プロが教える土地活用17種類の特徴と活用法別おすすめな人

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土地活用を検討しているけど、「そもそも土地活用にはどんな種類があるの」「どのように検討をすれば良いの」と疑問を抱き悩んでいませんか?

土地活用には様々な種類が存在し、その目的や所有地の条件等によって検討すべき事項が異なってくるため、人によって最適解は変わります。

しかしながら、代表的な土地活用の種類や押さえておくべき基礎知識は限られていますので、まずはそれらを理解した上で「自分にとっては何がベストか」を考えることが大切です。

このページでは、これまで土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地活用について支援をしてきた筆者が、「代表的な土地活用の種類と特徴」について、以下の流れに沿ってご紹介します。

  1. 土地活用の種類|4つのタイプと17種類の活用方法
  2. 各種土地活用の特徴とおすすめな人
  3. 土地活用を業者に相談する際の2つの注意点

このページをすべて読めば、「土地活用の種類とそれぞれの特徴」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。

本ページで全体像を掴んだ後は、必ず複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。その際は、建築会社や不動産会社等に直接電話をすることは絶対にやめましょう。なぜなら、この業界では電話をとった人が担当になるという慣習があるため、土地活用の専門家ではないレベルの低い担当がついてしまう・・・ということになりかねません。確実に複数業者の専門担当者と連絡を取りたい方は、「スマイスター」などの一括サイトを利用して、専門担当者からの連絡を待つことをおすすめします。

1. 土地活用の種類|4つのタイプと17種類の活用方法

土地活用には、大きく分けて下図のような4つのタイプと17種類の活用方法があります。(※スマホの方は横画面にすると全体表示されます。)

 タイプ 種類 土地対応性 投資額 収益性 安定性 節税効果 手軽さ 転用性 流動性 資産保全性 社会貢献性
売る 売却 × × × ×
貸す 定期借地 × × × ×
自己活用 駐車場経営 × ×
賃貸住宅経営 賃貸アパート経営 ×
賃貸マンション経営 × ×
トランクルーム経営 ×
ソーラー(太陽光発電) × ×
オフィス経営 × × × × ×
商業系施設経営 コンビニ × × ×
ロードサイド × × ×
医療系施設経営 クリニック × × × × ×
介護系施設経営 老人ホーム × × × ×
サ高住 × × ×
デイサービス・ショートステイ・小規模多機能 × × ×
グループホーム × × × × ×
共同活用 等価交換 × × × ×
土地信託 × × × ×

上図からも分かる通り、土地活用には代表的なものだけでも非常に多くの種類が存在し、さらにどのような目的で行うか次第で比較すべきポイントも異なってくるため、土地活用を検討する上で「最適な解は人によって違う」ということを理解しておくことが大切です。

また、土地はそのエリア毎に様々な法律や条例等によって建築できる建物の種類や規模等が制限されており、さらに周辺マーケットの需要と供給のバランス等からも実現可能な土地活用方法は大きく異なってきます。

そのため、「そもそも自分の所有地で実現可能なものの中から、目的に合わせて最適な土地活用方法を検討する必要」があり、必ずしも目的に合った土地活用が実現できるとは限りません。

これらのことから、最終的な実現可能性の判断にはそれぞれの専門家や専門業者に可能性の検討を依頼する必要がありますが、まずはご自身の事情に照らして「どのような目的で土地活用がしたいか」を明確にしてから検討するとよいでしょう。

2. 各種土地活用の特徴とおすすめな人

前章でご紹介した通り、土地活用には様々な種類が存在し、代表的なものだけでも17種類もあります。

それらすべての詳細を理解する必要はありませんが、土地は後からは転用しにくい大切な資産ですので、後悔しないためにも基本的な特徴程度は押さえた上で検討を進めるべきです。

以下、下記の順で各種土地活用の特徴とおすすめな人についてご紹介してきます。

  1. 売却
  2. 定期借地
  3. 駐車場経営
  4. 賃貸住宅経営(賃貸アパート経営・賃貸マンション経営)
  5. トランクルーム経営
  6. ソーラー経営
  7. オフィス経営
  8. 商業系施設経営(コンビニ・ロードサイド店舗)
  9. 医療系施設経営(クリニック・病院)
  10. 介護系施設経営(老人ホーム・サ高住・デイサービス・グループホーム等)
  11. 等価交換
  12. 土地信託

