東京での土地活用|おすすめ活用法と全業者を目的別に完全整理!

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東京で土地活用を検討しているけど、どんな活用をすればよいかわからず、悩んでいませんか?

土地活用はエリアや土地の条件等によってそもそもできる種類が限定され、実現したい目的によっても最適解は変わってくるため、 よくわからないままなんとなく検討をして土地活用の方法を決めるのはとても危険です。

エリア特性や土地の条件によって、「できる・できない」は変わるものの、少なくとも実現したい目的に合わせてどのような活用方法が自分に向いているのかを理解することが大切です。

このページでは、これまで土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地活用について支援をしてきた筆者が、「東京でおすすめの土地活用法と相談先」について、以下の流れに沿ってご紹介します。

  1. 東京の土地活用で目的別におすすめの活用法6選
  2. 活用法別東京の土地活用でおすすめの業者全紹介
  3. 土地活用を業者に相談する際の2つの注意点

このページをすべて読めば、「東京の土地活用」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。

本ページで全体像を掴んだ後は、必ず複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。その際は、建築会社や不動産会社等に直接電話をすることは絶対にやめましょう。なぜなら、この業界では電話をとった人が担当になるという慣習があるため、土地活用の専門家ではないレベルの低い担当がついてしまう・・・ということになりかねません。確実に複数業者の専門担当者と連絡を取りたい方は、「スマイスター」などの一括サイトを利用して、専門担当者からの連絡を待つことをおすすめします。

1. 東京の土地活用で目的別におすすめの活用法6選

地方と比較して地価の高い東京の土地活用では、「相続」や「節税」についての検討はすべての人にとってとても大切になってきますが、土地活用は実現したい目的によって最適な活用方法が変わってくることから、きちんとそれらの特徴を理解しておくことが重要です。

本章では、東京の土地活用目的としてよくある代表的な目的と最適な活用方法の組み合わせについて、以下の3つのパターン別にご紹介してきます。

1-1. 相続・節税・安定性目的の人におすすめの土地活用方法2選

相続・節税・安定性目的で土地活用を検討するのであれば、住居系賃貸建物による以下の2種類の土地活用が最適です。

  • 賃貸住宅経営(賃貸アパート経営・賃貸マンション経営)
  • 高齢者施設経営(老人ホーム・サ高住経営)

土地活用時に考慮すべき土地に掛かる主な税金には下表の4つがありますが、そのうち「固定資産税」「都市計画税」「相続税」の3つについては、賃貸住宅等の住居系の賃貸建物が建っている場合に適用される税金の優遇措置があります。

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賃貸住宅や高齢者施設等の住居系の建物が建つ土地には上図のような大きな優遇があるため、一切の優遇がない「駐車場」や「更地」等の場合と比較すると、毎年の固定資産税・都市計画税だけでも大きな税額差が生まれ、相続税がかかる人にとってはさらに大きな差が発生します。

この効果は地価の高い土地ほど大きな金額となっていきますので、東京等の都市部で地価の高いエリアに土地を持っている人は必ず押さえておくべきポイントです。

また、安定性の面では、法律により買取価格が固定されている「ソーラー経営」を除けば、もっともポピュラーな土地活用であり、空室リスクも読みやすくヘッジしやすい賃貸住宅経営や高齢者施設経営がおすすめといえます。

以下、それぞれの特徴について解説していきます。

「土地活用と相続税対策」についての詳細解説は下記記事をご参考にして下さい。

相続税対策に土地活用が有効な正しい理由と4つの注意点

1-1-1. 賃貸住宅経営(賃貸アパート経営・賃貸マンション経営)

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賃貸住宅経営とは、所有する土地に賃貸アパートや賃貸マンション等の賃貸住宅を建築し、一般の入居者へ賃貸することで賃料収入を得るかたちの土地活用です。

賃貸住宅の経営(管理)方法には主に以下の3つの方法があります。

  • 自己管理
  • 一般管理(集金管理):管理費相場は3〜5%程度
  • 一括借上(サブリース):借上料率相場は90〜80%程度

各管理方法の概要とメリット・デメリットは下図のとおりです。

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賃貸住宅経営は、最も幅広い土地に対応でき、住居系建物建築による土地活用の中では最も手軽にはじめることができるため、相続税対策目的の土地活用では真っ先に検討すべき活用方法といえます。

投資額こそ、数千万円〜大規模な場合には数億円という多額の投資が必要にはなりますが、そもそも相続税対策のためには一定規模以上の投資をしないと相続税圧縮効果が薄くなってしまうという側面もあるため、自身の資産規模に合わせて適切な規模の投資を行えば相続税対策には最も有効な土地活用です。

利回りは、エリア毎に家賃相場が大きく異なることから一概にはいえませんが、概ね5〜15%程度の利回りが期待できます。

「アパート経営」の詳細な検討方法については下記記事をご参考にして下さい。

土地活用でアパート経営をするべき人と失敗しない為の全知識

「マンション経営」の詳細な検討方法については下記記事をご参考にして下さい。

土地活用でマンション経営するべき人と失敗しない為の全知識

1-1-2. 高齢者施設経営(老人ホーム・サ高住経営)

