シティタワー大井町の中古物件を購入する前に知るべき全知識

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「シティタワー大井町ってどんなマンション?」「中古マンションとしてはいい物件なの?」など、シティタワー大井町について気になっていませんか?

シティタワー大井町は、駅近で利便性に優れており、共用施設やコンシェルジュサービスも充実しているおすすめの中古マンションの一つですが、購入前に知るべき注意点やデメリットもあります。

このページでは、不動産の売買業界で長年働いてきた筆者が、シティタワー大井町を購入する前に知っておくべき以下のポイントを解説します。

  1. 1分でわかるシティタワー大井町の特徴まとめ
  2. もっと詳しく知りたい方のために!シティタワー大井町の詳細情報
  3. どんな部屋があるの?シティタワー大井町の部屋を2つピックアップ!
  4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと
  5. シティタワー大井町と合わせて検討したいマンション3選

購入してから「こんなはずじゃなかった」「他のマンションにすべきだった」と感じるリスクをぐっと減らすことができます。

※このページは「中古で購入」したい方のための記事です

賃貸で「シティタワー大井町」が気になっている方は下記のページに「賃貸」の注意点を全てまとめています。

プロが教える「シティタワー大井町」の賃貸で失敗しないための全知識

トップ画像引用元:住友不動産

1. 1分でわかるシティタワー大井町の特徴まとめ

シティタワー大井町は、地上29階地下1階建て635戸の世帯数を誇る、高級タワーマンションです。

施工は建設業界大手の「西松建設株式会社」が担い、2019年7月に住友不動産を代表するブランドマンションとして誕生しました。

建物は免震構造になっていることから、大きな地震が発生しても揺れを抑制してくれるため、安心して暮らすことのできるタワーマンションです。

シティタワー大井町の外観

引用:住友不動産

シティタワー大井町は「大井一丁目南第一地区第一種市街地再開発事業」により開発されたマンションです。

敷地面積6,000㎡超ある広大な敷地のうち、約55%が空地となっているため、開放的な空間と緑が多い魅力的な景観が確保されています。

そんなシティタワー大井町について、購入前に知っておきたい下記のポイントを簡単に解説していきます。

  • 立地
  • 価格
  • 共用施設
  • 周辺環境

1-1. 立地:3駅5路線が使え、最短徒歩4分と駅近

シティタワー大井町の立地は下記のようになっていて、3つの駅が利用可能です。

シティタワー大井町の地図

引用:GoogleMap

利用可能駅

  • 大井町駅(京浜東北線・りんかい線・大井町線)・・・徒歩4分
  • 下神明駅(大井町線)・・・徒歩10分
  • 西大井駅(湘南新宿ライン・横須賀線)・・・徒歩13分

3駅5路線が使え、交通の便に優れており、最寄りの大井町駅まで徒歩4分で行けるため、駅近なタワーマンションをお探しの方には理想の物件と言えます。

また、上記の路線が利用できることで、下記のように都内各地へのアクセスも抜群です。

駅名(使う路線)所要時間/約乗り換え回数
品川駅(京浜東北線)3分0
渋谷駅(りんかい線)9分0
新橋駅(京浜東北線)13分0
東京駅(京浜東北線)15分0
銀座駅(京浜東北線)14分1
新宿駅(りんかい線)15分0
六本木駅(りんかい線)16分1
羽田空港(りんかい線)21分1
上野駅(京浜東北線)25分0
横浜駅(京浜東北線)26分0

※所要時間は、日中平常時のもので時間帯により異なります。 待ち時間及び乗り換え時間は含まれておりません。

住所:東京都品川区大井一丁目31番1号

1-2. 価格:相場より高い

シティタワー大井町で過去に売り出していた部屋と、その価格を抜粋してみました。

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
4階ワンルーム
23.28㎡
3,400万円4,530円1,380円
7階2LDK
56.00㎡
7,580万円13,820円6,760円
20階2LDK
55.42㎡
8,480万円17,320円5,560円

現在も複数の部屋が売り出されていますが、相場感としては上記のようになります。

最新の情報が気になる方は、HOME’Sなどの大手不動産情報サイトを確認すれば、効率よく売り出し物件を探せます。

他のタワーマンションと比べてどうなの?

