誰でもわかる!マンション売却で掛かる税金と優遇をやさしく完全解説

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マンション売却を検討していて、「売却で掛かる税金って一体どれくらいなの?」「税金で損をしないために知っておくべきことって何かあるの?」と気になっていませんか?

不動産価格が高騰していて、中には購入価格よりも値上がりしている物件も多い昨今、自宅や投資用のマンションの売却を検討するには絶好の時期であるのは間違いありません。

しかし、マンション売却で利益(譲渡所得)が出た場合には当然に税金を納める必要があり、さらに、その税金には様々な優遇や優遇を受けるための注意点も存在するため、しっかりと理解していないと、「優遇が受けられず税金で損をしてしまった…」なんてことにもなりかねません

このページでは、元大手不動産会社に勤務し、延べ2,000件以上の不動産売却に携ってきた筆者が、「マンション売却に掛かる費用の流れと目安額」について、以下の流れに沿ってご紹介します。

  1. マンション売却で税金が掛かる人とか掛からない人
  2. マンション売却で掛かる税金と目安税額早見表
  3. マンション売却により税金が戻ってくることもある!
  4. 絶対に使うべき各種税金優遇と優遇を受けるための注意点まとめ
  5. 「居住5年のマンションを3千万円で売却した場合」のケーススタディ
  6. マンションは費用を抑えつつ少しでも高く売却するべき!

すべて読めば、「マンション売却に掛かる税金」について、プロと同等の知識が身につき、賢く売却できるようになるでしょう。

1. マンション売却で税金が掛かる人と掛からない人

まず最初に、そもそもマンション売却で税金が掛かる人と掛からない人について押さえておきましょう。

詳細は次章以降で詳しくご説明していきますが、マンション売却で税金が掛かる人と掛からない人を簡単にまとめると以下のようになります。

税金が掛かる人税金が掛からない人
  • 優遇を超える譲渡益が出た人
  • 譲渡益が出なかった人
  • 譲渡益は出たが優遇の範囲内だった人
具体的には、以下のような人▼具体的には、以下のような人▼
自宅用マンションの売却で3千万円超の譲渡益が出た人(※居住用財産の3千万円特別控除適用時)自宅用マンションの売却で出た譲渡益が3千万円以下の人(※居住用財産の3千万円特別控除適用時)
自宅用以外のマンションの売却で譲渡益が出た人自宅用マンションの買い換えで譲渡益が出たが「買い換え特例」を使う人

以下、詳しくご説明していきます。

1-1. マンション売却で税金が掛かる人

税金が掛かる人
優遇を超える譲渡益が出た人
具体的には、以下のような人▼
自宅用マンションの売却で3千万円超の譲渡益が出た人(※居住用財産の3千万円特別控除適用時)
自宅用以外のマンションの売却で譲渡益が出た人

マンション売却で税金が掛かる人は、基本的に「売却により譲渡益が出た人」になります。

しかしながら、自宅用マンションの場合には、後述する「居住用財産の3千万円特別控除」という税金の優遇特例があるため、3千万円超の譲渡益が出た場合に税金が掛かるということになります。(※優遇条件に当てはまらない人は譲渡益が出た時点でその全額について税金が掛かります)

投資用や事業用等、自宅用以外のマンションの売却の場合には、税金の優遇特例はありませんので、単純に譲渡益が出たらその分課税されることになります。

1-2. マンション売却で税金が掛からない人

税金が掛からない人
譲渡益が出なかった人
譲渡益は出たが優遇の範囲内だった人
具体的には、以下のような人▼
自宅用マンションの売却で出た譲渡益が3千万円以下の人(※居住用財産の3千万円特別控除適用時)
自宅用マンションの買い換えで譲渡益が出たが「買い換え特例」を使う人

反対に、マンション売却で税金が掛からない人は、前項以外の人と言えますが、具体的には、「そもそも譲渡益が出なかった人」「自宅用マンションの売却で譲渡益が3千万円以内の人(優遇条件に該当する場合)」「自宅用マンションの買い換えで買い換え特例と使う人」の3つのケースが当てはまります。

「居住用財産の買い換え特例」とは、詳細は後述しますが、簡単に言うと、「買い換えた新しい自宅を将来売却する時まで今回の譲渡益に対する課税を先送りできる特例」であり、一定の条件を満たす居住用財産の買い換えであれば、どれだけ譲渡益が出ていようが今回の売却では税金が掛からないようにすることができます。

そのため、「自宅用マンションの場合には、仮に譲渡益が出ていても優遇特例を使って税金を掛からないようにできる可能性がある」ということを覚えておきましょう。

2. マンション売却で掛かる税金と目安税額早見表

マンション売却で掛かる可能性のある税金には、譲渡益に対するもの以外にもいくつかの種類があり、それぞれ対象となる人や注意点が異なりますので、しっかりと事前に理解しておくことが大切です。

以下、マンション売却で掛かる可能性のある税金の各種解説と最も重要な譲渡益に対して掛かる譲渡所得税等の目安税額を早見表でご紹介していきます。

2-1. マンション売却で掛かる税金の種類

マンション売却で掛かる税金には主に以下の3種類があります。

  • 譲渡益に対して掛かる税金|譲渡所得税・住民税・復興税
  • 事業用不動産の売却に対して掛かる税金|消費税(消費税の課税事業者に該当する場合のみ)
  • 登記に際して掛かる税金|登録免許税(抵当権抹消登記がある場合のみ)

譲渡益に対して掛かる税金|譲渡所得税・住民税・復興税

マンション売却でまず最初に押さえておくべき最も大切な税金が、「譲渡所得税・住民税・復興税」といった譲渡益に対して掛かる税金です。

これらの税金は、以下の計算で利益が出ている場合に、翌年の確定申告によって支払うことになります。

「売却価格」−「減価償却後の取得費(不明の場合は売却価格の5%)」−「譲渡費用(仲介手数料・印紙税等)」−「特別控除(条件が当てはまる場合)」=『譲渡所得』

減価償却後の取得費とは、その物件を取得した価格から、経年に伴って減少した価値相当分の金額を差し引いた額のことです。

※よく、“取得した価格をそのまま取得費にできる”と勘違いされている人も多いですが、経年による減価償却費分は減額されてしまいますので注意が必要です。

どの程度の金額を差し引くかは税法によって定められており、以下のようになります。

減価償却費の計算方法(定額法にて計算)
自宅用(非事業用)の場合事業用の場合
差し引く償却額取得価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数取得価格 ×  償却率 × 経過年数
償却率鉄筋コンクリート造:0.015(70年償却)鉄筋コンクリート造:0.022(47年償却)
重量鉄骨造:0.02(51年償却)重量鉄骨造:0.03(34年償却)
軽量鉄骨造:0.025(40年償却)軽量鉄骨造:0.038(27年償却)
木造:0.031(33年償却)木造:0.046(22年償却)

さらに、譲渡所得の計算上で大切なのが「特別控除」の存在です。

自宅を売却した場合には3,000万円特別控除があり、他にも買い替えの場合の課税繰り延べ特例等、様々な種類の優遇特例が用意されているため、単純に得した金額に税金が掛かるわけではないということを覚えておきましょう。

また、売却物件の所有期間に応じて以下のように分けられ、大きく税率が変わります。

  • 「売却した年の1月1日において所有期間が5年超」=「長期譲渡所得」
  • 「売却した年の1月1日において所有期間が5年以下」=「短期譲渡所得」

(注) 「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に掛かる税金と税率はそれぞれ以下の通りです。

長期譲渡所得短期譲渡所得
譲渡所得税率15%30%
復興所得税率所得税×2.1%
住民税率5%9%
合計20.315%39.63%

特に「短期譲渡所得」に該当する場合には、譲渡益の39.63%という多額の税金が掛かりますので、売却時期の検討は慎重に行い、翌年の確定申告まで納税資金を残しておくように注意しましょう。

事業用不動産の売却に対して掛かる税金|消費税

一般個人にはあまり関係のない話ですが、売り主が消費税の課税事業者に該当している場合には、マンション売却の建物部分について消費税がかかりますので注意が必要です。

課税事業者とは、基準期間(前々年度1年間or前年度の上半期)の課税売上が1,000万円以上ある個人及び法人のことを指します。

課税事業者に該当している場合には、建物部分につき消費税を買い主から預かり、翌年の確定申告により納付しなければなりません。

土地(区分所有対象地含)建物
一般個人非課税非課税
非課税事業者(個人事業主・法人)非課税非課税
課税事業者(個人事業主・法人)非課税課税

消費税は、仮に買い主から預かっていない場合でも事業者に納付義務があり、金額も多額になりますので、特に個人事業主等で課税事業者に該当している人は気をつけましょう。

登記に際して掛かる税金|登録免許税

金額は大きくありませんが、もう一つマンション売却で掛かる可能性のある税金が、登記に際して掛かる「登録免許税」です。

通常、マンション売却の場合、所有権移転登記等の費用は買い主側が負担するため、売り主には掛かりませんが、売却マンションにローンが残っていて一括返済により抵当権を抹消してもらう場合には、抵当権抹消登記の登録免許税が掛かります。

<登録免許税の金額>

  • 不動産一個につき1,000円

※通常はマンション建物と区分所有土地で2個(土地が複数に分筆されている場合にはそれぞれ必要)

2-2. 譲渡益が出た場合の目安税額早見表

  • 「売却した年の1月1日において所有期間が5年超」=「長期譲渡所得」
  • 「売却した年の1月1日において所有期間が5年以下」=「短期譲渡所得」
長期譲渡所得短期譲渡所得
譲渡所得税率15%30%
復興所得税率所得税×2.1%
住民税率5%9%
合計20.315%39.63%

前述したように、マンション売却で譲渡益が出た場合の「譲渡所得税・住民税・復興税」の税率は上記の通りですが、参考までに、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」が発生した場合の各種税額の早見表を以下のまとめておきます。

長期譲渡(所有期間5年超)の場合の税額早見表
譲渡所得額所得税住民税復興税税額合計
100万円15万5万3,150円20万3,150円
200万円30万10万6,300円40万6,300円
300万円45万15万9,450円60万9,450円
400万円60万20万12,600円81万2,600円
500万円75万25万15,750円101万5,750円
1,000万円150万50万31,500円203万1,500円
1,500万円225万75万47,250円304万7,250円
2,000万円300万100万63,000円406万3,000円
2,500万円375万125万78,750円507万8,750円
3,000万円450万150万94,500円609万4,500円
4,000万円600万200万126,000円812万6,000円
5,000万円750万250万157,500円1,015万7,500円
短期譲渡(所有期間5年以下)の場合の税額早見表
譲渡所得額所得税住民税復興税税額合計
100万円30万9万6,300円39万6,300円
200万円60万18万12,600円79万2,600円
300万円90万27万18,900円118万8,900円
400万円120万36万25,200円158万5,200円
500万円150万45万31,500円198万1,500円
1,000万円300万90万63,000円396万3,000円
1,500万円450万135万94,500円594万4,500円
2,000万円600万180万126,000円792万6,000円
2,500万円750万225万157,500円990万7,500円
3,000万円900万270万189,000円1,188万9,000円
4,000万円 1,200万360万252,000円1,585万2,000円
5,000万円1,500万450万315,000円1,981万5,000円

上記の税金は、翌年2~3月の確定申告による納税となり、売却時期によっては納税までの時間差が非常に長くなるケースもありますので、納税資金を使ってしまわないように注意しましょう。

3. マンション売却により税金が戻ってくることもある!

自宅用マンションの場合で、マンション売却により譲渡損失が出た場合には、一定の条件を満たせば、翌年の確定申告で所得税を安くできたり、源泉徴収された所得税の還付が受けられる可能性もあります。

詳細は次章にてご紹介していますが、自宅用マンションの売却により譲渡損失が出た場合には以下のような税金の優遇特例があります。

  • 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

簡単に言うと、以下のような条件を満たす場合には、給与所得等の他の所得から損失分をマイナスして所得税を安くできたり、マイナスしきれない分に関してはさらに翌年といった具合に3年間繰り越せる特例です。

  • 平成29年12月31日までに譲渡したもの(税制改正により延長の可能性あり)
  • その年の年間所得が3,000万円以下であること
  • その年の1月1日時点で所有期間が5年超であること(長期譲渡所得の損失)
  • 「居住用財産の買い換え」または「償還期間10年以上のローンが残っている居住用財産の売却」であること
  • 「居住用財産の買い換え」の場合には、新しく取得する財産が所定の条件を満たしていること

マンション売却で残念ながら損失が出てしまった場合でも、上記条件に該当する場合には、必ず確定申告を行い税金の優遇や還付を受けるようにしましょう。

4. 絶対に使うべき各種税金優遇と優遇を受けるための注意点まとめ

マンション売却では、譲渡益が出た場合と譲渡損失が出た場合それぞれに以下のような税金の優遇特例が存在します。(※平成29年度税法による)

<譲渡益が出た場合の3つの特例>

  • 居住用財産の3,000万円特別控除
  • 10年超所有居住用財産の軽減税率の特例
  • 特定居住用財産の買い換え特例(課税繰り延べ)

<譲渡損失の場合の2つの特例>

  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  • 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

これらの優遇特例は毎年の税制改正により変更される可能性もありますが、条件が当てはまる場合には税金面で非常に有利になりますので、必ず理解して、賢く使えるようにしておきましょう。

4-1. 譲渡益が出た場合の3つの税金優遇特例

譲渡益が出た場合の3つの税金優遇特例
(※平成29年度税法による)
併用可1.居住用財産の3,000万円特別控除
2.10年超所有居住用財産の軽減税率の特例
併用不可3.特定居住用財産の買い換え特例(課税繰り延べ)

譲渡益が出た場合の上記3つの優遇特例は、いずれも非常に有利なものばかりです。

具体的には、下図の質問チャートに答えていくことで、適用可能性のある優遇特例がわかります。(※平成29年度税制による)

以下、それぞれの概要についてまとめておきます。

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産の3,000万円特別控除の概要
(※平成29年度税法による)
特例内容居住用財産の譲渡益から3,000万円の特別控除が受けられる。
適用要件以下の(1)~(5)全てに当てはまること。

(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)。

(3) マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(4) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(5) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

適用除外このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

  1. この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
  2. 自宅用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  3. 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
注意点住宅ローン控除との重複適用は不可

10年超所有居住用財産の軽減税率の特例

10年超所有居住用財産の軽減税率の特例の概要
(※平成29年度税法による)
特例内容10年超所有する居住用財産の売却による課税譲渡所得(上限6千万円以下の部分)に掛かる税率を以下のように軽減してもらえる。

※本特例の条件を満たす=前項の「居住用財産の3,000万円特別控除」も満たすため併用適用が基本的です。

※「課税譲渡所得 = 譲渡所得(譲渡益)  − 3,000万円」

課税譲渡所得6千万円超の部分については通常の長期譲渡所得の税率にて課税されます。

適用要件以下の(1)~(5)全てに当てはまること。

(1) 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

(2) 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

(3) 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。

(4) 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。

(5) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

適用除外このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

  1. この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
  2. 自宅用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  3. 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
注意点住宅ローン控除との重複適用は不可

特定居住用財産の買い換え特例(課税繰り延べ)

特定居住用財産の買い換え特例(課税繰り延べ)の概要
(※平成29年度税法による)
特例内容10年超所有する居住用財産の買い換えの場合に、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べ(延期)することができる。

※譲渡益が非課税となるわけではありません。

適用要件以下の(1)~(9)全てに当てはまること。
※現時点においては、平成29年12月31日までに譲渡したものに限られます。(延長される可能性はあり)

(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。

(2) 売った年の前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例(又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(3) 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。

(4) 売却代金が1億円以下であること。

(5) 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。

(6) 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。

(7) マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
また、買い換えたマイホームには、以下の期限までに住むこと。

  1. 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで
  2. 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで

(8) 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。

(9) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

適用除外このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

  1. この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
  2. 自宅用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  3. 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
注意点以下の特例との重複適用は不可

  • 居住用財産の3,000万円特別控除
  • 10年超所有居住用財産の軽減税率の特例
  • 住宅ローン控除

4-2. 譲渡損失が出た場合の2つの優遇特例

譲渡損失が出た場合の2つの税金優遇特例
(※平成29年度税法による)
併用不可1.特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
2.居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