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高齢者施設経営とは、上表の通り数ある介護系施設の中でも特に「老人ホーム」「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)」等の高齢者が介護や安心等の目的で賃貸して住む施設を所有地に建築し、介護事業者や不動産業者が建物を一括借上して事業経営を行うというかたちの土地活用です。

高齢者施設は一般の賃貸住宅と違い、介護や安心の提供を目的とした高齢者専用の住まいですので、社会福祉的な側面が強く社会貢献性の高い事業でもあります。

高齢者施設の中にも様々な種類の施設が存在し、事業化するためには基本的に介護事業者や不動産業者等の運営事業者と事前に共同して計画を行うことが必要で、施設の種類によっては自治体の開設許可が必要なものもあります。

運営事業者との共同が前提となりますので、手軽に事業化できないということと、事業者の採算性の面から一定規模以上の敷地や建物が必要になるため最低でも数億円〜の投資が必要というデメリットもありますが、社会貢献性が高く利回りも8〜15%程度と比較的高利回りが期待でき、住居系建物であるため相続税対策としても有効な土地活用です。

「高齢者施設経営」についての詳細な解説は下記の記事をご参考にして下さい。

土地活用で介護施設経営をすべき人と成功させるための全知識

1-2. 利回りや収益性目的の人におすすめの土地活用方法2選

利回りや収益性目的で土地活用を検討するのであれば以下の2種類の土地活用が最適です。

  • 商業系施設経営
  • トランクルーム経営

商業系施設経営では、基本的にテナントの想定見込み売上によって設定される賃料が異なってくることから、コンビニ等の収益力の高いテナントほど賃料が高く設定されます。

そのため、立地や規模にもよりますが、収益力の高いテナントを誘致できれば他の土地活用よりも高い賃料設定で事業を組み立てることができ、設計・コスト上も共用廊下・階段等の賃料が発生しない無駄な部分を減らせたり、内装設備はテナント側で整備することが多いため建築費も安く抑えられる等、相対的に高利回りな土地活用が実現できます。

また、トランクルーム経営では、他の土地活用のように、日当たり等の住環境や人通りの多さ等の商業環境等を気にする必要がなく、環境による賃料差が少ないことと、土地や空間を小分けにして無駄なく賃貸できること、初期投資が比較的少なくて済むこと等から、大規模な投資には向かないものの高利回りな土地活用が可能です。

以下、それぞれの特徴について解説していきます。

1-2-1. 商業系施設経営

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商業系施設経営とは、所有する土地にコンビニや飲食チェーン店舗等の店舗事業者と共同で店舗や商業施設を開発・出店する形式の土地活用です。

交通量や人通りの多い道路ほど有利であり、土地の規模に応じてコンビニからショッピングセンターまで様々な商業系施設があります。

商業系施設経営の経営(管理)方法は、上図のように自分で建物を建築する「リースバック方式(一括借り上げ方式)」か土地を貸すだけの「事業用定期借地方式」の2種類が一般的です。

人通りの多い道路沿いや商業集積地等、店舗需要があるエリアでなければ経営が成り立たないため、できるエリアが限定されるというデメリットはありますが、商業系施設の賃料相場は住居系よりも高い場合が多く、規模により数千万円〜数十億円という投資にはなりますが利回りは10%〜20%程度といった高利回りが期待できます。

「商業系施設経営」の詳細な検討方法については下記記事をご参考にして下さい。

土地活用でコンビニを選ぶべき人と失敗しないための全知識

ロードサイドの土地活用で絶対に失敗しないための全知識

1-2-2. トランクルーム経営

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トランクルーム経営とは、トランクルーム業者と共同で自分の土地にコンテナを用いた施設を建築したり、建物の一部を収納スペースとして区分し、一般の利用者へ収納スペースとして貸し出す方式の土地活用です。

トランクルーム経営は大きく分けて、以下の2つの型式と3つの運営方式があります。

<型式>

  • コンテナ型:コンテナを並べただけのものや、廊下や階段を設置したコンテナ施設を建築する型式(主に郊外に多い)
  • ルーム型:日当たりの悪い一階や空き部屋・空きフロア等の建物の一部をロッカーやパーティション等で区分して貸し収納スペースとする型式(主に都市部に多い)

<運営方式>

  • リースバック方式:コンテナ施設や建物を土地オーナーが建築しトランクルーム業者へ賃貸する方式(一括借上方式)
  • 業務委託方式:土地オーナーが設備投資と経営を自分で行い、集客や管理のみトランクルーム業者へ委託する方式
  • 事業用定期借地方式:トランクルーム業者へ土地を定期借地するだけの方式