大井町駅まで徒歩4分の好立地に加え、住友不動産のブランドマンションということで、シティタワー大井町価格は相場より高いと言えます。

以下は、周辺エリアで過去に掲載されていた物件の例です。

マンション名築年月階数
間取り・面積
価格管理費/月
修繕積立金/月
クレストタワー品川シーサイド
(品川シーサイド駅徒歩3分)
2008年
9月
10階
2LDK
60.06㎡
5,480万円16,600円
11,100円
.プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー
(品川シーサイド駅徒歩3分)
2019年
1月
3階
2LDK
73.04㎡
6,280万円15,220円
5,480円
.ブリリア大井町ラヴィアンタワー
(大井町駅徒歩5分)
2012年
9月
15階
1LDK
56.78㎡
7,240万円16,400円
8,670円

1-3. 共用施設:3つの施設が利用可能

シティタワー大井町では、共用施設としてラウンジやパーティールームの他に、ゲストルームが利用可能となっています。

共用施設が一つもないタワーマンションも数多くある中で、利用できる施設があるのは嬉しいポイントです。

スカイラウンジ|眺めのいい空間

シティタワー大井町のスカイラウンジ

シティタワー大井町にはスカイラウンジが設けられており、低層階に住んでいる方でもここへ来れば、都心部の景色を一望することができます。

オーナーズスイート|友人など来客が利用できる宿泊施設

シティタワー大井町のオーナーズスイート

オーナーズスイートとは、来客用の宿泊施設(ゲストルーム)のことで、友人や、両親が遊びにきた際に利用してもらうなど、さまざまな使い道があり便利です。

パーティラウンジ|大人数のイベントなどに便利

シティタワー大井町のパーティラウンジ

シティタワー大井町には、パーティラウンジが設けられており、大人数でのイベントや、入居者同士の交流会などに活用されています。

コンシェルジュサービスも好評!

シティタワー大井町では、平日11時〜20時、土日・祝9時〜20時まで専門スタッフが駐在しており、下記のようなサービスを受けられ、実際の入居者からも「助かる」という口コミがあります。

セクレタリーサービス

  • インフォメーションサービス
  • 館内施設予約サービス
  • タクシー手配サービス
  • 備品貸出サービス
  • メッセージ預りサービス
  • クロークサービス
  • コピー・FAXサービス
  • ビニール傘貸出サービス

取次サービス

  • 宅配便発送サービス
  • クリーニング取次サービス

紹介サービス

  • 宅配業者紹介サービス
  • トランクルーム紹介サービス
  • ハウスメイドサービス
  • 粗大ゴミ回収業者紹介サービス
  • 各種保険紹介サービス
  • ハウスリフォームサービス
  • 食事材料宅配業者サービス
  • ホテル紹介サービス
  • レンタル用品取次サービス
  • フィットネスクラブ紹介サービス
  • パソコンメンテナンス業者紹介サービス
  • レストラン予約サービス
  • フィルター清掃サービス(期間限定)
  • 泉カントリー倶楽部予約サービス
  • ベビーシッター紹介サービス
  • 引越業者紹介サービス
  • ケータリングサービス
  • 空室管理業者紹介サービス
  • ハウスクリーニングサービス

エントランス

エントランスは住友不動産が得意としている、上品でクラシックな雰囲気が漂う空間となっています。

下記の画像を見ていただければ雰囲気が伝わるかと思います。

シティタワー大井町のエントランス

グランドエントランスホール

エントランスホールはホテルのような高級感あふれる空間となっています。

シティタワー大井町のエントランスホール

引用(上記5図):住友不動産

1-4. 周辺環境:スーパー・コンビニも近く住みやすい

シティタワー大井町は、駅から近いだけでなく、周辺施設も充実しており、住みやすい立地にあるタワーマンションです。

シティタワー大井町の周辺施設

引用:GoogleMap

シティタワー大井町の周辺にはコンビニやスーパーがあり、食材や日用品の買い出しなどに大変便利です。

また、保育施設が近くにあることに加え、小学校まで徒歩4分ほどで行けるため、子育てのしやすい環境の整ったタワーマンションとも言えます。

Q. 学区はどこになる?

小学校や中学校は地図上にある「山中小学校」「伊藤学園(後期課程)」です。

近隣にある便利な店舗や施設

シティタワー大井町の近隣には、生活する上であって便利な店舗や施設がたくさんあります。

スーパー・コンビニ公共・金融機関医療機関
ローソン(徒歩1分)大井町郵便局(徒歩3分)おおいまち消化器外科(徒歩1分)
ツルハドラッグ(徒歩3分)三菱UFJ銀行(徒歩4分)三木歯科(徒歩1分)
ナチュラルローソン(徒歩3分)みずほ銀行(徒歩4分)大井町整形外科・外科クリニック(徒歩2分)
イトーヨーカドー(徒歩4分)品川区役所(徒歩5分)古屋医院(耳鼻咽喉科)(徒歩3分)
西友(徒歩6分)二葉図書館(徒歩6分)大井町駅前クリニック(内科・小児科)(徒歩3分)
TSUTAYA(徒歩6分)大井警察署(徒歩11分)東芝病院(徒歩9分)

