プロ直伝の土地活用ノウハウ全集!17種類の方法比較〜業者選びまで

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このページでは、土地活用の知識がまったくない方でも、「一から学び、最適な土地活用が実現できるようになる」ための具体的な方法を順序立てて解説しています。

もちろん「今日この瞬間から土地活用のプロに!」というのは難しいですが、解説のとおりに実践していただけば、後悔することのない最適な土地活用が実現できるようになるでしょう。

それでは、一緒に学んでいきましょう。

※著者プロフィール

『これまで300人以上の土地活用を成功に導いてきた“土地活用のスペシャリスト”』

2000年:大手ハウスメーカーに入社。土地活用専門の部署にて東京を中心とした首都圏の土地オーナーの相続対策や資産活用としての土地活用のコンサルティングを行う。

2011年:独立。資産コンサルティング会社代表として、これまでに通算1,000人以上の土地オーナーの相談に乗り、実際に300人以上の様々なオーナーの土地活用を成功に導く。

現在は、本業の傍らで、これまでに培った豊富な経験を活かし、より多くの土地オーナーの悩み解決にお役立ちできればという想いから、自身の実践的な知識やノウハウを本サイトにまとめて発信しています。

土地活用が初めてで難しく感じる方は、このページを読んで大枠のイメージを持ったら、まずは複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。その際に大事な注意点があり、建築会社や不動産会社等に直接電話をすることは絶対にやめましょう。なぜなら、この業界では電話をとった人が担当になるという慣習があるため、土地活用の専門家ではないレベルの低い担当がついてしまう・・・ということになりかねません。確実に複数業者の専門担当者と連絡を取りたい方は、NTTが運営するHOME4U土地活用などの信頼できる一括登録サイトを利用して、専門担当者からの連絡を待つことをおすすめします。

0. このページで学べること

Step1. 土地活用について知る

あなたにとって最適な土地活用を検討するためには、まずは「土地活用にはどのような種類(方法)があって、どのような知識が必要なのか」ということを知ることが第一歩です。

ここでは、土地活用の基本知識として知っておくべき以下の3つの内容をご説明します。

  1. そもそもなぜ土地活用すべきなのか
  2. 土地活用の種類
  3. 土地活用で知っておくべき6つの周辺知識

1-1. そもそもなぜ土地活用すべきなのか

これから土地活用について色々と学ぶ上で、まず最初に「そもそもなぜ土地活用をするべきなのか」という前提について理解しておくことが大切です。

土地活用をするべき理由としては大きく以下の7つが挙げられます。

  1. 土地は放置すると近隣クレームや犯罪等のリスクが高くなる
  2. 未活用でも管理コストがかかる(点検に行く工数・除草・ゴミの撤去等)
  3. 持っているだけで毎年税金がかかる
  4. 活用方法によっては税金が安くなる
  5. 上手く活用することで収入が得られる
  6. 上手く活用できていると資産価値が高くなる
  7. 活用方法によっては相続税対策もできる

「土地」は、きちんと上手く活用することで多くのメリットのある「素晴らしい資産」になりますが、何もせずにただ持っているだけでは、ほぼデメリットしかない「負の資産」でしかありません。

そのため、土地を所有している場合には、そのポテンシャルを最大限に活かし、自身の事情に合った土地活用を積極的に検討すべきなのです。


空き地は有効活用すべき6つの理由と賢く活かす17の活用法
▲「土地活用すべき理由」の詳細な解説と検討する上でのポイントがわかります。


遊休地を賢く活かす17種類の活用法と大切な3つのポイント
▲遊休地の活用についての体系的な知識がわかります。


相続税対策に土地活用が有効な正しい理由と4つの注意点
▲土地活用により相続税対策ができる仕組みがわかります。

1-2. 土地活用の種類

土地有効活用には、大きく分けて下図のような4つのタイプと17種類の活用方法があります。(※スマホの方は横画面にすると全体表示されます。)

