空き地は有効活用すべき6つの理由と賢く活かす17の活用法

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所有する空き地を上手く活用する方法や、その検討方法についてどうすればよいか悩んでいませんか?

土地は「空き地」の状態であることが最もデメリットが多く、所有地を「空き地」のまま放置し続けることは資産活用においては最悪の状態といえます。

市場性や法規制等の観点から、全ての土地が必ずしも有効活用できるわけではありませんが、真剣に検討を進めていけば、大概の土地で上手い活用方法が見つかるものです。

もし、未検討のまま「空き地」として放置されている不良資産があるようであれば、この機会に上手い活用方法はないか可能性を検討すべきです。

このページでは、これまで土地有効活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地有効活用について支援をしてきた筆者が、「空き地は活用すべき理由」から「賢い活用方法と押さえておくべき重要ポイント」まで、以下の流れに沿ってご紹介します。

  1. 空き地は積極的に活用すべき6つの理由
  2. 空き地を有効活用するための4タイプ17種類の土地活用方法
  3. 空き地の有効活用で後悔しないために大切な3つのポイント
  4. 最適な活用法を専門家へ相談する際の2つのポイント

このページをすべて読めば、「空き地の有効活用」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。

土地活用が初めてで難しく感じる方は、このページを読んで大枠のイメージを持ったら、まずは複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。その際に大事な注意点があり、建築会社や不動産会社等に直接電話をすることは絶対にやめましょう。なぜなら、この業界では電話をとった人が担当になるという慣習があるため、土地活用の専門家ではないレベルの低い担当がついてしまう・・・ということになりかねません。確実に複数業者の専門担当者と連絡を取りたい方は、NTTが運営するHOME4U土地活用などの信頼できる一括登録サイトを利用して、専門担当者からの連絡を待つことをおすすめします。

1. 空き地は積極的に活用すべき6つの理由

空き地は以下の6つの理由から積極的に活用すべきです。

  1. きちんと管理しておかないと近隣クレームや犯罪等のリスクが高くなる
  2. 管理コストがかかる(点検に行く工数・除草・ゴミの撤去等)
  3. もっているだけで税金がかかる
  4. 活用方法によっては税金が安くなる
  5. 収入が得られる
  6. 上手く活用できていると資産価値が高くなる

活用されていない土地は税金や管理等のコストが掛かるだけの単なる「不良資産」となってしまいますが、積極的に活用することで大きなメリットが得られる可能性があります。

以下それぞれについて解説していきます。

1-1. きちんと管理しておかないと近隣クレームや犯罪等のリスクが高くなる

空き地の最大のデメリットとして絶対に避けたい項目としては「犯罪の温床になってしまう」ということです。

空き地はきちんと管理していないと、雑草等で荒れてしまい、人目につきにくい荒地ではゴミの不法投棄等の犯罪の温床となってしまう可能性が高くなります。

また、景観を乱す原因になったり、害虫の発生等で近隣クレームの種になることや、子供が不用意に侵入して怪我をしてしまう等、空き地を放置することによるリスクは計り知れません。

1-2. 管理コストがかかる(点検に行く工数・除草・ゴミの撤去等)

前項の理由から、空き地をそのままにしておくのであれば、きちんと管理して綺麗で安全な状態にしておく責任がありますが、そのためには現地まで点検に行き、状況によっては除草やゴミの撤去が必要等の手間とコストが掛かります。

近くに住んでいる場合であればまだしも、所有空き地が遠方にある場合などでは現実的に自分できちんとした管理をするのは困難で、現地の業者に管理委託する必要もでてきます。

1-3. もっているだけで税金がかかる

不動産は所有しているだけで、毎年固定資産税や都市計画税といった税金が掛かります。

地方自治体によっても異なりますが、概ね以下のような決して安くない税金を毎年払う必要があります。

固定資産税:土地の評価額×1.4%

都市計画税:土地の評価額×0.3%

例:坪20万円の100坪の更地の場合
20万×100坪=2000万(評価額)×1.7%(合計税率)=34万(年間税額)