ここまでのまとめ. まずは内見に行ってみよう

ここまでをまとめるとシティタワー大井町は、駅近で利便性に優れており、共用施設やコンシェルジュサービスも充実している非常に住みやすい高級マンションです

気になるのであれば、他の人が購入する前に内覧に行くことをおすすめします。

ただし、上記の利点に加え、住友不動産のブランドマンションということもあり、価格が相場より高いため、周辺のタワーマンションと比較検討するようにしましょう。

周辺でシティタワー大井町より価格が安いタワーマンションは下記の通りです。

シティタワー大井町の中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

また、内覧に行く前にもう少し知りたい..という方のために、次の章でシティタワー大井町についてより具体的に解説をします。

2. もう少し詳しく知りたい方へ!シティタワー大井町の詳細情報

百聞は一見に如かずですから、ここまでで興味を持ったのであれば気軽に内覧に行ってみましょう。

ただし、もう少し具体的に知りたい方のために、下記のポイントを解説していきます。

  1. 室内の雰囲気について
  2. 部屋ごとの設備について
  3. 駐車場/駐輪場について
  4. セキュリティ面について
  5. 地震や津波などの自然災害への強さについて
  6. 周辺の治安について
  7. 子育てのしやすさについて
  8. 資産性について

2-1. 室内の雰囲気について

モデルルームの写真から、シティタワー大井町の部屋の雰囲気が把握できるかと思います。

シティタワー大井町のモデルルーム

シティタワー大井町のモデルルーム

引用:住友不動産

予算が合う部屋で売り出されているものはできるだけ多く内見し、あなたにぴったりな部屋を見つけましょう!

3. どんな部屋があるの?シティタワー大井町の部屋を2つピックアップ!」で部屋の例を紹介します。

部屋からの眺めについて

シティタワー大井町周辺には高い建物がそれほど多くないので、中層階でも眺めはいいです。

以下は、29階から撮影した各方角の眺望ですので、眺めが気になる方は参考にしてみてください。

東側エリア西側エリア
シティタワー大井町東向きの眺望シティタワー大井町西向きの眺望
南側エリア北側エリア
シティタワー大井町南向きの眺望シティタワー大井町北向きの眺望

引用:住友不動産

2-2. 部屋ごとの設備について

各住戸の設備も、下記のような生活に必要なものは基本的に整っています。

  • システムキッチン
  • ガラストップコンロ
  • 生ゴミディスポーザー
  • レンジフード
  • 浄水器
  • スライド式食器洗い乾燥機
  • オートバスシステム
  • TES温水式浴室暖房乾燥機
  • ミストサウナ
  • TES温水床暖房
  • ミュージックリモコン(バスルームで音楽が聴ける)
  • 温水洗浄機能付暖房便座

部屋によってはリフォームが施され、上記の設備が付帯されていないケースも稀にあるため、こちらも事前に確認するようにしましょう。

部屋でペットは飼える?

シティタワー大井町は、犬、猫あわせて2匹、その他小動物2匹、鳥類1籠までを飼うことができます。

ちなみに、ペット用足洗い場が設けられており、ペットと快適に暮らせる環境が整っています。

ゴミ出しの手間やルールについて

24時間・365日ゴミを出すことが可能なので、ゴミ出しは非常に楽です。

また、各フロアにゴミ置場が設置されているので、ゴミを捨てるとき、わざわざエレベーターに乗る手間が省ける点も人気があります。

洗濯物は外に干せる?

シティタワー大井町は、バルコニーに洗濯物を干すことができます。

タワーマンションの多くは外干し禁止となっていることが一般的なので、外干しできるという点は非常に大きなメリットです。

ただし、バルコニーフェンスに布団などを干すことは、風で飛ばされる恐れがあることに加え、景観の問題から禁止となっています。

2-3. 駐車場/駐輪場について

駐車場/駐輪場の他にバイク置き場も用意されています。

種別台数月額料金
駐車場186台
(平置き2台・タワーパーキング184台)
29,000~35,000円
バイク置き67台
(バイク35台・ミニバイク32台)
5,000~7,000円
自転車置き場759台200~500円

上記の月額料金は新築募集時のものなので、料金や空き状況は事前に確認しておきましょう。

電気自動車の充電設備も完備

タワーパーキング内には、電気自動車・プラグインハイブリット車の充電に対応した設備も完備されています。

2-4. セキュリティ面について

敷地内の52箇所に防犯カメラを設置するとともに、エントランスから玄関までに3段階のセキュリティが備え付けられているため、万全といえます。

オートロックが開いているときに侵入された場合でも、エレベーターホールに入る手前にもオートロックがあるため、さらなる侵入を防げます。

また、エレベーターも鍵がないと行き先階を指定することができない仕様になっているので安心です。

24時間有人警備のセキュリティ

マンション内に、コンシェルジュ・管理員・警備員が24時間常駐していることに加え、警備員が定期的に館内を巡回しているので安心です。

2-5.地震や津波などの自然災害への強さについて

冒頭でもお伝えしたように、シティタワー大井町は最先端の「免震構造」になっているので、一般的な「制震構造」や「耐震構造」の物件よりも圧倒的に地震に強いといえます。

免震構造であれば地震のエネルギーを吸収して、建物の変形や揺れを抑制してくれるため、地震が発生しても家具などが倒れにくいので安心です。

津波や洪水の影響は?

