空き家活用で大収益!上手な活用事例と賢く活用する為の5ステップ

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket

空き家のままになっている不動産を所有しているけど、「何か良い活用方法はないの?」「そもそも活用なんてできるの?」と悩んでいませんか?

「空き家」にはデメリットが多く、所有不動産を「空き家」のまま放置し続けることは資産活用においては最悪の状態といえます。

市場性や法規制等の観点から、全ての「空き家」が必ずしも有効活用できるわけではありませんが、真剣に検討を進めていけば、大概の物件で上手い活用方法が見つかるものです。

もし、未検討のまま「空き家」として放置されている不良資産があるようであれば、この機会に上手い活用方法はないか可能性を検討すべきです。

このページでは、これまで不動産有効活用のコンサルティングを業務として300人以上の不動産オーナーの最適な不動産有効活用について支援をしてきた筆者が、「空き家は活用すべき理由」から「賢い活用事例とそのやり方」まで、以下の流れに沿ってご紹介します。

  1. 空き家は積極的に活用すべき6つの理由
  2. 空き家を活かすための4つの方法と上手な活用事例
  3. 初心者でもできる!空き家を最も有効に活用するための5ステップ

このページをすべて読めば、「空き家の活用」についての理解が深まり、「自分にとってベストな資産活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。

1. 空き家は積極的に活用すべき6つの理由

空き家は以下の6つの理由から積極的に活用すべきです。

  1. きちんと管理しておかないと近隣クレームや犯罪等のリスクが高くなる
  2. 管理コストがかかる(点検に行く工数・除草・ゴミの撤去等)
  3. もっているだけで税金がかかる
  4. 放置して「特定空き家」に認定されると税金が最大6倍になる
  5. 収入が得られる
  6. 上手く活用できていると資産価値が高くなる

活用されていない不動産は税金や管理等のコストが掛かるだけの単なる「不良資産」となってしまいますが、積極的に活用することで大きなメリットが得られる可能性があります。

以下それぞれについて解説していきます。

1-1. きちんと管理しておかないと近隣クレームや犯罪等のリスクが高くなる

空き家の最大のデメリットとして絶対に避けたい項目としては「犯罪の温床になってしまう」ということです。

空き家はきちんと管理していないと、雑草等で荒れてしまい、人目につきにくい荒地ではゴミの不法投棄等の犯罪の温床となってしまう可能性が高くなります。

また、景観を乱す原因になったり、害虫の発生等で近隣クレームの種になることや、子供が不用意に侵入して怪我をしてしまう等、空き家を放置することによるリスクは計り知れません。

1-2. 管理コストがかかる(点検に行く工数・除草・ゴミの撤去等)

前項の理由から、空き家をそのままにしておくのであれば、きちんと管理して綺麗で安全な状態にしておく責任がありますが、そのためには現地まで点検に行き、状況によっては除草やゴミの撤去が必要等の手間とコストが掛かります。

近くに住んでいる場合であればまだしも、所有空き家が遠方にある場合などでは現実的に自分できちんとした管理をするのは困難で、現地の業者に管理委託する必要もでてきます。

1-3. もっているだけで税金がかかる

不動産は所有しているだけで、毎年固定資産税や都市計画税といった税金が掛かります。

地方自治体によっても異なりますが、概ね以下のような決して安くない税金を毎年払う必要があります。

固定資産税:土地・家屋の評価額×1.4%

都市計画税:土地・家屋の評価額×0.3%

例:坪20万円の100坪の更地の場合
20万×100坪=2000万(評価額)×1.7%(合計税率)=34万(年間税額)

何も生み出さない不動産に毎年何十万円もの税金を払うのは非常に勿体ないことです。

1-4. 放置して「特定空き家」に認定されると税金が最大6倍になる

前項でご説明した固定資産税や都市計画税は、人が住むための住宅が建っている「小規模住宅用地」については大幅に安くなる優遇措置があります。

<小規模住宅用地に対する優遇内容(※平成29年度時点)>

固定資産税(土地):戸数×200㎡以下の部分は1/6に、超える部分は1/3に減額

都市計画税(土地):戸数×200㎡以下の部分は1/3に、超える部分は2/3に減額

しかしながら、空き家のまま放置され、人が住むための住宅ではないと行政から判断された「特定空き家」については、上記の優遇が受けられなくなり、税金が大幅に上がってしまう可能性があります。

