土地活用のプロによる住友不動産辛口レビュー|特徴・評判から注意点まで

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土地活用を検討していて「住友不動産の土地活用」が気になっているけど、“住友不動産の土地活用って実際のところどうなの?、安心して任せても大丈夫なの?”と疑問を抱き悩んでいませんか?

結論としては、「対応エリアが限定的であったり、担当者によるレベルのバラつきはあるものの、住友不動産の土地活用は様々な種類の土地活用に対応可能で、特に初めて土地活用を検討するような方には総合的に相談できる優良業者」といえます。

このページでは、これまで土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地活用について支援をしてきた筆者が、「住友不動産の土地活用の評判と注意点」について、以下の流れに沿って分かり易くご紹介します。

  1. 住友不動産の土地活用の総評
  2. 住友不動産の土地活用の特徴とメリット・デメリット
  3. 住友不動産の土地活用をおすすめな人とおすすめしない人
  4. 住友不動産の土地活用を検討する際に注意すべき11のポイント

このページをすべて読めば、「住友不動産の土地活用」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。

1. 住友不動産の土地活用の総評

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  評価 理由
実績 ★★★★★ 1949年住友財閥本社を継承して設立、代表的な大手不動産ディベロッパー
規模(対応エリア) ★★★☆☆ 賃貸住宅:首都圏のみ、その他:東京・大阪中心に全国
対応力(対応種類) ★★★★★ グループのノウハウ活用により全般的に相談可能
提案力 ★★★★☆ 幅広いジャンルで平均以上の提案が受けられる
価格帯(目安) ★★★★☆ 概ね、2×4工法:坪50万円程度~,その他:坪60万円程度~と平均的
アフターサービス充実度 ★★★★☆ 保証は、標準で10年保証、住居系建物のみ最長30年まで延長可

※2017年1月時点情報

上記をまとめると、住友不動産の土地活用は「対応エリアが限定的」というデメリットはあるものの、住友ブランドによる「安心感」やグループノウハウの活用による「対応力」をはじめとして、総合的にレベルが高いといえます。

2. 住友不動産の土地活用の特徴とメリット・デメリット

住友不動産の土地活用を検討するにあたって、押さえておくべき特徴とメリット・デメリットについてご紹介していきます。

2-1. 住友不動産の土地活用の魅力的な3つの特徴

住友不動産の土地活用には、以下のような3つの魅力的な特徴があります。

  • 住友不動産グループのリソースやノウハウを活かした幅広い提案が受けられる
  • 2×4工法をメインとする木質工法の建物で比較的コストを抑えた計画も可能
  • 最長30年の長期間延長可能な保証システム(住居系建物のみ)

住友不動産グループのリソースやノウハウを活かした幅広い提案が受けられる

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住友不動産は、グループ内に様々な専門会社があり、それらのリソースやノウハウを活用することができるため、土地活用の用途やニーズに合わせて、住居系はもちろんのこと、商業系や医療・介護系、駐車場等、幅広く対応可能な体制があります。

住居系の土地活用については、住友不動産内の注文住宅部門が2×4(ツーバイフォー)をメインとした木質工法により対応しており、住居系以外の土地活用についてはグループ会社の住友不動産シスコンが対応しています。

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言わずと知れた大手不動産ディベロッパーとして、これまで手掛けてきた様々なプロジェクトの中で培われたグループ内のノウハウを活かした提案が個人の土地活用に於いても受けられるという点が住友不動産の魅力です。

幅広い可能性の中から土地活用を検討した人には最適な業者といえます。

2×4工法をメインとする木質工法の建物で比較的コストを抑えた計画も可能

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住友不動産では、上図のような木質工法による注文住宅事業を行なっており、住居系の土地活用の場合には基本的にこれらの工法を転用した提案になります。

そのため、廉価な木造建築とは全く異なる高性能・高耐久な建物でありながら、「鉄骨造と比較した際の建築コストの安さ」や「税務面での減価償却期間が短さ」といった木質系建物のメリットを活かした経営計画を立てることが可能です。

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最長30年の長期間延長可能な保証システム(住居系建物のみ)

通常、新築する建築会社には、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(通称:品確法)」によって、建物の主要部分(構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分)については10年間の瑕疵担保責任が義務付けられていることから、どこで建築しようとも10年間の保証はついてきます。

