不動産のプロが教える埼玉の土地査定で損しないための全知識

埼玉の土地査定について、「査定相場はどうやって判断すればよいの？」「査定で損をしないための注意点や高く売るためのポイントはあるの？」などと気になっていませんか？

不動産価格が高騰していて、中には購入価格よりも値上がりしている物件も多い昨今、自宅や投資用の土地の売却を検討するには絶好の時期であるのは間違いありません。

しかし、埼玉の土地査定では、きちんとした賢い査定の手順を踏み、適切な業者選択を行わないと、「最終的な売却価格で何十万・何百万円といった大きな損をしてしまう」なんてことにもなりかねません。

このページでは、元大手不動産会社に勤務し、延べ2,000件以上の不動産売却に携ってきた筆者が、「埼玉の土地査定で損をせず高く売るための全ポイント」について、以下の流れに沿ってすべてご紹介していきます。

1. 埼玉の土地を高く売るために最も大切な「賢い査定」の3ステップ
2. 埼玉の土地査定で損をしないための5つの注意点
3. 埼玉の土地を査定相場よりも高く売るための4つの秘訣
4. 埼玉の土地売却における正しい売り時とは

すべて読めば、埼玉の土地査定や売却で大切な全ポイントが理解でき、損することなく最善の売却ができるようになるでしょう。

1. 埼玉の土地を高く売るために最も大切な「賢い査定」の3ステップ

土地売却には上記のように大きく10の工程がありますが、その一番初めにあたる最も大切な工程が「価格査定」です。

この「価格査定」で失敗してしまうと、後の工程でどれだけ注力しても結局安値で売却することになり後悔するということになりかねません。

そのため、埼玉の土地査定では損をして後悔しないように以下の3ステップに沿って進めるようにしましょう。

• ステップ①｜まずは埼玉の地価の推移と相場について理解する
• ステップ②｜一括査定でできるだけ多くの業者から査定を集める
• ステップ③｜査定額をベースに他の条件も比較交渉して最良の仲介業者を選ぶ

以下、それぞれのステップについて具体的に解説していきます。

1-1. ステップ①｜まずは埼玉の地価の推移と相場について理解する

• 埼玉の地価は全国と同様リーマンショック直前の直近最高値を更新する勢いで上昇中（※4年間で約6%UP）

埼玉の土地の地価は、バブル崩壊後、全国よりも1年遅く2006年に底値となり、そこからリーマンショックまでの2年間で10%も値上がりました。

しかしながら、2008年のリーマンショックにより17%以上の値下がりを受け、2013年以降からは再度値上がり基調に転じ2017年時点でもまだ上昇の過程にあるように見受けられます。

埼玉の土地の地価相場

埼玉の土地の地価相場はエリア毎に大きく異なり、土地の地価相場は以下のような平均坪単価となっています。

市町村別に見ると、市町村による差が大きく、特に蕨市・さいたま市・和光市では、商業地域の割合が多いことから平均坪単価は突出して高くなっています。

それに対し、最も低い東秩父町においては平均坪単価3万円と、全国的に見ても低水準にあります。

実際の成約事例が検索できる取引事例確認サイトでも調べてみる

『REINS Market Information（レインズ・マーケットインフォメーション）』

宅建業者が媒介契約により関わった不動産取引は、宅建行法により「REINS（レインズ）」という業者専用データベースへの記録が義務付けられており、取引事例確認サイトは、この「REINS（レインズ）」の情報を基にしていることから、どのサイトでも出てくる情報量はほぼ同じといえます。

また、レインズでは一般の人でも簡単に過去1年間のエリア毎の売買取引実績が検索・確認できます。

仮に、「世田谷区・東急東横線沿い」で検索すると以下のような結果になりました。

過去1年間で合計23件の売買取引実績が確認できました。（※レインズでは「土地のみ」の検索ができませんので、「戸建＋築20年超」の条件で検索してある程度の土地の価値を判断するのがよいでしょう。）

