土地売却で絶対に失敗しない為の14の注意点と高く売る4つの秘訣

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土地売却を検討していて、「損をしない為に事前に押さえておくべき注意点にはどんなものがあるの?」と気になっていませんか?

不動産価格が高騰していて、中には購入価格よりも値上がりしている物件も多い昨今、自宅や投資用の土地の売却を検討するには絶好の時期であるのは間違いありません。

しかし、土地売却はあくまで売り手と買い手の合意価格で取引されるという原則があるため、賢く売却しないと、「本当はもっと高く売れたのに損をしてしまった…」「無駄な費用がかさんで利益が減ってしまった…」なんてことにもなりかねません

このページでは、元大手不動産会社に勤務し、延べ2,000件以上の不動産売却に携ってきた筆者が、「土地売却で損をしない為の注意点と賢く売却するための秘訣」について、以下の流れに沿ってご紹介します。

  1. 土地売却で損をしない為の全14の注意点
  2. 相場よりも高く土地売却する為の4つの秘訣
  3. 土地売却で利益を上げるために最も大切な2つのポイント

すべて読めば、「土地売却の注意点と利益を最大化する方法」について、プロと同等の知識が身につき賢く土地売却することができるようになるでしょう。

1. 土地売却で損をしない為の全14の注意点

土地売却の流れは、上記のように大きく4つのフェーズ毎に10のステップがあります。

その流れの中で、損をしないためにそれぞれのフェーズ毎に注意すべきポイントをまとめると下表のような14の注意点があります。

土地売却で損をしない為の全14の注意点
準備・媒介契約フェーズ 1 重要度
★★★★★
早めに動き余裕を持った売却スケジュールで考えておく(売り急がない)
2 重要度
★★★★★
できるだけ多くの業者の条件を比較する
3 重要度
★★★★☆
仲介手数料等の売主負担費用については安くしてもらうよう交渉する
4 重要度
★★★★★
好感度の高い営業担当(業者)を選ぶ
5 重要度
★★★★★
買い主のペルソナ分析・ターゲティングをしっかりと行う
売出し・売買契約フェーズ 6 重要度
★★★★☆
追加費用が発生しない範囲でできるだけ多くの広告を出してもらうよう交渉する
7 重要度
★★★★☆
現状売却を基本にして引渡し後の瑕疵担保責任はできるだけ無くす
8 重要度
★★★★☆
契約手付金の額はできるだけ安くして買い手の候補を増やす
9 重要度
★★★★★
複数の買い手候補と最低2・3回ずつは条件交渉する
決済・引渡しフェーズ 10 重要度
★★★☆☆
売買契約から決済・引渡しまでの期間はなるべく短くする
11 重要度
★★★☆☆
火災保険等の解約も引渡し日に合わせて忘れずに行う
納税フェーズ 12 重要度
★★★★★
税金の特例優遇条件に該当しないかどうかを確認してもらう
13 重要度
★★★★★
事前に税金額を計算し翌年の確定申告に備えてお金を残しておく
14 重要度
★★★★★
譲渡損失が出た場合も必ず確定申告して他の所得と損益通算する

上記の注意点さえしっかりと押さえておけば、「無知が故に土地売却で損をしてしまう」ということはほぼなくなります

以下一つ一つ具体的に解説していきます。

1-1. 準備・媒介契約フェーズにおける5つの注意点

土地売却で損をしない為の全14の注意点
準備・媒介契約フェーズ 1 重要度
★★★★★
早めに動き余裕を持った売却スケジュールで考えておく(売り急がない)
2 重要度
★★★★★
できるだけ多くの業者の条件を比較する
3 重要度
★★★★☆
仲介手数料等の売主負担費用については安くしてもらうよう交渉する
4 重要度
★★★★★
好感度の高い営業担当(業者)を選ぶ
5 重要度
★★★★★
買い主のペルソナ分析・ターゲティングをしっかりと行う