2-1. 売却

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土地活用の選択肢の一つとして、自分で活用するのではなく売却して換金化してしまうという方法もあります。

売却に際しては、「土地を測量し、購入者を見つけて売買契約を結び、所有権移転登記をして引渡す」という作業が必要になりますが、素人がすべてを自分で行うのは困難であり、一般的には必要事項を全部まとめて仲介してくれる不動産業者等に依頼することになります。

下図の通り、不動産業者との媒介契約の種類には専任度合いによって3種類があります。

媒介契約の種類 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約期間 無制限 3ヶ月以内 3ヶ月以内
他業者への依頼 × ×
自己発見取引 ×
依頼主への報告義務 なし 2週間に一回以上 1週間に1回以上
指定流通機構への登録義務  なし あり あり

また、売買契約が成立すると不動産業者へ仲介手数料を支払うことになりますが、不動産業者が一方から受領できる仲介手数料の上限額は宅建行法により下図の通りに定められています。

取引額 仲介手数料(報酬額)の上限
取引額200万円以下の金額 取引額の5%以内+消費税
取引額200万円を超え400万円以下の金額 取引額の4%以内+消費税
取引額400万円を超える金額 取引額の3%以内+消費税

※土地の売買の場合、ほとんどのケースで400万円超の取引となるため、簡易的な計算方法として、

仲介手数料の上限額=『取引額の3%+6万円+消費税』

と覚えておくとよいでしょう。

さらに、不動産を売却して利益が出た場合には、保有期間と用途に応じて以下の税率で譲渡所得税が掛かりますので注意が必要です。

不動産の売買に掛かる譲渡所得税(※平成28年度税制)
所得の種類 保有期間 居住用 非居住用
短期譲渡所得 5年以下 39.63%

(所得税30.63%・住民税 9%)

39.63%

(所得税30.63%・住民税 9%)

長期譲渡所得 5年超 20.315%

(所得税15.315%・住民税 5%)

20.315%

(所得税15.315%・住民税 5%)

10年超 課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%

(所得税10.21%・住民税4%)

課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%

(所得税15.315%・住民税5%)

20.315%

(所得税15.315%・住民税 5%)

上図のように「短期譲渡所得」の場合、利益が出ても約4割も税金で持って行かれてしまうことになります。

※課税譲渡所得の計算方法

『課税譲渡所得 =譲渡収入金額-(取得費 + 譲渡費用)-(特別控除)』

となっていますが、取得費については当時の売買契約書等が残っていなければ正確な金額が不明となり、概算取得費(5%)にて計算されてしまう(ほとんどが利益とみなされてしまう)ため注意が必要です。

また、人によっては各種特別控除が受けられる可能性もあるため、必ず事前に税務署や税理士に確認するようにしましょう。

2-1-1. 売却がおすすめな人

以下のようなニーズのある人には売却がおすすめです。

  • 納税や住宅購入等で、まとまった資金需要がある人
  • なかなか行けない遠方地に自分で使う予定のない土地を持っている人
  • 土地を取得したものの、自分でリスクを取ってまで活用したくはない人

土地は保有しているだけで毎年固定資産税等の決して安くない税金が掛かるため、活用しなければ単なる負の資産になってしまいます。

上記のように資金需要がある人や活用する予定のない人は売却して換金化した場合の効果を中心に検討するとよいでしょう。

2-2. 定期借地

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定期借地とは、所有地を店舗や賃貸住宅等の運営事業者に10年〜30年程度の長期間貸し出し、地代収入を得る形の土地活用です。

運営事業者が建物建築と事業を行うため、土地オーナーに初期投資は掛からず、立地条件等から見込まれる想定事業収支によっては、当初設定される地代も高額になる可能性もあります。

自分で投資せずに土地を収益化できるというメリットがありますが、最低10年以上の長期間土地を提供する必要があるというデメリットもあるため、将来にわたり自分で活用する予定がない場合にのみ有効な土地活用です。

新たに定期借地権を設定する場合には、借地借家法により以下の3種類の定期借地権のいずれかによる必要があるため注意が必要です。

定期借地権の種類(2016年11月時点借地借家法より)
一般定期借地権 事業用定期借地権 建物譲渡特約付借地権
契約期間 最低50年以上 最低10年以上50年未満 最低30年以上
利用目的 制限なし