これらは、実際の取引に基づく成約価格を集計公表されたものになりますので、民間サイトの相場検索などと比較しても圧倒的な信頼性があります。

1-2. ステップ②｜一括査定でできるだけ多くの業者から査定を集める

ある程度の査定の相場観が掴めたら、不動産業者へ依頼をして具体的な土地売却価格の査定をしてもらいます。

この際に大切なのが、「できるだけ多くの業者（最低でも3社以上）を比較する」ということです。

その理由としては以下の3点があります。

• 入り口は多い方が信頼できるパートナーに出会える確率が上がる
• 情報が多い方が相場の確認の精度が上がる
• 売出し価格・仲介手数料の等の条件交渉のための比較材料になる

まず大前提として押さえておくべきポイントとして、土地売却価格査定では、業者により査定額は大きく異なります。

それは、業者により特性（営業エリア、規模、得意分野、自社広告媒体の有無、在庫物件、問い合わせ状況等）が全く異なるためです。

特に不動産はエリア特性が強いため、得意な営業エリア外の案件の場合には過去事例の確認のみといった機械的な査定のみで全く頼りにならないような業者も中には存在しています。

また、前記の通り、土地売却には以下のような10の工程がありますが、その全ての工程で積極的に関与してマーケティング・売却戦略立案から始まり、土地売却の流れ全体の進行役となる存在が、いわゆる「仲介業者」に当たります。

仲介業者の力量次第で最終的な売却価格も数十万・数百万といった大きさが生まれてくるため、「仲介業者の選択」は土地売却において最も大切なポイントと言えます。

以上のことから、最良の業者と出会うためにもできるだけ多くの業者を比較し、自分が納得できる業者が見つかるまで妥協せずにパートナー探しをするべきです。

現在では、多くの無料一括査定サービスが提供されていますので、それらを活用すれば手間なく簡単に複数の業者へアプローチできます。

無料一括査定ならここがおすすめ

不動産売却の無料一括査定サービスはたくさんありますが、運営会社の信用度や参加企業群の優良度から見ても、NTTデータスマートソーシングが運営する『HOME4U』が圧倒的におすすめです。

『HOME4U』は、数ある不動産無料一括査定サービスの中でも最も老舗で16年の歴史と累計20万件以上の実績があります。また、NTTデータグループ企業が運営している点からも信用度が圧倒的です。

地元業者も含めて幅広くリサーチしたい場合にはここもおすすめ

『HOME’S』は、大手の不動産業者以外にも地元の不動産業者の登録が非常に多く、登録業社数が1,300社以上と、数ある無料一括査定サービスの中でも最大規模の業者です。

先の『HOME4U』の550社以上と比較しても圧倒的な登録業社数と言えます。

特に地方等、大手の不動産業者以外にも、地元の不動産業者を含め幅広いリサーチがしたい人にはおすすめです。

【Pick up】一括査定で相場と最高条件を確認した上でココを本命に交渉するのがベスト

『ソニー不動産』は、不動産業界では後発ながら、ソニーのIT技術を活かした集客や、日本の不動産業界ではこれまでにない「売主専属の売却専門エージェントサービス」を導入する安心感抜群の大手不動産業者です。

「売主専属の売却専門エージェントサービス」とは、売主と買主両方を仲介する場合に存在する利益相反関係（どっちの味方をするか）を気にすることなく、高く売ることだけに集中してもらえる公平かつ合理的な仲介制度です。

売却専門エージェント制ではない場合には、売主と買主の両方から仲介手数料を取るために意図的に情報を他社へ公開しない「囲い込み」という売主のデメリットを招く可能性があります。

上図のように、売主の希望条件で成約できる購入希望者が他社で見つかった場合でも、断りを入れる等の機会損失が発生する可能性がります。

一方、売却専門エージェント制を採用しているソニー不動産では、売主だけのエージェントとして、オープンに物件情報を公開するため、条件に沿った買主を早く発掘でき、結果的により高く売却できる可能性が上がります。

