不動産のプロが教える!目的別に土地を処分する為の最適な方法

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使わなくなった、相続対策等の理由で土地を処分したいけど、「いったいどうすれば良いの?」と悩んでいませんか?

土地は物件による個別性が強いため、処分の難易度は物件により様々ですが、一見処分に苦しみそうな場合であっても、きちんとした知識のもとに検討を進めていけば意外と簡単に処分方法が見つかるものです

このページでは、元大手不動産会社に勤務し、延べ2,000件以上の不動産売却に携ってきた筆者が、「土地の最適な処分方法」について、以下の流れに沿ってご紹介します。

  1. 使わなくなった土地の賢い処分方法
  2. 土地を処分して利益を上げるために大切な2つのポイント
  3. 抵当権が付いている土地を処分するための2つの方法
  4. 建物建築ができないような狭小地を処分するための2つの方法

すべて読めば、「土地の処分方法」について、プロと同等の知識が身につき、賢く土地売却できるようになるでしょう。

1. 使わなくなった土地の賢い処分方法

土地の処分方法には大きく以下の2つの方法があります。

  1. 仲介売却
  2. 買取

簡単にご説明すると、「買取」は業者の査定額で売るかどうかを決めるだけ、「仲介売却」は業者の仲介により一般の土地購入希望者と条件を交渉し合意できれば売却という流れになります。

そのため、「買取」の方が圧倒的に工程が少なく、手間や時間が掛からないというのが仕組み上の特徴です。

以上の内容も含め、「買取」と「仲介売却」の重要4ポイントにおける違いをまとめると以下のようになります。

「買取」と「仲介売却」の4つの違い
 違い 買取 仲介売却
①売却に掛かる時間
約1ヶ月 約3ヶ月
②手間 ×
③仲介手数料 なし あり
④売却価格 実勢価格の6~7割程度 実勢価格

「買取」は、「手間なく早く売れ、仲介手数料が掛からない」と一見良いこと尽くしのように見えますが、肝心の売却価格(買取価格)は実勢価格の6~7割程度と激安になってしまいます。

これは、車の下取りと同じで、業者は取得した土地を適宜クリーニング・リフォームして再販する前提での買取となりますので、その利益分を考慮すると当然の査定額と言えます。

反対に「仲介売却」では、時間と手間とコストの面では買取に劣りますが、最終購入者へ直接の実勢価格で売却できるため、「買取」よりも圧倒的に高く売却することが可能です。

そのため、賢い土地の処分方法としては、「どうしても今すぐ売れないと困る」等のよほどの特別な事情がない限りは、「仲介売却の方法で、できる限り費用を抑えて高く売る」というのが得策です。(※具体的な方法については次章でご紹介しています)

1-1. 土地は処分するべきか?活用するべきか?

都市部等で賃貸の需要もあり、使わなくなった土地を「処分する」べきか「活用する」べきかで悩んでいるといったような相談も多くありますが、その回答としては、基本的には、両方の可能性を検討した上でメリットの大きい方を選択すべきです。

しかしながら、以下のようなケースの場合には売却処分した方がよいでしょう。

<処分したようが良い場合の代表例>

  • 相続等でまとまった換金化が必要
  • まとまった額の資金需要がある
  • 土地を残すことにこだわりはない
  • 遠方地で滅多に見に行けない

逆に言うと、上記のようなケースに当てはまらないのであれば、きちんと土地活用した場合のメリットとの比較検討をされることをおすすめします。

反対に、活用した方が良いケースとしては以下のようなものがあり、該当する場合には土地活用の可能性検討をメインに進めた方がよいと言えます。

<活用した方が良い場合の代表例>

  • 土地を残したい
  • 資産として長持ちさせたい(次世代へ承継したい)
  • 賃貸需要が多いエリアに立地している
  • 相続税の圧縮が目的

処分した場合と活用した場合の両方を検討する際の流れとしては、以下のように進めるとよいでしょう。

  1. まずは一括請求で「活用した場合の収支」と「売却した場合の価格」を比較をする
  2. 「活用した場合の年間純収支(手残り)が投資額の5%以上」出てくる場合には本格的に活用検討へ
  3. 上記以外で土地を残すべき特別な事情もないのであれば売却処分へ

いずれにせよ、まずは「活用した場合の収支」と「売却した場合の価格」を比較するための資料を集める必要がありますので、無料一括請求サービスを活用してそれぞれの資料を集めましょう。

以下にそれぞれのおすすめサービスについてご紹介しておきます。(※売却処分については、進め方によって大きく損得が分かれてしまう可能性があるため、次章でより詳しくポイントをまとめております。)

土地活用の一括資料請求ならここがおすすめ

土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用です。

一括請求サービスを利用する際には、住所等の個人情報を入力する必要があるため、セキュリティーや企業信頼性が重要になりますが、ほとんどのサービス提供会社が非上場のベンチャー企業であり、安心感に欠けるというのが実情です。

そんな中、HOME4U土地活用」はNTT系列の大手企業が提供・運営しているサービスですので安心して利用することができます。

2. 土地を処分して利益を上げるために大切な2つのポイント

次に、土地の売却処分を検討する場合の賢い進め方をご紹介していきます。

前章のとおり、売却処分については、進め方によって大きく損得が分かれてしまう可能性があるため、きちんと大切なポイントを理解して賢く進めるようにしましょう。

  • ポイントは、「仲介手数料」と「売出し価格」の2つ

土地売却で利益を最大化するためには、下記の2つを意識することが大切です。

  • 賢く見積もり査定を取り、「売出し価格を高く」する
  • 売却費用でも最も大きな「仲介手数料」を抑えつつ、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼する

土地を売る際には様々な費用が掛かりますが、売り方次第ではあまり費用を掛けずに売却することも可能です。

そして、その中で最も大きな金額を占める重要な費用が「仲介手数料」です。

仲介手数料は、不動産業者や交渉によっても変わってきますが、宅建行法により上限額が決められており、ほとんどの業者がその上限で料金設定しています。

宅建行法に基づく、仲介手数料の上限額は以下の通りです。

宅建業法に基づく仲介手数料の上限額
「売買価格」 × 3% + 6万円 + 消費税
売買価格3,000万円(消費税8%)の場合 103万6800円

売り主にとっての利益を最大化するためには、この「仲介手数料」を抑えながら、「売出し価格を高く」して、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼することが最も大切です。

2-1. 仲介手数料を安く抑えるには

前述の通り、仲介手数料は、何も言わなければほとんどの業者で上限価格設定されているため、必ず複数社比較しながら安くしてもらうよう交渉することが大切です。

交渉によっては、通常3%のところを2%で引き受けてもらえるといったようなケースも多く、仮に売却価格3,000万円の物件であればそれだけで税込み32.4万円も費用を抑えることができます。

そのため、まずは無料一括査定サービス等を活用して、複数の業者に売却価格の査定と共に媒介条件の提示をお願いするようにしましょう。

無料一括査定ならここがおすすめ

不動産売却の無料一括査定サービスはたくさんありますが、運営会社の信用度や参加企業群の優良度から見ても、NTTデータスマートソーシングが運営する『HOME4U』が圧倒的におすすめです。

HOME4U』は、数ある不動産無料一括査定サービスの中でも最も老舗で16年の歴史と累計20万件以上の実績があります。また、NTTデータグループ企業が運営している点からも信用度が圧倒的です。

地元業者も含めて幅広くリサーチしたい場合にはここもおすすめ

HOME’S』は、大手の不動産業者以外にも地元の不動産業者の登録が非常に多く、登録業社数が1,300社以上と、数ある無料一括査定サービスの中でも最大規模の業者です。