1-5. 収入が得られる

当然のことながら、上手く活用することでその不動産から収入を得ることができます。

前項の節税効果と併せて相乗効果が得られれば、マイナスの資産から大きなプラス収益を得られる可能性もあります。

また、たとえ活用後の収支がトントン程度であったとしても、現時点の税金分のマイナスを考えればメリットがあることになります。

そのため、様々な活用の可能性を検討し、「最低でも税金分はその不動産に稼がせる」という発想を持つことが大切です。

1-6. 上手く活用できていると資産価値が高くなる

不動産はどのような活用が可能かがわからないうちは、堅めに見積もられて資産価値は低く評価されがちですが、その不動産の可能性を最大限に活かし上手く活用できている状態であれば、その不動産の最高の価値で評価されます。

逆に下手な活用をしてしまうと、その不動産のポテンシャルを最大限に活かせていないということから低く評価されてしまうこともありますので、きちんとした専門家に相談しながら最適な活用を行うことが大切です。

資産価値が高くなれば、相続等で将来的な売却が必要な場合等でも有利になりますので、やはり積極的に活用すべきと言えます。

2. 空き家を活かすための4つの方法と上手な活用事例

空き家の活用方法は、大きく以下の4つに分けられますが、それぞれ一長一短があります。

空き家を活かすための4つの活用方法比較
方法 コスト 手軽さ 収益性 耐久性
1. そのまま(修繕して)貸す × ×
2. リノベーション(転用)して貸す ×
3. 解体して別の方法で土地活用する × ×
4. 売却する × ×

せっかくの資産を最大限有効に活用するためにも、上記4つの可能性をそれぞれ検討し、その効果を比較することで自分にとって最適な活用方法を見つけることが大切です。

以下、それぞれ具体的に解説していきます。

2-1. そのまま(修繕して)貸す

  1. 現状のまま用途を問わず安く貸し出す(住宅・荷物置き場等)
  2. 最低限の修繕をして賃貸住宅にする

まず一番簡単な方法として、現状の建物を大きくいじらずに賃貸する方法の検討があります。コストや手軽さの面でメリットがありますが、収益性については他の方法と比較して低くなりがちです。

現状の建物が比較的新しく、そのままでも十分使える場合には、用途を限定せず住宅や荷物置き場等好きに使えるようにして、相場よりも安く賃貸する「現状貸し」という可能性もあります。

また、最も多いパターンとしては、内装や設備等の使用感のある部分のみ修繕して、リフォーム済み賃貸住宅として貸し出す方法が一般的です。

※注意点

賃貸用途が「居住用」でないと、「小規模住宅用地」にならず税金が上がってしまうため注意しましょう。

活用事例①|内装・設備など最低限の修繕を行い賃貸住宅へ

(出典:住友不動産「新築そっくりさん」リフォーム事例

上記の事例のように、最低限の修繕をするだけで立派な賃貸住宅として活用できたり、場合によっては修繕すらせずに貸せる可能性もあるため、一度物件の賃料査定をとってみるのがよいでしょう。

現在では、無料で適切な業者にまとめて査定依頼できる一括査定サービス等もたくさんありますので、まずはそれらを活用して情報を集めるのが簡単でおすすめです。

2-2. リノベーション(転用)して貸す

  1. きちんとした戸建貸家へリノベーションする
  2. 賃貸アパートやシェアハウス等の共同住宅へリノベーションする
  3. 店舗等別の用途の建物へ転用する

建物が老朽化していて、そのままや最小限の修繕程度ではとても貸せないという場合には、リノベーションや建て替えを検討することになりますが、現状の建物次第ではリノベーションで上手く転用できる可能性があります。

当然、大規模改修になるためそれなりのコストは掛かりますが、建替えよりはコストを抑えながら、立地や計画次第では大きく収益化することも可能です。

活用事例②|老朽空き家をリノベーションしてモダン戸建貸家へ

(出典:住友不動産「新築そっくりさん」リフォーム事例

一見、建替えたかのように大きく様変わりしていますが、構造躯体をそのまま活用することでコストを抑え、短い工期で活用することができます。

活用事例③|古民家の良さを活かして古民家店舗へリノベーション

(出典:住友不動産「新築そっくりさん」リフォーム事例

現代風の住宅としては使いにくい古民家も、その良さを活かして店舗に転用することでむしろ付加価値の高い建物として大きく収益性を上げることができます。

構造躯体はそのまま再利用するため、建物の耐久性は限られてくることから、コストや利回りだけでなく耐久性(継続性)についても総合的に比較検討する必要がありますが、検討価値は高い活用方法です。