大井町は海が近いことから津波や洪水が懸念されがちですが、シティタワー大井町周辺は地形からして影響は少ないです。

以下は国土交通省が運営する「ハザードマップ」ですが、物件周辺は津波や洪水で被害予測は出ていません。

想定される浸水の水位:1m~3m|3m~5m

ハザードマップ

引用:ハザードマップ

液状化のリスクは?

液状化に関しても、物件が建つ土地は「危険度が極めて低い」と予測されています。

以下は品川区が発表してる「液状化危険度分布図」ですが、物件の位置を見ていただければわかるかと思います。

※液状化危険度の色分け 白:極めて低い|青:低い|赤:やや高い〜高い

液状化危険度分布図

引用:液状化危険度分布図

また、マンションを開発する段階から液状化のリスクが低い土地を見定めているので、建物自体への影響も少ないです。

2-6. 周辺の治安について

シティタワー大井町が建つ「品川区大井1丁目」は、駅や複合施設を含めた商業地域となっているため、犯罪件数がやや多く、治安がいいとは言えません。

以下は警視庁が発表している「犯罪情報マップ」ですが、地域ごとに分けると、2020年3月の1ヶ月間では6~12件の犯罪が発生しています。

※犯罪件数 (件/月) 白:0 緑:1 黄緑:2~5 黄:6~12 橙:13~34 赤:35以上|2020年3月分のデータ参照

犯罪情報マップ

引用:警視庁

しかし、粗暴犯や強盗などの犯罪ではなく、店舗での万引きが目立つため、住み心地にはさほど影響はないと言えます。

ですが、女性やお子さんがいるファミリーなどで、少しでも治安のいい街の物件に住みたいときは、「大崎・北品川エリア」の下記マンションを検討してみましょう。

  • .ウエストレジデンス大崎
  • .パークシティ大崎ザ・タワー
  • .タワーコート北品川

2-7. 子育てのしやすさについて

シティタワー大井町は、下記の理由から子育てにも非常に向いてるマンションと言えます。

  • 保育・教育機関が充実している
  • 近隣にレジャー施設がたくさんある

保育・教育機関が充実している

シティタワー大井町周辺には、子育てに関係する施設が以下のように充実しています。

保育園

名称認可・認証徒歩距離
一本橋保育園認可2分
あいのもり保育園認可3分
こどもヶ丘保育園認可3分
ひろまち保育園認可6分
大井町えほん保育園認可6分
アトレ大井町保育園認証7分
保育所ちびっこランド大井町園認可外7分
大井倉田保育園認可8分
大井町のぞみ保育園認可8分

幼稚園

名称徒歩距離
小野学園幼稚園7分
二葉すこやか園10分
品川区立双葉幼稚園10分
あけぼの幼稚園11分
日本音楽校幼稚園11分

インターナショナルスクール

名称徒歩距離
ひらくきっず2分
キラリイングリッシュスクール3分
AKANON 幼児教室6分

教育機関

名称徒歩距離
山中小学校[通学区]4分
伊藤学園[通学区]12分

以上のように、シティタワー大井町周辺には数多くの保育・教育機関が揃っています。

また、品川区は待機児童数も減少傾向にあり、認可保育園にも比較的入園しやすい区となっています。

近隣にレジャー施設がたくさんある

大井町周辺には、下記のお子さんと休日に楽しめる人気レジャー施設が揃っています。

  • おふろの王様
  • スポル品川大井町
  • 劇団四季ミュージカルシアター

特に「おふろの王様」と「スポル品川大井町」は、ファミリー層から人気のレジャー施設となっているので、休日を持て余すことなく堪能できるでしょう。

大井町のレジャー施設

引用:おふろの王様スポル品川大井町積水ハウスミュージカルシアター

また、水族館がある品川や、大井町以上にレジャー施設が揃うお台場にも車で10~15分程度で行ける距離感なので、何をするにしても楽しめるでしょう。

2-8. 資産性について

シティタワー大井町は、駅から徒歩4分という好立地な点と、国土交通省が定める以下9つの基準をクリアした「長期優良住宅認定マンション」であるため、資産性が高いといえます。