(住居系建物でもOK)

事業用のみ

(住居系建物はNG)

制限なし

(住居系建物でもOK)

契約形式 公正証書 公正証書 事実上書面
特徴 期間満了時には、建物を取り壊して、原則更地返還。契約の更新、建物の築造による残存期間の延長がなく、建物買取請求もできない。 期間満了時には、建物を取り壊して、原則更地返還。契約の更新、建物の築造による残存期間の延長がなく、建物買取請求もできない。 期間満了時に、土地所有者が建物を買取ることで借地関係が消滅する。
根拠条文 借地借家法第22条 借地借家法第23条 借地借家法第24条

2-2-1. 定期借地がおすすめな人

以下のようなニーズのある人には定期借地がおすすめです。

  • 土地活用は残しておきたいが、自分で投資をしたくない人
  • なかなか行けない遠方地に自分で使う予定のない土地を持っている人
  • 土地の規模が大きいため、自分だけで投資するには荷が重たい人

定期借地とはいえ、最低10年以上の長期間土地を提供する必要があることから、基本的に「売却」と比較検討されるケースが多いですが、「売りたくない」もしくは情勢が悪く地価が下がっている等「売った場合のメリットが薄い」といったケースでは「定期借地」が有効です。

「定期借地」の中でも、コンビニ・トランクルーム等の商業系や賃貸マンション等の住居系、クリニック等の医療系等、様々な種類の検討が考えられ、種類によって契約期間や設定地代が異なりますので、所有地の特性を活かして最良の条件が得られるものを比較検討するようにしましょう。

2-3. 駐車場経営

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駐車場経営とは、自分の土地を車が駐車できるよう大きさに合わせて駐車区画割りし、区画毎に利用者へ賃貸する土地活用です。

駐車場経営には大きく分けて「月極駐車場」と「コインパーキング」という2つの活用形態があり、さらに、それぞれの活用形態には以下の2種類の方式があります。

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<月極駐車場>

  • 管理委託方式:月極駐車場には業者に募集・管理のみを委託する方式
  • 一括借上方式:業者に整備した駐車場全てを一括して貸し業者が一般の利用者へ転貸する方式

<コインパーキング>

  • 土地賃貸方式:業者に土地を貸すだけの方式
  • 自己経営方式:自分で投資して駐車場を整備し管理・運営を業者に委託する方式

もちろん、一切業者に頼らず全てを自分で行うということもあり得ますが、一般の素人の方にとっては現実的ではありませんので、基本的に駐車場経営では上記の4つの方式が一般的です。

駐車場経営は、所有地に車が駐車できるように区画割りするだけでも始めることが可能なため、初期投資が数十万円〜と比較的安くすみ、コインパーキングの土地賃貸方式の場合には初期投資ゼロで始めることも可能です。

一方で、収益性としては、エリアにより一台数千円〜数万円程度しか取れず、固定資産税等の税金を払うとほとんど残らないようなケースも多いため、収益性を求める場合にはあまり向かない土地活用といえます。

「将来売却予定なのでとりあえず短期間だけ活用したい」「まだどうするか直ぐには決められないの流動性は残しておきたい」といったような「とりあえず」ニーズがある人にとっては最適な土地活用でしょう。

「駐車場経営」の詳細な検討方法については下記の記事をご参考にして下さい。

土地活用で駐車場経営をするべき人と失敗しないための全知識

2-3-1. 駐車場経営がおすすめな人

駐車場経営はリスクや制約が少ないため多くの人に向いている土地活用ですが、特に以下の5つのタイプの人にとっては最適な土地活用といえます。

  • お金を掛けずに土地活用したい人
  • 将来どうなるかわからないので、転用性や流動性を確保したまま土地活用したい人
  • 相続税の納税用地や売却予定地なので、短期間だけ土地活用したい人
  • 狭小地や法規上の理由等で建物が建築できない土地を活用したい人
  • 既に建物が建っている土地の空きスペースを活用したい人

駐車場経営の最大のメリットは、「初期投資が比較的少なくて済む」「将来の転用性や流動性が高い」という2点にあります。そのため、「とりあえず短期間の土地活用がしたい」といったようなニーズにも対応可能な唯一の土地活用といえます。

