土地活用でトランクルーム経営をするべき人と成功への全知識

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土地活用 トランクルーム

所有する土地でトランクルーム経営を考えているけど、「本当にトランクルームでよいのか?」「事業性はどうなのか?」「具体的にどのように検討を進めればよいのか?」など、悩んだり迷ったりしていませんか?

ネットで「トランクルーム経営」を調べると、「事業の成長性の高さ」や「高利回り」という言葉が並び、一見するととても魅力的な事業に見えます。

確かにトランクルーム経営は近年の成長率が高く、比較的利回りも高い土地活用ですが、まだまだ市場認知度も低く、一口にトランクルームといっても実は様々な種類が存在するため、きちんと自分の土地やエリアに合わせた適性を検討しないと、はじめてから全然利用者が決まらず赤字経営なんてことにもなりかねません。

実際、「地方都市の郊外でトランクルーム経営を始めたものの、その地域ではそもそも人口が少ない上に住宅も広めのものが多く外部収納の需要が少なかったために稼働率が6割程度で、税金を考えると赤字」なんていう事例もあります。

このページでは、これまで土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地活用について支援をしてきた筆者が、事前にしっかりと準備をすれば比較的低リスクで高利回りも狙える「トランクルーム経営」について、向いている人と成功する為のポイントを以下の流れに沿ってご紹介します。

  1. トランクルーム経営とは|2つの型式と3つの運営方式
  2. トランクルーム経営のメリット・デメリット
  3. トランクルーム経営に向いている人
  4. あなたの土地でトランクルーム経営をはじめるための4ステップ
  5. 絶対にしてはいけないトランクルーム経営で失敗する3つのポイント

このページをすべて読めば、トランクルーム経営をしたいと思っている人はもちろん、土地活用でどうすればよいか困っている人も、自信を持って第一歩を踏み出していただけるでしょう。

土地活用が初めてで難しく感じる方は、このページを読んで大枠のイメージを持ったら、まずは複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。その際に大事な注意点があり、建築会社や不動産会社等に直接電話をすることは絶対にやめましょう。なぜなら、この業界では電話をとった人が担当になるという慣習があるため、土地活用の専門家ではないレベルの低い担当がついてしまう・・・ということになりかねません。確実に複数業者の専門担当者と連絡を取りたい方は、NTTが運営するHOME4U土地活用などの信頼できる一括登録サイトを利用して、専門担当者からの連絡を待つことをおすすめします。

1. トランクルーム経営とは|2つの型式と3つの運営方式

トランクルーム経営とは、トランクルーム業者と共同で自分の土地にコンテナを用いた施設を建築したり、建物の一部を収納スペースとして区分し、一般の利用者へ収納スペースとして貸し出す方式の土地活用です。

日本の住宅(特に賃貸住宅)は、まだ数が足りていなかった戦後の復興期にとにかく量を確保するために一戸あたりの面積を小さくして建てられているため、欧米と比較してもかなり小さいという特徴があります。

近年は徐々に面積も大きくなってはきてはいるものの、まだまだ小さく特に「収納スペースが足りていない」と言われており、欧米では当たり前に利用されている「トランクルーム」を運営する業者が日本でも多く誕生し、ニーズも高まってきております。

今後人口が減少していく中でも、「一人当たりの居住スペースの小ささ」という潜在的ニーズから、トランクルームのニーズは益々高まっていくことが予想されており、近年注目されている土地活用です。

トランクルーム経営は大きく分けて、以下の2つの型式と3つの運営方式があります。

<型式>

  • コンテナ型:コンテナを並べただけのものや、廊下や階段を設置したコンテナ施設を建築する型式(主に郊外に多い)
  • ルーム型:日当たりの悪い一階や空き部屋・空きフロア等の建物の一部をロッカーやパーティション等で区分して貸し収納スペースとする型式(主に都市部に多い)

<運営方式>

  • 事業用定期借地方式:トランクルーム業者へ土地を定期借地するだけの方式
  • リースバック方式:コンテナ施設や建物を土地オーナーが建築しトランクルーム業者へ賃貸する方式(一括借上方式)
  • 業務委託方式:土地オーナーが設備投資と経営を自分で行い、集客や管理のみトランクルーム業者へ委託する方式

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現在のところ、ほとんどのトランクルーム業者がリースバック方式か業務委託方式のみの対応となっているため、トランクルーム経営ではリースバック方式か業務委託方式が一般的ですが、一部の業者でコンテナ型のみ事業用定期借地方式に対応している業者もあります。

1-1. コンテナ型とルーム型の違い

コンテナ型とルーム型の違いは、「屋外型か屋内型か」という点が大きな違いですが、言い換えると「建物が必要かどうか」という点が大きく異なり、当然、建物が必要なルーム型の方が初期投資が高くなります。