長期優良住宅の認定基準と概要

劣化対策数世代にわたって住宅の構造躯体が使用できること。
耐震性極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図り、損傷のレベルを低減できること。
維持管理・更新の容易性構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理を容易に行うための必要な措置が講じられていること。
可変性居住者のライフスタイルの変化などに応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること。
高齢者対策将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下などに必要なスペースが確保されていること。
省エネルギー対策必要な断熱性能などの省エネルギー性能が確保されていること。
居住環境良好な景観の形成、その他の地域における居住環境の維持および向上に配慮されたものであること。
住戸面積良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。
維持保全計画建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修などに関する計画が策定されていること。

戸建て住宅でも、上記の基準をクリアすることは容易ではありませんが、タワーマンションの規模だとさらに徹底した設計・建築が行われないと認定されることはまずありえません。

そのため、タワーマンションで長期優良住宅と認定されるだけで、希少価値が上がり資産性も自ずと高くなります。

減税・控除のメリットも大きい

長期優良住宅に認定されると、下記の項目が減税・控除などの優遇を受けられるケースが多いです。

  • 固定資産税の軽減
  • 登録免許税の軽減
  • 住宅ローンの控除
  • 不動産取得税の控除

優遇されるには、部屋の大きさや所得金額などの条件をクリアする必要がありますが、すべてを満たすと最大控除額が400万円から500万円にアップします。

また、将来的に売却することになったとき、購入者も同様の優遇を受けられるメリットがあるので、他の物件よりも売却しやすいです。

次の章では実際にどんな部屋がいくらで売られていたのかを、注意点を交えて詳しく解説していきます。

3. どんな部屋があるの?シティタワー大井町の部屋を2つピックアップ!

過去に、シティタワー大井町で売り出されていた部屋を紹介していきます。

「シティタワー大井町ではどれくらいの所に、どれくらいの予算で住めるか」の参考にしてください。

4階1K|一人暮らし向けの部屋

シティタワー大井町の1K間取り図

引用:住友不動産販売

こちらは、価格:3,550万円、管理費:4,530円/月、修繕積立金:1,380円/月の部屋です。

間取りは1Kで23.28㎡なので、一人暮らしやセカンドハウスとしてもおすすめです。

いい意味でも悪い意味でも特徴の少ないスタンダードな部屋なので、マンションの雰囲気を確かめるためにもまずは内見をしてみましょう。

  • 価格:3,550万円
  • 管理費:4,530円/月
  • 修繕積立金:1,380円/月

20階2LDK|ファミリーで暮らすのに最適な部屋

シティタワーっ日街の2LDK間取り図

引用:at home

こちらは、価格:8,480万円、管理費:17,320円/月、修繕積立金:5,560円/月の部屋です。

間取りは2LDKで55.42㎡あるため、3~4人家族でも暮らせる大きさです。

部屋は20階なので、タワーマンションの中でも眺めのいい部屋を求めている方におすすめです。

  • 価格:8,480万円
  • 管理費:17,320円/月
  • 修繕積立金:5,560円/月

シティタワー大井町の中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

次の章では、中古マンションを買うときに知っておくべきことを解説するので、失敗しないためにも必ず確認してください。

4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと

中古マンションを買うという行為は、あなたが投資家でない限り一生で一度のことが多いはずです。

そんな一大イベントを成功させるためには、必ず知っておくべきことを把握した上で比較検討することが何よりも大切です。

そこで、誰でもわかりやすく知ってもらえるように、下記の8つに分けて解説していきます。

  1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる
  2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安
  3. 相場価格を把握していれば騙されない
  4. 一生住む予定でも資産性は重要
  5. 将来を考えて階層を検討すること
  6. マンションごとにルールが異なる
  7. 必ず複数の物件を内見すること
  8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

4-1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる

マンションは管理体制が整っているか・いないかで、暮らしやすさが決まると言っても過言ではありません。

管理が隅々まで行き届いているマンションは、エントランスやエレベーターホールも常に綺麗ですし、ゴミ置場も整頓されています。

目に見える部分だけでなく、排水管や電気系統などの定期点検もきちんと行われているため、長く安心して暮らすことができます。

管理組合が機能しているかも重要

分譲マンションは管理組合を作ることが法律で決められています。このとき、管理組合はあるものの、全く機能していないケースもあるため注意が必要です。

管理組合が機能していないと、修繕積立金の滞納者が多かったり、修繕計画が不十分で必要な修繕ができないケースも出てきます。

そのため、中古マンションを購入するときは、管理組合が機能しているか、滞納者はいないか、修繕計画は立てられているかを不動産会社に確認しましょう。

シティタワー大井町は区分所有者全員で管理組合を結成し、管理会社である「住友不動産建物サービス株式会社」に業務を委託しているので、修繕費の回収含め問題なく機能しています。