この制度は不動産取引先進国の米国では当たり前の制度で、高く売ることを考える場合には最も合理的な制度ながら、片方からしか仲介手数料が取れないため、実は、日本の大手で専門エージェント制を公言しているのはソニー不動産くらいです。

そのため、安心できる大手業者で仲介手数料を抑えながらもできるだけ高く早く売却したいなら『ソニー不動産』が圧倒的におすすめです。

現実的には『ソニー不動産』一社だと正しい相場観がつかめず、条件交渉の材料も揃いませんで、“『HOME4U』や『HOME’S』等の無料一括査定サービスを使って物件の相場観（最高額）と各業者の条件を確認した上で、その売出し価格や条件を比較材料に安心感のある『ソニー不動産』に相談する”というのが賢い方法でしょう。

1-3. ステップ③｜査定額をベースに他の条件も比較交渉して最良の仲介業者を選ぶ

• ポイントは、「仲介手数料」と「売出し価格」の2つ

土地売却で利益を最大化するためには、下記の2つを意識することが大切です。

• 賢く見積もり査定を取り、「売出し価格を高く」する
• 売却費用でも最も大きな「仲介手数料」を抑えつつ、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼する

土地を売る際には様々な費用が掛かりますが、売り方次第ではあまり費用を掛けずに売却することも可能です。

そして、その中で最も大きな金額を占める重要な費用が「仲介手数料」です。

仲介手数料は、不動産業者や交渉によっても変わってきますが、宅建行法により上限額が決められており、ほとんどの業者がその上限で料金設定しています。

宅建行法に基づく、仲介手数料の上限額は以下の通りです。

売り主にとっての利益を最大化するためには、この「仲介手数料」を抑えながら、「売出し価格を高く」して、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼することが最も大切です。

仲介手数料を安く抑えるには

前述の通り、仲介手数料は、何も言わなければほとんどの業者で上限価格設定されているため、必ず複数社を比較競合させながら最も安いところを基準にして、その他の業者へ安くしてもらうよう交渉することが大切です。

交渉によっては、通常3%のところを2%で引き受けてもらえるといったようなケースも多く、仮に売却価格3,000万円の物件であればそれだけで税込み32.4万円も費用を抑えることができます。

そのため、多少面倒でもできるだけ多くの業者を比較した方がよいでしょう。

売出し価格を高くするには

結論から言うと、複数社の中で最も高い査定額（場合によってはそれ以上の価格）を基準に、その価格で売出す前提での条件をそれぞれの業者と交渉することが必須です。

物件の売出し価格は、売り主に決定権があるため、ある程度自分で決めることができます。

しかしながら、仲介業者は媒介契約を結ぶと買い主を見つる努力をする義務が発生するため、自分の実力以上の仕事や条件が割に合わない仕事は当然に受けません。

仲介業者からすると、「できるだけ条件の良い物件を相場より安く仲介することで、早く簡単に仕事が回せる」というメリットがあり、自分たちが無理なくまとめられる価格でしか査定しないという裏事情もあります。

そのような、業者都合の理由で売り主が損をするというのはあってはなりませんので、必ず複数社から査定を取ると共に自身でも相場を調べ、最低でも最高査定額（それが腑に落ちない場合には自身で調べた価格）を基準にそれぞれの業者と交渉するようにしましょう。

2. 埼玉の土地査定で損をしないための5つの注意点

埼玉の土地査定で損をしないために必ず押さえておくべき注意点としては主に上記の5つが挙げられます。

上記5つの注意点をしっかりと押さえておけば、「不当な価格で売却して損をしてしまう」「業者選びに失敗して後悔する」といったようなよくある失敗を回避することができるようになります。

以下、一つ一つ具体的に解説していきます。

2-1. 査定額も大事だがその根拠はもっと大事

• どのようなマーケティングを行っているかで業者の実力や良し悪しがわかる

複数の業者を比較する際に、査定額ばかりに目がいってしまう人が多いですが、実はそれ以上に大事なポイントが「査定の根拠」です。

不動産の売買は、売り手と買い手の合意で価格が成立する上、全く同じ物件は存在しない唯一無二の財産であるため、類似物件の売買事例や近隣相場といったものはあくまで一つの参考基準にずぎず、その物件の適正な価格査定をするにはより具体的なマーケティングが必要です。