何も生み出さない土地に毎年何十万円もの税金を払うのは非常に勿体ないことです。

1-4. 活用方法によっては税金が安くなる

前項でご説明した固定資産税や都市計画税は、人が住むための「住居系の建物建築による土地活用」を行うことで大幅に安くなる優遇措置があります。

住居系の建物建築による土地活用を行なった場合の土地に対する優遇(※平成29年度時点)

固定資産税(土地):戸数×200㎡以下の部分は1/6に、超える部分は1/3に減額

都市計画税(土地):戸数×200㎡以下の部分は1/3に、超える部分は2/3に減額

固定資産税(家屋):一定の条件を満たした場合、最大5年間1/2に減額

上手く活用することで大幅に節税することも可能です。

1-5. 収入が得られる

当然のことながら、上手く土地活用することでその土地から収入を得ることができます。

前項の節税効果と併せて相乗効果が得られれば、マイナスの資産から大きなプラス収益を得られる可能性もあります。

また、たとえ活用後の収支がトントン程度であったとしても、現時点の税金分のマイナスを考えればメリットがあることになります。

そのため、様々な土地活用の可能性を検討し、「最低でも土地の税金はその土地に稼がせる」という発想を持つことが大切です。

1-6. 上手く活用できていると資産価値が高くなる

土地はどのような活用が可能かがわからないうちは、堅めに見積もられて資産価値は低く評価されがちですが、その土地の可能性を最大限に活かし上手く活用できている状態であれば、その土地の最高の価値で評価されます。

逆に下手な活用をしてしまうと、その土地のポテンシャルを最大限に活かせていないということから低く評価されてしまうこともありますので、きちんとした専門家に相談しながら最適な活用を行うことが大切です。

資産価値が高くなれば、相続等で将来的な売却が必要な場合等でも有利になりますので、やはり積極的に活用すべきと言えます。

2. 空き地を有効活用するための4タイプ17種類の土地活用方法

土地活用には、大きく分けて下図のような4つのタイプと17種類の活用方法があります。(※スマホの方は横画面にすると全体表示されます。)

 タイプ 種類 土地対応性 投資額 収益性 安定性 節税効果 手軽さ 転用性 流動性 資産保全性 社会貢献性
売る 売却 × × × ×
貸す 定期借地 × × × ×
自己活用 駐車場経営 × ×
賃貸住宅経営 賃貸アパート経営 ×
賃貸マンション経営 × ×
トランクルーム経営 ×
ソーラー(太陽光発電) × ×
オフィス経営 × × × × ×
商業系施設経営 コンビニ × × ×
ロードサイド × × ×
医療系施設経営 クリニック × × × × ×
介護系施設経営 老人ホーム × × × ×
サ高住 × × ×
デイサービス・ショートステイ・小規模多機能 × × ×
グループホーム × × × × ×
共同活用 等価交換 × × × ×
土地信託 × × × ×

上図からも分かる通り、土地活用には代表的なものだけでも非常に多くの種類が存在し、さらにどのような目的で行うか次第で比較すべきポイントも異なってくるため、土地活用を検討する上で「最適な解は人によって違う」ということを理解しておくことが大切です。

また、土地はそのエリア毎に様々な法律や条例等によって建築できる建物の種類や規模等が制限されており、さらに周辺マーケットの需要と供給のバランス等からも実現可能な土地活用方法は大きく異なってきます。

そのため、「そもそも自分の所有地で実現可能なものの中から、目的に合わせて最適な土地活用方法を検討する必要」があり、必ずしも目的に合った土地活用が実現できるとは限りません。

これらのことから、最終的な実現可能性の判断にはそれぞれの専門家や専門業者に可能性の検討を依頼する必要がありますが、まずはご自身の事情に照らして「どのような目的で土地活用がしたいか」を明確にしてから検討するとよいでしょう。

各種土地活用の特徴については下記ページをご参考にして下さい。

プロが教える土地活用17種類の特徴と活用法別おすすめな人

2-1. ネットの情報を鵜呑みにせず専門家に相談した方が手取り早い

結局のところ、最終的な土地活用の可否について判断するためには、それぞれの種類毎に専門の業者に相談し、マーケティングや提案をしてもらう必要があります。

そのため、「地域性」や「需給バランス」などネットで検索するだけでは決してわからない情報の収集に無駄な労力を使ったり、正解かどうかわからない情報に左右されずに、まずは可能性のありそうな土地活用の専門家に実現可能性を相談するようにしましょう。