規模や型式にもよりますが、コンテナ型であれば数百万〜の投資で始めることが可能で、需要次第では利回りも〜30%程度まで高利回りが期待出来る土地活用でもあります。

「トランクルーム経営」の詳細な検討方法は下記記事をご参考にして下さい。

土地活用でトランクルーム経営をするべき人と成功への全知識

1-3. 投資額を抑えたい人におすすめの土地活用方法2選

投資額を抑えて土地活用を検討するのであれば以下の2種類の土地活用が最適です。

  • 駐車場経営
  • 定期借地

駐車場経営には、後述のとおり「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類がありますが、「月極駐車場」であれば土地にロープを張って区分けする程度の最低限の整備でも可能であり、「コインパーキング」であれば土地を業者に賃貸するだけで初期投資ゼロでも始めることが可能です。

駐車場経営のデメリットとしは、大規模な土地には向かないということや、地方等のエリアによっては駐車場の賃貸ニーズがない等が挙げられますが、そういった場合には「定期借地」による土地活用を検討することで、初期投資ゼロでの土地活用を実現できる可能性があります。

以下、それぞれの特徴について解説していきます。

1-3-1. 駐車場経営

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駐車場経営とは、自分の土地を車が駐車できるよう大きさに合わせて駐車区画割りし、区画毎に利用者へ賃貸する土地活用です。

駐車場経営には大きく分けて「月極駐車場」と「コインパーキング」という2つの活用形態があり、さらに、それぞれの活用形態には以下の2種類の方式があります。

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<月極駐車場>

  • 管理委託方式:月極駐車場には業者に募集・管理のみを委託する方式
  • 一括借上方式:業者に整備した駐車場全てを一括して貸し業者が一般の利用者へ転貸する方式

<コインパーキング>

  • 土地賃貸方式:業者に土地を貸すだけの方式
  • 自己経営方式:自分で投資して駐車場を整備し管理・運営を業者に委託する方式

もちろん、一切業者に頼らず全てを自分で行うということもあり得ますが、一般の素人の方にとっては現実的ではありませんので、基本的に駐車場経営では上記の4つの方式が一般的です。

駐車場経営は、所有地に車が駐車できるように区画割りするだけでも始めることが可能なため、初期投資が数十万円〜と比較的安くすみ、コインパーキングの土地賃貸方式の場合には初期投資ゼロで始めることも可能です。

一方で、収益性としては、エリアにより一台数千円〜数万円程度しか取れず、固定資産税等の税金を払うとほとんど残らないようなケースも多いため、収益性を求める場合にはあまり向かない土地活用といえます。

「将来売却予定なのでとりあえず短期間だけ活用したい」「まだどうするか直ぐには決められないの流動性は残しておきたい」といったような「とりあえず」ニーズがある人にとっては最適な土地活用でしょう。

「駐車場経営」の詳細な検討方法については下記の記事をご参考にして下さい。

土地活用で駐車場経営をするべき人と失敗しないための全知識

1-3-2. 定期借地

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定期借地とは、所有地を店舗や賃貸住宅等の運営事業者に10年〜30年程度の長期間貸し出し、地代収入を得る形の土地活用です。

運営事業者が建物建築と事業を行うため、土地オーナーに初期投資は掛からず、立地条件等から見込まれる想定事業収支によっては、当初設定される地代も高額になる可能性もあります。

自分で投資せずに土地を収益化できるというメリットがありますが、最低10年以上の長期間土地を提供する必要があるというデメリットもあるため、将来にわたり自分で活用する予定がない場合にのみ有効な土地活用です。

新たに定期借地権を設定する場合には、借地借家法により以下の3種類の定期借地権のいずれかによる必要があるため注意が必要です。

定期借地権の種類(2016年11月時点借地借家法より)
一般定期借地権 事業用定期借地権 建物譲渡特約付借地権
契約期間 最低50年以上 最低10年以上50年未満 最低30年以上
利用目的 制限なし

(住居系建物でもOK)

事業用のみ

(住居系建物はNG)

制限なし

(住居系建物でもOK)

契約形式 公正証書 公正証書 事実上書面
特徴 期間満了時には、建物を取り壊して、原則更地返還。契約の更新、建物の築造による残存期間の延長がなく、建物買取請求もできない。 期間満了時には、建物を取り壊して、原則更地返還。契約の更新、建物の築造による残存期間の延長がなく、建物買取請求もできない。 期間満了時に、土地所有者が建物を買取ることで借地関係が消滅する。
根拠条文 借地借家法第22条 借地借家法第23条 借地借家法第24条

2. 活用法別東京の土地活用でおすすめの業者全紹介

土地活用を生業としている業者は数多くありますが、それぞれ得意とする土地活用の種類は異なっており、下手に相談をしてしまうと、無理に自社が得意な活用法を勧められてしまい最適な土地活用が検討できない可能性があるため注意が必要です。

ここでは、前章でご紹介した土地活用法別に、実績豊富で信頼度が高い東京の土地活用で相談先としておすすめの業者をご紹介していきます。

注:土地活用では、基本的には大手の業者を選ばないと危険!