上記のようなニーズのある人は、駐車場経営を中心に検討するとよいでしょう。

2-4. 賃貸住宅経営(賃貸アパート経営・賃貸マンション経営)

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賃貸住宅経営とは、所有する土地に賃貸アパートや賃貸マンション等の賃貸住宅を建築し、一般の入居者へ賃貸することで賃料収入を得るかたちの土地活用です。

賃貸住宅の経営(管理)方法には主に以下の3つの方法があります。

  • 自己管理
  • 一般管理(集金管理):管理費相場は3〜5%程度
  • 一括借上(サブリース):借上料率相場は90〜80%程度

各管理方法の概要とメリット・デメリットは下図のとおりです。

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賃貸住宅経営は、最も幅広い土地に対応でき、住居系建物建築による土地活用の中では最も手軽にはじめることができるため、相続税対策目的の土地活用では真っ先に検討すべき活用方法といえます。

投資額こそ、数千万円〜大規模な場合には数億円という多額の投資が必要にはなりますが、そもそも相続税対策のためには一定規模以上の投資をしないと相続税圧縮効果が薄くなってしまうという側面もあるため、自身の資産規模に合わせて適切な規模の投資を行えば相続税対策には最も有効な土地活用です。

利回りは、エリア毎に家賃相場が大きく異なることから一概にはいえませんが、概ね5〜15%程度の利回りが期待できます。

「アパート経営」の詳細な検討方法については下記記事をご参考にして下さい。

土地活用でアパート経営をするべき人と失敗しない為の全知識

「マンション経営」の詳細な検討方法については下記記事をご参考にして下さい。

土地活用でマンション経営するべき人と失敗しない為の全知識

2-4-1. 賃貸住宅経営(賃貸アパート経営・賃貸マンション経営)がおすすめな人

賃貸住宅経営は、リスクとリターンのバランスや節税効果、土地対応性等の総合的な面からも最も多くの土地オーナーに適応できる土地活用ですが、中でも特に以下の6つのタイプの人にとっては最適な土地活用といえます。

  • 賃料相場が高いエリアに土地を持っている人
  • 地価が高いエリアに土地を持っている人
  • 相続対策をメインの目的に土地活用がしたい人
  • 住環境の良いエリアに土地を持っている人
  • 比較的安定性を重視した土地活用がしたい人
  • 駅から徒歩10分以内の都市部に土地を持っている人

賃貸住宅経営の最大のメリットは、「節税効果が高く、比較的多くのエリアで経営可能」という点にあります。

そのため、相続税や固定資産税等の節税を目的とした土地活用であれば、まずは賃貸住宅経営の可能性を検討するとよいでしょう。

2-5. トランクルーム経営

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トランクルーム経営とは、トランクルーム業者と共同で自分の土地にコンテナを用いた施設を建築したり、建物の一部を収納スペースとして区分し、一般の利用者へ収納スペースとして貸し出す方式の土地活用です。

トランクルーム経営は大きく分けて、以下の2つの型式と3つの運営方式があります。

<型式>

  • コンテナ型:コンテナを並べただけのものや、廊下や階段を設置したコンテナ施設を建築する型式(主に郊外に多い)
  • ルーム型:日当たりの悪い一階や空き部屋・空きフロア等の建物の一部をロッカーやパーティション等で区分して貸し収納スペースとする型式(主に都市部に多い)

<運営方式>

  • リースバック方式:コンテナ施設や建物を土地オーナーが建築しトランクルーム業者へ賃貸する方式(一括借上方式)
  • 業務委託方式:土地オーナーが設備投資と経営を自分で行い、集客や管理のみトランクルーム業者へ委託する方式
  • 事業用定期借地方式:トランクルーム業者へ土地を定期借地するだけの方式

規模や型式にもよりますが、コンテナ型であれば数百万〜の投資で始めることが可能で、需要次第では利回りも〜30%程度まで高利回りが期待出来る土地活用でもあります。

「トランクルーム経営」の詳細な検討方法は下記記事をご参考にして下さい。

土地活用でトランクルーム経営をするべき人と成功への全知識

2-5-1. トランクルーム経営がおすすめな人

トランクルーム経営は潜在的需要が多く比較的高利回りな土地活用であるため多くの人に向いている土地活用ですが、特に以下の5つのタイプの人にとっては最適な土地活用といえます。