2-3. 解体して別の方法で土地活用する

  1. 土地のポテンシャルを最大限に活かせる活用法をゼロから検討する

前項までの2つの方法は、現状の建物を出来るだけ活かすという発想であるため、その土地のポテンシャルを最大限に活かせる方法とは限りません。

また、あくまで既存建物の構造躯体の耐久性に依存しますので、何年もつかは物件次第で、大規模にリノベーションしたとしてもせいぜい最長20年程度といえます。

そのため、解体して土地のポテンシャルを最大限に活かした場合の事業性検討は必ず行い、それを基準に他の方法の良し悪しを総合的に比較判断するべきです。

土地活用には、大きく分けて下図のような4つのタイプと17種類の活用方法があります。(※スマホの方は横画面にすると全体表示されます。)

 タイプ 種類 土地対応性 投資額 収益性 安定性 節税効果 手軽さ 転用性 流動性 資産保全性 社会貢献性
売る 売却 × × × ×
貸す 定期借地 × × × ×
自己活用 駐車場経営 × ×
賃貸住宅経営 賃貸アパート経営 ×
賃貸マンション経営 × ×
トランクルーム経営 ×
ソーラー(太陽光発電) × ×
オフィス経営 × × × × ×
商業系施設経営 コンビニ × × ×
ロードサイド × × ×
医療系施設経営 クリニック × × × × ×
介護系施設経営 老人ホーム × × × ×
サ高住 × × ×
デイサービス・ショートステイ・小規模多機能 × × ×
グループホーム × × × × ×
共同活用 等価交換 × × × ×
土地信託 × × × ×

上図からも分かる通り、土地活用には代表的なものだけでも非常に多くの種類が存在し、さらにどのような目的で行うか次第で比較すべきポイントも異なってくるため、土地有効活用を検討する上で「最適な解は人によって違う」ということを理解しておくことが大切です。

「最適な土地活用の検討」については、「各種土地活用の特徴と最適な活用法を見極めるためのステップ」についてまとめた、以下のページをご参考にして下さい。

初心者でもできる!大切な資産を賢く生かす土地有効活用の全知識

活用事例④|「コンテナ型トランクルーム」による土地活用

%e3%83%88%e3%83%a9%e3%83%b3%e3%82%af%e3%83%ab%e3%83%bc%e3%83%a0(※画像はイメージです。出典:引越しの見積もり.jp

<活用後>

  • 投資額を抑えて短期回収路線で10基(区画)のトランクルームと月極駐車場6台へ
  • 整備費用は自己資金で総額1000万円
  • 住居系建物でなくなると土地の固定資産税・都市計画税が上がるものの…

収入:(4.5万円×10区画+1.5万円×6台)×12ヶ月=648万/年間

支出:土地建物の税金(約230万円/年間)

収支:648万円-230万円=418万円/年間

投資額を約2.5年で回収できるという非常に高利回りな土地活用ができた事例です。

活用事例⑤|「コンビニ」による土地活用

%e3%82%b3%e3%83%b3%e3%83%93%e3%83%8b%e8%a8%bc%e6%98%8e%e5%86%99%e7%9c%9f%e3%83%95%e3%82%a1%e3%83%9f%e3%83%9e%e3%81%8c%e6%bf%80%e5%ae%89%ef%bc%81%e5%8f%a3%e3%82%b3%e3%83%9f%e3%81%ae%e8%a9%95%e5%88%a4(※画像はイメージです。出典:http://そうだったんだ.com/life/7856/

<活用後>

  • 立地特性を最大限に活かして平屋のコンビニ店舗を総額6千万円で建築
  • 建築資金は全額ローンで充当(30年返済・金利1.5%)
  • 住居系の建物でなくなると土地の固定資産税・都市計画税が上がるものの…

収入:80万円×12ヶ月=960万/年間

支出:土地建物の税金(約205万円/年間)、ローン返済(約249万円/年間)

収支:960万円-454万円=506万円/年間 

自己資金なしでも、土地の立地特性を最大限に活かして高利回りな土地活用が実現できた事例です。

活用事例⑥|「内科クリニック」による土地活用

01%e5%a4%96%e8%a6%b3%e5%8d%97%e8%a5%bf%e9%9d%a2_%e4%bf%ae_s(※画像はイメージです。出典:http://www.aiwahousing.jp