よほど土地活用の経験が豊富な方以外は、地元の中小よりもこれからご紹介する大手の方がおすすめです。(その中小業者が、地元に特化して何十年も実績を積んでいたとしても。)

なぜなら、土地活用における業者選定は相当な知識がないと非常に難しく、変な業者につかまってしまった場合「施工品質が悪く無駄な修繕費がかさむ」「市場に合わないプランで全く借り手がつかない」などの失敗例も多く、最悪のケースでは「欠陥住宅を建てらてしまい後からはどうしようもなくなる」「建築途中で業者が倒産してしまい建物が完成しない」などの事例もあるため、リスクが大きすぎるからです。

たしかにコストが若干抑えられる場合もありますが、余計なリスクをとらないためにも、企画〜建築・管理までトータルで任せられる信頼度の高い大手の業者にしましょう。 もちろん、既に土地活用の経験が豊富で、自身でもある程度の企画や管理ができる知見のある方は、地場業者の中で信頼できるコストの安い業者を探すとよいでしょう。

2-1. 賃貸住宅経営の検討でおすすめの業者

賃貸住宅経営でおすすめの業者は、アパート建築かマンション建築かによって得意とする業者が異なり、それぞれ多くの優良業者が存在していますが、「全国展開しており、アパートもマンションもどちらも得意としている」という意味でおすすめのハウスメーカーを以下にご紹介します。

  • 積水ハウス株式会社
  • 大和ハウス工業株式会社
  • 旭化成ホームズ株式会社
  • パナホーム株式会社

2-1-1. 積水ハウス株式会社|都市部から郊外まで実績豊富な安心できる業者を選びたい人におすすめ

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積水ハウス株式会社』は、住宅建築戸数累計228万戸を超える圧倒的No.1のハウスメーカー。

その豊富な実績に基づく住まいづくりのノウハウを活かし、低層アパート〜高層マンションまで幅広く質の高い物件を建築しています。

さらに、日本全国に事業所を展開しているため、地方の土地から都心の土地までエリアや大きさにかかわらずほぼ全ての案件に対応可能という点も非常に心強く、全国の土地オーナーから厚い支持を受けている建築会社です。

※エリアや規模・種類を問わず最も幅広く対応可能な会社であるため、とりあえず選択肢の中の一社にいれておけば、賃貸住宅について失敗のない安心の提案が受けられるでしょう。

2-1-2. 大和ハウス工業株式会社|積水ハウスに並ぶ対応力と建築実績から、安心できる業者を選びたい人におすすめ

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大和ハウス工業株式会社』は、積水ハウス同様日本全国に事業所を展開しており、賃貸住宅の建築実績も豊富な安心できるハウスメーカーです。

さらに、ハウスメーカーでありながら、ロードサイド店舗や物流、ホテル等、事業の多角化が進んでおり、エリアや規模・種類を問わず一社でほとんどのニーズに対応可能な点が他の建築会社にはない魅力といえます。

※エリアや規模・種類を問わず最も幅広く対応可能な会社であるため、とりあえず選択肢の中の一社にいれておけば、自分の土地のポテンシャルを判断する上でもかなり役立つでしょう。

2-1-3. 旭化成ホームズ株式会社|特に都市部の中低層マンション建築を検討している人におすすめ

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旭化成ホームズ株式会社』は、大手ハウスメーカーの中では最も規模が小さい会社ながら、旭化成グループの技術力を活かした性能の高い部材を使った品質の高い住宅建築を得意とする建築会社。

規模が小さいため、積水ハウス・大和ハウスほどのエリア対応力はありませんが、その分都市部に強く、都市部の中低層マンションでは積水ハウスと共に最も選ばれているハウスメーカーといえます。

さらに、ペット共生型マンションや子育て支援型マンション等の差別化要素を取り込んだパッケージ商品をラインナップしており、差別化提案にも強い業者です。

※対応可能なエリアでの差別化提案には信頼が置ける会社ですので、特に都市部に土地を持っている人は選択肢の中の一社に入れておくべきです。

2-1-4. パナホーム株式会社|コストを抑えながら中高層マンション建築を検討したい人におすすめ

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パナホーム株式会社』は、パナソニックグループのハウスメーカーですが、工業化住宅(工場で生産した均質の部材を使って決められた規格の中で建築する住宅)としては最高の7階建てまでの建築が可能という構造的に優れた技術をもった建築会社です。

他のハウスメーカーは工業化住宅ではせいぜい4階建て程度までしか建築できず、5階建て以上はRC造(鉄筋コンクリート造)の在来建築となることから、5〜7階建に関しては「安定した品質でコストを抑えた建築が可能」という工業化住宅の強みを活かした建築ができる唯一の建築会社といえます。