前項の注意点一覧表からもわかる通り、土地売却の注意点は初期の段階に多く、はじめが肝心とも言えます。

特に、具体的に売出す前の「準備・媒介契約フェーズ」は重要ですので、しっかりと押さえるようにしましょう。

注意点1|早めに動き余裕を持った売却スケジュールで考えておく(売り急がない)

土地売却は、簡単に言うと「良い条件で買ってくれる買い手を探す作業」であるため、相応の時間を掛けてじっくりと行うべきです。

「3ヶ月以内に売らないといけない…」などと期限が決まってしまうと、十分に買い手を探す時間や買い手候補と交渉する時間が持てなくなったりしてしまいます。

最悪の場合には、時間を掛けて募集すれば売れるにもかかわらず、すぐに買い手を見つけるために相場よりも安い価格で売出す必要が出てきたりもします。

このようなことにならないよう、早めに動いて余裕を持った売却スケジュールを組めるようにしましょう。

<目安スケジュール>

  • 準備・媒介契約フェーズ:1~3ヶ月
  • 売出し・売買契約フェーズ:1~6ヶ月
  • 決済・引渡しフェーズ:1~3ヶ月

注意点2|できるだけ多くの業者の条件を比較する

土地売却には様々な費用が掛かりますが、その条件については当然に業者よって異なります。

また、土地売却で最も大切な「優良な買い手の探客力」についても、業者によって大きく異なるポイントです。

探客力のない業者の場合には、物件の売出し査定価格が下がってしまうという大きなデメリットがあるため要注意です。

できるだけ多くの業者を比較し、「条件が良く、その裏付けとなる実績も豊富な信頼できる業者」を選ぶようにしましょう。

注意点3|仲介手数料等の売主負担費用については安くしてもらうよう交渉する

土地売却に掛かる費用の中で、ダントツで金額が大きい費用が「仲介手数料」です。

仲介手数料とは、不動産業者に買い主を見つけて来てもらうところから、契約・引渡しまで滞りなく行うためのあらゆるサポートをしてもらう対価として支払う手数料です。

仲介手数料の対象となる仲介業務には、一般的に以下のような内容が含まれています。

  • マーケティング・ターゲティング
  • 探客・広告活動
  • 現地確認等の段取り手配・立会い
  • 条件交渉の代行・仲立ち
  • 融資サポート
  • 契約書・重要事項説明書の作成
  • 登記手続き手配
  • 測量・物件調査等の手配
  • 残置物処分等のサポート
  • 確定申告のためのサポート
  • その他個別に必要なサポート等

色々と書いてありますが、要は“土地売却に必要なことはほぼ全て”です。

そのため、不動産業者と媒介契約を結ぶだけで、売主はほぼ何もしなくてもまるで執事のように全てサポートしてもらえます。

仲介手数料は、不動産業者や交渉によっても変わってきますが、宅建行法により上限額が決められており、ほとんどの業者がその上限で料金設定しています。

宅建行法に基づく、仲介手数料の上限額は以下の通りです。

売買価格(税込み) 仲介手数料の金額
200万円以下の金額 5%+消費税
200万円を超え400万円以下の金額 4%+消費税
400万円を超える金額 3%+消費税

土地売却の場合、ほとんどのケースで400万円を超えると思いますが、400万円を超える場合に簡単に仲介手数料上限額を計算するための計算式はこちらです。

<簡易計算式>

仲介手数料の上限額 =「売買価格」 × 3% + 6万円 + 消費税 

何も言わなければ、ほとんどの業者が上記の金額を要求してきますが、交渉次第では安くしてもらえるケースも多いため、必ず事前に交渉してから媒介契約を結ぶようにしましょう。