  • 住環境の良くない土地を活用したい人
  • 短期間で回収可能な土地活用がしたい人
  • 賃貸住宅は飽和しているエリアなので他の土地活用を検討したい人
  • 駐車場が埋まらないので別の土地活用を検討したい人
  • 所有している建物の空室や空きスペースを有効活用したい人

トランクルーム経営の最大のメリットは、「周辺環境の影響を受けにくく、比較的高利回りが狙える」という点にあります。

そのため、「アクセスが悪い」「日当たり等の住環境が悪い」といったような土地や賃貸住宅が飽和していて心配なエリアにある土地を所有している人、そもそも利回り重視で土地活用を検討したい人等は、トランクルームの可能性を検討するとよいでしょう。

2-6. ソーラー経営

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ソーラー経営とは、その名の通り、土地や建物の屋根等に設置したソーラーパネルによって太陽の光を電力に変換し、発電した電力を、決められた価格で既存の電力会社へ売電するというものです。

法律で定められた「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」により、設置したソーラーパネルの発電規模により10年間ないしは20年間の固定価格で売電することが可能です。そのため、アパート経営等のその他の土地活用と比べて、空室を気にすることなく、長期的な安定収入が見込めます。

ソーラー経営では、土地に架台を組んでその上にソーラーパネルを設置する必要がありますが、概ねソーラーパネル1kWあたりの単価は40〜50万円程度ですので、土地の条件等にもよりますが、仮にかなり大きめの30kW分のソーラーパネルで経営を行う場合でも1,200〜1,500万円程度の投資ではじめることが可能で、安定して5〜10%の利回りが期待できます。

「ソーラー経営」の詳細な検討方法については下記記事をご参考にして下さい。

土地活用でソーラー経営するべき人と失敗しないための全知識

2-6. ソーラー経営がおすすめな人

ソーラー経営は2012年に制定された「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」により新たな土地活用として注目が集まっています。用途が少なく遊休地として放置されていた土地もソーラー経営で最有効活用につながるかもしれません。特に以下の5つのタイプの人にとっては最適な土地活用といえます。

  • 地価が安いエリアの土地を活用したい人
  • 人口が少ない地域等住宅や駐車場の需要が見込めない土地を活用したい人
  • 投資額を少なく土地活用がしたい人
  • 安定性を最重要したい人
  • 転用性を確保しておきたい人

ソーラー経営の最大のメリットは、「日当たりさえあれば比較的エリアや土地を選ばず、安定経営が可能」という点にあります。

買取価格自体は年々下がってきており、その分利回りも低下傾向ではありますが、買取価格が長期間固定され、エリア性に関係なく利回り5%以上が見込めるという、投資全般の中で考えても数少ない魅力的な投資といえます。

安定性を重視したい人や、法的に建物の建築が制限されているエリア等に土地を所有している人等は、ソーラー経営の可能性を検討するとよいでしょう。

2-7. オフィス経営

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オフィス経営とは、所有する土地にオフィスビルを建築し企業等のテナントへ賃貸することで賃料収入を得るかたちの土地活用です。

オフィス経営の経営(管理)方法は、上図のように「自己経営(管理委託)」か「一括借上(サブリース)」の2種類が一般的ですが、立地の良い都市部等では土地を事業者に貸すだけの「事業用定期借地方式」によるものもあります。

都市部の駅近や商業集積地等、オフィス需要があるエリアでなければ経営が成り立たないため、できるエリアが限定されるというデメリットはありますが、オフィステナント賃料の相場は住居系よりも高い場合が多く、規模により数千万円〜数十億円という投資にはなりますが利回りは10%〜20%程度といった高利回りが期待できます。

2-7-1. オフィス経営がおすすめな人

オフィス経営は立地を選ぶ限定的なエリアのみで成り立つ土地活用であるため、誰でも行うことができるわけではありませんが、特に以下の4つのタイプの人にとっては最適な土地活用といえます。

  • 比較的大きい駅の至近に土地を所有している
  • 人通りの多い道路沿いに土地を所有している人
  • 日当たりが悪い等、住環境の良くない土地を所有している人
  • 高利回りな土地活用がしたい人

オフィス経営の最大のメリットは、「日当たり等の住環境に左右されず、比較的高利回りな経営が可能」という点にあります。

反対に、「オフィス需要があるエリアに限定される」「テナントの業績によって入退去が発生するため景気変動の影響を受けやすい」といったデメリットもありますが、オフィス需要があるのであれば選択肢の中に入れておきたい魅力的な土地活用の一つといえます。

2-8. 商業系施設経営(コンビニ・ロードサイド店舗)

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商業系施設経営とは、所有する土地にコンビニや飲食チェーン店舗等の店舗事業者と共同で店舗や商業施設を開発・出店する形式の土地活用です。

交通量や人通りの多い道路ほど有利であり、土地の規模に応じてコンビニからショッピングセンターまで様々な商業系施設があります。

商業系施設経営の経営(管理)方法は、上図のように自分で建物を建築する「リースバック方式(一括借り上げ方式)」か土地を貸すだけの「事業用定期借地方式」の2種類が一般的です。

人通りの多い道路沿いや商業集積地等、店舗需要があるエリアでなければ経営が成り立たないため、できるエリアが限定されるというデメリットはありますが、商業系施設の賃料相場は住居系よりも高い場合が多く、規模により数千万円〜数十億円という投資にはなりますが利回りは10%〜20%程度といった高利回りが期待できます。

「商業系施設経営」の詳細な検討方法については下記記事をご参考にして下さい。

土地活用でコンビニを選ぶべき人と失敗しないための全知識

ロードサイドの土地活用で絶対に失敗しないための全知識

2-8-1. 商業系施設経営がおすすめな人

前述のとおり、商業系施設経営は場所を選ぶため誰にでもできるわけではありませんが、特に以下の4つのタイプの人にとっては最適な土地活用といえます。

  • 収益性を重視する人
  • 幹線道路沿いに土地を所有している人
  • 人通りの多い道路に接道した土地を所有している人
  • 周辺に生活利便施設が少なく、地域の利便性向上や価値向上に貢献したい人

商業系施設経営の最大のメリットは、「交通量や人通りさえあれば、数ある土地活用の中でも最も高利回りな経営が期待出来る」という点にあります。

また、周辺に生活利便施設の少ないエリア等では、商業系施設を建築することで周辺の利便性に寄与し喜ばれるという社会貢献性が見込める場合もあります。

特に利回り重視で検討したいという人は、まずは商業系施設経営の可能性を検討するとよいでしょう。

2-9. 医療系施設経営(クリニック・病院)

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医療系施設経営とは、所有する土地に開業医や医療法人等の医療事業者と共同でクリニックや病院を開発・開設する形式の土地活用です。

診療科毎に見込める診療圏内に一定以上の人口が存在し、需要が見込める場合に、あらかじめ開業医や医療法人と提携した上で、開発を行うのが一般的です。

医療系施設経営の経営(管理)方法は、上図のように自分で建物を建築する「リースバック方式(一括借り上げ方式)」か土地を貸すだけの「事業用定期借地方式」の大きく2種類がありますが、比較的規模の小さいクリニックであれば「リースバック方式」が、比較的規模の大きくなる病院であれば「事業用定期借地方式」が多いです。

診療圏内に需要があり、開業医や医療法人等の開設希望のあるエリアでなければ経営が成り立たないため、できるエリアが限定されるというデメリットはありますが、8%〜15%程度の比較的高利回りが期待でき、周辺住人に対する社会貢献性も高い土地活用です。

2-9-1. 医療系施設経営がおすすめな人

前述のとおり、医療系施設経営は場所を選ぶため誰にでもできるわけではありませんが、特に以下の4つのタイプの人にとっては最適な土地活用といえます。

  • 社会貢献性を重視する人
  • 近くに病院の少ない住宅地やその周辺に土地を所有している人
  • 200坪以上の比較的大きなサイズの土地を所有している人
  • 住宅の供給が過剰なエリアに土地を所有している人

医療系施設経営の最大のメリットは、「社会貢献性が高い上に、比較的高利回りな土地活用が可能」という点にあります。

さらに、住宅の供給が過剰なエリア等でも、周辺に競合する医療系施設がなければ、むしろ需要が見込めてある程度のまとまった大きさの土地を一気に活用できるという点も医療系施設経営の魅力といます。

