土地活用のプロによる東急ホームズ辛口レビュー|特徴・評判から注意点まで

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土地活用を検討していて「東急ホームズの土地活用」が気になっているけど、“東急ホームズの土地活用って実際のところどうなの?、安心して任せても大丈夫なの?”と疑問を抱き悩んでいませんか?

結論としては、「木造限定である点や対応エリア、建築コストの面で一定のデメリットはあるものの、東急グループという安心感や木質系工法にこだわった自由度の高い提案力などの点から、特に初めて土地活用を検討するような方には総合的に相談できる優良業者」といえます。

このページでは、これまで土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地活用について支援をしてきた筆者が、「東急ホームズの土地活用の評判と注意点」について、以下の流れに沿って分かり易くご紹介します。

  1. 東急ホームズの土地活用の総評
  2. 東急ホームズの土地活用の特徴とメリット・デメリット
  3. 東急ホームズの土地活用をおすすめな人とおすすめしない人
  4. 東急ホームズの土地活用を検討する際に注意すべき11のポイント

このページをすべて読めば、「東急ホームズの土地活用」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。

1. 東急ホームズの土地活用の総評

  評価 理由
実績 ★★★★★ 1966年東急不動産の住宅部門として創業
規模(対応エリア) ★★★☆☆ 関東及び秋田・栃木・福岡・佐賀のみ
対応力(対応種類) ★★★☆☆ 住居系がメインだが、一部商業系にも対応
提案力 ★★★★☆ 木質系工法のデザイン自由度の高さを活かした提案力には定評がある
価格帯(目安) ★★★☆☆ 木質系工法で、概ね、2階建:坪60万円程度~と高め
アフターサービス充実度 ★★★☆☆ 専用住宅以外は長期保証対象外の為、基本的に保証は品確法に沿った10年間のみ

※2017年4月時点情報

上記をまとめると、東急ホームズの土地活用は「規模が関東及び秋田・栃木・福岡・佐賀のみで全国対応していない」点や「木造限定」、「価格帯が比較的高い」「保証内容が平均的」というデメリットはあるものの、東急グループというブランド力や実績の多さからくる「安心感」や、木質系工法にこだわったデザインの自由度など、総合的にレベルが高いといえます。

2. 東急ホームズの土地活用の特徴とメリット・デメリット

東急ホームズの土地活用を検討するにあたって、押さえておくべき特徴とメリット・デメリットについてご紹介していきます。

2-1. 東急ホームズの土地活用の魅力的な3つの特徴

東急ホームズの土地活用には、以下のような3つの魅力的な特徴があります。

  • 東急グループのトータルネットワークによる実績と安心感
  • 高いデザイン性と耐震性にこだわった北米輸入木造住宅ブランド「ミルクリーク」
  • 施設リニューアルや空間デザイン等のコンサルティングに強い

東急グループのトータルネットワークによる実績と安心感

東急ホームズは、東京急行電鉄株式会社を中核とする東急グループの中で不動産事業領域を担当する東急不動産ホールディングスグループの住宅事業担当会社です。

さらに、東急ホームズは注文住宅事業「ミルクリーク」や住まい再生・リフォーム事業、商業施設のリニューアルや資産活用などのコンサルティング事業を手掛ける住生活総合ソリューション会社でもあります。

そのため、土地活用に於ける様々な分野で東急グループのサポートが受けられるという安心感が東急ホームズの魅力といえます。

高いデザイン性と耐震性にこだわった北米輸入木造住宅ブランド「ミルクリーク」

東急ホームズの北米輸入木造住宅ブランドである「ミルクリーク」は、アメリカで培われた伝統的な住宅様式に国際水準の暮らしやすさを兼ね備えた、資産として価値のある高級品質な住宅を提供することをコンセプトとした建築で、デザイン自由度の高さが魅力です。

さらに、構造面でも耐震性に優れた北米式6面体ボックス構造に制震テクノロジーをプラスした「2×6パワーフレーム工法」という高性能な構造で耐久性や、高気密・高断熱な快適性も確保さています。