しかしながら、住友不動産の木質工法建築については当初10年間の初期保証に加え、10年毎の建物診断に基づく有償補修を行えば10年単位で最長30年まで保証が延長できる延長保証システムがあります。

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メーカーの純正保証がついていることで、中長期的な土地活用時にも安心できますし、もし将来的に売却する必要性が出てきたとしても、建物の価値向上につながる可能性があるため嬉しいシステムです。

2-2. 住友不動産の土地活用のメリット

住友不動産の土地活用のメリットは大きく以下の5つが挙げられます。

  • 幅広い種類に対応し全般的に相談可能
  • ブランド力がある
  • 高性能・高耐久な木質系建築で比較的コストを抑えた計画も可能(住居系の場合)
  • デザイン性や設計の自由度が高い
  • 保証が充実していて安心(住居系の場合には最長30年まで延長可能)

住友不動産の土地活用の最大のメリットは、「土地活用の幅広いメニューに対応できるグループ総合力と住友不動産というブランド力の高さ」といえるでしょう。

やはり、大手不動産ディベロッパーとして自社や自社グループ内で大小数々の不動産関連プロジェクトを手掛けていることから、土地活用の幅広いメニューに対して対応してもらえる安心感や、“住友不動産が手掛けた”という事実により得られる消費者からの信頼イメージ等のブランド力は非常に大きなメリットです。

また、2×4工法をメインとする高性能・高耐久な木質系建物で比較的コストを抑えながら鉄骨造等と同じうような建築計画が可能で、初期コストや税務面でメリットのある経営計画が立てやすいという点も住友不動産の優位点です。

さらに、2×4のメリットの一つでもある、デザイン性や設計の自由度の高さを活かしたオリジナリティのある建物の建築が可能という点や、その上で充実した保証体制があるという点も住友不動産の魅力の一つです。

2-3. 住友不動産の土地活用のデメリット

逆に、住友不動産の土地活用のデメリットには大きく以下の5つが挙げられます。

  • 対応エリアが限定的
  • 2×4等で対応できない中高層建築については原則対応不可
  • 外廊下・外階段等の共用部のある共同住宅タイプの建築は苦手(2×4での対応は困難)
  • 長期延長保証可能ではあるのの他の大手ハウスメーカーと比較すると内容が劣る
  • 担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る

住友不動産の土地活用の最大のデメリットは、やはり「対応エリア」と「中高層建築への原則未対応及び2×4では共同住宅タイプの建築が苦手」という点といえるでしょう。

大手不動産ディベロッパーではあるものの、土地活用事業については、2017年1月時点で住居系(住友不動産)は首都圏のみ、その他(住友不動産シスコン)は首都圏・関西圏を中心とした周辺地域、と限定的であることから、地方や郊外では対応できない可能性があります。

また、住居系の土地活用では基本的に注文住宅向けに開発されている木質工法による提案になるため、中高層賃貸マンション等の中高層建築には原則対応していません。

さらに、そもそも木造である2×4のデメリットとして、雨風にさらされる外廊下や外階段等の外部の共用部をつくるのが苦手という点があります。そのため、共同住宅タイプの建物を計画する際には保証やコストの面で不利になってしまう可能性もあります。

最後に、担当によるレベルのばらつきについては、それなりの大企業であればどこでも当てはまる話ではありますが、土地活用における業者・担当者選びは、大切な資産を活かすパートナー選びでもありますので、最大限慎重に行うべきです。

紹介でない限り担当者は選びにくい面もありますが、相談する部署は自分で選べますので、きちんと土地活用を専門に扱う部署に相談するようにしましょう。

3. 住友不動産の土地活用をおすすめする人とおすすめしない人

当然のことながら、全ての面で完璧な業者など存在しませんので、自分のニーズや条件と照らして最適な業者を見極めることが大切です。

これまでの評価を踏まえて、「住友不動産の土地活用をおすすめする人としない人」について以下にまとめております。

3-1. 住友不動産の土地活用をおすすめする人

特に以下の5つのタイプの人には住友不動産の土地活用をおすすめします。

  • 初めて土地活用を検討する人
  • 幅広い種類の土地活用の可能性を検討したい人
  • 大手業者の中でも比較的コストを抑えて建築したい人
  • 安心できる業者に総合的に任せたい人
  • オリジナルデザインにこだわった建物を建てたい人