先の『HOME4U』の550社以上と比較しても圧倒的な登録業社数と言えます。

特に地方等、大手の不動産業者以外にも、地元の不動産業者を含め幅広いリサーチがしたい人にはおすすめです。

【Pick up】一括査定で相場と最高条件を確認した上でココを本命に交渉するのがベスト

ソニー不動産』は、不動産業界では後発ながら、ソニーのIT技術を活かした集客や、日本の不動産業界ではこれまでにない「売主専属の売却専門エージェントサービス」を導入する安心感抜群の大手不動産業者です。

「売主専属の売却専門エージェントサービス」とは、売主と買主両方を仲介する場合に存在する利益相反関係(どっちの味方をするか)を気にすることなく、高く売ることだけに集中してもらえる公平かつ合理的な仲介制度です。

売却専門エージェント制ではない場合には、売主と買主の両方から仲介手数料を取るために意図的に情報を他社へ公開しない「囲い込み」という売主のデメリットを招く可能性があります。

上図のように、売主の希望条件で成約できる購入希望者が他社で見つかった場合でも、断りを入れる等の機会損失が発生する可能性がります。

一方、売却専門エージェント制を採用しているソニー不動産では、売主だけのエージェントとして、オープンに物件情報を公開するため、条件に沿った買主を早く発掘でき、結果的により高く売却できる可能性が上がります

この制度は不動産取引先進国の米国では当たり前の制度で、高く売ることを考える場合には最も合理的な制度ながら、片方からしか仲介手数料が取れないため、実は、日本の大手で専門エージェント制を公言しているのはソニー不動産くらいです。

そのため、安心できる大手業者で仲介手数料を抑えながらもできるだけ高く早く売却したいなら『ソニー不動産』が圧倒的におすすめです。

現実的には『ソニー不動産』一社だと正しい相場観がつかめず、条件交渉の材料も揃いませんで、“『HOME4U』や『HOME’S』等の無料一括査定サービスを使って物件の相場観(最高額)と各業者の条件を確認した上で、その売出し価格や条件を比較材料に安心感のある『ソニー不動産』に相談する”というのが賢い方法でしょう。

2-2. 売出し価格を高くするには

結論から言うと、複数社から査定を取り、最も高い査定額(場合によってはそれ以上の価格)を基準に、その価格で売出す前提での条件をそれぞれの業者と交渉することが必須です。

物件の売出し価格は、売り主に決定権があるため、ある程度自分で決めることができます。

しかしながら、仲介業者は媒介契約を結ぶと買い主を見つる努力をする義務が発生するため、自分の実力以上の仕事や条件が割に合わない仕事は当然に受けません

仲介業者からすると、「できるだけ条件の良い物件を相場より安く仲介することで、早く簡単に仕事が回せる」というメリットがあり、自分たちが無理なくまとめられる価格でしか査定しないという裏事情もあります。

そのような、業者都合の理由で売り主が損をするというのはあってはなりませんので、必ず複数社から査定を取ると共に自身でも相場を調べ、最低でも最高査定額(それが腑に落ちない場合には自身で調べた価格)を基準にそれぞれの業者と交渉するようにしましょう。

3. 抵当権が付いている土地を処分するための2つの方法

売却物件が担保に出されている場合には、金融機関による抵当権がつけられており、そのままの状態で所有権移転登記をすることはできないため、引渡しまでのいずれかのタイミングで抵当権を抹消してもらう必要があります。