4タイプ17種類の土地活用
 タイプ種類土地対応性投資額収益性安定性節税効果手軽さ転用性流動性資産保全性社会貢献性
売る売却××××
貸す定期借地××××
自己活用駐車場経営××
賃貸住宅経営賃貸アパート経営×
賃貸マンション経営××
トランクルーム経営×
ソーラー(太陽光発電)××
オフィス経営×××××
商業系施設経営コンビニ×××
ロードサイド×××
医療系施設経営クリニック×××××
介護系施設経営老人ホーム××××
サ高住×××
デイサービス・ショートステイ・小規模多機能×××
グループホーム×××××
共同活用等価交換××××
土地信託××××

上図からも分かる通り、土地活用には代表的なものだけでも非常に多くの種類が存在し、さらにどのような目的で行うか次第で比較すべきポイントも異なってきます。

そのため、土地活用を検討する上で「最適な解は人によって違う」ということを理解しておくことが大切です。

また、土地はそのエリア毎に様々な法律や条例等によって建築できる建物の種類や規模等が制限されており、さらに周辺マーケットの受給バランス等からも実現可能な土地活用は大きく異なってきます。

従って、「そもそも自分の所有地で実現可能な方法の中から、目的に合わせて最適な土地活用方法を検討する必要」があり、必ずしも目的に合った土地活用が実現できるとは限りません。


プロが教える土地活用17種類の特徴と活用法別おすすめな人
▲17種類の土地活用の特徴と向いている人がわかります。


初心者でもできる!大切な資産を賢く生かす土地有効活用の全知識
▲土地活用の検討のための体系的な知識がわかります。

1-3. 土地活用で知っておくべき6つの周辺知識

土地活用を検討する上では、単純な活用方法についてだけでなく、資金調達や経営・管理方法等の基本知識や土地の状況に合わせた注意点等についてもきちんと理解しておくことが大切です。

ここでは、以下の内容について一つ一つ具体的に解説していきます。

  1. アパートローン(事業性ローン)による資金調達
  2. サブリース(一括借り上げ)による経営・管理
  3. 市街化調整区域の場合の規制
  4. 農地の場合の規制
  5. 借地の場合の注意点
  6. 空き家対策特別措置法による空き家対策強化

アパートローン(事業性ローン)による資金調達

「土地活用」は数ある投資の中でも珍しい「他人からお金を借りて行うことができる投資」です。

そのため、全て自己資金で計画する方は資金調達について考える必要はありませんが、よほど金融資産に余裕がない限りはレバレッジを効かせて資産運用効率を上げる意味でもローンによる計画が一般的です。

その際、計画の仕方によってはローン条件が不利になり、収益性が大きく損なわれてしまうというようなことも多いため、アパートローン(事業性ローン)についてはしっかりと理解しておくべきです。


アパートローンとは|審査の仕組みと最好の条件で借りるための全知識
▲アパートローン(事業性ローン)の仕組みと最好の条件で借りる方法がわかります。

サブリース(一括借り上げ)による経営・管理

土地活用の経営・管理方法には、大きく「サブリース(一括借り上げ)」「一般管理」「自己経営」の3種類があり、下図のようにまとめられます。

サブリース
(一括借り上げ)
一般管理自己経営
手数料賃料の10~20%程度賃料の5%程度ゼロ
入居者募集管理会社管理会社自分
集金管理会社管理会社自分
クレーム対応管理会社管理会社自分
共用部清掃管理会社管理会社自分
空室リスクなしありあり
家賃滞納リスクなしありあり

上記からも分かるとおり、サブリースを活用することで、賃貸経営の知識や経験のない全くの初心者でも、手間を掛けることなく安定的な賃貸経営ができるようになります。

そのため、特に郊外や地方等のような入居者募集や入居率向上のためにノウハウや工夫が必要な地域ほどメリットが大きく、全国的に非常に多くのオーナーがサブリースを活用して賃貸経営を行っています。