ただ、やりすぎると割りの良い他の案件を優先される等、サービスの質低下につながる可能性も十分にありますので、注意が必要です。

注意点4|好感度の高い営業担当(業者)を選ぶ

不動産業者の営業担当者には様々な人がいますが、できるだけ万人ウケしそうな好感度の高い営業担当(業者)を選ぶことが大切です。

好感度の高い営業担当は、自分が接しやすいだけでなく、買い主候補となる人にとっても印象が良くなり以下のようなメリットが出てきます。

  • 安心感に繋がり話が次に進みやすくなる
  • 条件交渉の際に話がこじれて破談になるリスクが下がる
  • 同じような条件の購入候補物件があった際にも選ばれやすくなる

土地売却は、あくまで人と人との対話による合意で成り立ちますので、その仲介役となる営業担当者の印象によっては大きなメリットにもデメリットにもなります

必ず好感度の高い営業担当者(業者)を選ぶようにしましょう。

注意点5|買い主のペルソナ分析・ターゲティングをしっかりと行う

土地を売出すにあたり、最も大切なことが「どんな人をターゲットにするのか?(ターゲティング)」と「そのターゲットにはどんな価値観や志向があるのか?(ペルソナ分析)」の2点です。

この2点がはっきりとしていないと、広告を出す際のキャッチコピーやウリとなるポイント説明などが的を得ず、広告の効果が激減してしまいかねません。

また、買い手側の購入目的には「自宅用」や「投資用」等様々な目的があり得ますが、「自宅用」なのか「投資用」なのかによっても妥当な売出価格が変わってきたりもします。

そのため、業者選定の際には必ず各社にペルソナ分析とターゲティングについて確認し、信頼できる業者を選びましょう。

1-2. 売出し・売買契約フェーズにおける4つの注意点

土地売却で損をしない為の全14の注意点
売出し・売買契約フェーズ 6 重要度
★★★★☆
追加費用が発生しない範囲でできるだけ多くの広告を出してもらうよう交渉する
7 重要度
★★★★☆
現状売却を基本にして引渡し後の瑕疵担保責任はできるだけ無くす
8 重要度
★★★★☆
契約手付金の額はできるだけ安くして買い手の候補を増やす
9 重要度
★★★★★
複数の買い手候補と最低2・3回ずつは条件交渉する

売出し・売買契約フェーズで重要となるポイントには、大きく「探客」と「売買契約の条件交渉」の2つがあります。

その2つの重要ポイントについて、媒介契約を結んだ仲介業者と協議しながら決めていくことになりますが、その際に押さえておくべき注意点をご紹介していきます。

注意点6|追加費用が発生しない範囲でできるだけ多くの広告を出してもらうよう交渉する

前述のとおり、仲介業者は媒介契約に基づき買い手を探す義務があるため、一定の広告掲載を行います。

しかしながら、どのような媒体を使ってどの程度の量の広告を出すかは、大抵、業者側が判断します。

この際、業者からすると、できるだけ費用を掛けずに探客した方が利益が大きくなるため、当然に広告量を抑えがちになる傾向があります。

そのため、広告方法については事前に確認し、追加費用が発生しない範囲で多くの広告を出してもらうように交渉することが大切です。

宅建業法により、仲介業者は「売主からの依頼のない広告に伴う広告費は売主に請求してはいけない」という決まりになっていますが、売主からの依頼があった場合には費用請求できることになっているため注意が必要です。

仲介業者と広告についての話をする際には、必ず「追加費用が発生しない範囲で…」という話をするようにしましょう。

注意点7|現状売却を基本にして引渡し後の瑕疵担保責任はできるだけ無くす

売買契約内容の中で最も重要な項目の一つが「引渡し後の瑕疵担保責任」です。

土地売却における「引渡し後の瑕疵担保責任」とは、簡単に言うと、引渡し後に地中障害物が見つかった場合等に売主が費用負担して撤去・処分する義務等のことを言います。

こちらは、土地売却にあたって敷地内のすべての地中障害物の有無を調査するのは現実的に不可能ですし、売却後のトラブルの原因となり得るポイントですので、できる限り交渉の中で無くすようにしましょう。