しっかりとしたマーケティングを行なっている業者であれば、査定額の根拠について、その物件固有の事情を見極めて、「どんな人が購入者の候補で、どんな物件が競合となり得て、現在いくらで売出し中であり、それと比較した上で有利・不利な点はこうであるから、今回はいくらぐらいで売り出すのが妥当」といったような具体的な説明があります。

このようにしっかりとした良い業者を選ばないと、「売り出しても全く買い手つかない → 価格を下げる → 結局安く売る羽目になってしまう」という負のスパイラルに陥る可能性があるため注意が必要です。

2-2. 査定額と適正価格は必ずしもイコールではない

• とりあえず媒介契約を取るためだけの高額査定に注意
• 一社のみの場合には反対に割安査定されるケースも…

前項のように、きちんとしっかりとしたマーケティングに基づく個別具体的な査定額の根拠を説明できる良い業者であれば「査定額＝適正価格」と言えますが、中には、とりあえず媒介契約を取りたいがために不当に高額な査定額を提示してくる業者も存在するため注意が必要です。

そういった業者は、とりあえず専任媒介契約をして一定期間自社のみの専売状態をつくった後で、売出し前に価格の値下げを提案してきたり、一時高額なまま売出した後で、当然に買い手がつかないためすぐに値下げを提案してきて結局安く売るというのが常套手段です。

また、反対に一社だけの問い合わせで競合がいない状態の場合には、できるだけ早く売買を成立させて営業の手間を減らすために適正価格よりも敢えて安く査定をしてくるというケースもあるため、一社の言うことだけを鵜呑みにするのはご法度です。

2-3. 誰を売却ターゲットとするかで査定は変わる

• 明確なターゲット想定の上での査定になっているかを確認する

土地は購入目的が自宅用の人と投資用の人では妥当と感じる価格が異なるのが一般的です。

そのため、誰を売却ターゲットとするか次第では、最終的な売却価格にも大きく影響する可能性あり、査定においても必ず確認すべきポイントです。

2-4. 最終的な売出し価格は自分で決めるべき

• きちんとした相場確認のもと自分で決めた方が納得のいく売却ができる

当然のことならが、最終的な土地の売出し価格の決定権はあくまで売主にあります。

そのため、もし自分の売却希望額と業者の査定額に差がある場合には、希望額が相場から大きく逸脱していない限りは、まずは希望額で売り出すようにするべきです。

結果的に、希望額では売れずに値下げすることになったとしても、その方が最終的に納得のいく満足度が高い売却になるでしょう。

2-5. 最初は一社と専任媒介契約、ダメなら複数社と一般媒介契約へ

• 専任媒介の方が良い条件を引い出しやすく優先的に頑張ってもらえる

土地売却の媒介契約には専任性の強さによって以下の3種類があります。

それぞれ一長一短があるため、どれがベストかは一概には言えませんが、業者から見た際には一社独占の専任契約である「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の魅力が当然に高く、言い換えると「様々な要望を聞いてもらいやすく、案件も優先して取り組んでもらえやすい」ということなるため、まず最初は信頼できる業者へ1~2ヶ月間の短期で専任契約して様子を見ることをおすすめします。

3. 埼玉の土地を査定相場よりも高く売るための4つの秘訣

次に、実際に土地を売り出すにあたって、査定相場よりも高く売るためのノウハウをご紹介していきます。

土地を査定相場よりも高く売るために大切なことは、「同じような条件の競合物件よりも買い手から見た印象を良くすること」です。

特に土地の購入者は、「価格・立地・広さ・環境」といった基本的な条件がマッチする複数の物件を比較検討し、最も気に入った物件に購入希望を出すという行動をとります。

そのため、相場よりも高く土地売却するためには、基本的な条件の良さをアピールするだけでは足りず、競合物件と比較された際の相対的な印象の良さを演出することが大切です。