<活用後>

  • 開業希望医師への長期一括貸しを前提に総額7千万円で内科クリニックを建築
  • 建築資金は全額ローンで充当(30年返済・金利1.5%)
  • 住居系の建物でなくなると土地の固定資産税・都市計画税が上がるものの…

収入:70万円×12ヶ月=840万/年間

支出:土地建物の税金(約250万円/年間)、ローン返済(約290万円/年間)

収支:840万円-540万円=300万円/年間 

所有地を活かして、周辺に多く建つアパートとの競合を避けながら、地域住人への貢献度の高い土地活用を自己資金なしで実現できた事例です。

活用事例⑦|「賃貸アパート」による土地活用

01(※画像はイメージです。出典:http://www.myhome-construction.com/works/rental/detail.html?id=36

<活用後>

  • 駐車場付き賃貸アパート3戸を総額4000万円で建築
  • 建築資金は全額ローンで充当(30年返済・金利1.5%)
  • 建物が新しくなるとその分建物の固定資産税・都市計画税が上がるものの…

収入:12万円×3戸×12ヶ月=432万円/年間

支出:土地建物の税金(約20万円/年間)、ローン返済(約165.6万円/年間)

収支:432万円-185.6万円=246.4万円/年間 ※収益化を実現

使う予定のない実家の跡地等の遊休地を、自己資金なしで活用し上手く収益化できた事例です。

「土地活用の事例」については、「代表的な8種類の土地活用のよくあるパターンの事例」についてまとめた、以下のページをご参考にして下さい。

事例からみる主な8種類の土地活用|各種特徴とおすすめな人

前述のとおり、既存建物にとらわれずに、「解体してゼロからその土地のポテンシャルを最大限に活かした場合の事業性」は最も適切な比較基準となりますので、必ず押さえておくべきです。

下手に活用して後悔しないよう、この基準と比較した上で、自身の状況や事情に合わせて「今選ぶべき方法」を検討するようにしましょう。

2-4. 売却する

  1. 現金化して金融投資をする
  2. 買い換えて別の不動産投資をする

せっかくの資産なので上手く活用して収入源にしたいけど、遠隔地で自分の目が届かないといた場合や、その土地にこだわりはないという場合には、「現金化」や「買い換え(リロケーション)」という方法もあります。

不動産の賃貸事業は、ある程度の相場があり事業がヨミやすいことから「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われておりますが、より多くのリターンを狙うのであれば金融投資の方が向いています。

そのため、「現金化して金融資産として運用した場合にはどのような収益性が得られるか」についても把握しておくことは最適な決断のためにも大切な要素です。

また、売却査定金額次第では、より賃貸市場性の高い地域の不動産や自分の目の届く範囲の不動産へ買い換える方が最適という可能性もありますので、一度、売却した場合の査定金額は取っておくとよいでしょう。

3. 初心者でもできる!空き家を最も有効に活用するための5ステップ

空き家を最も有効に活用するためには、前章の4つの方法の可能性を比較検討して最も収益性の高い(自分の目的に合致する)方法を選ぶ ことが全てです。

そのための具体的な流れは、以下の5ステップです。

空き家を最も有効に活用するための5ステップ
ステップ① 資料を集める
ステップ② 収益性(リスクとリターン)を比較する
ステップ③ 活用方法を決める
ステップ④ 決めた活用方法の中で複数の業者を比較する
ステップ⑤ 最も良い条件の業者に更に条件交渉してから最終決断する

上記の5ステップを踏めば、全く知識のない初心者でも自分に最適な活用方法が見つけられ、最も良い条件で活用できるようになるでしょう。

以下、一つ一つ具体的に解説していきます。

3-1. ステップ①|資料を集める

  • 最も大変だが、「選択肢」となる最も大切なポイント!