現在は、現状売却を基本にした瑕疵担保責任無しの売却も一般的ですので仲介業者に相談するようにしましょう。

注意点8|契約手付金の額はできるだけ安くして買い手の候補を増やす

土地売却に伴う売買契約では、双方のキャンセルリスクを減らしたり、売主の引渡し準備に掛かる費用補填の目的で契約手付金を買い主が払うのが通常です。

契約手付金の額には特に決まりはなく、予め契約条件として双方で交渉する内容です。

この際、契約手付金の額を多くすることで買い主の資力にフィルターを掛けて、買い主の質を上げる等の考え方もありますが、個人的には、契約手付金の額はキャンセルリスクを担保できる範囲でできるだけ安くして買い手の候補(交渉可能相手)を増やす方が得策だと思います。

特に、買い主が購入をローンで検討している場合には、契約手付金は重い負担となりますので、安い方が好まれますし、その分売買価格が多少高くても承諾してくれる可能性も上がります。

注意点9|複数の買い手候補と最低2・3回ずつは条件交渉する

前述のとおり、土地売却は「少しでも良い条件で買ってくれる買い手を探す作業」ですので、買い手候補と交渉しながら売出価格以上の好条件で買ってくれる人がいないかを確認するべきです。

最初に決めた売出価格は、あくまでマーケティングに基づいて決めた理論価格に過ぎません。

そして、売り手と買い手の合意価格で成り立つ土地売却においては、その理論価格にも正解などありません。

人によってはその物件に理論価格以上の価値を感じてくれるケースも多々ありますので、状況に合わせて交渉しながら良い条件を引き出すことが大切です。

複数の買い手候補から問い合わせがあった際には、必ず入札方式のような流れで条件を交渉しながら、最好の条件で売却するようにしましょう。

1-3. 決済・引渡しフェーズにおける2つの注意点

土地売却で損をしない為の全14の注意点
決済・引渡しフェーズ 10 重要度
★★★☆☆
売買契約から決済・引渡しまでの期間はなるべく短くする
11 重要度
★★★☆☆
火災保険等の解約も引渡し日に合わせて忘れずに行う

前項までのフェーズでしっかりと注意点を押さえていれば、土地売却で大きな損をすることはほとんどないといえます。

しかしながら、決済・引渡しフェーズにおいても押さえておくべき注意点はありますので、以下に解説していきます。

注意点10|売買契約から決済・引渡しまでの期間はなるべく短くする

売買契約から決済・引渡しまでの期間は、売り主と買い主双方の事情を基に協議して決めるのが一般的ですが、特段の事情がないのであれば、なるべく短くしておいた方がお得です。

決済・引渡しまでの期間を短くすることで以下のようなメリットがあります。

  • 売り主の状況変化等のよるキャンセルリスクが低減できる
  • ローン保証金の解約返還額が多くなる(残債が残っている場合)
  • 火災保険等の解約返還額が多くなる(既存建物等に火災保険をかけている場合)
  • 固定資産税・都市計画税の清算額が多くなる

それぞれ数日程度ではあまり効果は大きくありませんが、1ヶ月単位になれば全部で数万円〜数十万円といったそれなりの金額差になってきますので、なるべく早く決済・引渡しをした方が得策です。

注意点11|火災保険等の解約も引渡し日に合わせて忘れずに行う

火災保険等は契約期間の途中で解約すると、未経過分の保険料が戻ってきます。

しかしながら、そのことを知らずに引渡し後も放置していたり、かなり時間が経ってから解約依頼をする人が意外と多いのが実情です。

金額自体はそこまで大きな額ではありませんが、きちんと引渡し日に合わせて事前に解約依頼を行い、最大限の返還金を受け取れるようにしておきましょう。

1-4. 納税フェーズにおける3つの注意点

土地売却で損をしない為の全14の注意点
納税フェーズ 12 重要度
★★★★★
税金の特例優遇条件に該当しないかどうかを確認してもらう
13 重要度
★★★★★
事前に税金額を計算し翌年の確定申告に備えてお金を残しておく
14 重要度
★★★★★
譲渡損失が出た場合も必ず確定申告して他の所得と損益通算する