※5階建以上の中高層マンションを検討するのであれば、他の建築会社は基本的にRC造となるため、比較のうえでも選択肢の中の一社にいれておくとよいでしょう。

2-2. 高齢者施設経営の検討でおすすめの業者

高齢者施設経営を検討する上では、まず共同で事業化してもらえる運営事業者を探す必要があります。

高齢者施設の運営は、介護の要素も強いため基本的には介護事業者が運営するケースがほとんどですが、自立した高齢者向けの施設の場合には不動産業者が介護サービス提供業者と共に運営している場合もあります。

介護事業者もエリアにより対応の可否がバラバラで、地域によっては地場の中小業者でないと事業者が見つからない場合もありますが、以下に全国規模で施設を運営しているおすすめの大手介護事業者をご紹介します。

  • SMPOケアメッセージ株式会社
  • 株式会社ベネッセスタイルケア
  • 株式会社ニチイ学館

2-2-1. SOMPOケアメッセージ株式会社|介護付き有料老人ホーム運営数No.1の大手介護事業者

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SOMPOケアメッセージ株式会社』は、損保業界最大手のSOMPOホールディングスのグループ会社であり、介護付き有料老人ホーム運営数No.1の大手介護事業者で、全国に「そんぽの家」というブランドで老人ホームやサ高住を運営しています。

施設が足りないエリアに積極的に新施設を開設しており、土地オーナーに対する開設条件も比較的良い業者ですので、まずは所有地で開設可能かどうかを問い合わせてみるとよいでしょう。

2-2-2. 株式会社ベネッセスタイルケア|ベネッセグループの大手介護事業者

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株式会社ベネッセスタイルケア』は、教育・生活事業を全国に展開するベネッセホールディングスのグループ会社で、全国に老人ホーム・サ高住や保育園等の社会福祉施設全般を運営する大手介護事業者です。

ベネッセスタイルケアも積極的に新施設を開設しており、土地オーナーに対する開設条件も比較的良い業者ですので、まずは所有地で開設可能かどうかを問い合わせてみるとよいでしょう。

2-2-3. 株式会社ニチイ学館|教育・医療・介護分野で全国で幅広く展開する大手介護事業者

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株式会社ニチイ学館』は、教育・出版分野のイメージが強い大手企業ですが、実は介護事業においても上記の2社と並んで業界最大手の一社です。

ニチイ学館も積極的に新施設を開設しており、土地オーナーに対する開設条件も比較的良い業者ですので、まずは所有地で開設可能かどうかを問い合わせてみるとよいでしょう。

2-3. 商業系施設経営の検討でおすすめの業者

商業系施設経営では、事業企画や建物設計・建築だけでなく、いかに優良なテナントを良い条件で誘致するかがとても重要になってくるため、実績が豊富な業者の中から厳選するべきです。

以下に「実績が豊富で、ロードサイド店舗等の商業系施設建築が得意な信頼できる建築会社」をまとめておきますので、相談先に困っている人はこの中から2〜3社程度選んで相談するとよいでしょう。

  • 大和ハウス工業株式会社
  • 三井不動産株式会社
  • 三井ホーム株式会社
  • 大成ユーレック株式会社
  • 高松建設株式会社

2-3-1. 大和ハウス工業株式会社|規模の大小を問わず様々な種類の店舗の中から検討したい人におすすめ

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大和ハウス工業株式会社』は、ハウスメーカーの中では最もロードサイド店舗に力を入れており、「ユニクロ」の全国展開をロードサイド店舗開発の面から支えた、ユニクロ一大成長の立役者的存在。

小規模なものから大規模なものまで、オールラウンドで対応可能な建築会社。

※エリアや規模・種類を問わず最も幅広く対応可能な会社であるため、とりあえず選択肢の中の一社にいれておけば、自分の土地のポテンシャルを判断する上でもかなり役立つでしょう。

2-3-2. 三井不動産株式会社|大型店舗開発を検討したい人におすすめ

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三井不動産株式会社』は、言わずと知れた大手不動産デベロッパーの雄。

基本的に大規模な案件のみしか手掛けないが、個人の土地活用を支援する事業も行っています。

※ショッピングセンターやアウトレットモール等、企画力は抜群の会社であるため、大型店舗開発を検討する際には真っ先に相談したい先。規模が見合わなくても、グループ会社へ繋いでもらえるため、大型店舗開発に興味がある人は一度相談してみるとよいでしょう。

2-3-3. 三井ホーム株式会社|初めての土地活用やサポート重視な人におすすめ

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三井ホーム株式会社』は、大手不動産デベロッパーである三井不動産のグループ会社。

2×4構造の木造住宅がメイン商品ではあるが、三井不動産グループの強みを活かして、三井不動産がやらない規模の個人向けの小規模なロードサイド店舗開発も手掛けており、評価も高い建築会社です。

※三井不動産グループのネットワークやサポート力という強固な基盤を活かせる会社であるため、安心感やサポート体制を重視する人にとっては非常に心強いパートナーとなるでしょう。