最も手間の掛かるのが「資料の収集」ですが、基本的に集めた資料の中から様々な判断を行うことになるため、最も大切なポイントでもあります。

そのため、労を惜しまずできるだけ多くの選択肢を集めるようにしましょう。

具体的には、前章でご紹介した4つの方法毎に複数の業者から資料を取り寄せることになります。

空き家を活かすための4つの活用方法まとめ
方法 すべきこと おすすめの方法
1. そのまま(修繕して)貸す 賃貸査定・できるだけ高い賃料査定書の入手 スマイスター賃貸管理
2. リノベーション(転用)して貸す リノベーション可能性の検討 スマイスター リノベーション
3. 解体して別の方法で土地活用する ポテンシャルを最大限に活かす土地活用の検討 スマイスター土地活用
4. 売却する 売却査定書の入手・買い換え可能性の検討 スマイスター不動産売却

まずは、一括請求サービスなどを活用して、それぞれの方法の資料を各最低2~3程度は集めましょう。

3-2. ステップ②|収益性(リスクとリターン)を比較する

  • ポイントは、「税引き後の利回り」と「不確定要素の多さ」

前項で多くの資料を集めたら、その中で収益性(リスクとリターン)を比較します。

その際、単純な収入額ではなく、必ず、税引後の収益額を投資額で割った「純利回り」で比較することが大切です。

これは、居住用不動産など活用の種類によっては税金の優遇があることで、収入額は低くても税引後の収益額は大幅に高くなるというケースも多々あるためです。

また、当初の想定収支が組めても、賃料下落や金利変動等、将来的な不確定要素の数が多いほど安定性が悪いといえますので、リスク比較として、不確定要素の多さにも注目するようにしましょう。

3-3. ステップ③|活用方法を決める

  • 収益性の良い方法の中で、自分の状況や事情に最も合う方法を選ぶ

当然、収益性は最も大切なポイントの一つであることは言うまでもありませんが、収益性の最も良い活用方法が、必ずしも自分にとって最適な資産活用とは限りません。

資材価格や金利といった経済情勢であったり、親族間の調整等の個人的事情などによっては、一旦、短期的に活用した後で状況が整ってから本格的に活用する方がよいというようなケースもあり得ます。

その場合には、「安く現状貸しする」など、一旦は収益性が低くても短期で計画変更できるような方法を選ぶべきです。

長い目で見た上で、自身の状況等も総合的に判断するようにしましょう。

3-4. ステップ④|決めた活用方法の中で複数の業者を比較する

  • 活用方法が決まって初めて業者比較できる。ポイントは、なるべく多く比較する。

“活用方法が決まったら終わり”ではなく、“活用方法が決まってからが本格的な条件改善の始まり”です。

ここまでくると、既に方向性は決まっていますので、ただ単純にできるだけ多くの業者に声を掛けて最も条件の良い計画案を選別するだけです。

ここでも、一括請求サービスなどを活用すれば、比較的簡単に精査することができます。

3-5. ステップ⑤|最も良い条件の業者に更に条件交渉してから最終決断する

  • 最終条件交渉の場が最も大きく条件が動く場所である!

最後の最も肝心なポイントが、最終条件交渉です。

“ここまで、多くの業者を比較して来たのだから既に最良の条件になっているはず”と思い込んで最終条件交渉をしない人が多くいますが、それは愚の骨頂といえます。

業者が最も大きな交渉条件をのんでくれる可能性が高いのが、最終条件交渉の場です。

多くの業者を比較した中で、全ての面で優れている完璧な業者などほとんど存在しませんので、本命の業者がその他の業者と比較して劣っている条件について、「これをのんでくれたら御社に決めてもよい」という言い方でしっかりと最終条件交渉するようにしましょう。

4. まとめ

いかがでしたでしょうか。

「空き家の有効活用」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。

所有不動産の条件や不動産活用の目的に照らして、最適な活用方法は人それぞれ異なりますが、不動産は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の不動産を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。

本ページでは「空き家の有効活用」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない不動産活用ができるでしょう。

ご自身のニーズに合わせて、最適な活用方法を比較検討してみて下さい。

不動産活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。

将来的なニーズのある人は、以下の表を参考にしながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。

空き家を活かすための4つの活用方法まとめ
方法 すべきこと おすすめの方法
1. そのまま(修繕して)貸す 賃貸査定・できるだけ高い賃料査定書の入手 スマイスター賃貸管理
2. リノベーション(転用)して貸す リノベーション可能性の検討 スマイスター リノベーション
3. 解体して別の方法で土地活用する ポテンシャルを最大限に活かす土地活用の検討 スマイスター土地活用
4. 売却する 売却査定書の入手・買い換え可能性の検討 スマイスター不動産売却
  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket