一戸建ての家の売却を検討していて、「売却で掛かる税金って一体どれくらいなの？」「税金で損をしないために知っておくべきことって何かあるの？」と気になっていませんか？

首都圏の中古一戸建て相場は過去10年で最も高くなっており、自宅や投資用の一戸建ての家の売却を検討するには今が絶好の時期であることは間違いありません。

しかし、一戸建ての家の売却で利益（譲渡所得）が出た場合には当然に税金を納める必要があり、さらに、その税金には様々な優遇や優遇を受けるための注意点も存在するため、しっかりと理解していないと、「優遇が受けられず税金で損をしてしまった…」なんてことにもなりかねません。

このページでは、元大手不動産会社に勤務し、延べ2,000件以上の不動産売却に携ってきた筆者が、「一戸建ての家の売却に掛かる費用の流れと目安額」について、以下の流れに沿ってご紹介します。

1. 一戸建ての家の売却で税金が掛かる人とか掛からない人
2. 一戸建ての家の売却で掛かる税金と目安税額早見表
3. 一戸建ての家の売却により税金が戻ってくることもある！
4. 絶対に使うべき各種税金優遇と優遇を受けるための注意点まとめ
5. 一戸建ての家の売却で利益を上げるために最も大切な2つのポイント

すべて読めば、「一戸建ての家の売却に掛かる税金」について、プロと同等の知識が身につき、賢く売却できるようになるでしょう。

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1. 一戸建ての家の売却で税金が掛かる人と掛からない人

まず最初に、そもそも一戸建ての家の売却で税金が掛かる人と掛からない人について押さえておきましょう。

詳細は次章以降で詳しくご説明していきますが、一戸建ての家の売却で税金が掛かる人と掛からない人を簡単にまとめると以下のようになります。

以下、詳しくご説明していきます。

1-1. 一戸建ての家の売却で税金が掛かる人

一戸建ての家の売却で税金が掛かる人は、基本的に「売却により譲渡益が出た人」になります。

しかしながら、自宅用の一戸建ての家の場合には、後述する「居住用財産の3千万円特別控除」という税金の優遇特例があるため、3千万円超の譲渡益が出た場合に税金が掛かるということになります。（※優遇条件に当てはまらない人は譲渡益が出た時点でその全額について税金が掛かります）

また、他にも公共事業等の各種法令に基づく事業のために土地を売却した場合にも、様々な優遇特例が用意されているため、それらの特別控除額を超える譲渡益が出た場合に税金が掛かります。

1-2. 一戸建ての家の売却で税金が掛からない人

反対に、一戸建ての家の売却で税金が掛からない人は、前項以外の人と言えますが、具体的には、「そもそも譲渡益が出なかった人」「自宅用一戸建ての家の売却で譲渡益が3千万円以内の人（優遇条件に該当する場合）」「自宅用一戸建ての家の買い換えで買い換え特例と使う人」「土地の収用のための売却で譲渡益が特別控除額以内の人」等のケースが当てはまります。

「居住用財産の買い換え特例」とは、詳細は後述しますが、簡単に言うと、「買い換えた新しい自宅を将来売却する時まで今回の譲渡益に対する課税を先送りできる特例」であり、一定の条件を満たす居住用財産の買い換えであれば、どれだけ譲渡益が出ていようが今回の売却では税金が掛からないようにすることができます。

基本的に自宅用でない場合には、誰もが受けられるような汎用的な特例はありませんが、一部、土地売却については下図のような特例があります。

そのため、「自宅用一戸建ての家の場合には、仮に譲渡益が出ていても優遇特例を使って税金を掛からないようにできる可能性がある」ということを覚えておきましょう。

2. 一戸建ての家の売却で掛かる税金と目安税額早見表

一戸建ての家の売却で掛かる可能性のある税金には、譲渡益に対するもの以外にもいくつかの種類があり、それぞれ対象となる人や注意点が異なりますので、しっかりと事前に理解しておくことが大切です。

以下、一戸建ての家の売却で掛かる可能性のある税金の各種解説と最も重要な譲渡益に対して掛かる譲渡所得税等の目安税額を早見表でご紹介していきます。

2-1. 一戸建ての家の売却で掛かる税金の種類

一戸建ての家の売却で掛かる税金には主に以下の3種類があります。

• 売却益に対して掛かる税金｜譲渡所得税・住民税・復興所得税
• 事業用不動産の売却に対して掛かる税金｜消費税（消費税の課税事業者に該当する場合のみ）
• 登記に際して掛かる税金｜登録免許税（抵当権抹消登記がある場合のみ）

売却益に対して掛かる税金｜譲渡所得税・住民税・復興所得税

一戸建ての家の売却額が取得費を上回って利益が出た場合、それは譲渡所得と呼ばれ、「譲渡所得税、住民税、復興所得税」という3つの税金がかかってきます。

取得費については、購入したそのままの額ではなく、経年による減価償却分が引かれた上で計算される点に注意が必要です。

譲渡費用（売却の仲介業者に支払う手数料等）については課税対象となる利益から差し引くことが可能になります。

譲渡所得は、具体的に下記の計算式で求められます。

• 譲渡所得＝「売却価格」−「取得費（減価償却したもの）」−「譲渡費用（仲介手数料等）」

さらに、譲渡所得の計算上で大切なのが「特別控除」の存在です。

自宅を売却した場合には3,000万円特別控除があり、他にも買い替えの場合の課税繰り延べ特例等、様々な種類の優遇特例が用意されているため、単純に得した金額に税金が掛かるわけではないということを覚えておきましょう。

また、売却物件の所有期間に応じて以下のように分けられ、大きく税率が変わります。

• 「売却した年の1月1日において所有期間が5年超」＝「長期譲渡所得」
• 「売却した年の1月1日において所有期間が5年以下」＝「短期譲渡所得」

(注)　「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に掛かる税金と税率はそれぞれ以下の通りです。

特に「短期譲渡所得」に該当する場合には、譲渡益の39.63%という多額の税金が掛かりますので、売却時期の検討は慎重に行い、翌年の確定申告まで納税資金を残しておくように注意しましょう。

事業用不動産の売却に対して掛かる税金｜消費税

一般個人にはあまり関係のない話ですが、売り主が消費税の課税事業者に該当している場合には、一戸建ての家の売却の建物部分について消費税がかかりますので注意が必要です。

課税事業者とは、基準期間（前々年度1年間or前年度の上半期）の課税売上が1,000万円以上ある個人及び法人のことを指します。

課税事業者に該当している場合には、建物部分につき消費税を買い主から預かり、翌年の確定申告により納付しなければなりません。

消費税は、仮に買い主から預かっていない場合でも事業者に納付義務があり、金額も多額になりますので、特に個人事業主等で課税事業者に該当している人は気をつけましょう。

登記に際して掛かる税金｜登録免許税

金額は大きくありませんが、もう一つ一戸建ての家の売却で掛かる可能性のある税金が、登記に際して掛かる「登録免許税」です。

通常、一戸建ての家の売却の場合、所有権移転登記等の費用は買い主側が負担するため、売り主には掛かりませんが、売却する一戸建ての家にローンが残っていて一括返済により抵当権を抹消してもらう場合には、抵当権抹消登記の登録免許税が掛かります。

＜登録免許税の金額＞

• 不動産一個につき1,000円

※通常は一戸建ての家建物と区分所有土地で2個（土地が複数に分筆されている場合にはそれぞれ必要）

2-2. 譲渡益が出た場合の目安税額早見表

• 「売却した年の1月1日において所有期間が5年超」＝「長期譲渡所得」
• 「売却した年の1月1日において所有期間が5年以下」＝「短期譲渡所得」

	長期譲渡所得	短期譲渡所得
譲渡所得税率	15%	30%
復興所得税率	所得税×2.1％
住民税率	5%	9%
合計	20.315%	39.63%

前述したように、一戸建ての家の売却で譲渡益が出た場合の「譲渡所得税・住民税・復興所得税」の税率は上記の通りですが、参考までに、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」が発生した場合の各種税額の早見表を以下のまとめておきます。

3. 一戸建ての家の売却により税金が戻ってくることもある！

自宅用一戸建ての家の場合で、一戸建ての家の売却により譲渡損失が出た場合には、一定の条件を満たせば、翌年の確定申告で所得税を安くできたり、源泉徴収された所得税の還付が受けられる可能性もあります。

詳細は次章にてご紹介していますが、自宅用一戸建ての家の売却により譲渡損失が出た場合には以下のような税金の優遇特例があります。

• 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

簡単に言うと、以下のような条件を満たす場合には、給与所得等の他の所得から損失分をマイナスして所得税を安くできたり、マイナスしきれない分に関してはさらに翌年といった具合に3年間繰り越せる特例です。

• 令和5年12月31日までに譲渡したもの（税制改正により延長の可能性あり）
• その年の年間所得が3,000万円以下であること
• その年の1月1日時点で所有期間が5年超であること（長期譲渡所得の損失）
• 「居住用財産の買い換え」または「償還期間10年以上のローンが残っている居住用財産の売却」であること
• 「居住用財産の買い換え」の場合には、新しく取得する財産が所定の条件を満たしていること

一戸建ての家の売却で残念ながら損失が出てしまった場合でも、上記条件に該当する場合には、必ず確定申告を行い税金の優遇や還付を受けるようにしましょう。

4. 絶対に使うべき各種税金優遇と優遇を受けるための注意点まとめ

一戸建ての家の売却では、譲渡益が出た場合と譲渡損失が出た場合それぞれに以下のような税金の優遇特例が存在します。（※令和4年度税法による）

＜譲渡益が出た場合の8つの特例＞

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 10年超所有居住用財産の軽減税率の特例
• 特定居住用財産の買い換え特例（課税繰り延べ）
• 平成21・22年に取得した土地を譲渡した場合の1,000万円特別控除
• 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円特別控除
• 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円特別控除
• 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円特別控除
• 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円特別控除

＜譲渡損失の場合の2つの特例＞

• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
• 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

これらの優遇特例は毎年の税制改正により変更される可能性もありますが、条件が当てはまる場合には税金面で非常に有利になりますので、必ず理解して、賢く使えるようにしておきましょう。

4-1. 譲渡益が出た場合の8つの税金優遇特例

譲渡益が出た場合の上記8つの優遇特例は、いずれも非常に有利なものばかりです。

具体的には、下図の質問チャートに答えていくことで、適用可能性のある優遇特例がわかります。（※令和4年度税制による）

以下、それぞれの概要についてまとめておきます。

各種法令等に基づく事業のための売却（収容等）における特別控除

平成21・22年取得地の1,000万円特別控除

居住用財産の3,000万円特別控除

10年超所有居住用財産の軽減税率の特例

特定居住用財産の買い換え特例（課税繰り延べ）

4-2. 譲渡損失が出た場合の2つの優遇特例

次は、反対に一戸建ての家の売却により譲渡損失が出た場合の税金優遇特例についてご紹介していきます。

具体的には、下図の質問チャートに答えていくことで、適用可能性のある優遇特例がわかります。（※令和3年度税制による）

上記2つの特例いずれかの条件に当てはまれば、税金の分だけ損失額を減らすことができるため必ず押さえておきましょう。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

5. 一戸建ての家の売却で利益を上げるために最も大切な2つのポイント

最後に、これから一戸建ての家の売却を本格的に検討していこうと思われている方の為に、一戸建ての家の売却で損をせずに、できるだけ多くの利益を得るための賢い売却方法について具体的にご紹介しておきます。

一戸建ての家の売却で利益を最大化するためには、下記の2つを意識することが大切です。

• 賢く見積もり査定を取り、「売出し価格を高く」する
• 売却費用でも最も大きな「仲介手数料」を抑えつつ、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼する

一戸建ての家の売却には様々な費用がありますが、売り方次第ではあまり費用を掛けずに売却することも可能です。

そして、その中で最も大きな金額を占める重要な費用が「仲介手数料」です。

仲介手数料は、不動産業者や交渉によっても変わってきますが、宅建行法により上限額が決められており、ほとんどの業者がその上限で料金設定しています。

宅建行法に基づく、仲介手数料の上限額は以下の通りです。

売り主にとっての利益を最大化するためには、この「仲介手数料」を抑えながら、「売出し価格を高く」して、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼することが最も大切です。

5-1. 仲介手数料を安く抑えるには

前述の通り、仲介手数料は、何も言わなければほとんどの業者で上限価格設定されているため、必ず複数社比較しながら安くしてもらうよう交渉することが大切です。

交渉によっては、通常3%のところを2%で引き受けてもらえるといったようなケースも多く、仮に売却価格3,000万円の物件であればそれだけで税込み33万円も費用を抑えることができます。

そのため、まずは無料一括査定サービス等を活用して、複数の業者に売却価格の査定と共に媒介条件の提示をお願いするようにしましょう。

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地元業者も含めて幅広くリサーチしたい場合にはここもおすすめ

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5-2. 売出し価格を高くするには

結論から言うと、複数社から査定を取り、最も高い査定額（場合によってはそれ以上の価格）を基準に、その価格で売出す前提での条件をそれぞれの業者と交渉することが必須です。

物件の売出し価格は、売り主に決定権があるため、ある程度自分で決めることができます。

しかしながら、仲介業者は媒介契約を結ぶと買い主を見つる努力をする義務が発生するため、自分の実力以上の仕事や条件が割に合わない仕事は当然に受けません。

仲介業者からすると、「できるだけ条件の良い物件を相場より安く仲介することで、早く簡単に仕事が回せる」というメリットがあり、自分たちが無理なくまとめられる価格でしか査定しないという裏事情もあります。

そのような、業者都合の理由で売り主が損をするというのはあってはなりませんので、必ず複数社から査定を取ると共に自身でも相場を調べ、最低でも最高査定額（それが腑に落ちない場合には自身で調べた価格）を基準にそれぞれの業者と交渉するようにしましょう。

6. まとめ

いかがでしたでしょうか。

「一戸建ての家の売却の税金や賢く売却する方法」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。

一戸建ての家の売却は、一見難しそうで、「とても多くの手間や労力が掛かるのでは？」という勘違いをされている人も多いですが、実は意外と簡単に売却できてしまいます。

本ページでは「一戸建ての家の売却の税金や賢く売却する方法」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で、後悔しない上手な売却を検討してみて下さい。

〈本ページでご紹介したサービス・業者〉

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※売却検討にあたっては、同時に「貸した場合の収益性」も検討すべきです。

基本的には売った方が良いというのが筆者の考えではありますが、

• 資産価値が落ちにくい都市部等にある
• 年間賃料が売却査定額の5%以上（表面利回り5%以上）で貸せる

なら賃貸物件として保有するのも賢い選択の一つです。

さらに、賃料査定書があると、賃貸した場合の収益性を示す根拠資料となり、売却に際して買い手の安心材料に繋がり非常に有利に働きます。そのため、「売却価格の無料一括査定」と同時に「賃料の無料一括査定」もしておきましょう。

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