2-3-4. 大成ユーレック株式会社|特に都市部の中高層建築を検討している人におすすめ

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大成ユーレック株式会社』は、言わずと知れた大手ゼネコンの大成建設のグループ会社。

大手ゼネコングループのためあらゆる建設に強みがあり、比較的小規模なものから大規模なものまで幅広く対応可能。

※都市部のロードサイド等で、土地のポテンシャル的に中高層階の建物で検討したい場合では、敷地の使い方やデザイン面での建物の見せ方等、中高層建築ならではのノウハウが必要なため、ゼネコン系で実績の多い会社ほど、良い提案がもらえる可能性が高いです。

2-3-5. 髙松建設株式会社|低層から中高層まで幅広く、予算に合わせて建物にこだわりたい人におすすめ

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髙松建設株式会社』は、中堅ゼネコンながら土地活用に特化しており、三大都市圏を中心に実績は豊富。

規模・種類問わず様々な建築に対応可能。

※土地活用に特化したゼネコンとして、高い設計・建築対応力を有した会社であるため、コストバランスを考えながら建物にこだわって色々と検討したい場合には非常に良いパートナーになるでしょう。

2-4. トランクルーム経営の検討でおすすめの業者

トランクルーム業者は基本的に地場の中小企業が多く、他の土地活用のように全国規模の大手企業が未だ参入していない業界です。

今後は大手企業が参入してくることも十分に考えられますが、現在のところはエリア毎に、実績の多い業者や管理がしっかりしている業者等、条件が良く安心できる業者を探し比較検討する必要があります。

以下におすすめの代表的なトランクルーム業者と各業者の特徴についてまとめております。

  • ハロースロレージ
  • 加瀬のレンタルボックス
  • ユースペース
  • ライゼボックス
  • イナバボックス
  • ドッとあ〜るコンテナ
業者(ブランド名) 特徴 営業エリア
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ハローストレージ

全国主要都市をカバーする、業界ナンバーワンの店舗数を誇る。地方もカバーする最大規模の業者。

全国

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加瀬のレンタルボックス

29年の運営実績のある老舗業者。全国1000箇所以上の豊富な実績。地方もカバーする最大規模の業者。

全国

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ユースペース

ユニットハウスのNo1メーカー。高い商品品質と全国250店舗以上のフォロー網が売り。地方もカバーする最大規模の業者。

全国

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ライゼボックス

関東・関西エリアでルーム型に特化した業者。郊外でもルーム型トランクルームを運営し、関東・関西エリアだけで480店舗の圧倒的店舗数を誇る。

関東・関西

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イナバボックス

有名なイナバ物置を製作している稲葉製作所が手がけるトランクルーム。商品品質が高く比較的広範囲に対応可。

関東・関西・愛知・福岡・岡山

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ドッとあ~るコンテナ

関東エリア及び愛知エリア・福岡エリアで営業展開する業者。規模は大きくないが比較的広範囲に対応可。

関東・愛知・福岡

※2016年11月時点情報

比較的規模の小さな業者が多いトランクルーム業界において、全国的な規模で広範囲に対応可能な業者をまとめております。

上記の他に、規模は小さいもののエリアに特化したしっかりとしたサービスを展開している優良地場業者も数多くありますので、上記業者と共に比較検討されるとよいでしょう。

2-5. 駐車場経営の検討でおすすめの業者

駐車場経営を検討する場合、「月極駐車場」であれば不動産業者でも対応可能ですが、「コインパーキング」の場合には専門の駐車場業者に依頼する必要があります。

不動産業者や駐車場業者は大手から地場まで様々な業者が存在し、エリアや経営方式よって対応可能な業者が変わってきますので、どの業者が良いとは一概には言い切れません。

さらに、同じ経営方式であっても業者によりマーケティング結果が異なることから設定料金やオーナーへの支払い賃料、その他契約条件等が少なからず違ってきます。

そのため、自分のニーズに合った経営方式を選ぶだけでなく、同じ経営方式の中でも複数の業者から提案をもらい、マーケティングや契約条件の妥当性について比較検証するべきです。

以下に代表的な駐車場業者と対応可能な経営方式についてまとめております。

  • グループ①「三井のリパーク、タイムズ24、NTTル・パルク」
  • グループ②「ナビパーク、タイムパーキング、System Park、ユアーズパーキング」
  • グループ③「エイブルパーキング、マストパーク、One Park」

業者

(ブランド名)

コインパーキング 月極駐車場
土地賃貸方式 自己経営方式 管理運営委託 一括借上
グループ①  三井のリパーク ×
タイムズ24 ×
NTTル・パルク ×
グループ② ナビパーク × ×
タイムパーキング × ×
System Park × ×
ユアーズパーキング × ×
グループ③ エイブルパーキング × × ×
マストパーク × × ×
One Park × × ×
※2016年11月時点情報
グループ①「三井のリパークタイムズ24NTTル・パルク