土地に抵当権が付いている場合の土地売却処分の流れとしては、主に以下のようなケースがあります。

  1. 自己資金で決済・引渡し前に債務返済して抵当権を抹消するケース
  2. 売却代金(+自己資金)で決済・引渡しと同時に債務返済・抵当権抹消するケース

以下、それぞれのケースの流れと注意点を解説していきます。

3-1. 自己資金で決済・引渡し前に債務返済して抵当権を抹消するケース

<流れ>

  • 売買契約〜決済・引渡しまでの間に一括返済し、抵当権抹消登記をしてもらう

<注意点>

  • 事前に金融機関へ連絡・相談しておく
  • 決済日までに抵当権抹消登記を完了してもらうか、今回の担当司法書士と連携してもらう

この場合、特段大きな注意点はなく、売買契約〜決済・引渡しまでの間で自分で金融機関へ債務の一括返済の手続きを行い、金融機関に抵当権抹消登記をしてもらうだけです。

決済・引渡しの日までに抵当権抹消登記が間に合わないようであれば、仲介業者や担当司法書士と連携してもらい、決済時に同時に処理してもらうようにすれば問題ありません。

3-2. 売却代金(+自己資金)で決済・引渡しと同時に債務返済・抵当権抹消するケース

<流れ>

  • 売買契約〜決済・引渡しまでの間に金融機関・仲介業者・担当司法書士の関係者で打ち合わせお行い、決済・引渡しの当日にお金のやり取りと登記手続きをすべて同時に処理してもらう

<注意点>

  • 当初に仲介業者に「売却代金による債務の一括返済」の前提を伝えておく
  • 事前に金融機関・仲介業者・担当司法書士と決済方法について打合せをして了承を得ておく

現実の土地売却でも意外に多いのがこのケースです。

基本的に、「売却代金による債務の一括返済及び抵当権抹消」の前提で土地売却をスタートしておけば、仲介業者がすべて取り仕切って段取りを組んでもらえます。

決済方法については、仲介業者にとっても非常に重要なポイントであるため、当初に必ず質問される項目ではありますが、くれぐれも曖昧なまま進めることのないよう、最初に「売却代金による債務の一括返済及び抵当権抹消」が前提である旨を伝えるようにしましょう。

4. 建物建築ができないような狭小地を処分するための2つの方法

元々駐車場等の用途に使われていて、建物建築には向かないような狭小地の場合では、よほどの理由がない限り一般の人が買うことはほぼありません。

この場合、完全に個別の物件次第で状況は異なりますが、一般的な建物建築に向かない狭小地の処分方法には大きく以下の2つの方法があります。

  1. 隣接地の所有者に買い取ってもらう
  2. 土地買取り業者に買い取ってもらう

建物建築に向かない狭小地は、一般の人にとっては利用価値がほとんどありませんが、隣接地の所有者にとっては、その土地を取得して一体として利用することで自用地の利用価値が高まることが多く、その場合には狭小地であっても魅力的な土地ということになります。

そのため、まずは隣接地の所有者に買い取りの打診をしてみることが第一です。しかしながら、この場合、利害関係者同士が直接話し合うのは感情的な面など様々な面で得策とは言えませんので、不動産業者等の仲介役を通して打診するほうがよいでしょう。

また、もう一つの方法として、土地買取り業者に買い取ってもらうという方法もあります。とはいえ、買取業者も最終的には隣接地の所有者に転売するか、隣接地も買い取って利用価値を高めた上で転売や自己活用することを前提としているため、最終的な処分の可否の可能性は変わらないと言えます。

5. まとめ

いかがでしたでしょうか。

「土地の処分」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。

土地の処分は、一見難しそうで、「簡単にはできないもの」という勘違いをされている人も多いですが、地道に一つ一つの可能性を検討してけば大概の土地は意外と簡単に売却できてしまうものです。

本ページでは「土地の処分方法や賢い売却方法」等について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で、後悔しない上手な売却を検討してみて下さい。

〈本ページでご紹介したサービス・業者〉

  • HOME4U』|NTTデータグループ会社が運営する圧倒的な信用度の無料一括査定サービス
  • HOME’S』|登録業社数が最大規模で地元不動産業者への査定依頼に最適なサービス
  • ソニー不動産』|売却専門エージェント制を採用する安心感抜群の大手業者

※参考プラン作成の依頼は『HOME4U土地活用

〈土地売却の賢い方法〉

“『HOME4U』や『HOME’S』等の無料一括査定サービスを使って物件の相場観(最高額)と各業者の条件を確認した上で、その売出し価格や条件を比較材料に安心感のある『ソニー不動産』に相談する”

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