施設リニューアルや空間デザイン等のコンサルティングに強い

東急ホームズのもう一つの魅力として、大手不動産ディベロッパーの東急不動産グループのノウハウを活かした施設リニューアルや空間デザインのレベルの高さが挙げられます。

こちらはコンサルティングとしての事業ですので、土地活用で対応しているわけではありませんが、様々な種類の建物についての実績やノウハウを持っているという点ではメリットの一つといえるでしょう。

2-2. 東急ホームズの土地活用のメリット

東急ホームズの土地活用のメリットは大きく以下の4つが挙げられます。

  • 東急グループの総合力で全方位的なサポートが受けられる安心感
  • 木質系工法により自由度の高い建築が可能
  • 減価償却期間の短い「木造」で高性能・高耐久な建物建築ができる
  • 商業系にも対応可能

東急ホームズの土地活用の最大のメリットは、「木質系工法による自由度の高い建築が可能で、東急グループだからこその信頼と安心感」がある点といえるでしょう。

やはり、大手東急グループとしての信頼と安心感が、非常に大きなメリットです。

また、木質系工法による自由度の高い建築は定評があり、特に洋風デザインが好きな人からの人気は非常に高いです。

さらに、商業系にも対応可能で、「減価償却期間が短い」という木造の税務面でのメリット(軽鉄造27年、重鉄造34年、鉄筋コンクリート造47年に対し、木造は22年償却で初期の税金を減らせる)を活かしながら、実際には高性能かつ高耐久な木造建物による長期経営が可能という点も東急ホームズだからこそのメリットといえます。

2-3. 東急ホームズの土地活用のデメリット

逆に、東急ホームズの土地活用のデメリットには大きく以下の6つが挙げられます。

  • 価格帯が高め(低予算で短期投資志向の人には不向き)
  • 対応エリアが限定的(関東及び秋田・栃木・福岡・佐賀のみ)
  • 住居系・商業系以外の土地活用には不向き
  • 木造しかなく最高3階建までしか対応できない
  • 保証内容が他の大手ハウスメーカーと比較すると劣る
  • 担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る

東急ホームズの土地活用の最大のデメリットは、「価格帯の高さ」と「対応種類・階数・構造が限定的」な点といえるでしょう。

東急ホームズは、木造建築において非常に高性能・高耐久な商品を提供しておりますが、当然その分価格帯は高くなりがちです。

また、前述の通り、東急ホームズでは住居系・商業系以外の土地活用には基本的に対応しておらず、高性能・高耐久ではあるものの木造の商品しかありませんので2017年4月時点では3階建までしか対応しておりません。そのため、中高層建築が可能な土地等ではメリットが出しにくい可能性があります。

さらに、保証期間は品確法で定められた10年間のみで、他の大手ハウスメーカーでは最長40年以上の延長可能な長期保証を行う業者も多くあるため、比較的保証が短いといえます。

最後に、それなりの大企業であればどこでも当てはまる話ではありますが、営業や設計・現場監督等それぞれ数多くのスタッフがいるため、担当により当たり外れがあるということもデメリットの一つでしょう。

紹介でない限り担当者は選びにくい面もありますが、相談する部署は自分で選べますので、きちんと土地活用を専門に扱う部署に相談するようにしましょう。

3. 東急ホームズの土地活用をおすすめする人とおすすめしない人

当然のことながら、全ての面で完璧な業者など存在しませんので、自分のニーズや条件と照らして最適な業者を見極めることが大切です。

これまでの評価を踏まえて、「東急ホームズの土地活用をおすすめする人としない人」について以下にまとめております。

3-1. 東急ホームズの土地活用をおすすめする人

特に以下の4つのタイプの人には東急ホームズの土地活用をおすすめします。

  • 初めて土地活用を検討する人
  • 税務面でメリットのある「木造」で土地活用がしたい人
  • オリジナリティのある建物を建築したい人
  • 大手企業で安心できる業者に総合的に任せたい人

前述のとおり、東急ホームズの土地活用の最大のメリットは、「木質系工法による自由度の高い建築が可能で、東急グループだからこその信頼と安心感」がある点です。

そのため、企画から建築まで総合的に安心できる業者に任せてしまいたいという人やそもそも初めての土地活用で総合的に任せてしまった方が良い人には向いている業者といえます。

また、特にデザイン面での自由度の高い業者であるため、洋風デザインなどオリジナリティのある建物を建てたい人にも向いています。

さらに、木造建築で定評のある業者ですので、木造建築が好きで木造の建物で長期的に経営していきたいという人や、減価償却の短さといった税務面でのメリットを優先して木造での土地活用を検討したいという人には、高性能かつ高耐久な東急ホームズの商品は最適といえるでしょう。

3-2. 東急ホームズの土地活用をおすすめしない人

逆に、以下の5つのタイプの人には東急ホームズの土地活用はおすすめしません。

  • 短期的な土地活用を検討したい人
  • 低価格帯の建物で土地活用を検討したい人
  • 住居系・商業系以外での土地活用を検討したい人
  • 中高層建築を検討したい人
  • 木造以外を検討したい人

前述のとおり、東急ホームズは高性能・高耐久な木造建築を行なっているため、地場工務店の木造等と比較すると当然価格は高くなりがちです。そのため、できる限り安く建築して10〜15年といった短期視点で土地活用を検討したい人にはあまり向かない業者といえます。

また、住宅系・商業系以外で様々な種類の土地活用の可能性を検討したいという人には、対応可能種類が限れている東急ホームズは物足りなさを感じる可能性があります。その際には、住居系以外も対応可能な業者と並行して検討するとよいでしょう。

4. 東急ホームズの土地活用を検討する際に注意すべき11のポイント

東急ホームズの土地活用を検討する際の流れは概ね以下の通りです。

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上図のような一連の流れの中では大きく分けて以下のような注意点があります。

  • 検討フェーズにおける6つの注意点
  • 建築フェーズにおける2つの注意点
  • 経営・管理フェーズにおける3つの注意点

以下、それぞれ順を追って解説していきます。

4-1. 検討フェーズにおける6つの注意点

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建築後に大きく計画を変更することが困難な土地活用においては、検討フェーズが最も大切であるといえますので失敗することのないよう慎重に検討を進めるべきです。

東急ホームズの土地活用の検討フェーズで注意すべき点は大きく以下の6つです。

  • 土地活用専門の部署に依頼する(担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る)
  • 提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう
  • 設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう
  • 提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る
  • モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう
  • 必ず複数社比較して価格交渉してから決める

土地活用専門の部署に依頼する(担当者や部署により提案レベルに大きな差が出る)

規模の大きな東急ホームズでは、戸建住宅をメインに扱う担当者・部署と土地活用をメインに扱う担当者・部署の大きく2種類が存在しますが、当然のことながら土地活用については土地活用をメインに扱う担当に依頼するべきです。

しかしながら、基本的に最初にコンタクトを取った営業マンが担当となるケースが多いため、中には戸建住宅メインの担当が土地活用の提案を行うというようなことも多くあり得ます。

そのため、より良い提案をしてもらうためにも、むやみに住宅展示場等の営業マンに相談するのではなく、土地活用を専門に扱う部署へ直接問い合わせることをおすすめしますが、その際に最も簡単で便利な方法は一括資料請求サービスの活用でしょう。

<一括資料請求サービスを活用するメリット>

一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます

土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用です。

まずはこのサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。

HOME4Uには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。

HOME4U(ホームフォーユー)土地活用https://land.home4u.jp

提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらう

後からの大きな計画変更が困難な土地活用において、現在の需要と供給及び将来の展望等のマーケティングには最も大切な項目です。にもかかわらず、実際の土地活用の検討現場では意外とこのマーケティングがなおざりにされているケースを多く見てきました

マーケティングをなおざりにすると、空室リスクが大きく高まってしまい、「いざ建築が完了して経営を始めようと思ったら借り手がつかない」などというようなことになると、その先何十年も苦労することになってします。

そうならないためにも、必ず提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらい、様々な角度からしっかりと慎重に検討してから決断するようにしましょう。

設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう

土地活用の検討段階では、設定賃料もあくまで想定の見込み賃料でシミュレーションされていきます。また、賃料については単純にエリアや大きさ等だけではなく、募集会社の募集力や建物のグレード等によっても変わってくるため、業者によって多少の差が出るポイントでもあります。

そのため、「想定されている見込み賃料が本当に相場と比較して妥当なのか」ということと、「将来的な下落リスクについてはどのように考えて想定しているのか」という点についてはしっかりと押さえた上で、自分自身も納得しておく必要があります。

将来の経営に大きく影響を与えるポイントですので、単純に、出された提案書をみて安易に検討するのではなく、しっかりと確認して納得のいく判断をするようにしましょう。

提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る

土地活用の提案では、土地活用の目的及び所有地の立地条件や建築条件等から、各業者がそれぞれ「これがベスト」と思う提案を持ってくるため、何度も出し直してもらっても大きく変わらないと思いがちですが、それは大きな間違いです。

当然、最初から各業者は真剣に検討した提案も持ってくるものですが、プランを練り直して多少変更するだけで賃料収入が増やせたり、無駄な建築コストを抑えられたり、ターゲット層を多少広げるだけで設定賃料が上げられたり等と、じっくり練り直し検討することでブラッシュアップできることがほとんどです。

仮に、初回の提案で自分の満足レベルをクリアしていたとしても、「さらに賃料収入を上げられるようなプラン上の工夫はできないか」「構造や仕様・設備等を見直すことで同じ効用のままで無駄なコストを抑えられないか」等の依頼を出し、最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図るのが賢明な方法です。

モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう

図面やパースによる説明だけでは実際に建った際のイメージをしっかりと持つことは難しい上、使われる建築部材や設備の質感やグレード感、施工の品質等は実際の現場を見てみないと正確にはわからないため、決断する前に必ず実際の現場をみせてもらうべきです。

その際、見せるようにつくられた営業用のモデルルームではなく、実際に一般のオーナーから請け負って建築した物件を複数見せてもらうことで、その業者のありのままの物件を確認することができます。

綺麗に作り込まれた外観パース等だけで判断せず、必ず現場確認をするようにしましょう。

必ず複数社比較して価格交渉してから決める

これは建築に限った話ではありませんが、競合相手がいるかいないかで、最終的な成約価格には大きな差が出てくるケースがほとんどです。

業者からしても、価格で競合に負けてしまうと何も得られませんが、多少値引きをしてでも競合に勝てれば一定の利益が得られることから、「最終的に価格が原因で負けるかもしれない」という段階になれば概ねほとんどの業者は価格交渉に応じてくれます。

仮に、直接的な値引きが限界でできないとしても、何かしらのより良い条件や付加価値を提示してもらえる可能性も高いです。

そのため、必ず最終決断をする段階では複数社を比較して価格交渉してから決めるようにしましょう。

※ワンポイントアドバイス!

前述のとおり、適切な部署の担当をつけてもらう相談方法としては、まず資料請求するのが最も効率的な方法ですが、複数社に資料請求するのは多少手間が掛かりますので、先にご紹介した『スマイスター』などの一括資料請求サービス等を活用するのがおすすめです。

4-2. 建築フェーズにおける2つの注意点

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業者選定・契約と建物の詳細な打ち合わせが完了したら、建築フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の2つです。

  • 余裕を持った工期を設定してもらう
  • できれば決算月の月末(3月末と9月末)の竣工・引渡しは避ける

余裕を持った工期を設定してもらう

建築会社の売上の計上方法には、期末時点での工事の出来高に応じて計算する出来高方式と建物が完成して引渡しをした時点で全額を売上計上する引渡方式の主に2種類の計上方法があります。

どちらの計上方法かは業者によって異なりますが、いずれにしても早く工事を完成させた方が売上が早く上がり全体的な生産性も上がることから、あまり余裕のない工期を設定されがちです。

当然、オーナーからしても早く完成した方が早く収入が入ってくる等メリットも多いのですが、工期に余裕がないと突貫工事で施工が雑になってしまう等のリスクもあるため、きちんと余裕を持った工期を設定してもらうようにしましょう。

※ワンポイントアドバイス!