そのため、ルーム型は主に都市部で賃貸住宅やオフィス等と併用の建物として建築されることがほどんどであり、新築だけでなく、住環境の悪い部屋や空室等をリフォームしてトランクルームとして整備するケースも非常に多いです。

コンテナ型のメリット・デメリット

  • メリット:比較的安価なコンテナを使って施設を整備するため、設備投資のコストが低い
  • デメリット:屋外にコンテナを積むため、景観がイマイチで収納スペースの温度・湿度調整が困難

コンテナ型の特徴は、「安価に収納スペースを整備できる」ことにありますので、主に郊外の土地活用に適しています。

コンテナ内部の環境管理は多少困難な面もありますが、外部収納のない住宅は多く、外部収納と割り切って利用する利用者のニーズを満たす上では問題はありません。

ルーム型のメリット・デメリット

  • メリット:屋内であるため、温度・湿度管理が容易で様々な物の収納ニーズに対応可能
  • デメリット:新築の場合、建物の建築が必要なため設備投資のコストが高い

ルーム型の特徴は、屋内収納としても外部収納としても対応可能なため利用者のニーズが限定されないことや、建物の環境の悪い一部を活用して整備できることから賃貸住宅やオフィス等との併用相性も良く、都市部の併用建物としての土地活用に適しています。

また、人が生活をする場ではないため、通常賃料が安くなってしまう築年数の古い建物であっても大きな影響を受けることなく、比較的手軽にリフォームすることで有効活用ができるという大きなメリットもあります。

新築の場合には、設備投資コストが高くなってしまうためルーム型トランクルーム単体で活用するケースは少なく、コンテナ型か他の用途の建物との併用が一般的です。

1-2. 事業用定期借地方式・リースバック方式・業務委託方式の違い

「事業用定期借地方式」と「リースバック方式」及び「業務委託方式」の大きな違いは以下の3点です。

  • 初期投資が掛かるか掛からないか
  • リスクとリターンのバランスによる収益性の違い
  • 相続税評価額への影響

初期投資が掛かるか掛からないか

事業用定期借地方式では土地をトランクルーム業者へ賃貸し、毎月定額の地代を受け取るだけですので、初期投資は全く掛かりません。

一方で、リースバック方式(一括借上方式)と業務委託方式では、施設や建物等の設備投資は土地オーナーが行うため、賃貸住宅やオフィス建築ほどではないものの、それなりの初期投資が必要になります。

様々な業者が存在し、業者や規模によって必要設備が異なりますので一概には言えませんが、コンテナ型の場合の初期投資は概ね、一坪あたり30〜50万円程度を目安に考えておけばよいでしょう。

リスクとリターンのバランスによる収益性の違い

当たり前のことですが、投資の世界ではリスクとリターンはほぼ反比例するため、自分でリスクをとる程、得られる収益も高くなります。

事業用定期借地方式の場合は土地を貸し地代を得るだけですので、大きなリスクはない代わりに得られる収益も最も低くなります。

リースバック方式の場合には、初期投資は自分で行わないといものの、自分で建築した施設を賃貸できるため、事業用定期借地方式よりも収入は多くなりますが、建築後は業者に施設を一括借上してもらい経営も代行してもらうため、自分で経営まで行う業務委託方式よりもリスクが低い分収入も低くなります。

業務委託方式の場合は、集客や集金管理等の最低限の業務のみ業者に委託し、それ以外は全て自分でリスクをとって経営まで行うため、リスクは最も高くなりますが、その分収入の大部分を自分で得ることができます。

リスクとリターンのどちらを優先すべきかは土地活用の目的によって変わるため、慎重に検討すべきポイントです。

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相続税評価額への影響

「リースバック方式・業務委託方式」か「事業用定期借地方式」かでは、相続税を算定する際の評価額に大きな差が出てきます。どちらが有利かはケースバイケースですので一概にはいえませんが、それぞれの特徴を踏まえた上で検討するようにしょう。

<リースバック方式・業務委託方式の場合>

リースバック方式・業務委託方式の場合は、土地も建物もオーナー名義になるため、建物の評価額も相続財産として評価額に算入されます。その際、建物は建築した時点で中古となるため、実際に掛った建築費よりも安く評価される(概ね60~70%程度)ことになり、その差額分の相続税が節税効果として期待できます。

土地についての優遇は特にありませんので、土地の評価額が低いエリアや建物が大きく建築費が高くなる程、節税額も大きくなり、有利といえます。

よく「借金をしないと節税効果がない」と勘違いをされている方がいらっしゃいますが、建物を建てた際の節税効果は上記の通り建築費と評価額に差額が発生することで生まれるものですので、借金でも自己資金でもはたまた建設協力金でも効果は同じです。

<事業用定期借地方式の場合>

事業用定期借地方式の場合は、オーナーは土地に事業用定期借地権を設定してトランクルーム業者へ定期借地するだけですので、相続財産は「事業用定期借地権の対象となっている土地のみ」ということになります。

