土地活用のプロによる生和コーポレーション辛口レビュー|特徴・評判から注意点まで

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土地活用を検討していて「生和コーポレーションの土地活用」が気になっているけど、“生和コーポレーションの土地活用って実際のところどうなの?、安心して任せても大丈夫なの?”と疑問を抱き悩んでいませんか?

結論としては、「対応エリアやアフターサービスの面で一定のデメリットはあるものの、土地活用一筋の事業で実績が多い点や種類・構造を問わず低層から中高層まで土地を活かす提案レベルの高さなどの点から、総合的に相談できる優良業者」といえます。

このページでは、これまで土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地活用について支援をしてきた筆者が、「生和コーポレーションの土地活用の評判と注意点」について、以下の流れに沿って分かり易くご紹介します。

  1. 生和コーポレーションの土地活用の総評
  2. 生和コーポレーションの土地活用の特徴とメリット・デメリット
  3. 生和コーポレーションの土地活用をおすすめな人とおすすめしない人
  4. 生和コーポレーションの土地活用を検討する際に注意すべき10のポイント

このページをすべて読めば、「生和コーポレーションの土地活用」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。

1. 生和コーポレーションの土地活用の総評

  評価 理由
実績 ★★★★★ 1971年設立、土地活用一筋の事業で累計8.1万戸以上の賃貸住宅建築実績
規模(対応エリア) ★★★★☆ 関東・関西及び名古屋・福岡とその周辺地域
対応力(対応種類) ★★★★★ 全般的に相談可能、特に中高層建築に強い
提案力 ★★★★★ 低層から中高層まで土地を活かす提案レベルは高い
価格帯(目安) ★★★★☆ 概ね、木質・鉄骨造:坪50万円程度~,鉄筋コンクリート造:坪70万円程度~と平均的
アフターサービス充実度 ★★★☆☆ 一般在来建築の為、基本的に保証は品確法に沿った10年間

※2017年4月時点情報

上記をまとめると、生和コーポレーションの土地活用は「対応エリアが東名阪及び福岡のみと限定的」「大手ハウスメーカーのような長期保証はない」というデメリットはあるものの、創業以来土地活用一筋の実績の多さからくる「安心感」や「充実した対応力」など、総合的にレベルが高いといえます。

2. 生和コーポレーションの土地活用の特徴とメリット・デメリット

生和コーポレーションの土地活用を検討するにあたって、押さえておくべき特徴とメリット・デメリットについてご紹介していきます。

2-1. 生和コーポレーションの土地活用の魅力的な3つの特徴

生和コーポレーションの土地活用には、以下のような3つの魅力的な特徴があります。

  • 創業以来土地活用一筋45年の実績とノウハウ
  • 活用種類や建物構造に限定なく低層から高層まで幅広く柔軟に対応可能
  • 生和グループによる業界最長35年の長期一括借上げが利用可能

創業以来土地活用一筋45年の実績とノウハウ

生和コーポレーションは、1971年(昭和46年)の設立以来、住居系をメインとした土地活用一筋で累積8万戸以上の賃貸住宅を建築している実績豊富な建設会社です。

そのため、単なる建設だけでなく、土地活用についての専門的な知識を持ったエキスパートによる資産コンサルティング・事業企画から建設後の賃貸経営サポートまで、専門的な支援を高次元で受けられるという点が魅力です。

活用種類や建物構造に限定なく低層から高層まで幅広く柔軟に対応可能

生和コーポレーションは、住居系はもちろん、商業系や介護系、オフィスまで幅広い種類に対応しており、土地活用全般について相談することができます。

また、建物構造についても限定なく、「鉄筋コンクリート造」「重量鉄骨造」「軽量鉄骨造」「木造2×4」の大きく4つの構造から計画内容に合わせて低層アパートから高層マンションまで柔軟に設計することができます。

そのため、どんなニーズの人でも安心して相談することができます。

生和グループによる業界最長35年の長期一括借上げが利用可能

生和コーポレーションでは、生和グループによる一括借上システムを利用して空室リスクをヘッジした土地活用を行うことができます。

 

生和グループの一括借上は、業界最長の35年間の一括借上げで、エリアにより条件や対応の可否は異なりますが、募集家賃の90%の保証料率で安定収入を確保することができます。

さらに、2016年の生和コーポレーションの賃貸住宅管理戸数は下表のとおり、全国規模で業界18位の6万5千戸以上という非常多くの実績があり、確かな実績に基づく安心感もあります。