「どの程度であれば余裕のある工期か」は建物の種類や構造・規模等によって異なるため、一概に言えませんが、工事が始まって実際に作業を行う現場の職人さんと会話すると、設定されている工期が適切かどうかの本音が聞けることが多いです。

できれば決算月の月末(3月末と9月末)の竣工・引渡しは避ける

期末になると少しでも売上を上げようという心理が働き、多少無理をしてでも頑張って完成させるといったようなことは建築に限らず世の中全般でよく起こり得る話ですが、そういったケースでは大概品質が落ちがちです。

さらに、もともと期末には仕事が立て込むものでもありますので、敢えて仕事が立て込み品質が落ちる可能性の高い時期に引渡しを設定するのは多少リスクがあると思います。

建築の場合は、金額も大きく現場の職人さんの作業がダイレクトで品質に影響を与えますので、できれば決算付きの月末(東急ホームズの場合は3月末と9月末)の竣工・引渡しは避けて、同月でも中旬や上旬等比較的ゆとりのある時期に設定してもらうようにしましょう。

4-3. 経営・管理フェーズにおける3つの注意点

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建物の竣工・引渡しを終えたら、いよいよ経営・管理フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の3つです。

  • 一括借上げの場合でも賃料査定は複数の業者から取った上で交渉して決める
  • 借上げ料率・賃料固定期間・賃料支払い免責期間については交渉する
  • 将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる

一括借上げの場合でも賃料査定は複数の業者から取った上で交渉して決める

賃貸経営の場合、自己経営・一般管理・一括借上(サブリース)といった大きく3つの経営方式がありますが、いずれの方式でも借り手を募集する際にどの程度の賃料が妥当であるかを判断するためにも、複数の不動産業者から賃料査定を取るのが一般的です。

その際、前述の通り、その業者の募集力や物件グレードの見立て方の違い等によって査定賃料にも差が出てくるため、なるべく複数の業者から査定してもらい、その賃料の根拠と将来の下落リスクについても確認するのが賢明です。

当初から一括借上の前提で計画を進めてきた場合であっても、一括借上契約を結ぶ前に複数の業者から賃料査定をしてもらい、再度詳細な検討を行った上で、条件交渉をしてから決めるようにしましょう。

借上げ料率・賃料固定期間・賃料支払い免責期間については交渉する

一括借上の場合には、募集賃料以外にも「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目が非常に大切です。

募集賃料はある程度の相場があるため、仮に最初に高く設定しても相場に合わせて変動していくものですが、「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目は、借上業者の営業努力(自社の利益を減らして条件をよくする)によって変動するため、完全に交渉次第といえます。

借上げ料率を1〜2%程度上げてもらう、賃料固定期間を2年間延長してもらう、賃料支払い免責期間を1ヶ月短くしてもらう、等できる限り有利になるように交渉してから決めるようにしましょう。

将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる

当然のことながら、建物は経年劣化していくため、いずれ修繕をする必要が出てきます。

どの程度の期間でどんな内容の修繕が必要かは、建物の構造やグレード・立地環境等によって変わるため一概にはいえませんが、長期的に見ると数百万〜数千万円単位のなかなか急には用意できないような大きな金額になってくるため、当初からきちんと計画的に積み立てておくべきです。

そのため、外装や内装・設備等それぞれ「いつ頃、どのような修繕が必要で、いくらぐらい掛かるか」を建築業者と管理業者から見立ててもらい、それを月割りにした金額を毎月の賃料収入の中から積み立てるようにしましょう。

5. まとめ

いかがでしたでしょうか。

東急ホームズの土地活用についての理解が深まり、所有地の活用についての疑問や悩みが大きく解消できたのではないでしょうか。

所有地の条件や土地活用の目的に照らして、最適な活用方法や選ぶべき業者は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。

本ページでは「東急ホームズの土地活用の評判と注意点」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。

土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。

将来的なニーズのある人は、大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群のHOME4U土地活用などの一括資料請求サービスを利用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。

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