土地売却で譲渡所得(税務計算上の利益)が発生した場合や、譲渡損失が発生した場合には、翌年の2~3月に確定申告をして納税や税金の還付を受ける必要があります。

土地売却時期が年末の方であれば、確定申告までの時間が比較的短いためまだよいのですが、年初に売却した場合には1年以上経ってからの手続きとなるため忘れないように注意が必要です。

以下、納税フェーズで重要な3つの注意点を解説していきます。

注意点12|税金の特例優遇条件に該当しないかどうかを確認してもらう

土地売却した後に以下の計算式で利益(譲渡所得)が出ている場合には翌年に確定申告をして「譲渡所得税・復興所得税・住民税」を支払うことになります。

「売却価格」−「取得費(不明の場合は売却価格の5%)」−「譲渡費用(仲介手数料・印紙税等)」−「特別控除(条件が当てはまる場合)」=『譲渡所得』

この譲渡所得の計算上で大切なのが「特別控除」の存在です。

自宅用地を売却した場合には3,000万円特別控除があり、他にも土地収用等でやむなく売却した場合の特別控除等、様々な種類の優遇特例が用意されているため、単純に得した金額に税金が掛かるわけではないということを覚えておきましょう。

その際、特別控除等の特例優遇を受けるには、それぞれ細かな条件を満たしている必要があります。特例優遇が受けられるかどうかで税額が大きく変わってきますので、必ず仲介業者等に相談して専門家に確認してもらうようにしましょう。

注意点13|事前に税金額を計算し翌年の確定申告に備えてお金を残しておく

前述の通り、前項でご説明した計算式で利益(譲渡所得)が出ている場合には、数ヶ月〜1年以上後に納税する義務がありますので、きちんと納税額を計算して残しておく必要があります。

税額の計算には専門的な知識が必要であるため、最終的には仲介業者に相談して専門家に確認してもらうのがベストですが、自分でもある程度の判断ができるように重要ポイントを以下にまとめておきます。

譲渡所得は、売却物件の所有期間に応じて以下のように分けられ、大きく税率が変わります。

  • 「売却した年の1月1日において所有期間が5年超」=「長期譲渡所得」
  • 「売却した年の1月1日において所有期間が5年以下」=「短期譲渡所得」

(注) 「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に掛かる税金と税率はそれぞれ以下の通りです。

長期譲渡所得 短期譲渡所得
譲渡所得税率 15% 30%
復興所得税率 所得税×2.1%
住民税率 5% 9%
合計 20.315% 39.63%

参考までに、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」が発生した場合の各種税額の早見表を以下のまとめておきます。

長期譲渡(所有期間5年超)の場合の税額早見表
譲渡所得額 所得税 住民税 復興税 税額合計
100万円 15万 5万 3,150円 20万3,150円
500万円 75万 25万 15,750円 101万5,750円
1,000万円 150万 50万 31,500円 203万1,500円
3,000万円 450万 150万 94,500円 609万4,500円
短期譲渡(所有期間5年以下)の場合の税額早見表
譲渡所得額 所得税 住民税 復興税 税額合計
100万円 30万 9万 6,300円 39万6,300円
500万円 150万 45万 31,500円 198万1,500円
1,000万円 300万 90万 63,000円 396万3,000円
3,000万円 900万 270万 189,000円 1,188万9,000円