全国賃貸住宅新聞公表 2016年賃貸住宅管理戸数ランキング(全903社)より
順位 社名(本社所在地) 管理戸数 前年実績/順位
1位 大東建託グループ(東京都港区) 92万3624戸 86万4678戸/1位
2位 積水ハウスグループ(大阪府大阪市) 56万5471戸 54万5757戸/3位
3位 レオパレス21(東京都中野区) 56万1961戸 55万4948戸/2位
4位 大和リビング(東京都江東区) 46万2997戸 42万8597戸/4位
5位 スターツグループ(東京都中央区) 43万7153戸 40万47戸/5位
6位 エイブル(東京都港区) 24万3153戸 23万189戸/6位
7位 東建コーポレーション(愛知県名古屋市) 20万605戸 18万8423戸/8位
8位 ハウスメイトグループ(東京都豊島区) 19万6125戸 18万9992戸/7位
9位 ミニテック(東京都港区) 18万4352戸 17万2912戸/9位
10位 学生情報センター(京都府京都市) 8万8000戸 8万7700戸/10位
11位 タイセイ・ハウジーグループ(東京都渋谷区) 8万4466戸 8万3630戸/11位
12位 東急住宅リース(東京都新宿区) 7万9009戸 7万4890戸/13位
13位 旭化成不動産レジデンス(東京都新宿区) 7万5118戸 6万3567戸/15位
14位 パナホームグループ(大阪府豊中市) 6万9962戸 6万6070戸/14位
15位 日本管理センター(東京都千代田区) 6万9902戸 5万9999戸/19位
16位 アパマンショップホールディングス(東京都中央区) 6万6306戸 6万931戸/18位
17位 長谷工ライブネット(東京都港区) 6万5818戸 5万6757戸/20位
18位 生和コーポレーション(大阪府大阪市) 6万5515戸 6万2276戸/17位
19位 常口アトム(北海道札幌市) 5万9721戸 6万2731戸/16位
20位 ジェイ・エス・ビー(京都府京都市) 5万6735戸 5万3062戸/22位
21位 LIXILリアルティ(東京都中央区) 4万7800戸 4万1575戸/24位
22位 積水化学工業 住宅カンパニー(東京都港区) 4万340戸 3万7055戸/26位
23位 松本ビル管理(大阪府大阪市) 3万8600戸 3万8400戸/25位
24位 大京グループ(東京都渋谷区) 3万7232戸 3万6657戸/27位
25位 山晃住宅(奈良県北葛城郡) 3万6500戸 3万5800戸/28位
26位  共立メンテナンス(東京都千代田区) 3万6402戸
27位  住友林業レジデンシャル(東京都新宿区) 3万2472戸 2万7926戸/35位
28位  ミサワホーム不動産(ミサワホームグループ)(東京都新宿区) 3万1506戸 3万217戸/30位
29位  アレップス(東京都千代田区) 3万1280戸 2万9366戸/31位
30位  東都(東京都狛江市) 3万1254戸 2万9048戸/32位

2-2. 生和コーポレーションの土地活用のメリット

生和コーポレーションの土地活用のメリットは大きく以下の6つが挙げられます。

  • 種類を問わず全般的に相談可能
  • 木造・鉄骨造・RC造と様々な構造に対応
  • 低層から高層まで柔軟に対応可能
  • 土地活用一筋で実績・ノウハウが多い
  • 計画に合わせて構造を変えることで比較的コストを抑えた建築が可能
  • 生和グループによる一括借上が利用可能

生和コーポレーションの土地活用の最大のメリットは、「活用種類や建物構造に限定なく低層から高層まで幅広く柔軟に対応可能で、創業以来土地活用一筋だからこその信頼と安心感」がある点といえるでしょう。

やはり、土地活用一筋で実際に多くの活用実績を持っており、幅広い分野の専門的な知識やノウハウが必要な土地活用を相談する先としては非常に安心感があります。

また、活用種類や建物構造を問わず全般的に相談できる点も非常に大きなメリットであり、業界内でも数少ない対応力に優れた業者の一社といえます。

さらに、実績豊富な生和グループによる「業界最長の35年一括借上」が利用できる点も、土地活用初心者にとっては安心できるポイントです。

2-3. 生和コーポレーションの土地活用のデメリット

逆に、生和コーポレーションの土地活用のデメリットには大きく以下の3つが挙げられます。

  • 対応エリアが限定的(関東・関西及び名古屋・福岡とその周辺地域)
  • 建物保証が品確法に沿った10年間のみと平均的
  • 担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る

生和コーポレーションの土地活用の最大のデメリットは、「対応エリアが限定的であり、大手ハウスメーカーのような長期保証はない」点といえるでしょう。

前述の通り、生和コーポレーションでは対応可能エリアが関東・関西及び名古屋・福岡とその周辺地域と限定的です。

また、建物自体は高性能・高耐久な仕様で設計されてはいるものの、大手ハウスメーカー等によくある「30年以上の長期保証」といったようなシステムはありませんので、アフターサービスを重視する人には物足りなさを感じさせるかもしれません。

さらに、それなりの大企業であればどこでも当てはまる話ではありますが、営業や設計・現場監督等それぞれ数多くのスタッフがいるため、担当により当たり外れがあるということもデメリットの一つでしょう。紹介でない限り担当者は選びにくい面もありますが、相談する部署は自分で選べますので、きちんと土地活用を専門に扱う部署に相談するようにしましょう。

3. 生和コーポレーションの土地活用をおすすめする人とおすすめしない人

当然のことながら、全ての面で完璧な業者など存在しませんので、自分のニーズや条件と照らして最適な業者を見極めることが大切です。

これまでの評価を踏まえて、「生和コーポレーションの土地活用をおすすめする人としない人」について以下にまとめております。

3-1. 生和コーポレーションの土地活用をおすすめする人

特に以下の7つのタイプの人には生和コーポレーションの土地活用をおすすめします。

  • 初めて土地活用を検討する人
  • 様々な可能性の中から幅広く検討したい人
  • 都市部で中高層建築での土地活用を検討したい人
  • 税務面でメリットのある「木造」で土地活用がしたい人
  • オリジナリティのある建物を建築したい人
  • 実績のある企業に総合的に任せたい人
  • 一括借上げを前提に検討したい人

前述のとおり、生和コーポレーションの土地活用の最大のメリットは、「活用種類や建物構造に限定なく低層から高層まで幅広く柔軟に対応可能で、創業以来土地活用一筋だからこその信頼と安心感」がある点です。

そのため、企画から建築・経営管理まで総合的に安心できる業者に任せてしまいたいという人やそもそも初めての土地活用で総合的に任せてしまった方が良い人には最適の業者といえます。

また、都市部の土地等、中高層建築が可能で土地のポテンシャルを最大限に活用した方が良い場合等では、RC造や鉄骨造といった幅広い対応力と実績・ノウハウのある生和コーポレーションは非常に高次元で対応可能な最適な業者でしょう。

さらに、一般在来建築の自由設計でオリジナリティのある建物を建てたい、一括借上等建てた後の経営サポートまで安心できる業者に相談したいといったニーズの人にもおすすめの一社です。

3-2. 生和コーポレーションの土地活用をおすすめしない人

逆に、以下の2つのタイプの人には生和コーポレーションの土地活用はおすすめしません。

  • 短期的な土地活用を検討したい人
  • 長期保証のある工業化建築で検討したい人

前述のとおり、生和コーポレーションは計画に合わせて建物構造を変えることで比較的コストを抑えた建築が可能ではりますが、高耐久・高性能な仕様であるため、地場工務店等と比較すると当然価格は高くなりがちです。

そのため、できる限り安く建築して10〜15年といった短期視点で土地活用を検討したい人にはあまり向かない業者といえます。

また、工業化建築では規格や部材があらかじめ決められているため、一般の在来建築と比較して「性能・品質が一定している」「建築工期が短い」「保証が充実している」等のメリットがありますが、そのような工業化建築で検討したいという人にもそもそも向かない業者でもあります。

4. 生和コーポレーションの土地活用を検討する際に注意すべき10のポイント

生和コーポレーションの土地活用を検討する際の流れは概ね以下の通りです。

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上図のような一連の流れの中では大きく分けて以下のような注意点があります。

  • 検討フェーズに於ける5つの注意点
  • 建築フェーズに於ける2つの注意点
  • 経営・管理フェーズに於ける3つの注意点

以下、それぞれ順を追って解説していきます。

4-1. 検討フェーズに於ける5つの注意点

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建築後に大きく計画を変更することが困難な土地活用に於いては、検討フェーズが最も大切であるといえますので失敗することのないよう慎重に検討を進めるべきです。

生和コーポレーションの土地活用の検討フェーズで注意すべき点は大きく以下の5つです。

  • 提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう
  • 設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう
  • 提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る
  • モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう
  • 必ず複数社比較して価格交渉してから決める

※ワンポイントアドバイス!

業者相談の際に、いきなり問い合わせるのが不安という方は、まずは資料請求をすると良いです。

資料請求をすれば、基本的に最寄りの専門部署に回され、電話等による簡単な質問の後、必要なカタログを送ってもらえ、本格的な提案を受ける前に事前検討ができるため最も気楽で効率的な方法です。

提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう

後からの大きな計画変更が困難な土地活用に於いて、現在の需要と供給及び将来の展望等のマーケティングには最も大切な項目です。にもかかわらず、実際の土地活用の検討現場では意外とこのマーケティングがなおざりにされているケースを多く見てきました

マーケティングをなおざりにすると、空室リスクが大きく高まってしまい、「いざ建築が完了して経営を始めようと思ったら借り手がつかない」などというようなことになると、その先何十年も苦労することになってします。

そうならないためにも、必ず提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらい、様々な角度からしっかりと慎重に検討してから決断するようにしましょう。

設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう

土地活用の検討段階では、設定賃料もあくまで想定の見込み賃料でシミュレーションされていきます。また、賃料については単純にエリアや大きさ等だけではなく、募集会社の募集力や建物のグレード等によっても変わってくるため、業者によって多少の差が出るポイントでもあります。

そのため、「想定されている見込み賃料が本当に相場と比較して妥当なのか」ということと、「将来的な下落リスクについてはどのように考えて想定しているのか」という点についてはしっかりと押さえた上で、自分自身も納得しておく必要があります。

将来の経営に大きく影響を与えるポイントですので、単純に、出された提案書をみて安易に検討するのではなく、しっかりと確認して納得のいく判断をするようにしましょう。

提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る

土地活用の提案では、土地活用の目的及び所有地の立地条件や建築条件等から、各業者がそれぞれ「これがベスト」と思う提案を持ってくるため、何度も出し直してもらっても大きく変わらないと思いがちですが、それは大きな間違いです。

当然、最初から各業者は真剣に検討した提案も持ってくるものですが、プランを練り直して多少変更するだけで賃料収入が増やせたり、無駄な建築コストを抑えられたり、ターゲット層を多少広げるだけで設定賃料が上げられたり等と、じっくり練り直し検討することでブラッシュアップできることがほとんどです。

仮に、初回の提案で自分の満足レベルをクリアしていたとしても、「さらに賃料収入を上げられるようなプラン上の工夫はできないか」「構造や仕様・設備等を見直すことで同じ効用のままで無駄なコストを抑えられないか」等の依頼を出し、最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図るのが賢明な方法です。

モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう

図面やパースによる説明だけでは実際に建った際のイメージをしっかりと持つことは難しい上、使われる建築部材や設備の質感やグレード感、施工の品質等は実際の現場を見てみないと正確にはわからないため、決断する前に必ず実際の現場をみせてもらうべきです。

その際、見せるようにつくられた営業用のモデルルームではなく、実際に一般のオーナーから請け負って建築した物件を複数見せてもらうことで、その業者のありのままの物件を確認することができます。

綺麗に作り込まれた外観パース等だけで判断せず、必ず現場確認をするようにしましょう。

必ず複数社比較して価格交渉してから決める

これは建築に限った話ではありませんが、競合相手がいるかいないかで、最終的な成約価格には大きな差が出てくるケースがほとんどです。

業者からしても、価格で競合に負けてしまうと何も得られませんが、多少値引きをしてでも競合に勝てれば一定の利益が得られることから、「最終的に価格が原因で負けるかもしれない」という段階になれば概ねほとんどの業者は価格交渉に応じてくれます。

仮に、直接的な値引きが限界でできないとしても、何かしらのより良い条件や付加価値を提示してもらえる可能性も高いです。

そのため、必ず最終決断をする段階では複数社を比較して価格交渉してから決めるようにしましょう。

比較対象は可能な限り多い方が良いですが、複数社に直接相談するのは多少手間が掛かり大変ですので、最も簡単で便利な方法として一括資料請求サービスの活用がおすすめです。

『一括資料請求サービスを活用するメリット』

一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます

また、一度に複数社にまとめて依頼できるので、手間を掛けずに多くの業者を比較することができます

土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用です。

まずはこのサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。

HOME4Uには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。

HOME4U(ホームフォーユー)土地活用https://land.home4u.jp

4-2. 建築フェーズに於ける2つの注意点

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業者選定・契約と建物の詳細な打ち合わせが完了したら、建築フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の2つです。

  • 余裕を持った工期を設定してもらう
  • できれば決算月の月末(3月末と9月末)の竣工・引渡しは避ける

余裕を持った工期を設定してもらう

建築会社の売上の計上方法には、期末時点での工事の出来高に応じて計算する出来高方式と建物が完成して引渡しをした時点で全額を売上計上する引渡方式の主に2種類の計上方法があります。

どちらの計上方法かは業者によって異なりますが、いずれにしても早く工事を完成させた方が売上が早く上がり全体的な生産性も上がることから、あまり余裕のない工期を設定されがちです。

当然、オーナーからしても早く完成した方が早く収入が入ってくる等メリットも多いのですが、工期に余裕がないと突貫工事で施工が雑になってしまう等のリスクもあるため、きちんと余裕を持った工期を設定してもらうようにしましょう。

※ワンポイントアドバイス!

「どの程度であれば余裕のある工期か」は建物の種類や構造・規模等によって異なるため、一概に言えませんが、工事が始まって実際に作業を行う現場の職人さんと会話すると、設定されている工期が適切かどうかの本音が聞けることが多いです。

できれば決算月の月末(3月末と9月末)の竣工・引渡しは避ける

期末になると少しでも売上を上げようという心理が働き、多少無理をしてでも頑張って完成させるといったようなことは建築に限らず世の中全般でよく起こり得る話ですが、そういったケースでは大概品質が落ちがちです。

さらに、もともと期末には仕事が立て込むものでもありますので、敢えて仕事が立て込み品質が落ちる可能性の高い時期に引渡しを設定するのは多少リスクがあると思います。

建築の場合は、金額も大きく現場の職人さんの作業がダイレクトで品質に影響を与えますので、できれば決算付きの月末(生和コーポレーションの場合は3月末と9月末)の竣工・引渡しは避けて、同月でも中旬や上旬等比較的ゆとりのある時期に設定してもらうようにしましょう。

4-3. 経営・管理フェーズに於ける3つの注意点

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建物の竣工・引渡しを終えたら、いよいよ経営・管理フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の3つです。

  • 一括借上げの場合でも賃料査定は複数の業者から取った上で交渉して決める
  • 借上げ料率・賃料固定期間・賃料支払い免責期間については交渉する
  • 将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる

一括借上げの場合でも賃料査定は複数の業者から取った上で交渉して決める

賃貸経営の場合、自己経営・一般管理・一括借上(サブリース)といった大きく3つの経営方式がありますが、いずれの方式でも借り手を募集する際にどの程度の賃料が妥当であるかを判断するためにも、複数の不動産業者から賃料査定を取るのが一般的です。

その際、前述の通り、その業者の募集力や物件グレードの見立て方の違い等によって査定賃料にも差が出てくるため、なるべく複数の業者から査定してもらい、その賃料の根拠と将来の下落リスクについても確認するのが賢明です。

当初から一括借上の前提で計画を進めてきた場合であっても、一括借上契約を結ぶ前に複数の業者から賃料査定をしてもらい、再度詳細な検討を行った上で、条件交渉をしてから決めるようにしましょう。

借上げ料率・賃料固定期間・賃料支払い免責期間については交渉する

一括借上の場合には、募集賃料以外にも「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目が非常に大切です。

募集賃料はある程度の相場があるため、仮に最初に高く設定しても相場に合わせて変動していくものですが、「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目は、借上業者の営業努力(自社の利益を減らして条件をよくする)によって変動するため、完全に交渉次第といえます。

借上げ料率を1〜2%程度上げてもらう、賃料固定期間を2年間延長してもらう、賃料支払い免責期間を1ヶ月短くしてもらう、等できる限り有利になるように交渉してから決めるようにしましょう。

将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる

当然のことながら、建物は経年劣化していくため、いずれ修繕をする必要が出てきます。

どの程度の期間でどんな内容の修繕が必要かは、建物の構造やグレード・立地環境等によって変わるため一概にはいえませんが、長期的に見ると数百万〜数千万円単位のなかなか急には用意できないような大きな金額になってくるため、当初からきちんと計画的に積み立てておくべきです。

そのため、外装や内装・設備等それぞれ「いつ頃、どのような修繕が必要で、いくらぐらい掛かるか」を建築業者と管理業者から見立ててもらい、それを月割りにした金額を毎月の賃料収入の中から積み立てるようにしましょう。

5. まとめ

いかがでしたでしょうか。

生和コーポレーションの土地活用についての理解が深まり、所有地の活用についての疑問や悩みが大きく解消できたのではないでしょうか。

所有地の条件や土地活用の目的に照らして、最適な活用方法や選ぶべき業者は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。

本ページでは「生和コーポレーションの土地活用の評判と注意点」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。

土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。

将来的なニーズのある人は、大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群のHOME4U土地活用などの一括資料請求サービスを利用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。

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