また、実績などに基づいて部位毎に設定した標準の修繕周期をベースに、30年間の「長期修繕計画表」を作成しています。

期間中に予想される修繕工事の費用総額と、それに応じた修繕積立金を使う額が一目でわかるため、修繕計画が明確になっています。

4-2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安

中古マンションを購入するときの初期費用は下記の項目が必要となり、一般的に物件価格の「6~13%」が目安です。

費用項目解説
仲介手数料不動産会社に支払う報酬。物件価格の3%+6万円(400万円を超える取引の場合)+消費税。
印紙税「売買契約書」を作成する際にかかる金額(1,000~5,000万円の場合、2万円/1冊)。
登記費用不動産の所有権などを役所に登録するための費用で、評価額の数%が必要。
不動産取得税購入後1回だけ支払う。固定資産税の4%。
融資手数料住宅ローンで金融機関に払う手数料。数万円程度〜融資額の数%まで状況次第。
ローン保証料返済ができなくなった時のための保証会社に支払う金額。保証料は状況によって様々。
団体信用生命保険料死亡時などにローンを払うための保険(がん特約などを別途つけるかなど、人によって保険料は異なる)。
固定資産税評価額の1.4%を毎年払う。
都市計画税固定資産税評価額×税率(上限0.3%)を毎年支払う。
手付金契約締結時に売主に対して現金で支払う費用。物件価格の10%前後が目安で、決済のときに「頭金」として換算することになる。

上記の中で一番高額な費用となるのが「仲介手数料」です。仮に5,000万円の物件を購入する場合は「約171万円(税込)」が仲介手数料として必要です。

ただ、シティタワー大井町の売り出し物件の中でも、部屋によっては「仲介手数料半額や無料」で購入できることもあります。

以下のイメージのように、階数が違うだけで内装や眺望が変わらない場合は、価格が高くても仲介手数料を含めた合計額で選んだ方がお得になることもあります。

中古マンションの購入費用

シティタワー大井町のような戸数が多い大型マンションだと、上記のようなケースも多いので、売り出し中の部屋をすべて確認して、後悔しない選択をしましょう。

4-3. 相場価格を把握していれば騙されない

中には相場以上の価格で売られているマンションもあり、高値でつかまされる可能性もあるので注意しましょう。

また、売るときはいくらぐらいで売れるのかも、調べておいたほうがよりいいでしょう。

相場価格を知りたい場合は不動産会社に聞いてもいいですが、都合のいい情報しか教えてくれない可能性もあるので、ネット上で確認することがおすすめです。

ネットで調べる場合は、下記2サイトの情報量が多いので活用してみましょう。

シティタワー大井町を含む品川区は、特にタワーマンションが多いエリアなので、必ず近隣マンションの価格を把握するようにしてください。

また、シティタワー大井町内でも、「類似の部屋が過去に安く取引されていた」なんてケースもあり得るので、損しないために必ず自分でも見ておきましょう。

4-4. 一生住む予定でも資産価値は重要

一生住むと決めて購入した物件でも、ライフスタイルや仕事の影響で将来売却することになる可能性はゼロではないため、資産価値は非常に重要です。

下記の観点で少しでも価格が落ちにくいマンションを選んでおけば、最悪売ればいいので、リスクは少ないです。

  • 立地:何年先でも人気のエリア、特に駅から近い物件を選ぶ
  • ブランド:大手が力を入れていて、知名度・ステータスの高いブランドを選ぶ

特に重要なのが立地で、不動産において最も重要な要素と言っても過言ではありません。

正直、立地さえ良ければ入居者も後を絶たないので、最悪賃貸で貸し出せば大損はしません。

反対に、今後の人口減少とともに住みたい人がいなくなるエリアでは、十分な修繕もできず、スラム化がより深刻化していく可能性があります。

繰り返しになりますが、シティタワー大井町は駅から徒歩4分と利便性がいいことに加え、住友不動産のブランドマンションという文句のつけようがない高級物件なので、資産価値は下がりにくいといえるでしょう。

4-5. 将来を考えて階層を検討すること

タワーマンション=高階層と考える人もいますが、それぞれにデメリットがありますので、階層ごとのデメリットを確認しましょう。

・高階層のデメリット
  • 部屋の出入りに時間がかかる
  • ベランダの外にものをおきにくい
  • 購入金額が高くなりがち
  • 地震のときに揺れやすい
  • エレベーターが止まったときが大変
・低階層のデメリット
  • 近くに他のビルがあると、眺望や日射に期待できない
  • 外や近隣のビルから部屋の中が見えるリスクがある
  • 人によっては格差を感じることがある