この場合、リースバック方式・業務委託方式の時のような建物の評価額絡みの節税効果等はありませんが、「事業用定期借地権の対象となっている土地」ということで土地の評価額が減額される優遇があります。こちらは、事業用定期借地権の残存期間に応じて以下の表の通りの割合で土地の評価額が減額されます。

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以上のことから、都市部の土地や駅前の土地等で、土地の評価額が高いエリアでは事業用定期借地方式が有利といえます。

注:上記の比較は、あくまで平成28年3月時点の相続税法によってその土地単体で評価された場合の内容になります。

相続税法には他にも「小規模宅地等の特例」等の様々な税額軽減特例がありますので、全体資産の中で「どの資産にどの特例が適用できるのか」等の検討を行わないと最終的な有利不利は一概にはいえません。

相続税法は細かな様々な制度が多く難解な上、毎年内容変更の可能性もありますので、相続税上の有利不利を判断する際には必ず専門の税理士に相談するようにしましょう。

2. トランクルーム経営のメリット・デメリット

土地活用には、大きく分けて下図のような4つのタイプと17種類の活用方法があります。(※スマホの方は横画面にすると全体表示されます。)

種類 土地対応性 投資額 収益性 安定性 節税効果 手軽さ 転用性 流動性 資産保全性 社会貢献性
売る 売却 × × × ×
貸す 定期借地 × × × ×
自己活用 駐車場経営 × ×
賃貸住宅経営 賃貸アパート経営 ×
賃貸マンション経営 × ×
トランクルーム経営 ×
ソーラー(太陽光発電) × ×
オフィス経営 × × × × ×
商業系施設経営 コンビニ × × ×
ロードサイド × × ×
医療系施設経営 クリニック × × × × ×
介護系施設経営 老人ホーム × × × ×
サ高住 × × ×
デイサービス・ショートステイ・小規模多機能 × × ×
グループホーム × × × × ×
共同活用 等価交換 × × × ×
土地信託 × × × ×

中でもトランクルーム経営は一見するとその他の土地活用と比較して大きなデメリットが少なく、潜在的需要の多さからくる将来性や高利回り等、メリットの多いイメージがあり、実際多くの土地オーナーがトランクルーム経営で上手な土地活用を行われております。

しかしながら、都市計画法上の用途制限等の法規制や各行政庁による指導、商圏内の需要等の諸条件を満たすエリアでなければ行うことができなかったり、新規参入業者の脅威や節税効果のなさ等、やはり一定のデメリットも存在するのも事実です。

そのため、トランクルームでの土地活用を検討する際には、メリット・デメリットをしっかりと理解した上で、他の土地活用とも条件を比較しながら自身の土地活用の目的に合わせて判断を行うことが大切です。

トランクルーム経営の主なメリット・デメリットは以下の通りです。

2-1.  メリット

  • 収納に対する潜在的需要が多く比較的将来性が明るい
  • 比較的投資額が少なく高利回り
  • 日照や騒音・人通り等の周辺環境の影響を受けにくい

トランクルーム経営の最大のメリットは、日本全国的に見てもまだまだ潜在的需要が見込める成長事業である上に高利回りな経営が可能であるということでしょう。

数ある土地活用の中でも、今後も需要の伸びが予測されている事業は介護系施設かトランクルームぐらいしかなく、人口減少の中でも成長が見込める数少ない事業といえます。

さらに、荷物を保管するための施設ですので周辺環境の影響を受けにくく、環境面で土地を選ばない点もトランクルーム経営の魅力の一つです。

2-2.  デメリット

  • 限られたエリアの土地でしかできない
  • 新規参入業者による需給バランスの崩壊リスクがある
  • 比較的人の出入りが少ないため治安が悪くなりやすい
  • 住居系の土地活用と比較して節税効果が薄い

環境面では土地を選ばないトランクルーム経営ですが、法規面ではどこにでも建てられるわけではなく、建築基準法の用途地域の制限を受けるため、限られたエリアでしか建築することができません。

また、今後伸びていく成長事業であるがゆえに新規参入業者も増えてきており、仮に現在は稼働率が良くても近隣でさらに条件の良い業者が現れる等の将来的なリスクも考えられるため、新規参入業者による競合リスクは他の土地活用よりも高いといえます。

さらに、環境面でのデメリットとしては、常時人が滞在する施設ではないため治安や風紀面で悪くなりやすいといった点も挙げられます。

加えて、節税の観点からは、住居系の建物の際に受けられるような固定資産税や相続税についての特例は一切受けられません。

一例として、住宅用地の場合には固定資産税が最大で6分の1まで軽減されますが、トランクルーム経営ではそれが受けられないことから、特に土地の評価が高いエリアほど税金面だけでも収益性に大きな差となるケースもあります。

そのため、特に地価の高いエリアでは税金まで考慮した上での事業性を比較することが重要です。

3. トランクルーム経営に向いている人

トランクルーム経営は潜在的需要が多く比較的高利回りな土地活用であるため多くの人に向いている土地活用ですが、特に以下の5つのタイプの人にとっては最適な土地活用といえます。