最も簡単で便利な方法として一括資料請求サービスの活用がおすすめ

一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます

また、一度に複数社にまとめて依頼できるので、手間を掛けずに多くの業者を比較することができます

土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用です。

まずは一括資料請求して事前情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。

HOME4Uには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。

HOME4U(ホームフォーユー)土地活用https://land.home4u.jp

3. 空き地の有効活用で後悔しないために大切な3つのポイント

土地活用の可能性検討や最終的な土地活用の判断を行う際に大切なポイントとして、上記の3点を押さえておくようにしましょう。

3-1. 土地活用の目的を明確にすることが最も大切

自分に最適な土地活用を見極めるためには、「まずは土地活用をすることで実現したい土地活用の目的を明確にし、その目的に合った土地活用が所有地で可能なのかを事前に調べた上で、具体的な事業企画について適した業者に相談し提案内容を比較する」というのが最も合理的な方法です。

そのためには、以下のような流れで検討を行うと良いでしょう。

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上記ステップの具体的な説明については下記ページをご参考にして下さい。

全17種類の土地活用からベストな方法を見極める3ステップ

3-2. 敷地・法令条件や地域性等によって活用効果は変わる

土地活用の収益性については、一般的には上記のように言われていますが、前述の税金優遇は「住居系の土地活用」に限っていたり、敷地条件や市場ニーズの観点からそもそも建築できない建物がある等、その土地毎に効果的な活用法は変わります。

そのため、思い込みや決めつけによって可能性を限定せず、様々な土地活用の可能性を検討し、比較の中から最も効果的な活用法を見つけることが大切です。

3-3. 投資額や収益性だけでなく土地活用の目的に照らして判断する

前項までの流れで比較材料が揃ったら、最終的な判断は一つ目のポイントにあった「土地活用の目的」に照らして行うことが大切です。

例えば、土地活用の最大の目的が「相続税対策」であった場合には、たとえ毎年の見込み収益が少なくなってしまったとしても、相続税の節税効果まで含めれば住居系の土地活用の方がメリットがある等のケースもあります。

目先のメリットだけでなく、本来の目的との合致度も合わせて総合的に判断するようにしましょう。

4. 最適な活用法を専門家へ相談する際の2つのポイント

土地活用を業者に相談する際には、必ず以下の2つの注意点を守るようにしましょう。

  • 土地活用専門の担当者(部署)に依頼する
  • 複数の業者を比較した上で条件交渉する

4-1. 土地活用専門の担当者(部署)に依頼する

規模の大きなハウスメーカー等では、戸建住宅をメインに扱う担当者・部署と土地活用をメインに扱う担当者・部署の大きく2種類が存在しますが、当然のことながら土地活用については土地活用をメインに扱う担当に依頼するべきです。

しかしながら、基本的に建築会社では最初にコンタクトを取った営業マンが担当となるケースが多いため、中には戸建住宅メインの担当が土地活用の提案を行うということも多くあり得ます

そのため、より良い提案をしてもらうためにも、むやみに住宅展示場等の営業マンに相談するのではなく、土地活用を専門に扱う部署へ直接問い合わせることをおすすめします。

4-2. 複数の業者を比較した上で条件交渉する

当然のことながら、同じ土地であっても業者や担当者によって提案内容や条件に大きな差が出てきます。

プランや構造等、無限に提案の余地のある土地活用に於いて、すべての可能性を検討するのは不可能ですが、後悔することのないように可能な限り少しでも多くの業者を比較検討した上で、しっかりと条件交渉するようにしましょう。

上記2点に照らしても、やはり一度に複数の業者の最適な部署に繋いでもらえる一括資料請求サービスの活用がおすすめです。

5. まとめ

いかがでしたでしょうか。

「空き地の有効活用」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。

所有地の条件や土地活用の目的に照らして、最適な活用方法は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。

本ページでは「空き地の有効活用」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。

ご自身のニーズに合わせて、最適な活用方法を比較検討してみて下さい。

土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。

将来的なニーズのある人は、大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群のHOME4U土地活用などの一括資料請求サービスを利用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。

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