今は、高層階の景色が魅力的でも、数十年後もそうなのか将来を見据えて考えてみましょう。

また、最近人気なのは、10~19階のいわゆる中階層で、上記のデメリットをあまり感じずに暮らせるはずです。

シティタワー大井町周辺には高い建物があまり多くはないので、10~19階でも眺めがいい部屋はたくさんあります。

そのため、低層階・中層階・高層階、すべての部屋を見るようにして比較検討してみましょう。

4-6. マンションごとにルールが異なる

どのマンションでも必ずルールが決められているため、すべて確認してから購入するようにしましょう。

特に下記3つの内容は知っていないと後々トラブルにつながるので注意しましょう。

内容確認すること
ペット飼育についてペットを飼育できるか。飼育できる場合、ペットの種類や飼える数の制限はあるのか。
楽器演奏について楽器は演奏できるか。演奏できる場合、楽器の種類や演奏時間の制限はあるのか。
外干しについて洗濯物をバルコニーに干すことは可能か。

シティタワー大井町の場合、犬、猫あわせて2匹、その他小動物2匹、鳥類1籠までを飼うことができますが、楽器の演奏は不可となっています。

洗濯物に関してはバルコニーに干すことができるので、お子さんがいるご家庭でも不便はありません。

住民からの口コミも参考にする

実際にシティタワー大井町に住んでる人たちの口コミも検討するときの参考になります。

マンションコミュニティ」というサイトに、住民が自由に書き込める掲示板があるので、確認しておきましょう。

4-7. 実際に内見で住みやすさを確認すること

実際に住んで満足できるかも、じっくり見ておく必要があります。

下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内見時に確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
小中学校からの距離
今の生活で便利に感じている施設(クリーニングなど)を事前に書き出し、チェックする
マンションの共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
コンシェルジュの有無、時間、サービスの内容
エレベーターの台数や待ち時間
ゴミ捨て場は各フロアにあるか、24時間出せるか
マンションの住人はストレスなく同じマンションに住めそうな人か
部屋眺望・日当たりは良いか/再開発などで悪化しないか
高速道路や電車の騒音はないか
収納スペースは十分にあるか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)

必ず複数の物件を見ること

タワーマンションに住んだことがない方は、複数の物件を内見した上で決定するといいでしょう。

同じエリア、同じ条件の物件を多くチェックできれば物件ごとのデメリットや相場がわかってくるはずです。

必ず3棟以上の物件をここまでの観点含め、確かめるようにしましょう。

共有施設を精査すること

あなたの欲しい共用施設が付いているかは、必ず確認、精査すべきです。

ただ、「共用施設が豊富」は一見メリットですが、デメリットでもあります。

共用施設がタワーマンションの魅力の1つではありますが、管理費や修繕積立金が上がる傾向にあるので、使わない共用施設は費用の「払い損」につながります。

自分に必要ない共用施設はどれくらいあるか、費用を考慮したときにコスパはどうかも判断材料にしましょう。

きちんと使えるかも要確認!

例えば、1000戸の入居者がいるマンションに、1つしかゲストルームがなかった場合、単純計算で3年に1回しか順番が回ってきません。

入居者に対して十分な設備があるかも確認しておきましょう。

シティタワー大井町には、無駄と思われがちなフィットネスジムやプールはついてないので、費用の「払い損」と感じることはないでしょう。

ゲストルームは2つ用意されていますが、満室の場合でも周辺にはビジネスホテルが数多く揃っているので、不便ないでしょう。

4-8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

中古マンションを購入するときは、どの不動作会社に案内から購入までの手続きを任せるかが、とにかく重要です。

新築マンションであれば売主が直接購入者を募集するので信用性はありますが、中古の場合、全く関係ない仲介会社でも購入を斡旋することは可能です。

このとき、自社の利益しか考えていない仲介会社だと、無理やり購入を迫られたり、必要以上にしつこい営業をされることがあるので注意が必要です。

ただ、初めて中古物件の購入を検討している人が仲介会社を見極めるのは困難なので、下記の観点から東証一部上場企業のLIFULLが運営する「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

※「HOME’S 住まいの窓口」は、あなたの要望を聞いた上で、最適な不動産会社を紹介してくれるサービスです。

どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる

特定のタワーマンションのみを紹介してきたり、オーナーと癒着している不動産会社に相談すると、デメリットを隠されたり、他社のマンション情報を教えてくれません。

この場合、本当にあなたが理想としている物件を購入することができず、一生に一度の物件購入が失敗に終わってしまうでしょう。

「HOME’S 住まいの窓口」は特定の物件や不動産会社を勧めないと公言しており、中立に「本当にその物件でいいのか」「どの不動産会社に依頼するのがベストか」アドバイスをくれます。

営業をしないと公言してる

不動産販売業者の中には、お願いした物件以外にも複数の物件を営業してくる会社もあります。

「HOME’S住まいの窓口」は「あなたが希望しない限りは営業しない」と宣言しています。

また、紹介された不動産業者からの営業がわずらわしい時は、「HOME’S 住まいの窓口」に相談すれば代わりに断ってもらえます。

希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

中古マンションを買う場合、そのマンションの取引実績が多い不動産会社を選んだ方が失敗しにくいです。理由は、メリットはもちろん、デメリットもきちんと把握していて目玉物件を扱っていることも多いからです。