サブリース(一括借り上げ)とは|評判・問題から会社の賢い選び方まで
▲サブリース(一括借り上げ)についての重要な全知識がわかります。


プロが教えるアパート経営の一括借り上げで失敗しないための全知識
▲アパート経営で一括借り上げを選ぶ際の大切なポイントがわかります。


プロが教えるマンション経営の一括借り上げで失敗しないための全知識
▲マンション経営で一括借り上げを選ぶ際の大切なポイントがわかります。

市街化調整区域の場合の規制

市街化調整区域とは、都市計画法による「市街化を抑制していく地域」として、各自治体が乱開発を防ぐ目的で設定している「基本的に建物の建築ができない区域」です。

もし、あなたの土地が市街化調整区域内に位置している場合には法的な大きな制約が出てくるため、注意が必要です。

市街化調整区域で土地活用をするには、以下の2種類の方法によるしかありません。

  1. 建物の建築が必要のない土地活用を行う
  2. 役所との協議により特別に建築許可を受けて土地活用を行う

そのため、まずは自分の土地が市街化調整区域に属していないかを役所で確認し、もし該当している場合には、市街化調整区域でもできる土地活用を検討する必要があります。


市街化調整区域の土地を生かすための賢い土地活用方法7選
▲市街化調整区域でもできる土地活用とその進め方がわかります。

農地の場合の規制

もし、あなたの土地が「農地」である場合には、農地法による規制により、そもそも土地活用ができない可能性があるため注意が必要です。

「国民に対する食料の安定供給の確保」という目的から、農地は「農地法」により転用(土地活用)が規制されており、農業委員会による許可がなければ転用することはできません。

農地は大きく5種類に分けられ、その種別によって転用許可の基準が大きく異なります。

農地の種類と転用の可否
種別概要転用可否
農用地区域内農地特別指定区域内の農地原則転用不可
甲種農地市街化調整区域内かつ営農条件の良い農地原則転用不可
第1種農地10ha以上の一団の農地、営農条件の良い農地等原則転用不可
(公共性の高いもののみ可能性あり)
第2種農地今後市街地化する見込みのある地域の生産性が低い農地等条件次第
(生産性が低い等、農地としての適正次第)
第3種農地市街地化された地域にある農地原則許可
(市街化区域内であれば「届出のみ」でOK)

上記のように、基本的に転用が可能な農地は、「第2種農地」と「第3種農地」に限られておりますが、「第3種農地」であれば原則許可され、さらに市街化区域内の農地であれば「届出(申請)のみ」で簡単に転用することが可能です。

「農地」を活用したい場合には、事前に転用許可の可能性を調べ、必要な手続きを行う必要があります。


市街化区域内の農地を転用する方法と最適な活用法の見極め方
▲市街化区域内の農地を転用するための具体的な方法がわかります。

借地の場合の注意点

もし、あなたの土地が借地である場合には、土地活用にあたって「地主との交渉」や「ローンの調整」等、注意すべきポイントを理解しておく必要があります。

  • 借地上の建て替えでは「地主の承諾と条件改定」は必須

借地は、地主から借りている土地ではありますが、法律上は借りている人(借地権者)の方が強く保護されており、地主が自らの事情だけで借地を返還してもらうことは非常に困難になっています。

そのため、借地上の建物が新しくなると、地主にとっては「今後数十年間のその土地の自己利用可能性がほぼ無くなる」ということであることから、法律上、建て替えには地主の承諾が必要ということになっています。

また、「建て替え承諾」=「今後数十年間の自己利用の放棄(利用権利の提供)」であることから、意味的には新しく借地権を設定するのと同じことであり、承諾料(借地期間更新料)の支払いや地代等の条件の見直し・改定が行われるのが通常です。

承諾料の支払いや条件改定については、法律上の義務ではありませんが、現実的に地主の承諾を得るためにはほぼ必須といえます。

借地の場合には、まずは、これらの前提を理解した上で、建て替え計画を進めていくことが大切です。


借地上の建て替え重要ポイント集|上手に更新するための全6ステップ
▲借地の建て替えを上手に進めるための方法がわかります。


借地の更新料で揉めないために!相場と重要知識・上手な進め方まとめ
▲借地の更新料(承諾料)で揉めないために大切なポイントがわかります。

空き家対策特別措置法による空き家対策強化

現在、空き家のまま長期間放置されている状態の不動産をお持ちの場合には、できるだけ早く活用することを考えるべきです。

空き家は、固定資産税の減免を維持するためにそのままの状態で長期間放置されているケースが多いですが、「建物の荒廃による周囲への危険性・悪影響」や「不当な税金逃れ」を防止する目的で平成27年2月施行の空き家対策特別措置法により対策が強化されています。