上記のようなニーズのある人は、医療系施設経営の可能性を検討してみるとよいでしょう。

2-10. 介護系施設経営(老人ホーム・サ高住・デイサービス・グループホーム等)

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介護施設経営とは、高齢者人口の多い地域や介護需要が多く施設が不足しているエリアにおいて、介護事業者と共同で介護施設を開設する形式の土地活用です。

介護系施設経営の経営(管理)方法は、事業者により上図のように自分で建物を建築する「リースバック方式(一括借り上げ方式)」か土地を貸すだけの「定期借地方式」の大きく2種類がありますが、基本的に民間建築の場合には「リースバック方式」が一般的です。

下図にまとめている通り、介護系施設には多くの種類が存在し、種類によって提供されるサービスが異なるため必要な建物規模や民間建築の可否・総量規制(行政による建築規制)の対象等が違ってきます。

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施設の種類により必要な規模が異なりますが、基本的に比較的大きな土地が必要であり、投資規模も1億円程度〜数十億円と多額になるというデメリットがある反面、今後の社会的ニーズが最も多い分野の土地活用であり、国や自治体からの補助や介護事業者からの補助等がある場合も多く、8〜15%程度の比較的安定した高利回りも期待できます。

「介護系施設経営」についての詳細な解説は下記の記事をご参考にして下さい。

土地活用で介護施設経営をすべき人と成功させるための全知識

2-10-1. 介護系施設経営がおすすめな人

前述のとおり、介護系施設経営には基本的にまとまった大きさの土地が必要であるため誰にでもできるわけではありませんが、特に以下の4つのタイプの人にとっては最適な土地活用といえます。

  • 社会貢献性を重視する人
  • まとまった大きさの土地を安定的に活用したい人
  • 駅から遠い土地で収益性の高い土地活用がしたい人
  • 既に賃貸住宅経営をやっているため、他の土地活用で節税効果を重視したい人

介護系施設経営の最大のメリットは、「社会貢献性が高く、将来需要が見込めることから比較的安定した高利回りな土地活用が可能」という点にあります。

都市部等の供給が足りていないエリアでは、自治体と介護事業者両方から補助等が受けられ手厚い条件で契約できるケースも多くありますので、まとまった大きさの土地を所有されている人は必ず選択肢の一つとして可能性を検討すべき土地活用といえます。

2-11. 等価交換

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等価交換とは、ディベロッパー等の事業者と共同で事業化する形の土地活用で、土地オーナーが土地を出資し、ディベロッパーが建築費を出資してその土地上に建物を建築し、それぞれの出資割合に応じて完成した建物及び土地の区分所有権を取得することになります。

幹線道路沿い等、中高層建築物や大規模な建物が建てられる土地を所有しているものの、「自身で多額の投資をして活用するのは荷が重たい」というような場合や、「自分もその土地に住みながら部分的に売却したい」というようなニーズがある場合には、有効な手法です。

土地オーナーは土地を提供するだけで、資金力のあるディベロッパー等が最大限の収支が上がるように企画から建築・売却まで全てまとめて面倒を見てもらえるというメリットはありますが、所有地が区分所有地になってしまうため、以降は自分の自由にはならないというデメリットもあります。

2-11-1. 等価交換がおすすめな人

前述のとおり、等価交換を行うにはディベロッパー等の共同事業者を見つける必要があるため、誰でも事業化できるわけではありませんが、特に以下の4つのタイプの人にとっては最適な土地活用といえます。

  • 幹線道路沿い等、規模の大きな建物が建てられる土地を所有している人
  • 所有地を収益化したいが、自分で投資はしたくない人
  • 売却を検討していて、より高く売れる方法を検討している人
  • 自分もその土地に住み続けながら、一部を換金化したい人

等価交換の最大のメリットは、「自分で投資をしなくても、土地の収益性を最大化できる」「収益性が最大化した上で区分所有権の全部や一部を売却できる」という点にあります。

区分所有になり、自分の自由にはならなくなってしまいますが、もともと将来的な売却を検討しているような人にとっては、事業化することで価値が増して高値で売却できる可能性もあり、検討価値の高い土地活用といえます。

2-12. 土地信託

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土地信託とは、所有地を信託銀行等の信託会社へ信託(預ける)し、信託会社に代わりに事業化してもらう形の土地活用です。