その演出の方法として、最も効果的な秘訣としては、以下の4つが挙げられます。

一つ一つは小さなことですが、実は、これらが完璧になされている物件は意外と少なく、すべて完璧にしていればそれだけで大きな差がつきます。

以下、具体的に解説していきます。

4-1. 建築会社等に依頼して土地の活用参考プラン等を用意してもらう

（出展：イエタスHPより）

（出展：ヤマダ・エスバイエルホームHPより）

土地の買い手の目的は「自宅用」や「投資用」等、人によって様々ですが、基本的にはその土地に建物を建築することが前提となるケースがほとんどであるため、その土地にどのような建物が建築できるのかについてイメージできる資料があるのとないのとでは、相手に与える印象が大違いです。

戸建て住宅用地としての方が価値が高そうな土地であれば、戸建て住宅の参考プランを、賃貸住宅等の投資用地としての価値の方が高そうな土地であれば、賃貸住宅の参考プランと参考事業シミュレーシン等の資料を、建築会社やハウスメーカー等に依頼して作成してもらっておくと売却が有利になります。

仲介業者によっては、代わりに作成や手配をしてくれる業者もありますが、稀ですので、『HOME4U土地活用』等の無料一括資料請求サービスでプラン作成を依頼するとよいでしょう。（『HOME4U土地活用』はNTTデータグループ会社が運営している最大手の一括資料請求サービスなので最も安心です。）

※建築会社やハウスメーカーへ依頼する場合には、あくまで「売るか建てるかを検討中なので検討用に資料作成してほしい」という旨で相談するようにしましょう。（単純に売却前提の参考プランだと対応してもらえない可能性があります）

4-2. 買い主の現地確認前に不要な物は処分しておく

（出展：むろグより）

当然のことではありますが、買い主の現地確認前には必ず現地を確認し、不法投棄等によるゴミが散らかっていないか等を確認することが大切です。

特に買い主が自宅用地として検討している場合には、少しでも敷地内にゴミが残っていると、「地域の治安等に問題があるのでは…」等とかなりのマイナスイメージになりかねません。

また、シーズンタイヤ等の私物でかさばる物の保管用に敷地を使っているようなケースもありますが、見た目の印象が悪くならないように綺麗に整えておくか、できれば移動させておく方がよいでしょう。

一人の購入検討者が現地確認をするタイミングは大抵1度だけしかりませんので、その際に良い印象を持ってもらうためにも、できるだけ不要な物は処分してマイナス点の可能性を排除するようにしましょう。

4-3. できるだけ土地が整地されている状態で見せる

『未整地の土地』
（出展：nifty不動産より）

『整地後の土地』
（出展：イエポタより）

前項と同様の理由からでもありますが、物件広告の写真や購入検討者に現地を見せる際には、できれば整地後の状態の土地であることが理想です。

整地後の土地の方が当然に印象が良いですし、上記の写真のように、整地の状態によって土地の利用の仕方や建物建築後の状態のイメージのし易さに大きな差が出てきます。

整地といっても、雑草を刈るだけで済むものから、多少土地の凸凹を平らにする必要があるもの等、様々ですが、土地売却のために万全を期すのであれば、現在の土地の状態に合わせて検討してみましょう。

土地の整地により売りやすくはなるものの、当然に費用が掛かかる上、売却価格を大きく吊り上げるような効果まではありませんので、実際に整地した方が良いかについては仲介業者とよく相談しながら決定することをおすすめします。

4-4. 住んでみないとわからないようなプラス情報を整理して伝える

現地確認のタイミングで購入検討者が確認したい項目は、実際の土地や周辺環境の印象については当然ながら、日当たりや風通し・騒音等の住んでみないとわからない情報も多く含まれます。