前述のとおり、住友不動産の土地活用の最大のメリットは、「土地活用の幅広いメニューに対応できるグループ総合力と住友不動産というブランド力の高さ」です。

そのため、企画から建築・経営管理まで総合的に安心できる業者に任せてしまいたいという人やそもそも初めての土地活用で総合的に任せてしまった方が良い人には最適の業者といえます。

また、住居系は当然のことながら大手不動産ディベロッパーらしいグループノウハウの活用により商業系や医療・介護系にも強い業者といえますので、ハナから商業系施設・医療系施設の可能性を検討したい人や様々な種類の土地活用の可能性を検討したい人にもおすすめの業者です。

さらに、設計自由度の高い2×4のメリットを活かしたこだわった設計やオリジナリティのある建物を建てたいといったニーズのある人も、住友不動産は検討の一社に入れておくべきでしょう。

3-2. 住友不動産の土地活用をおすすめしない人

逆に、以下の4つのタイプの人には住友不動産の土地活用はおすすめしません。

  • 地方の土地活用を検討したい人
  • 中高層建築での土地活用を検討したい人
  • 外廊下・外階段等の共用部のある共同住宅タイプの建物を検討したい人
  • 短期的な土地活用を検討したい人

前述のとおり、住友不動産には「対応エリアが限定的」「中高層建築への原則未対応」というデメリットがあることから、地方の土地や中高層建築が前提になるようなエリアでの土地活用を検討する際にはそもそも対応できない可能性があります。

また、住友不動産がメインとする2×4工法では、外部共用部がある共同住宅タイプの建物の建築は不向きであるため、共同住宅タイプの建物での土地活用を検討する際には住友不動産はあまりお勧めではありません。

さらに、住友不動産が提供する2×4は、大手ハウスメーカー等の鉄骨造と比較した場合には比較的コスト優位性が高いといえますが、高性能かつ保証が充実した建物であるため、地方や郊外の地場工務店の木造等と比較すると当然価格は高くなりがちです。そのため、できる限り安く建築して10〜15年といった短期視点で土地活用を検討したい人にはあまり向かない業者といえます。

4. 住友不動産の土地活用を検討する際に注意すべき11のポイント

住友不動産の土地活用を検討する際の流れは概ね以下の通りです。

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上図のような一連の流れの中では大きく分けて以下のような注意点があります。

  • 検討フェーズにおける6つの注意点
  • 建築フェーズにおける2つの注意点
  • 経営・管理フェーズにおける3つの注意点

以下、それぞれ順を追って解説していきます。

4-1. 検討フェーズにおける6つの注意点

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建築後に大きく計画を変更することが困難な土地活用においては、検討フェーズが最も大切であるといえますので失敗することのないよう慎重に検討を進めるべきです。

住友不動産の土地活用の検討フェーズで注意すべき点は大きく以下の6つです。

  • 土地活用専門の部署に依頼する(担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る)
  • 提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう
  • 設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう
  • 提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る
  • モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう
  • 必ず複数社比較して価格交渉してから決める

土地活用専門の部署に依頼する(担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る)

規模の大きな住友不動産では、戸建住宅をメインに扱う担当者・部署と土地活用をメインに扱う担当者・部署の大きく2種類が存在しますが、当然のことながら土地活用については土地活用をメインに扱う担当に依頼するべきです。

しかしながら、基本的に最初にコンタクトを取った営業マンが担当となるケースが多いため、中には戸建住宅メインの担当が土地活用の提案を行うというようなことも多くあり得ます。

そのため、より良い提案をしてもらうためにも、むやみに住宅展示場等の営業マンに相談するのではなく、土地活用を専門に扱う部署へ直接問い合わせることをおすすめしますが、その際に最も簡単で便利な方法は一括資料請求サービスの活用です。

<一括資料請求サイトを活用するメリット>

一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます

土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは『スマイスターです。

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まずはこのサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。

スマイスターには、不動産売却など土地活用以外にもいろいろなサービスがあるので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求をしましょう。

スマイスター:http://www.sumaistar.com

提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう

後からの大きな計画変更が困難な土地活用において、現在の需要と供給及び将来の展望等のマーケティングには最も大切な項目です。にもかかわらず、実際の土地活用の検討現場では意外とこのマーケティングがなおざりにされているケースを多く見てきました