以下のような状態を基準に「特定空き家」に認定されると、税金減免の停止や行政による強制解体等の処分が下される可能性があるため注意が必要です。

  1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

上記のような処分を逃れる以外にも、空き家は活用することでより収益を上げられる可能性もありますので、積極的に活用を検討すべきと言えます。


空き家の固定資産税対策|2つの減免維持方法と収益化への5ステップ
▲空き家の固定資産税対策方法と収益化の仕方がわかります。


空き家活用で大収益!上手な活用事例と賢く活用する為の5ステップ
▲空き家の活用事例と体系的な活用検討の進め方がわかります。

Step2. リスクについて学ぶ

よく“土地活用(不動産投資)はミドルリスク・ミドルリターン”と言われるように、比較的リスクが読みやすく、対策が可能なものが多いというのが特徴です。

土地活用において検討すべきリスクは大きく以下の8つです。

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下表にまとめているとおり、土地活用には様々な種類がありますが、これらのリスクはどの土地活用を行なったとしてもほぼ必ず付いて回るリスクと言えます。(※スマホの方は横画面にすると全体表示されます。)

17種類の土地活用別リスク比較
 タイプ種類空室リスク賃料下落リスク金利上昇リスク修繕リスク市場変動リスク入居者リスク自然災害リスク税制改正リスク
自己活用賃貸住宅経営賃貸アパート経営
賃貸マンション経営
トランクルーム経営
オフィス経営
商業系施設経営コンビニ ● ● ● ●
ロードサイド ● ●
医療系施設経営クリニック ● ● ● ● ● ●
介護系施設経営老人ホーム ● ●
サ高住 ● ● ● ●
デイサービス・ショートステイ・小規模多機能 ● ● ●
グループホーム ● ● ●
共同活用土地信託 ●
等価交換 ● ● ● ● ● ● ●
自己活用駐車場経営 ● ● ● ● ●
ソーラー(太陽光発電)
貸す定期借地
売る売却

しかしながら、それぞれきちんと対策をすることによって大きくヘッジできるものばかりですので、“何がベストか”を判断する上では必ず上記の8つのリスクについて検討し、比較することが大切です。


土地活用で失敗しないために事前に検討すべき全8つのリスク
▲各リスクの詳細と具体的な対策方法がわかります。

Step3. 自分に最適な活用法を見極める

最初に結論から申し上げると、あなたにとって最適な土地活用は、あなたの「土地活用の目的」と「所有地の法的な建築条件」によって変わります

そのため、まずは土地活用の目的を明確にした上で、法的な建築条件を確認し、複数の業者の提案を比較することでその目的に最も合う活用方法を見極めるという手順を踏むことが大切です。

土地活用の目的としては概ね以下のような5つの目的がありますが、ご自身の中で優先度の高い目的を検討してみてください。

  • 相続対策(分割対策、相続税の節税)
  • 節税対策(所得税、固定資産税・都市計画税等の節税)
  • 土地承継(代々土地を残していきたい)
  • 投資(資産運用・資産組み換え)
  • 老後の安定収入確保

上記の目的別に適した土地活用方法をまとめると以下のようになります。

土地活用の目的別活用法比較表
 タイプ種類相続対策
節税対策土地承継投資安定収入
売る売却××××
貸す定期借地
自己活用駐車場経営××
賃貸アパート経営
賃貸マンション経営
トランクルーム経営××
ソーラー(太陽光発電)××
オフィス経営××
コンビニ××
ロードサイド××
クリニック××
老人ホーム
サ高住
デイサービス・ショートステイ・小規模多機能××
グループホーム××
共同活用等価交換×
土地信託