  • 住環境の良くない土地を活用したい人
  • 短期間で回収可能な土地活用がしたい人
  • 賃貸住宅は飽和しているエリアなので他の土地活用を検討したい人
  • 駐車場が埋まらないので別の土地活用を検討したい人
  • 所有している建物の空室や空きスペースを有効活用したい人

3-1. 住環境の良くない土地を活用したい人

“線路や高速道路が目の前に通っており、騒音や振動がひどい”
“高い建物に囲まれた北側接道の土地で、全く日が当たらない”

上記のように、土地は所有しているものの人が住むには住環境が良くないというケースは意外と多く、そういった土地で住宅を建築すると賃料や入居率等の面で大きく不利になってしまいすが、トランクルームでは特に大きなデメリットにはならず、むしろ日が当たらない方が保管環境としては良いというような場合すらあります。
住環境の良くない土地を活用したい場合にはトランクルーム経営はおすすめです。

3-2. 短期間で回収可能な土地活用がしたい人

“将来子供にあげる土地なので、10年ぐらいで次の転用が考えられるようにしておきたい”
“ずっと残す予定の土地なのでとりあえず活用したいが、将来どうなるかわからないので短期で回せるようにしておきたい”

といったような転用性・流動性確保ニーズのある人にとっては、施設建築が必要ではあるものの、その分収益性が高く比較的短期で回収可能な上、居住権や営業権等が発生しないことから比較的転用も容易なトランクルーム経営は最適な土地活用といえます。

3-3. 賃貸住宅は飽和しているエリアなので他の土地活用を検討したい人

“親から相続した土地を活用したいが、賃貸住宅は既にたくさん建っているため入居が不安”
“既に賃貸住宅を所有しているので別の土地活用でリスクを分散したい”

上記のように賃貸住宅以外での土地活用を検討したい人にとっては、法規さえ満たせば比較的様々な土地に対応可能で高利回りも狙えるトランクルーム経営は一考の価値の高い土地活用です。

3-4. 駐車場が埋まらないので別の土地活用を検討したい人

“流動性や転用性は確保しておきたいが、駐車場は埋まらなくて困っている”
“埋まらない駐車場を活用したいが、あまりお金は掛けたくない”

埋まらない駐車場を活用する場合、流動性・転用性の確保や初期投資についてのネックが発生する場合が多いですが、トランクルームであれば、居住権や営業権等も発生しないため比較的売却や取壊しも容易で、賃貸住宅等と比較して初期投資も少なくてすむため、代替案として有効な活用方法といえます。

3-5. 所有している建物の空室や空きスペースを有効活用したい人

“築年数も古く空室も目立ってきたが、まだ入居者もいるため簡単には建替えできない”
“プライバシーやセキュリティー観点で条件の悪い一階部分を住居ではなく有効に活用したい”

トランクルームは物を保管する施設ですので、築年数や住環境に関係なく既存物件でもリフォームすることで有効活用が可能です。
実際、都市部のルーム型トランクルームは既存物件のリフォームが多く、新築に限らず既存物件で悩まれている人にとっても魅力的な活用方法です。

4. あなたの土地でトランクルーム経営をはじめるための4ステップ

トランクルーム経営のできるできないの判断は実は簡単で、下記の4ステッップに従うだけで誰でも行う事ができます。

最終的には業者にマーケティングや提案をしてもらうことになるため、自分で色々と調べるのが面倒だという方は全てを業者に丸投げし、いきなりステップ④に進んで頂いても問題ありませんが、後々後悔しないためにも、自分できちんと内容を理解した上で最終的な判断ができるよう各ステップを確認することをおすすめします。

  • ステップ①|自分の土地で法規上トランクルーム建築が可能かを調べる
  • ステップ②| 所有地周辺のトランクルームの需要と供給を調べる
  • ステップ③|自身のニーズに合わせて運営方式を決める
  • ステップ④|条件を比較しながらトランクルーム業者を決める

4-1.  ステップ①|自分の土地で法規上トランクルーム建築が可能かを調べる

土地は法律や行政指導等によって様々な規制を受けるため、たとえ自分の土地であっても好き勝手に建物を建築することはできません。

そのため、トランクルーム経営を検討する前に、まずはそもそも自分の土地で法規上トランクルーム建築が可能かを調べる必要があります。

その際に重要になるのが「都市計画法」という法律です。

都市計画法では、行政庁が立てた“これから街を整備していくにあたり、どのエリアにどのような建物を整備していくか”という「都市計画」を実現するために、優先的に市街化すべき「市街化区域」と反対に市街化を抑制すべき「市街化調整区域」を定めたり、エリア毎に建築可能な建築物の種類を制限する「用途地域」等が定められています。

従って、自分の土地がどのような地域に位置しており、どんな建物が建築可能なのかをを役所で調べるようにしましょう。

参考

役所によって名称は異なりますが、大概「都市計画課」という名称の部署があり、そこで聞くと直ぐに教えてもらえます。

役所によっては電話で対応してもらえるところも多いですし、ネットで「都市計画図」を公開している行政もありますので、直接役所に電話して「自分の土地でトランクルーム建築は可能か?」と聞いてしまうのが最も簡単で早い方法です。

自分でチェックする場合のチェックポイントは以下の通りです。

  1. 都市計画区域内の土地か否か?
  2. 都市計画区域内の土地の場合、市街化区域内の土地か否か?
  3. 市街化区域内の土地の場合、用途地域は何か?