言わずと知れた大手コインパーキング業者です。管理駐車場数の多さや、圧倒的な安定的資本基盤をもっている等、事業パートナーとしての信頼感が抜群です。

特徴として、駐車設備の販売・管理等の「自己経営方式」のサービスを行っておりませんが、月極駐車場の「管理運営委託」や「一括借上」のサービスを行っているため、月極かコインパーキングかを比較する際には非常に役に立つ業者です。

特に、月極駐車場の「一括借上」サービスを行っている業者は少ないため、時間貸し需要が少ないエリアなので月極駐車場経営を考えているが極力リスクはとりたくないといった人にもおすすめです。

グループ②「ナビパークタイムパーキングSystem Parkユアーズパーキング

「土地賃貸方式」「自己経営方式」両方に対応可能なコインパーキング業者です。

駐車場設備の販売や運営・管理といった「自己経営方式」に対応するサービスを行っている業者も相対的に少ないため、土地賃貸方式か自己経営方式かをを比較する際には非常に役に立つ業者です。

なかでも、「ナビパーク」は駐車設備の販売だけでなくリースも行っているため自己資金を抑えた自己経営方式のコインパーキング経営を行うことも可能です。マーケティング次第では、多少リスクをとってでも収益を最大化させたいといった人におすすめです。

グループ③「エイブルパーキングマストパークOne Park

コインパーキングで最も一般的な「土地賃貸方式」のみのサービスながら、比較検討の価値のあるコインパーキング業者です。

「エイブルパーキング」は全国規模で賃貸物件仲介・管理を行う大手企業のエイブルが行うコインパーキング事業で、その全国的なネットワークの広さが強みです。

「マストパーク」は住宅メーカーのリーディングカンパニーである積水ハウスがグループ子会社において関東エリア限定で手掛けるコインパーキングで、対応エリアの狭さが玉にきずではあるものの、事業パートナーとしての信頼感や安心感が強みです。

「One Park」は株式会社イチネンパーキングが手掛けるコインパーキングですが、同社は駐車場用地購入事業も行っており、将来的な売却を検討している人への対応力が強みです。

できるだけ多くの業者を比較して検討したいといった人におすすめです。

賢いコインパーキング業者の比較方法

  1. まずはグループ①の2~3社へコインパーキングと月極駐車場の比較提案依頼をしましょう。
  2. コンパーキングが可能な場合には更にグループ②の2~3社へ土地賃貸方式と自己経営方式の比較提案依頼をしましょう。
  3. 上記の結果、土地賃貸方式で行く場合には更にグループ③の1~2社へ提案依頼をし、最終的に最も信頼でき条件の良い業者を選びましょう。

上記1~3の手順で比較検討を行えば、自分にとって最適な業者と出会えるはずです。

2-6. 定期借地の検討でおすすめの業者

定期借地で事業化できる土地活用の種類はある程度限定されており、そのほとんどが商業系施設やコインパーキング等になりますが、出店の可否については各事業会社へ問い合わせる必要があります。

そのため、先にご紹介した商業系施設の得意な建設会社やディベロッパー等に相談し、出店可能な事業会社の誘致から事業化まで、まとまて面倒をみてもらうのが現実的です。

以下に「実績が豊富で、ロードサイド店舗等の商業系施設建築が得意な信頼できる建築会社」を再掲しておきますので、相談先に困っている人はこの中から2〜3社程度選んで相談するとよいでしょう。

  • 大和ハウス工業株式会社
  • 三井不動産株式会社
  • 三井ホーム株式会社
  • 大成ユーレック株式会社
  • 高松建設株式会社

2-6-1. 大和ハウス工業株式会社|規模の大小を問わず様々な種類の店舗の中から検討したい人におすすめ

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大和ハウス工業株式会社』は、ハウスメーカーの中では最もロードサイド店舗に力を入れており、「ユニクロ」の全国展開をロードサイド店舗開発の面から支えた、ユニクロ一大成長の立役者的存在。

小規模なものから大規模なものまで、オールラウンドで対応可能な建築会社。

※エリアや規模・種類を問わず最も幅広く対応可能な会社であるため、とりあえず選択肢の中の一社にいれておけば、自分の土地のポテンシャルを判断する上でもかなり役立つでしょう。

2-6-2. 三井不動産株式会社|大型店舗開発を検討したい人におすすめ

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三井不動産株式会社』は、言わずと知れた大手不動産デベロッパーの雄。

基本的に大規模な案件のみしか手掛けないが、個人の土地活用を支援する事業も行っています。

※ショッピングセンターやアウトレットモール等、企画力は抜群の会社であるため、大型店舗開発を検討する際には真っ先に相談したい先。規模が見合わなくても、グループ会社へ繋いでもらえるため、大型店舗開発に興味がある人は一度相談してみるとよいでしょう。