上図からも分かる通り、活用方法によって目的の実現効果が大きく変わってくるため、まずは何を一番の目的とするかを明確にするようにしましょう。


全17種類の土地活用からベストな方法を見極める3ステップ
▲最適な土地活用を見極めるための具体的な方法の詳細がわかります。

土地活用の目的や所有地の建築条件等がある程度明確になってきたら、Step.1にてご紹介した様々な種類の土地活用の中から自分に合った土地活用を検討していきます。

この際、最終的にはプロの業者に相談して提案内容を比較検討していくことになりますが、自分でもある程度の知識や理解をもった上で業者と対峙することが大切です。


プロが教える土地活用17種類の徹底比較|目的別で最適な活用法がわかる
▲目的に合わせて最適な土地活用はどれかがわかります。


事例からみる主な8種類の土地活用|各種特徴とおすすめな人
▲代表的な8種類の土地活用の事例解説とそれらが向いている人がわかります。

また、郊外や田舎の土地等で、はなから“活用なんてできないのでは”と考えている人も多いですが、具体的に検討もせずに先入観だけで判断してはいけません。

郊外や田舎の土地であっても、都市部とはまた違った市場ニーズがあったり、ある程度土地の大ききさが確保できる地域だからこそできる土地活用があったりもします。

簡単に諦めずに、しっかりと可能性を検討しましょう。


田舎の土地を賢く活かす10の土地活用方法と始める4ステップ
▲田舎の土地でもできる土地活用とその進め方がわかります。

他にも、地域や土地の大きさ別におすすめの土地活用をまとめてみましたので、参考にしてみて下さい。

地域別におすすめ土地活用を探す
札幌仙台埼玉千葉
東京横浜川崎神奈川
名古屋金沢京都奈良
大阪神戸広島福岡
土地の大きさ別におすすめ土地活用を探す
200坪(660㎡)300坪(990㎡)400坪(1,320㎡)600坪以上(1,980㎡)
90坪(297㎡)100坪(330㎡)120坪(396㎡)150坪(495㎡)
50坪(165㎡)60坪(198㎡)70坪(231㎡)80坪(264㎡)
20坪未満(66㎡)20坪(66㎡)30坪(99㎡)40坪(132㎡)

Step4. 自分に最適な相談先をみつける

当然のことながら、「自分が相談した全業者=自分にとっての選択肢」となりますので、どこに相談するかは最も大切なポイントです。

現在のところ、土地活用を生業としていて、実績が豊富で様々な相談に対応できる主要な業者としては以下のような26社が挙げられます。

土地活用の実績が豊富な主要26社一覧
ハウスメーカー
詳細公式HP詳細公式HP詳細公式HP詳細公式HP
詳細公式HP詳細公式HP詳細公式HP詳細公式HP
詳細公式HP詳細公式HP詳細公式HP詳細公式HP
詳細公式HP詳細公式HP
ゼネコン
詳細公式HP詳細公式HP詳細公式HP詳細公式HP
ディベロッパー
詳細公式HP詳細公式HP詳細公式HP詳細公式HP
詳細公式HP詳細公式HP詳細公式HP 詳細公式HP

主要な業者だけでも上記のような多くの業者があり、それぞれの業者で得意とする分野や価格帯等の特徴が大きく異なります。

そのため、下手に相談をしてしまうと、無理に自社が得意な活用法を勧められてしまい最適な土地活用が検討できない可能性があるため注意が必要です。

本来であれば不動産コンサルティング会社等に依頼して、最適な業者や計画をコーディネートしてもらうのが理想ではありますが、それにはコストや手間がかかりますので、以下の一括資料請求サービスを活用して、まずはその業者をメインに検討を進めていくとよいでしょう。

一括資料請求サービスを活用するメリット

一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます

また、一度に複数社にまとめて依頼できるので、手間を掛けずに多くの業者を比較することができます

しかしながら、ネットで個人情報を提供することになりますので、きちんと信頼できるサービスを使うことが肝心です!

NTTグループが運営する安心の「HOME4U土地活用」がおすすめ

土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用です。

まずはこのサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。

HOME4Uには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。

HOME4U(ホームフォーユー)土地活用https://land.home4u.jp

是非、あなたにとって最適な相談先を見つけてください。


初心者でも簡単に土地活用の最適な相談先が見つかる全5ステップ
▲土地活用の目的別に向いている相談先の見分け方がわかります。

さいごに

所有地の条件や土地活用の目的に照らして、最適な活用方法は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。

ご自身のニーズに合わせて、最適な活用方法を比較検討してみて下さい。

土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。

将来的なニーズのある人は、本ページでご紹介した「一括請求サービス」等を上手く活用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。

【本ページでご紹介したサービス】

HOME4U土地活用」|NTTグループ会社が運営する安心の一括資料請求サービス

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