1.2.で「否」の人は、そもそも建築が可能かどうかは行政毎により異なりますので、必ず役所に確認する必要があります。

3.の市街化区域内の土地の場合には、用途地域を確認することで法規上のトランクルーム建築の可否を判断することができます。その際の早見表を以下にまとめております。

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注:トランクルーム業者によっても必要な施設規模や設備の内容、倉庫業登録の有無等の諸条件が異なる為、最終的なトランクルーム建築の可否は各業者へ確認する必要があります。

4-2.  ステップ②|所有地周辺のトランクルームの需要と供給を調べる

トランクルームへの荷物の搬入は基本的に車で行われることが多いため、トランクルームの商圏は比較的広く、郊外のコンテナ型では概ね車で5〜10分程度(約2.5〜5km程度)、都市部のルーム型では概ね徒歩で5〜10分程度(約0.4〜0.8km程度)を目安に考えると良いです。

所有地の上記商圏内にトランクルームが何カ所あるかを調べます。インターネットで検索をすれば簡単に周辺のトランクルーム情報を入手することが可能です。

以下に便利なサイトをご紹介します。

HOME’Sトランクルーム

※自分の土地の住所を入れるだけで簡単に検索できます。

※各トランクルームの稼働状況は、運営業者へ問い合わせることで確認可能です。

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その際にチェックするポイントは以下の3点です。

  • トランクルームが何カ所あり、稼働状況はどうか
  • それぞれの料金相場はいくらぐらいか
  • それぞれどのような型式・設備仕様でどのようなサイズか

トランクルームが何カ所あり、稼働状況はどうか

所有地の周辺にトランクルームが有り、それらの稼働状況が良いようであれば、そのエリアは需要が供給を上回っており、トランクルーム経営が可能なエリアといえます。

トランクルームの場合、ネットで検索するだけでもある程度各スペースの稼働状況を確認することができますが、運営会社へ現在の空き状況を問い合わせれば簡単に詳細な稼働状況を確認することが可能です。

その上で、稼働状況がよさそうであれば、トランクルーム業者へマーケティングを依頼しましょう。

それぞれの料金相場はいくらぐらいか

トランクルームの料金相場はエリア毎に概ね一定しており、あまり差がつかないのが特徴です。

料金設定に差が出るケースとしては「コンテナ型かルーム型かといった型式の違い」や「防犯設備や空調設備等の設備仕様の違い」によって2〜3割程度高くなる場合もありますが、それ以上の大きな差がでることはあまりありません。

従って、周辺の既存トランクルームの料金相場を調べることで、自分の土地でトランクルーム経営を行った場合の収入を予測することができます。

それぞれどのような型式・設備仕様でどのようなサイズか

「どのような型式・設備仕様でどのようなサイズにするか」は投資額や稼働率へ影響するため、まさに「経営戦略」ともいえる、とても重要なポイントになります。

周辺のトランクルームは、自身が新たにトランクルーム経営を行った場合に競合となりますので、「どのような型式・設備仕様ででどのようなサイズのトランクルームの稼働率が良いか」をしっかりと確認することが大切です。

利用者の立場からすれば、同じ料金設定であれば、防犯カメラ等のセキュリティがしっかりしていたり、温度や湿度等の空調管理ができる施設の方が良いと思いますよね?

また、近隣住民よりも法人需要が多いエリアなどでは、そもそもサイズの大きなトランクルームでないと需要が全然ない等のエリア特性がある場合もありますので要注意です。

そのエリアにおける利用者のニーズに合わせて、同ランクのトランクルームを少し低めの料金設定で貸したり、同じ料金設定だが設備仕様をワンランク上げる等のやり方で、競合との差別化を図るという考え方もあります。

4-3.  ステップ③|自身のニーズに合わせて運営方式を決める

前述の通り、トランクルーム経営には大きく分けて「事業用定期借地方式」「リースバック方式(一括借上方式)」「業務委託方式」の3つの運営方式があります。

その中でも、「事業用定期借地方式」か「リースバック方式・業務委託方式」かで大きく目的が異なってきます。

事業用定期借地方式が向いている人

土地活用の目的が「相続税対策」にあり、収益性よりも節税効果を求める人にとっては「事業用定期借地方式」が向いています。

事業用定期借地方式は土地をトランクルーム業者へ定期借地するだけですので、そこから得られる収益は自分で経営するリースバック方式や業務委託方式と比較してかなり少なくなってしまいますが、定期借地にすることで相続税においては評価額を圧縮することが可能です。

さらに、初期投資も掛からないため、土地は所有しているものの、自分でリスクをとってまでは活用したくないが、相続発生時の対策はしておきたいという人は事業用定期借地方式を検討すると良いでしょう。

リースバック方式・業務委託方式が向いている人

反対にリースバック方式や業務委託方式では、相続税評価における優遇は一切受けられませんので、節税の効果は全くありませんが、その分収益性を求めた高利回りな土地活用を目指すことが可能です。

せっかく所有する土地をしっかりと活用して収益最大化を目指したいという収益性を求める人にとっては「リースバック方式や業務委託方式」が向いています。

その上で、トランクルーム需要の多いエリアに位置しており、稼働率についてのリスクが低いと思われる人は業務委託方式を、周辺に競合施設が多いエリア等稼働率の心配がある人はリースバック方式を検討すると良いでしょう。

4-4.  ステップ④|条件を比較しながらトランクルーム運営業者を決める

トランクルーム業者は基本的に地場の中小企業が多く、他の土地活用のように全国規模の大手企業が未だ参入していない業界です。

今後は大手企業が参入してくることも十分に考えられますが、現在のところはエリア毎に、実績の多い業者や管理がしっかりしている業者等、条件が良く安心できる業者を探し比較検討する必要があります。

また、エリアや経営方式等によっても対応可能な業者が変わってきますので、どの業者が良いとは一概には言い切れません。

前述の通り、事業用定期借地方式かリースバック方式・業務委託方式かによっても対応可能な業者は異なりますし、同じ経営方式であっても業者によりマーケティング結果が異なることから賃料や契約期間、その他細かな契約条件等が少なからず違ってきます。

そのため、自分のニーズに合った経営方式を選ぶだけでなく、同じ経営方式の中でも複数の業者から提案をもらい、マーケティングや契約条件の妥当性について十分に比較検証するべきです。

以下に代表的なトランクルーム業者と各業者の特徴についてまとめております。

業者(ブランド名) 特徴 営業エリア
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ハローストレージ

全国主要都市をカバーする、業界ナンバーワンの店舗数を誇る。地方もカバーする最大規模の業者。

全国

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加瀬のレンタルボックス

29年の運営実績のある老舗業者。全国1000箇所以上の豊富な実績。地方もカバーする最大規模の業者。

全国

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ユースペース

ユニットハウスのNo1メーカー。高い商品品質と全国250店舗以上のフォロー網が売り。地方もカバーする最大規模の業者。

全国

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ライゼボックス

関東・関西エリアでルーム型に特化した業者。郊外でもルーム型トランクルームを運営し、関東・関西エリアだけで480店舗の圧倒的店舗数を誇る。

関東・関西

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イナバボックス

有名なイナバ物置を製作している稲葉製作所が手がけるトランクルーム。商品品質が高く比較的広範囲に対応可。

関東・関西・愛知・福岡・岡山

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ドッとあ~るコンテナ

関東エリア及び愛知エリア・福岡エリアで営業展開する業者。規模は大きくないが比較的広範囲に対応可。

関東・愛知・福岡

※2016年7月時点情報

比較的規模の小さな業者が多いトランクルーム業界において、全国的な規模で広範囲に対応可能な業者をまとめております。

上記の他に、規模は小さいもののエリアに特化したしっかりとしたサービスを展開している優良地場業者も数多くありますので、上記業者と共に比較検討されるとよいでしょう。

トランクルーム業者を選ぶ際に押さえておくべき3つのポイント

トランクルーム業者を選ぶ際に押さえておくべきポイントは以下の3つです。

  • きちんと建築基準法を満たした施設を建築しているか
  • 近隣の既存管理トランクルームの稼働率は良いか
  • 既存管理トランクルームの場内がきれいに保たれているか
きちんと建築基準法を満たした施設を建築しているか

全国的に見ると様々な業者が存在しているトランクルーム業界ですが、中には非常にずさんな建築をしている業者が存在しているのも事実です。

特にコンテナ型の場合、本来は建築確認申請を提出し確認済証を取得した上で基礎を作りアンカーボルトできちんとコンテナと地面を固定しないといけませんが、ただ単にコンテナを重ねただけで、建築基準法の基準を満たさず建築確認申請も提出していないものもあったりします。

行政も取り締まりを強化してきており、建築主も知らなかったでは済まされませんので、必ず「建築基準法を満たした施設できちんと建築確認申請を提出するか」を確認しましょう。

近隣の既存管理トランクルームの稼働率は良いか

トランクルーム経営は、潜在的需要が多く今後も成長が見込める事業ではありますが、エリアによっては既に供給過多に陥り既存トランクルームの稼働率が落ちているようなエリアも存在します。