そのため、ただ土地を見せるだけではなく、住んでみないとわからないようなその物件プラス情報を事前に整理しておき、直接伝えてあげるだけでも印象が良くなります。

住んでみないとわからないうようなプラス情報の例

• 風通しが良く夏場夜はクーラーいらずで電気代が安い
• 閑静な土地柄で交通騒音等は全く聞こえない
• 土地の近隣住人は非常に礼儀正しくて良い人ばかり…等

土地や周辺環境の印象だけでなく、住んだ後の生活のイメージも良く伝われば強力な差別化になります。

4. 埼玉の土地売却における正しい売り時とは

• 結論：土地の売り時は2018年末までがベスト！

これまで長く不動産業界にいて不動産売買相場を見てきた経験から、「土地の売り時は2017〜2018年末までがベスト」といえます。

その理由としては、土地の売り時判断基準の中でも最も大切な「経済情勢」に基づく相場が最も良い状態で推移しているのが現在であり、オリンピックイヤー前には相場が崩れると思われるからです。

具体的には以下のようなポイントから、経済情勢に基づく相場が最も良い状態であるといえます。

土地価格は既にかなり高騰している！

1. リーマンショックによる地価下落がバブル崩壊後の最安値水準に達し、割安感から海外を含めた多額の投資マネーが不動産市場に流入し地価が高騰している
2. 東北復興及びオリンピック特需、アベノミクス効果等から建設需要をはじめとした景気回復基調が進み土地の売買も活発になっている
3. アベノミクスの大胆な金融緩和によりローン金利が過去最低水準である（高くても買い手がいるためさらに高騰する）

※「長期プライムレート」とは、金融機関が最も良い条件の企業等に期間1年以上の貸付を行う際の「最優遇貸出金利」のことであり、長期融資である不動産・住宅ローンの場合にもこの金利を基準として考えます。

また、以下のようなポイントから、オリンピックイヤー前には土地相場が高値のピークを迎え、高値ピークと思われた瞬間に一気に売物件が増えて、土地相場が大きく下落する可能性が高いといえます。

いつ大量の売り物件が出てきてもおかしくない！

1. リーマンショック以降、2010年前後に安く購入されている大量の土地物件は、譲渡所得税が安くなる「所有期間5年以上（長期譲渡所得）」の条件を満たしており、いつでも売れる状態にある
2. 長期譲渡所得の条件を満たす物件は年々増えていく
3. 特に投資用土地のオーナーは売却の為に高値のピークを待ち構えている
4. 2020年のオリンピックイヤー以降の経済の冷え込みは懸念されており、オリンピック前には高値のピークを迎えるというのが大半の投資家の見立てである
5. アベノミクスの極端な金融政策には賛否両論があり、今後大胆な金融緩和が縮小されてローン金利が上がった場合には購入者が減りさらに価格下落要因になる可能性もある

従って、土地売却を検討されているのであれば、経済情勢の観点からは2018年末ぐらいまでを照準に入れながら早めに売却した方が良いというのが私なりの結論です。

5. まとめ

「埼玉の土地査定や損をせず賢く売る方法」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。

土地売却は、一見難しそうで、「とても多くの手間や労力が掛かるのでは？」という勘違いをされている人も多いですが、売買後の確定申告も含めて実は意外と簡単に売却できてしまいます。

本ページでは「埼玉の土地査定や損をせず賢く売る方法」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で、後悔しない上手な売却を検討してみて下さい。

〈本ページでご紹介したサービス・業者〉

• 『HOME4U』｜NTTデータグループ会社が運営する圧倒的な信用度の無料一括査定サービス
• 『HOME’S』｜登録業社数が最大規模で地元不動産業者への査定依頼に最適なサービス
• 『ソニー不動産』｜売却専門エージェント制を採用する安心感抜群の大手業者

※参考プラン作成の依頼は『HOME4U土地活用』

〈土地売却の賢い方法〉

“『HOME4U』や『HOME’S』等の無料一括査定サービスを使って物件の相場観（最高額）と各業者の条件を確認した上で、その売出し価格や条件を比較材料に安心感のある『ソニー不動産』に相談する”