紹介した『スマイスター』などの一括資料請求サービス等を活用するのがおすすめです。

4-2. 建築フェーズにおける2つの注意点

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業者選定・契約と建物の詳細な打ち合わせが完了したら、建築フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の2つです。

  • 余裕を持った工期を設定してもらう
  • できれば決算月の月末(3月末と9月末)の竣工・引渡しは避ける

余裕を持った工期を設定してもらう

建築会社の売上の計上方法には、期末時点での工事の出来高に応じて計算する出来高方式と建物が完成して引渡しをした時点で全額を売上計上する引渡方式の主に2種類の計上方法があります。

どちらの計上方法かは業者によって異なりますが、いずれにしても早く工事を完成させた方が売上が早く上がり全体的な生産性も上がることから、あまり余裕のない工期を設定されがちです。

当然、オーナーからしても早く完成した方が早く収入が入ってくる等メリットも多いのですが、工期に余裕がないと突貫工事で施工が雑になってしまう等のリスクもあるため、きちんと余裕を持った工期を設定してもらうようにしましょう。

※ワンポイントアドバイス!

「どの程度であれば余裕のある工期か」は建物の種類や構造・規模等によって異なるため、一概に言えませんが、工事が始まって実際に作業を行う現場の職人さんと会話すると、設定されている工期が適切かどうかの本音が聞けることが多いです。

できれば決算月の月末(3月末と9月末)の竣工・引渡しは避ける

期末になると少しでも売上を上げようという心理が働き、多少無理をしてでも頑張って完成させるといったようなことは建築に限らず世の中全般でよく起こり得る話ですが、そういったケースでは大概品質が落ちがちです。

さらに、もともと期末には仕事が立て込むものでもありますので、敢えて仕事が立て込み品質が落ちる可能性の高い時期に引渡しを設定するのは多少リスクがあると思います。

建築の場合は、金額も大きく現場の職人さんの作業がダイレクトで品質に影響を与えますので、できれば決算付きの月末(大成建設ハウジングの場合は3月末と9月末)の竣工・引渡しは避けて、同月でも中旬や上旬等比較的ゆとりのある時期に設定してもらうようにしましょう。

4-3. 経営・管理フェーズにおける3つの注意点

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建物の竣工・引渡しを終えたら、いよいよ経営・管理フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の3つです。

  • 一括借上げの場合でも賃料査定は複数の業者から取った上で交渉して決める
  • 借上げ料率・賃料固定期間・賃料支払い免責期間については交渉する
  • 将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる

一括借上げの場合でも賃料査定は複数の業者から取った上で交渉して決める

賃貸経営の場合、自己経営・一般管理・一括借上(サブリース)といった大きく3つの経営方式がありますが、いずれの方式でも借り手を募集する際にどの程度の賃料が妥当であるかを判断するためにも、複数の不動産業者から賃料査定を取るのが一般的です。

その際、前述の通り、その業者の募集力や物件グレードの見立て方の違い等によって査定賃料にも差が出てくるため、なるべく複数の業者から査定してもらい、その賃料の根拠と将来の下落リスクについても確認するのが賢明です。

当初から一括借上の前提で計画を進めてきた場合であっても、一括借上契約を結ぶ前に複数の業者から賃料査定をしてもらい、再度詳細な検討を行った上で、条件交渉をしてから決めるようにしましょう。

借上げ料率・賃料固定期間・賃料支払い免責期間については交渉する

一括借上の場合には、募集賃料以外にも「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目が非常に大切です。

募集賃料はある程度の相場があるため、仮に最初に高く設定しても相場に合わせて変動していくものですが、「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目は、借上業者の営業努力(自社の利益を減らして条件をよくする)によって変動するため、完全に交渉次第といえます。

借上げ料率を1〜2%程度上げてもらう、賃料固定期間を2年間延長してもらう、賃料支払い免責期間を1ヶ月短くしてもらう、等できる限り有利になるように交渉してから決めるようにしましょう。

将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる

当然のことながら、建物は経年劣化していくため、いずれ修繕をする必要が出てきます。

どの程度の期間でどんな内容の修繕が必要かは、建物の構造やグレード・立地環境等によって変わるため一概にはいえませんが、長期的に見ると数百万〜数千万円単位のなかなか急には用意できないような大きな金額になってくるため、当初からきちんと計画的に積み立てておくべきです。

そのため、外装や内装・設備等それぞれ「いつ頃、どのような修繕が必要で、いくらぐらい掛かるか」を建築業者と管理業者から見立ててもらい、それを月割りにした金額を毎月の賃料収入の中から積み立てるようにしましょう。

5. まとめ

いかがでしたでしょうか。

大成建設ハウジングの土地活用についての理解が深まり、所有地の活用についての疑問や悩みが大きく解消できたのではないでしょうか。

所有地の条件や土地活用の目的に照らして、最適な活用方法や選ぶべき業者は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。

本ページでは「大成建設ハウジングの土地活用の評判と注意点」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。

土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。

将来的なニーズのある人は、大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群のHOME4U土地活用などの一括資料請求サービスを利用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。

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