次は、反対にマンション売却により譲渡損失が出た場合の税金優遇特例についてご紹介していきます。

具体的には、下図の質問チャートに答えていくことで、適用可能性のある優遇特例がわかります。(※平成29年度税制による)

上記2つの特例いずれかの条件に当てはまれば、税金の分だけ損失額を減らすことができるため必ず押さえておきましょう。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の概要
(※平成29年度税法による)
特例内容
  • 居住用財産の譲渡損失額またはローン残高と売却価格との差額のいずれか低い方の金額を、その年の他の所得と損益通算できる
  • 所得金額3千万円以内の人であれば、引きれなかった分を翌年以降3年間繰越控除ができる
適用要件以下の(1)~(4)全てに当てはまること。
※現時点においては、平成29年12月31日までに譲渡したものに限られます。(延長される可能性はあり)

(1) 自分が住んでいるマイホーム(譲渡資産)を譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には譲渡所得の基因となる不動産等の貸付が含まれ、親族等への譲渡は除かれます。

(2) 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム(譲渡資産)で日本国内にあるものの譲渡であること。

(3) 譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。

(4) マイホームの譲渡価額が上記(3)の住宅ローンの残高を下回っていること。

適用除外この特例は、次のような場合には適用されません。

(1) 繰越控除が適用できない場合
合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。

(2) 損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合

イ 親子や夫婦など特別の関係がある人に対してマイホームを売却した場合
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売却した後その売却した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

ロ マイホームを売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合

  1. 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
  2. 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
  3. 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
  4. 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

ハ マイホームを売却した年の前年以前3年以内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額について、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例を適用している場合

ニ マイホームを売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受ける場合又は受けている場合

注意点住宅ローン控除との重複適用は可能

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の概要
(※平成29年度税法による)
特例内容
  • 居住用財産の買い換えで発生した譲渡損失を、その年の他の所得と損益通算できる
  • 所得金額3千万円以内の人であれば、引きれなかった分を翌年以降3年間繰越控除ができる
適用要件以下の(1)~(5)全てに当てはまること。
※現時点においては、平成29年12月31日までに譲渡したものに限られます。(延長される可能性はあり)

(1) 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には、譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれ、親族等への譲渡は除かれます。

(2) 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること。

(3) 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。

(4) 買換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。

(5) 買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

適用除外この特例は、次のような場合には適用されません。

(1) 繰越控除が適用できない場合

イ 繰越控除を適用する年の12月31日において新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合

ロ 合計所得金額が3,000万円を超える場合
合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。

(2) 損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合

イ 旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にある場合
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

ロ 旧居宅を売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合

  1. 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
  2. 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
  3. 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
  4. 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

ハ 旧居宅を売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受ける場合又は受けている場合

ニ 売却の年の前年以前3年内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額についてマイホームを買換えた場合の譲渡損失の特例を受けている場合

注意点住宅ローン控除との重複適用は可能

5. 「居住5年のマンションを3千万円で売却した場合」のケーススタディ

実際に自宅マンションを売却した際のケーススタディを時系列に沿ってご説明していきます。

今回は、よくあるような以下の条件で売却した場合を想定しております。

<前提条件>

  • 居住5年の自宅マンションの現状売却
  • 2012年6月1日取得、取得費総額は2,500万円
  • ローン残債2,200万円
  • 3,000万円で売却し、2017年8月1日引渡し
  • 仲介手数料は103万6,800円(3%+6万円+消費税8%)
  • その他費用(印紙代1万円、引越し費用20万円、抵当権抹消登記費用1.5万円、ローン返済手数料3万円)
  • 戻って来た費用火災保険料返還金5万円、固都税清算金5万円、ローン保証料返還金40万円

実際に売却の一連の流れの中で最終的に手元に残ったお金は720.82万円でしたが、税金を納める必要があるのではと思い、仲介業者経由で税理士に相談して税額を計算してもらいました。

今回2012年6月1日に取得したマンションを2017年8月1日に手放しているため居住期間は5年2ヶ月ですが、税金計算上の所有期間は譲渡した年の1月1日時点で計算するため所有期間は4年7ヶ月となり「短期譲渡所得」に該当するとのことでした。