等価交換同様、規模の大きな建物を建てられる土地を所有しており、自分で多額の投資をするには荷が重たい場合等に有効な手法です。

土地信託は、等価交換と違い土地を預けるだけですので、所有権を失うことはありませんが、建築費の償却や運営経費・信託会社への報酬等が発生するため、その分自身への分配利益は少なくなってしまうというデメリットもあります。

2-12-1. 土地信託がおすすめな人

土地信託を行うには信託会社に土地を引き受けてもらう必要があるため、誰でも事業化できるわけではありませんが、特に以下の4つのタイプの人にとっては最適な土地活用といえます。

  • 幹線道路沿い等、規模の大きな建物が建てられる土地を所有している人
  • 所有地を収益化したいが、自分で投資はしたくない人
  • 規模が大きく自分では荷が重たいが、相続税対策等で土地活用が必要な人
  • 規模の大きな土地活用がしたいが、素人なので、全てプロに任せたい人

土地信託の最大のメリットは、「自分で投資をしなくても、所有権を残したまま最大限の土地活用や相続税対策ができる」という点にあります。

信託会社に引き受けてもらうためには相当の規模の大きさが必要ではありますが、逆にいうと、そのような規模の土地を個人で活用するのは大変ですので、土地信託や定期借地による活用を検討するのが有効といえます。

規模の大きな建物が建てられる土地を所有していて、活用を検討される場合には、土地信託の可能性も併せて検討するとよいでしょう。

3. 土地活用を業者に相談する際の2つの注意点

土地活用を業者に相談する際には、必ず以下の2つの注意点を守るようにしましょう。

  • 土地活用専門の担当者(部署)に依頼する
  • 複数の業者を比較した上で条件交渉する

規模の大きなハウスメーカー等では、戸建住宅をメインに扱う担当者・部署と土地活用をメインに扱う担当者・部署の大きく2種類が存在しますが、当然のことながら土地活用については土地活用をメインに扱う担当に依頼するべきです。

しかしながら、基本的に建築会社では最初にコンタクトを取った営業マンが担当となるケースが多いため、中には戸建住宅メインの担当が土地活用の提案を行うということも多くあり得ます。そのため、より良い提案をしてもらうためにも、むやみに住宅展示場等の営業マンに相談するのではなく、土地活用を専門に扱う部署へ直接問い合わせることをおすすめします。

また、当然のことながら、同じ土地であっても業者や担当者によって提案内容や条件に大きな差が出てきます。プランや構造等、無限に提案の余地のある土地活用に於いて、すべての可能性を検討するのは不可能ですが、後悔することのないように可能な限り少しでも多くの業者を比較検討した上で、しっかりと条件交渉するようにしましょう

上記2点を踏まえて、最も簡単で便利な方法として一括資料請求サービスの活用がおすすめです。

一括資料請求サイトを活用するメリット

一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます

また、一度に複数社にまとめて依頼できるので、手間を掛けずに多くの業者を比較することができます

土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは『スマイスターです。

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まずはこのサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。

スマイスターには、不動産売却など土地活用以外にもいろいろなサービスがあるので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求をしましょう。

スマイスター:http://www.sumaistar.com

4. まとめ

いかがでしたでしょうか。

「土地活用の種類」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。

自分の土地の条件や土地活用の目的と照らして、所有する土地での最適な活用方法は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。

本ページでは「代表的な土地活用の種類と特徴」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。

土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。ご自身のニーズに合わせて、最適な活用方法を比較検討してみて下さい。

将来的なニーズのある人は、スマイスターなどの一括資料請求サイトを利用しながら、早めにまずは情報収集から検討を始めるようにしましょう。

スマイスターには、不動産売却など土地活用以外にもいろいろなサービスがあるので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求をしましょう。

スマイスター:http://www.sumaistar.com

  1. 売却
  2. 定期借地
  3. 駐車場経営
  4. 賃貸住宅経営(賃貸アパート経営・賃貸マンション経営)
  5. トランクルーム経営
  6. ソーラー経営
  7. オフィス経営
  8. 商業系施設経営(コンビニ・ロードサイド店舗)
  9. 医療系施設経営(クリニック・病院)
  10. 介護系施設経営(老人ホーム・サ高住・デイサービス・グループホーム等)
  11. 等価交換
  12. 土地信託
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