特に、所有期間5年以下の「短期譲渡所得」の場合には合計税率39.63%と多額の税金を納める必要があるため必ず事前に正確な税額を把握しておきましょう。

注意点14|譲渡損失が出た場合も必ず確定申告して他の所得と損益通算する

前項とは逆に、土地売却で「譲渡損失」が出た場合には、当然に税金は掛からず、確定申告も不要ですが、他に収入がある人で一定の条件を満たす場合には損益通算(損失額を他の所得からマイナス)して税金を減らすことができます。

そのため、「土地売却で譲渡損失が出た場合でも、税金の特例を受けられる可能性があるため翌年の確定申告はするべき」と覚えておきましょう。

特に、会社員等で給料から所得税が源泉徴収(天引き)されている人は、確定申告して損益通算することで税金が戻ってきますので、必ず忘れずに行いましょう。

2. 相場よりも高く土地売却する為の4つの秘訣

土地を高く売却するために最も大切なことは、同じような条件の競合物件よりも買い手から見た印象を良くすることです。

特に土地の購入者は、「価格・立地・広さ・環境」といった基本的な条件がマッチする複数の物件を比較検討し、最も気に入った物件に購入希望を出すという行動をとります。

そのため、相場よりも高く土地売却するためには、基本的な条件の良さをアピールするだけでは足りず、競合物件と比較された際の相対的な印象の良さを演出することが大切です。

その演出の方法として、最も効果的な秘訣としては、以下の4つが挙げられます。

相場よりも高く土地売却する為の4つの秘訣
1 重要度
★★★★★
建築会社等に依頼して土地の活用参考プラン等を用意してもらう
2 重要度
★★★★★
買い主の現地確認前に不要な物は処分しておく
3 重要度
★★★★☆
できるだけ土地が整地されている状態で見せる
4 重要度
★★★★☆
住んでみないとわからないようなプラス情報を整理して伝える

一つ一つは小さなことですが、実は、これらが完璧になされている物件は意外と少なく、すべて完璧にしていればそれだけで大きな差がつきます。

以下、具体的に解説していきます。

2-1. 建築会社等に依頼して土地の活用参考プラン等を用意してもらう

(出展:イエタスHPより)

(出展:ヤマダ・エスバイエルホームHPより)

土地の買い手の目的は「自宅用」や「投資用」等、人によって様々ですが、基本的にはその土地に建物を建築することが前提となるケースがほとんどであるため、その土地にどのような建物が建築できるのかについてイメージできる資料があるのとないのとでは、相手に与える印象が大違いです。

戸建て住宅用地としての方が価値が高そうな土地であれば、戸建て住宅の参考プランを、賃貸住宅等の投資用地としての価値の方が高そうな土地であれば、賃貸住宅の参考プランと参考事業シミュレーシン等の資料を、建築会社やハウスメーカー等に依頼して作成してもらっておくと売却が有利になります。

仲介業者によっては、代わりに作成や手配をしてくれる業者もありますが、稀ですので、『HOME4U土地活用』等の無料一括資料請求サービスでプラン作成を依頼するとよいでしょう。(『HOME4U土地活用』はNTTデータグループ会社が運営している最大手の一括資料請求サービスなので最も安心です。)

※建築会社やハウスメーカーへ依頼する場合には、あくまで「売るか建てるかを検討中なので検討用に資料作成してほしい」という旨で相談するようにしましょう。(単純に売却前提の参考プランだと対応してもらえない可能性があります)

2-2. 買い主の現地確認前に不要な物は処分しておく

(出展:むろグより)

当然のことではありますが、買い主の現地確認前には必ず現地を確認し、不法投棄等によるゴミが散らかっていないか等を確認することが大切です。

特に買い主が自宅用地として検討している場合には、少しでも敷地内にゴミが残っていると、「地域の治安等に問題があるのでは…」等とかなりのマイナスイメージになりかねません。

また、シーズンタイヤ等の私物でかさばる物の保管用に敷地を使っているようなケースもありますが、見た目の印象が悪くならないように綺麗に整えておくか、できれば移動させておく方がよいでしょう。