そうなると、合計39.63%という高額な税金が掛かると思っていましたが、今回は自宅用の自宅マンションを売却したため、「マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例」が使えるとのことで、税金上の譲渡益は発生せず税金は掛からないとのことでした。

結果、最終的に自宅マンションの売却により720.82万円のお金が手元に残り、購入額から考えても減価償却後で395.32万円の利益が得られました。

<実際の手残り金額計算式>

「売却価格3,000万円−ローン残債2,200万円−仲介手数料103.68万円−その他費用25.5万円+戻って来た費用50万円
=「720.82万円」

<税額計算式>

「売却価格3,000万円−減価償却後の取得費2,500万円−売却費用104.68万円(仲介手数料+印紙代)」
=「395.32万円」

「395.32万円<特別控除3,000万円」
→税金は掛からない。

  • 手元額:720.82万円
  • 税金額:0万円
  • 合計額:720.82万円

6. マンションは費用を抑えつつ少しでも高く売却するべき!

最後に、これからマンション売却を本格的に検討していこうと思われている方の為に、マンション売却で損をせずに、できるだけ多くの利益を得るための賢い売却方法について具体的にご紹介しておきます。

  • ポイントは、「仲介手数料」と「売出し価格」の2つ

マンション売却には様々な費用がありますが、売り方次第ではあまり費用を掛けずに売却することも可能です。

そして、その中で最も大きな金額を占める重要な費用が「仲介手数料」です。

仲介手数料は、不動産業者や交渉によっても変わってきますが、宅建行法により上限額が決められており、ほとんどの業者がその上限で料金設定しています。

宅建行法に基づく、仲介手数料の上限額は以下の通りです。

宅建業法に基づく仲介手数料の上限額
「売買価格」 × 3% + 6万円 + 消費税
売買価格3,000万円(消費税8%)の場合103万6800円

売り主にとっての利益を最大化するためには、この「仲介手数料」を抑えながら、「売出し価格を高く」して、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼することが最も大切です。

6-1. 仲介手数料を安く抑えるには

前述の通り、仲介手数料は、何も言わなければほとんどの業者で上限価格設定されているため、必ず複数社比較しながら安くしてもらうよう交渉することが大切です。

交渉によっては、通常3%のところを2%で引き受けてもらえるといったようなケースも多く、仮に売却価格3,000万円の物件であればそれだけで税込み32.4万円も費用を抑えることができます。

そのため、まずは無料一括査定サービス等を活用して、複数の業者に売却価格の査定と共に媒介条件の提示をお願いするようにしましょう。

無料一括査定ならここがおすすめ

不動産売却の無料一括査定サービスはたくさんありますが、運営会社の信用度や参加企業群の優良度から見ても、NTTデータスマートソーシングが運営する『HOME4U』が圧倒的におすすめです。

HOME4U』は、数ある不動産無料一括査定サービスの中でも最も老舗で16年の歴史と累計20万件以上の実績があります。また、NTTデータグループ企業が運営している点からも信用度が圧倒的です。

地元業者も含めて幅広くリサーチしたい場合にはここもおすすめ

HOME’S』は、大手の不動産業者以外にも地元の不動産業者の登録が非常に多く、登録業社数が1,300社以上と、数ある無料一括査定サービスの中でも最大規模の業者です。

先の『HOME4U』の550社以上と比較しても圧倒的な登録業社数と言えます。

特に地方等、大手の不動産業者以外にも、地元の不動産業者を含め幅広いリサーチがしたい人にはおすすめです。

【Pick up】一括査定で相場と最高条件を確認した上でココを本命に交渉するのがベスト

ソニー不動産』は、不動産業界では後発ながら、ソニーのIT技術を活かした集客や、日本の不動産業界ではこれまでにない「売主専属の売却専門エージェントサービス」を導入する安心感抜群の大手不動産業者です。

「売主専属の売却専門エージェントサービス」とは、売主と買主両方を仲介する場合に存在する利益相反関係(どっちの味方をするか)を気にすることなく、高く売ることだけに集中してもらえる公平かつ合理的な仲介制度です。