2-6-3. 三井ホーム株式会社|初めての土地活用やサポート重視な人におすすめ

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三井ホーム株式会社』は、大手不動産デベロッパーである三井不動産のグループ会社。

2×4構造の木造住宅がメイン商品ではあるが、三井不動産グループの強みを活かして、三井不動産がやらない規模の個人向けの小規模なロードサイド店舗開発も手掛けており、評価も高い建築会社です。

※三井不動産グループのネットワークやサポート力という強固な基盤を活かせる会社であるため、安心感やサポート体制を重視する人にとっては非常に心強いパートナーとなるでしょう。

2-6-4. 大成ユーレック株式会社|特に都市部の中高層建築を検討している人におすすめ

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大成ユーレック株式会社』は、言わずと知れた大手ゼネコンの大成建設のグループ会社。

大手ゼネコングループのためあらゆる建設に強みがあり、比較的小規模なものから大規模なものまで幅広く対応可能。

※都市部のロードサイド等で、土地のポテンシャル的に中高層階の建物で検討したい場合では、敷地の使い方やデザイン面での建物の見せ方等、中高層建築ならではのノウハウが必要なため、ゼネコン系で実績の多い会社ほど、良い提案がもらえる可能性が高いです。

2-6-5. 髙松建設株式会社|低層から中高層まで幅広く、予算に合わせて建物にこだわりたい人におすすめ

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髙松建設株式会社』は、中堅ゼネコンながら土地活用に特化しており、三大都市圏を中心に実績は豊富。

規模・種類問わず様々な建築に対応可能。

※土地活用に特化したゼネコンとして、高い設計・建築対応力を有した会社であるため、コストバランスを考えながら建物にこだわって色々と検討したい場合には非常に良いパートナーになるでしょう。

3. 土地活用を業者に相談する際の2つの注意点

土地活用を業者に相談する際には、必ず以下の2つの注意点を守るようにしましょう。

  • 土地活用専門の担当者(部署)に依頼する
  • 複数の業者を比較した上で条件交渉する

規模の大きなハウスメーカー等では、戸建住宅をメインに扱う担当者・部署と土地活用をメインに扱う担当者・部署の大きく2種類が存在しますが、当然のことながら土地活用については土地活用をメインに扱う担当に依頼するべきです。

しかしながら、基本的に建築会社では最初にコンタクトを取った営業マンが担当となるケースが多いため、中には戸建住宅メインの担当が土地活用の提案を行うということも多くあり得ます。そのため、より良い提案をしてもらうためにも、むやみに住宅展示場等の営業マンに相談するのではなく、土地活用を専門に扱う部署へ直接問い合わせることをおすすめします。

また、当然のことながら、同じ土地であっても業者や担当者によって提案内容や条件に大きな差が出てきます。プランや構造等、無限に提案の余地のある土地活用に於いて、すべての可能性を検討するのは不可能ですが、後悔することのないように可能な限り少しでも多くの業者を比較検討した上で、しっかりと条件交渉するようにしましょう

上記2点を踏まえて、最も簡単で便利な方法として一括資料請求サービスの活用がおすすめです。

一括資料請求サイトを活用するメリット

一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます

また、一度に複数社にまとめて依頼できるので、手間を掛けずに多くの業者を比較することができます

土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは『スマイスターです。

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まずはこのサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。

スマイスターには、不動産売却など土地活用以外にもいろいろなサービスがあるので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求をしましょう。

スマイスター:http://www.sumaistar.com

4. まとめ

いかがでしたでしょうか。

土地活用についての理解が深まり、所有地の活用方法についての疑問や悩みが大きく解消できたのではないでしょうか。

自分の土地の条件や土地活用の目的と照らして、所有する土地での最適な活用方法は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。

本ページでは「東京でおすすめの土地活用法と相談先」について、目的別に重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。

ご自身のニーズに合わせて、最適な活用方法を比較検討してみて下さい。

<相続・節税・安定性目的の人におすすめの土地活用方法2選>

  • 賃貸住宅経営(賃貸アパート経営・賃貸マンション経営)
  • 高齢者施設経営(老人ホーム・サ高住経営)

<利回りや収益性目的の人におすすめの土地活用方法2選>

  • 商業系施設経営
  • トランクルーム経営

<投資額を抑えたい人におすすめの土地活用方法2選>

  • 駐車場経営
  • 定期借地

<賃貸住宅経営の検討でおすすめの業者>

<高齢者施設経営の検討でおすすめの業者>

<商業系施設経営の検討でおすすめの業者>

<トランクルーム経営の検討でおすすめの業者>

<駐車場経営の検討でおすすめの業者>

<定期借地の検討でおすすめの業者>

土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。

将来的なニーズのある人は、スマイスターなどの一括資料請求サイトを利用しながら、早めにまずは情報収集から検討を始めるようにしましょう。

スマイスターには、不動産売却など土地活用以外にもいろいろなサービスがあるので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求をしましょう。

スマイスター:http://www.sumaistar.com

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