一人の購入検討者が現地確認をするタイミングは大抵1度だけしかりませんので、その際に良い印象を持ってもらうためにも、できるだけ不要な物は処分してマイナス点の可能性を排除するようにしましょう。

2-3. できるだけ土地が整地されている状態で見せる

『未整地の土地』
(出展:nifty不動産より)

『整地後の土地』
(出展:イエポタより)

前項と同様の理由からでもありますが、物件広告の写真や購入検討者に現地を見せる際には、できれば整地後の状態の土地であることが理想です。

整地後の土地の方が当然に印象が良いですし、上記の写真のように、整地の状態によって土地の利用の仕方や建物建築後の状態のイメージのし易さに大きな差が出てきます。

 

整地といっても、雑草を刈るだけで済むものから、多少土地の凸凹を平らにする必要があるもの等、様々ですが、土地売却のために万全を期すのであれば、現在の土地の状態に合わせて検討してみましょう。

土地の整地により売りやすくはなるものの、当然に費用が掛かかる上、売却価格を大きく吊り上げるような効果まではありませんので、実際に整地した方が良いかについては仲介業者とよく相談しながら決定することをおすすめします。

2-4. 住んでみないとわからないようなプラス情報を整理して伝える

現地確認のタイミングで購入検討者が確認したい項目は、実際の土地や周辺環境の印象については当然ながら、日当たりや風通し・騒音等の住んでみないとわからない情報も多く含まれます。

そのため、ただ土地を見せるだけではなく、住んでみないとわからないようなその物件プラス情報を事前に整理しておき、直接伝えてあげるだけでも印象が良くなります。

住んでみないとわからないうようなプラス情報の例

  • 風通しが良く夏場夜はクーラーいらずで電気代が安い
  • 閑静な土地柄で交通騒音等は全く聞こえない
  • 土地の近隣住人は非常に礼儀正しくて良い人ばかり…等

土地や周辺環境の印象だけでなく、住んだ後の生活のイメージも良く伝われば強力な差別化になります。

3. 土地は費用を抑えつつ少しでも高く売却するべき!

  • ポイントは、「仲介手数料」と「売出し価格」の2つ

土地売却には様々な費用がありますが、売り方次第ではあまり費用を掛けずに売却することも可能です。

そして、その中で最も大きな金額を占める重要な費用が「仲介手数料」と言えます。

売り主にとっての利益を最大化するためには、この「仲介手数料」を抑えながら、「売出し価格を高く」して、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼することが最も大切です。

3-1. 仲介手数料を安く抑えるには

前述の通り、仲介手数料は、何も言わなければほとんどの業者で上限価格設定されているため、必ず複数社比較しながら安くしてもらうよう交渉することが大切です。

交渉によっては、通常3%のところを2%で引き受けてもらえるといったようなケースも多く、仮に売却価格3,000万円の物件であればそれだけで税込み32.4万円も費用を抑えることができます。

そのため、まずは無料一括査定サービス等を活用して、複数の業者に売却価格の査定と共に媒介条件の提示をお願いするようにしましょう。

無料一括査定ならここがおすすめ

不動産売却の無料一括査定サービスはたくさんありますが、運営会社の信用度や参加企業群の優良度から見ても、NTTデータスマートソーシングが運営する『HOME4U』が圧倒的におすすめです。

HOME4U』は、数ある不動産無料一括査定サービスの中でも最も老舗で16年の歴史と累計20万件以上の実績があります。また、NTTデータグループ企業が運営している点からも信用度が圧倒的です。

地元業者も含めて幅広くリサーチしたい場合にはここもおすすめ

HOME’S』は、大手の不動産業者以外にも地元の不動産業者の登録が非常に多く、登録業社数が1,300社以上と、数ある無料一括査定サービスの中でも最大規模の業者です。

HOME’S』は、大手の不動産業者以外にも地元の不動産業者の登録が非常に多く、登録業社数が1,400社以上と、数ある無料一括査定サービスの中でも最大規模の業者です。