マーケティングをなおざりにすると、空室リスクが大きく高まってしまい、「いざ建築が完了して経営を始めようと思ったら借り手がつかない」などというようなことになると、その先何十年も苦労することになってします。

そうならないためにも、必ず提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらい、様々な角度からしっかりと慎重に検討してから決断するようにしましょう。

設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう

土地活用の検討段階では、設定賃料もあくまで想定の見込み賃料でシミュレーションされていきます。また、賃料については単純にエリアや大きさ等だけではなく、募集会社の募集力や建物のグレード等によっても変わってくるため、業者によって多少の差が出るポイントでもあります。

そのため、「想定されている見込み賃料が本当に相場と比較して妥当なのか」ということと、「将来的な下落リスクについてはどのように考えて想定しているのか」という点についてはしっかりと押さえた上で、自分自身も納得しておく必要があります。

将来の経営に大きく影響を与えるポイントですので、単純に、出された提案書をみて安易に検討するのではなく、しっかりと確認して納得のいく判断をするようにしましょう。

提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る

土地活用の提案では、土地活用の目的及び所有地の立地条件や建築条件等から、各業者がそれぞれ「これがベスト」と思う提案を持ってくるため、何度も出し直してもらっても大きく変わらないと思いがちですが、それは大きな間違いです。

当然、最初から各業者は真剣に検討した提案も持ってくるものですが、プランを練り直して多少変更するだけで賃料収入が増やせたり、無駄な建築コストを抑えられたり、ターゲット層を多少広げるだけで設定賃料が上げられたり等と、じっくり練り直し検討することでブラッシュアップできることがほとんどです。

仮に、初回の提案で自分の満足レベルをクリアしていたとしても、「さらに賃料収入を上げられるようなプラン上の工夫はできないか」「構造や仕様・設備等を見直すことで同じ効用のままで無駄なコストを抑えられないか」等の依頼を出し、最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図るのが賢明な方法です。

モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう

図面やパースによる説明だけでは実際に建った際のイメージをしっかりと持つことは難しい上、使われる建築部材や設備の質感やグレード感、施工の品質等は実際の現場を見てみないと正確にはわからないため、決断する前に必ず実際の現場をみせてもらうべきです。

その際、見せるようにつくられた営業用のモデルルームではなく、実際に一般のオーナーから請け負って建築した物件を複数見せてもらうことで、その業者のありのままの物件を確認することができます。

綺麗に作り込まれた外観パース等だけで判断せず、必ず現場確認をするようにしましょう。

必ず複数社比較して価格交渉してから決める

これは建築に限った話ではありませんが、競合相手がいるかいないかで、最終的な成約価格には大きな差が出てくるケースがほとんどです。

業者からしても、価格で競合に負けてしまうと何も得られませんが、多少値引きをしてでも競合に勝てれば一定の利益が得られることから、「最終的に価格が原因で負けるかもしれない」という段階になれば概ねほとんどの業者は価格交渉に応じてくれます。

仮に、直接的な値引きが限界でできないとしても、何かしらのより良い条件や付加価値を提示してもらえる可能性も高いです。

そのため、必ず最終決断をする段階では複数社を比較して価格交渉してから決めるようにしましょう。

※ワンポイントアドバイス!

前述のとおり、適切な部署の担当をつけてもらう相談方法としては、まず資料請求するのが最も効率的な方法ですが、複数社に資料請求するのは多少手間が掛かりますので、先にご紹介した『スマイスター』などの一括資料請求サイト等を活用するのがおすすめです。

4-2. 建築フェーズにおける2つの注意点

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業者選定・契約と建物の詳細な打ち合わせが完了したら、建築フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の2つです。

  • 余裕を持った工期を設定してもらう
  • できれば決算月の月末(3月末と9月末)の竣工・引渡しは避ける

余裕を持った工期を設定してもらう

建築会社の売上の計上方法には、期末時点での工事の出来高に応じて計算する出来高方式と建物が完成して引渡しをした時点で全額を売上計上する引渡方式の主に2種類の計上方法があります。

どちらの計上方法かは業者によって異なりますが、いずれにしても早く工事を完成させた方が売上が早く上がり全体的な生産性も上がることから、あまり余裕のない工期を設定されがちです。

当然、オーナーからしても早く完成した方が早く収入が入ってくる等メリットも多いのですが、工期に余裕がないと突貫工事で施工が雑になってしまう等のリスクもあるため、きちんと余裕を持った工期を設定してもらうようにしましょう。

※ワンポイントアドバイス!