売却専門エージェント制ではない場合には、売主と買主の両方から仲介手数料を取るために意図的に情報を他社へ公開しない「囲い込み」という売主のデメリットを招く可能性があります。

上図のように、売主の希望条件で成約できる購入希望者が他社で見つかった場合でも、断りを入れる等の機会損失が発生する可能性がります。

一方、売却専門エージェント制を採用しているソニー不動産では、売主だけのエージェントとして、オープンに物件情報を公開するため、条件に沿った買主を早く発掘でき、結果的により高く売却できる可能性が上がります

この制度は不動産取引先進国の米国では当たり前の制度で、高く売ることを考える場合には最も合理的な制度ながら、片方からしか仲介手数料が取れないため、実は、日本の大手で専門エージェント制を公言しているのはソニー不動産くらいです。

そのため、安心できる大手業者で仲介手数料を抑えながらもできるだけ高く早く売却したいなら『ソニー不動産』が圧倒的におすすめです。

現実的には『ソニー不動産』一社だと正しい相場観がつかめず、条件交渉の材料も揃いませんで、“『HOME4U』や『HOME’S』等の無料一括査定サービスを使って物件の相場観(最高額)と各業者の条件を確認した上で、その売出し価格や条件を比較材料に安心感のある『ソニー不動産』に相談する”というのが賢い方法でしょう。

6-2. 売出し価格を高くするには

結論から言うと、複数社から査定を取り、最も高い査定額(場合によってはそれ以上の価格)を基準に、その価格で売出す前提での条件をそれぞれの業者と交渉することが必須です。

物件の売出し価格は、売り主に決定権があるため、ある程度自分で決めることができます。

しかしながら、仲介業者は媒介契約を結ぶと買い主を見つる努力をする義務が発生するため、自分の実力以上の仕事や条件が割に合わない仕事は当然に受けません

仲介業者からすると、「できるだけ条件の良い物件を相場より安く仲介することで、早く簡単に仕事が回せる」というメリットがあり、自分たちが無理なくまとめられる価格でしか査定しないという裏事情もあります。

そのような、業者都合の理由で売り主が損をするというのはあってはなりませんので、必ず複数社から査定を取ると共に自身でも相場を調べ、最低でも最高査定額(それが腑に落ちない場合には自身で調べた価格)を基準にそれぞれの業者と交渉するようにしましょう。

7. まとめ

いかがでしたでしょうか。

「マンション売却の税金や賢く売却する方法」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。

マンション売却は、一見難しそうで、「とても多くの手間や労力が掛かるのでは?」という勘違いをされている人も多いですが、実は意外と簡単に売却できてしまいます。

本ページでは「マンション売却の税金や賢く売却する方法」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で、後悔しない上手な売却を検討してみて下さい。

〈本ページでご紹介したサービス・業者〉

  • HOME4U』|NTTデータグループ会社が運営する圧倒的な信用度の無料一括査定サービス
  • HOME’S』|登録業社数が最大規模で地元不動産業者への査定依頼に最適なサービス
  • ソニー不動産』|売却専門エージェント制を採用する安心感抜群の大手業者

〈マンション売却の賢い方法〉

“『HOME4U』や『HOME’S』等の無料一括査定サービスを使って物件の相場観(最高額)と各業者の条件を確認した上で、その売出し価格や条件を比較材料に安心感のある『ソニー不動産』に相談する”

※売却検討にあたっては、同時に「貸した場合の収益性」も検討すべきです。

基本的には売った方が良いというのが筆者の考えではありますが、

  • 資産価値が落ちにくい都市部等にある
  • 年間賃料が売却査定額の5%以上(表面利回り5%以上)で貸せる

なら賃貸物件として保有するのも賢い選択の一つです。

さらに、賃料査定書があると、賃貸した場合の収益性を示す根拠資料となり、売却に際して買い手の安心材料に繋がり非常に有利に働きます。そのため、「売却価格の無料一括査定」と同時に「賃料の無料一括査定」もしておきましょう。

 『HOME4U賃貸経営』|売却査定同様、NTTグループが運営するおすすめサービスです

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