極端な話、ファミリー用の大型マンションを希望しているのに、投資用ワンルームマンションがメインの不動産会社に相談しても、大型マンションの優良な情報は得られません。

「HOME’S 住まいの窓口」であれば、業界の裏事情にも精通していて、希望しているマンションに特に詳しい不動産会社や担当者を紹介してくれるので効率的です。

以上のことを踏まえると、「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのが最も騙されにくく、失敗しにくいです。

また、相談する前に、気になる物件をいくつか絞った方がより的確なアドバイスをもらえるので、シティタワー大井町以外のマンションも見ておきましょう。

5.シティタワー大井町と合わせて検討したいマンション3選

他にも、周辺エリアでシティタワー大井町と合わせて検討する人の多いタワーマンションを紹介します。

マンション名アクセス築年階数
5-1. クレストタワー品川シーサイド品川シーサイド駅3分2008年26階
5-2. プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー品川シーサイド駅3分2019年29階
5-3. ブリリアタワー大崎大崎駅4分2007年29階

5-1. クレストタワー品川シーサイド

クレストタワー品川シーサイドの外観

引用:ゴールドクレスト

クレストタワー品川シーサイド」は、地上26階地下1階建、404戸の世帯数を誇る高級タワーマンションです。

設計・施工は東証一部上場企業の「五洋建設」が担い、2008年9月に「株式会社ゴールドクレスト」を代表するブランドマンションとして誕生しました。

また、シティタワー大井町に比べると価格が安いため、駅近でコスパのいいタワーマンションを購入したい人におすすめです。

過去に売り出されていた部屋の例

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
10階2LDK
60.06㎡
5,480万円16,600円11,100円
16階2LDK
68.04㎡
5,980万円18,800円12,600円
14階3LDK
73.52㎡
6,680万円20,300円13,600円

アクセス

  • 品川シーサイド駅(りんかい線)・・・徒歩3分
  • 鮫洲駅(京急本線)・・・徒歩10分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-2. プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーのイメージ

引用:SUUMO

「.プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー」は、京浜急行電鉄が手がける地上29階地下1階建、817戸の高級タワーマンションです。

ラウンジやゲストルームなど計9つの共用施設が利用でき、コンシェルジュのサービスも充実しているため、高級マンションならではの環境を求める方におすすめです。

なお、2LDK〜4LDKの間取りが中心となっているため、タワーマンションに家族で住みたい方にもおすすめです。

過去に売り出されていた部屋の例

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
3階1LDK
58.44㎡
6,280万円15,220円5,840円
17階2LDK
61.8㎡
6,680万円16,068円6,180円
31階3LDK
67.4㎡
7,440万円17,524円6,740円

アクセス

  • 品川シーサイド駅:徒歩3分
  • 鮫洲駅:徒歩8分
  • 青物横丁駅:徒歩9分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-3. ブリリアタワー大崎

ブリリアタワー大崎のイメージ

引用:SUUMO

「.ブリリアタワー大崎」は、東京建物が手がける地上29階建、238戸の高級タワーマンションです。

「JR線」や「りんかい線」が通る大崎駅まで徒歩4分となっており、駅近なタワーマンションをお探しの方には理想の物件と言えます。

また、スカイテラスやゲストルーム、フィットネスルームなどが利用可能となっており、大崎エリアの中でも共用施設が充実しているタワーマンションです。

過去に売り出されていた部屋の例

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
16階1LDK
66㎡
5,800万円13,662円15,642円
20階2LDK
76㎡
7,450万円15,732円18,012円

アクセス

  • 大崎駅:徒歩4分
  • 新馬場駅:徒歩14分
  • 北品川駅:徒歩16分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

6. まとめ

シティタワー大井町について、購入前に知っておいてほしいことをまとめましたが、いかがでしたか?

シティタワー大井町は、駅近で利便性に優れており、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実している非常に住みやすい高級マンションです

シティタワー大井町の中古物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

ただし、上記の利点に加え、住友不動産のブランドマンションということもあり、価格が相場より高いため、周辺のタワーマンションと比較検討するようにしましょう。

周辺でシティタワー大井町より価格が安いタワーマンションは下記の通りです。

このページがあなたの住居選びのお役に立てることを心から祈っています。

当サイトでは情報の掲載に細心の注意を払っておりますが、情報を利用する中で生じたあらゆる損害等について一切責任を負いません。「契約書」「重要事項説明書」などをしっかり確認した上で、購入するようにしましょう。

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