また、エリア的には供給過多ではないが、その業者の提供するサービスが他の業者と比較して劣っているがゆえに、その業者の運営するトランクルームの稼働率がよくないというような場合も考えられます。

業者を比較する際には、賃料等の条件だけでなく、その業者の近隣での既存管理物件の稼働率も必ず確認するようにしましょう。

既存管理トランクルームの場内がきれいに保たれているか

トランクルーム業者によっては、「毎月管理・運営委託費を貰っているにも関わらず、ほとんど現地にもいかず管理がずさん」なんてこともよく聞く話です。

場内の管理状態は当然稼働率へも影響しますし、不法投棄等があった際にはオーナーが処分費を払う羽目になり無駄な経費が発生することにもなりかねません。

その際、その業者がちゃんと行き届いた管理をしてくれるかは、既存の管理トランクルームの場内を見れば一目瞭然です。

トランクルーム業者を決める際には、必ず事前にその業者が管理している既存の管理駐車場をチェックするようにしましょう。

トランクルーム経営以外にも総合的に土地活用を比較検討したい人には「一括資料請求サービス」がおすすめ

トランクルーム経営以外にも総合的に土地活用を比較したい場合には、トランクルーム業者や建築業者等、様々な種類の複数の業者に相談する必要があります。

また、当然のことながら比較対象は可能な限り多い方が得策ですが、多くの業者に自分で直接問い合わせるのは手間がかかり大変ですので、最も簡単で便利な方法として一括資料請求サービスの活用がおすすめです。

『一括資料請求サービスを活用するメリット』

一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます

また、一度に複数社にまとめて依頼できるので、手間を掛けずに多くの業者を比較することができます

土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用です。


まずはこのサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。

HOME4Uには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。

HOME4U(ホームフォーユー)土地活用https://land.home4u.jp

5.  絶対にしてはいけないトランクルーム経営で失敗する3つのポイント

これまでのお話の中でご紹介してきた内容も含まれますが、今一度、絶対にやってはいけないトランクルーム経営で失敗する3つのポイントとして、必ず押さえておきたいポイントを下記にまとめておきます。

5-1. 周辺トランクルームの需給バランスを考えずにやった結果、稼働率が上がらない

口コミ・評判

埼玉県 Iさん(56歳)
失敗談
“農家をやっていますが、1年前に両親が高齢でだんだん体力もなくなってきたため引退したことをきっかけに、農地を一部縮小し宅地転用したうえでコンテナ型のトランクルーム経営をはじめました。
もともと農家の多い地域でしたが、10年程前から代変わりに伴って農家をやめる人が増えたため周辺には賃貸アパートや月極駐車場が多く、既に飽和状態で空きが目立っている状態でした。
そんな中、近年はトランクルーム経営をはじめる人が増えてきており、トランクルームは潜在的需要も多く将来性も明るい上に高利回りが狙えるということだったので、後追いながら、特に深く考えずに友人に勧められた業者で私もトランクルームをはじめました。
当初掛けた初期投資は順調にいけば7年程度で回収できるという計画でしたが、1年経った今でも7割ぐらいしか稼働しておらず、新規契約者が現れても解約者も発生するため稼働率はだいたい5〜7割をいったりきたりしていて一向に伸びる気配がありません。
運営業者の説明では、そもそも周辺には人口が少なく周辺住人からの需要は見込めないため都市部の運送業者等の法人需要の受け皿として運営しているが、この地域でもトランクルームが増えてきたため顧客の取り合いとなってしまい、結果稼働率が上がらないとのことでした。
確かに市場全体で見れば潜在的需要は多いのかもしれませんが、そもそも人口が少ないエリアでは需要も伸びようがないのは当たり前ですよね・・・。
どんな事業であってもエリア内での需給バランスが大切であるということを思い知らされました。”

上記のようなことは、トランクルーム経営においてよくある失敗事例と言えます。

「エリア内の需給バランス」という冷静に考えれば当然のことではありますが、業者がアピールする良い話ばかりに目がいってしまい、肝心なポイントを見落としてしまうというのは全ての人が犯しがちなミスです。