「どの程度であれば余裕のある工期か」は建物の種類や構造・規模等によって異なるため、一概に言えませんが、工事が始まって実際に作業を行う現場の職人さんと会話すると、設定されている工期が適切かどうかの本音が聞けることが多いです。

できれば決算月の月末(3月末と9月末)の竣工・引渡しは避ける

期末になると少しでも売上を上げようという心理が働き、多少無理をしてでも頑張って完成させるといったようなことは建築に限らず世の中全般でよく起こり得る話ですが、そういったケースでは大概品質が落ちがちです。

さらに、もともと期末には仕事が立て込むものでもありますので、敢えて仕事が立て込み品質が落ちる可能性の高い時期に引渡しを設定するのは多少リスクがあると思います。

建築の場合は、金額も大きく現場の職人さんの作業がダイレクトで品質に影響を与えますので、できれば決算付きの月末(住友不動産の場合は3月末と9月末)の竣工・引渡しは避けて、同月でも中旬や上旬等比較的ゆとりのある時期に設定してもらうようにしましょう。

4-3. 経営・管理フェーズにおける3つの注意点

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建物の竣工・引渡しを終えたら、いよいよ経営・管理フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の3つです。

  • 一括借上げの場合でも賃料査定は複数の業者から取った上で交渉して決める
  • 借上げ料率・賃料固定期間・賃料支払い免責期間については交渉する
  • 将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる

一括借上げの場合でも賃料査定は複数の業者から取った上で交渉して決める

賃貸経営の場合、自己経営・一般管理・一括借上(サブリース)といった大きく3つの経営方式がありますが、いずれの方式でも借り手を募集する際にどの程度の賃料が妥当であるかを判断するためにも、複数の不動産業者から賃料査定を取るのが一般的です。

その際、前述の通り、その業者の募集力や物件グレードの見立て方の違い等によって査定賃料にも差が出てくるため、なるべく複数の業者から査定してもらい、その賃料の根拠と将来の下落リスクについても確認するのが賢明です。

当初から一括借上の前提で計画を進めてきた場合であっても、一括借上契約を結ぶ前に複数の業者から賃料査定をしてもらい、再度詳細な検討を行った上で、条件交渉をしてから決めるようにしましょう。

借上げ料率・賃料固定期間・賃料支払い免責期間については交渉する

一括借上の場合には、募集賃料以外にも「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目が非常に大切です。

募集賃料はある程度の相場があるため、仮に最初に高く設定しても相場に合わせて変動していくものですが、「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目は、借上業者の営業努力(自社の利益を減らして条件をよくする)によって変動するため、完全に交渉次第といえます。

借上げ料率を1〜2%程度上げてもらう、賃料固定期間を2年間延長してもらう、賃料支払い免責期間を1ヶ月短くしてもらう、等できる限り有利になるように交渉してから決めるようにしましょう。

将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる

当然のことながら、建物は経年劣化していくため、いずれ修繕をする必要が出てきます。

どの程度の期間でどんな内容の修繕が必要かは、建物の構造やグレード・立地環境等によって変わるため一概にはいえませんが、長期的に見ると数百万〜数千万円単位のなかなか急には用意できないような大きな金額になってくるため、当初からきちんと計画的に積み立てておくべきです。

そのため、外装や内装・設備等それぞれ「いつ頃、どのような修繕が必要で、いくらぐらい掛かるか」を建築業者と管理業者から見立ててもらい、それを月割りにした金額を毎月の賃料収入の中から積み立てるようにしましょう。

5. まとめ

いかがでしたでしょうか。

住友不動産の土地活用についての理解が深まり、所有地の活用についての疑問や悩みが大きく解消できたのではないでしょうか。

自分の土地の条件や土地活用の目的と照らして、所有する土地での最適な活用方法や選ぶべき業者は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。

本ページでは「住友不動産の土地活用の評判と注意点」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。

土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。ご自身のニーズに合わせて、最適な土地活用を比較検討してみて下さい。

将来的なニーズのある人は、スマイスターなどの一括資料請求サイトを利用しながら、早めにまずは情報収集から検討を始めるようにしましょう。

スマイスターには、不動産売却など土地活用以外にもいろいろなサービスがあるので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求をしましょう。

スマイスター:http://www.sumaistar.com

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