先の『HOME4U』の550社以上と比較しても圧倒的な登録業社数と言えます。

特に地方等、大手の不動産業者以外にも、地元の不動産業者を含め幅広いリサーチがしたい人にはおすすめです。

ハナから手数料が安い大手業者ならここ一択でもOK

ソニー不動産』は、不動産業界では後発ながら、ソニーのIT技術を活かした集客や、これまでにない「売り主専属のエージェントサービス」等の新しいサービスを提供することで、仲介手数料を安く抑えることに取り組んでいる大手不動産業者です。

そのため、仲介手数料もハナから「3%+6万円」の上限を絶対基準とはしておらず、「ソニー不動産独自の割引制度あり」という公表もされています。

上記のように、公式HPのQ&Aの②にも“一定の「率」ではなく、サービスの内容に応じた「額」で設定し、合理的な手数料をいただく”とあります。

元々、創業当時から「不動産業界の手数料は高すぎる」という疑問を呈して話題になった業者ですので、他よりも手数料が安いのは当然ですが、他と違って手数料を安くしたからといって手を抜かない点に安心感があります。

また、ソニー不動産は、“売り手だけを担当する「売却専門のエージェント制」”をとっているため、売り手と買い手両方を仲介する場合に存在する利益相反関係(どっちの味方をするか)を気にすることなく、高く売ることだけに集中してもらえます

この制度は米国では当たり前の制度で、高く売ることを考える場合には最も合理的な制度ながら、片方からしか仲介手数料が取れないため、日本の大手で専門エージェント制を公言しているのはソニー不動産くらいです。

安心できる大手業者で仲介手数料を抑えながら高く売却したいなら『ソニー不動産』が圧倒的におすすめです。

現実的には『ソニー不動産』一社だと正しい相場観がつかめませんので、“『HOME4U』や『HOME’S』等の無料一括査定サービスを使って物件の相場観(最高額)と各業者の条件を確認した上で、その売出し価格を前提に『ソニー不動産』に相談する”というのが賢い方法でしょう。

3-2. 売出し価格を高くするには

結論から言うと、複数社から査定を取り、最も高い査定額(場合によってはそれ以上の価格)を基準に、その価格で売出す前提での条件をそれぞれの業者と交渉することが必須です。

物件の売出し価格は、売り主に決定権があるため、ある程度自分で決めることができます。

しかしながら、仲介業者は媒介契約を結ぶと買い主を見つる努力をする義務が発生するため、自分の実力以上の仕事や条件が割に合わない仕事は当然に受けません

仲介業者からすると、「できるだけ条件の良い物件を相場より安く仲介することで、早く簡単に仕事が回せる」というメリットがあり、自分たちが無理なくまとめられる価格でしか査定しないという裏事情もあります。

そのような、業者都合の理由で売り主が損をするというのはあってはなりませんので、必ず複数社から査定を取ると共に自身でも相場を調べ、最低でも最高査定額(それが腑に落ちない場合には自身で調べた価格)を基準にそれぞれの業者と交渉するようにしましょう。

4. まとめ

いかがでしたでしょうか。

「土地売却の注意点」や「賢く売却する方法」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。

土地売却は、一見難しそうで、金額も大きな取引である為、プロに任せっきりで自分では何もわからないという人も多いですが、実は押さえるべきポイントも限定的で決して難しいものではありません。

また、現在は税務面に於いても、様々な特別控除等の優遇が用意されているため、特に自宅用地等では非常に有利に売却することが可能です。

本ページでは「土地売却の注意点」と「賢く売却して利益を最大化するための方法」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で、後悔しない上手な売却を検討してみて下さい。

〈本ページでご紹介したサービス・業者〉

  • HOME4U』|NTTデータグループ会社が運営する圧倒的な信用度の無料一括査定サービス
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