人口が少ないエリアではもちろんのこと、人口が多い都市部でも既に相当数の供給があるようであれば、慎重に検討する必要がありますので注意しましょう。

5-2. 業者選定を間違えた結果、管理体制が悪く、場内にゴミを不法投棄される

口コミ・評判

京都府 Tさん(58歳)
失敗談
“昨年まで両親の代から続く賃貸アパートを経営していましたが、築年数も古く老朽化が激しく、修繕にお金を掛けるよりも新たにより収益性の高い土地活用ができればと思い、色々と検討した結果、地場の業者でコンテナ型のトランクルーム経営をはじめました。
当初、複数の業者に提案をお願いし比較検討しましたが、最も初期投資が安く済み、期待利回りが高かったため現在の委託業者へ決めました。
他の業者は防犯カメラや場内の舗装・照明設置等、なにかと建築費がかさむ提案をしてきており、当時は過剰投資を吹っ掛けられているのではと思い、全く理解ができませんでした。
しかしながら、いざトランクルーム経営がはじまってみると、場内の隅に古タイヤや明らかに使われていないと思われる錆びた自転車等のガラクタが溜まっていってしまい、非常に印象が悪い状態になってしまいました。
管理業者へ連絡すると数日で片付けてはもらえましたが、また数ヶ月で同様の状態に・・・。
どうやら、トランクルームの解約者が退去時にこっそり場内に放置していっているようでしたが、管理業者もこちらから連絡するまではほとんど現場には行っておらず、普段はあまり人の出入りがないため、一度ゴミが捨てられると次々と新たなゴミが捨てられてしまい、負の循環から場内が荒れてしまうという状態でした。
業者の管理体制も問題ですし、当初他の業者が提案してくれていたような防犯カメラや照明設備等の必要な投資をきちんとしていればこのような状態は防げたかもしれないとも思います・・・。
完全に業者選定を失敗しました。”

いざトランクルーム経営が始まると、基本的には管理・運営は業者に任せっきりになるため、オーナーは頻繁には現地の様子を見に行かないケースが多いですが、その場合、管理・運営業者がずさんな管理をしていても気づくことなく、最悪の場合、場内にゴミを不法投棄されてしまうなんてことも日常的に発生しています。

特にトランクルームでは、比較的人の出入りが少ないため、しっかりと管理していないと治安や風紀が悪くなりがちな傾向があるもの事実です。

ただ単純にゴミ収集に出せばよいようなゴミであればまだよいですが、なかにはリサイクルが必要な家電製品や処分費のかかる粗大ゴミ、専門業者に引き取ってもらわないといけないような車のパーツ等を不法投棄されてしまうなんてこともあり得ます。

費用的な問題だけでなく、場内にゴミがあると駐車場全体の印象が悪くなり稼働率にも影響してきますので、業者選定の際には最も注意すべきポイントとして、既存管理トランクルームの管理状態をしっかり確認するようにしましょう。

5-3. 税引き後の収支計算をしておらず、結果収支がマイナス

口コミ・評判

東京都 Nさん(63歳)
失敗談
“2年前に親の相続で実家を取得しましたが、自分で住む予定もなかったので、住宅を取り壊してルーム型施設を建築しトランクルーム経営をはじめました。
当初様々な土地活用を検討しましたが、自分の相続対策を考えるにはまだ早い年齢であったため、高利回りで短期回収が可能な土地活用ということでトランクルーム経営を選びました。
建築費は地元の金融機関からの借入でまかないましたが、住宅ではないため長期のローンが組めず、結局短期の事業融資を受け、その資金を建築費に当てました。
いざ運営が始まると、当初はなかなか稼働率が上がらず、全スペースが埋まるまで半年以上の時間が掛かりました。
それでも賃貸住宅等と違い、現在のところまだまだ認知度の低いトランクルームでは決して悪くない一般的なペースだそうでした。
しかしながら、土地の地価が高いエリアな上、住宅た建っていた時のような税金の優遇措置がないため固定資産税が大幅に上がってしまい、短期で組んだ事業融資の返済額も重たいため、結局初年度の収支はマイナスになってしまいました。
2年目はきちんとした利益がでる見込みですが、高くなってしまった税金と融資の返済が重たく、当初思っていた程の短期回収は難しそうです・・・。”

トランクルーム経営で意外と見落としがちなポイントとして、「税引き後の収支計算」があります。

本サイトの冒頭でもお話しましたが、土地は所有しているだけでも固定資産税と都市計画税が毎年掛り、駐車場経営ではそれら税金の優遇が全く受けられません。

さらに固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の土地の状態を基に、その時点での所有者へ5月頃に納税通知書が送られてきて納税額が判明するため、特に前年に建物が建っていて税金の優遇を受けられていた土地については、駐車場経営を始めることで大幅に増税額がアップする可能性があるため、注意が必要です。

トランクルーム経営を検討する際には、必ず税引き後の収支計算を行うようにしましょう。

6. まとめ

いかがでしたでしょうか。

自分の土地の条件や土地活用の目的と照らして、トランクルーム経営が向いていると思った人、向いていないと思った人、等様々だと思いますが、トランクルーム経営は比較的低リスクで高利回りが狙える土地活用の一つです。

本サイトではトランクルーム経営に関わる重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと上手くトランクルーム経営ができるでしょう。

土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。ご自身のニーズに合わせて、コンテナ型やルーム型、事業用定期借地方式やリースバック方式・業務委託方式等、最適なトランクルーム経営を比較検討してみて下さい。

将来的なニーズのある人は、大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群のHOME4U土地活用などの一括資料請求サービスを利用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。

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