(OWL TOWER)アウルタワーの中古物件を購入する前に知るべき全知識

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「アウルタワーってどんなマンション?」「中古マンションとしてはいい物件なの?」など、アウルタワーについて気になっていませんか?

アウルタワーは、駅直結で利便性に優れており、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実しているおすすめの中古マンションの一つですが、購入前に知るべき注意点やデメリットもあります。

このページでは、不動産の売買業界で長年働いてきた筆者が、アウルタワーを購入する前に知っておくべき以下のポイントを解説します。

  1. 1分でわかるアウルタワーの特徴まとめ
  2. もう少し詳しく知りたい方へ!アウルタワーの詳細情報
  3. どんな部屋があるの?アウルタワーの部屋を3つピックアップ!
  4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと
  5. アウルタワーと合わせて検討したいマンション3選

購入してから「こんなはずじゃなかった」「他のマンションにすべきだった」と感じるリスクをぐっと減らすことができます。

※このページは「中古で購入」したい方のための記事です

賃貸で「アウルタワー」が気になっている方は下記のページに「賃貸」の注意点を全てまとめています。

プロが教える「アウルタワー」の賃貸で失敗しないための全知識

トップ画像引用元:ゴールドクレスト

1. 1分でわかるアウルタワーの特徴まとめ

「アウルタワー」は、地上52階地下2階建、608戸の世帯数を誇る高級タワーマンションです。

設計・施工はスーパーゼネコンである「大成建設」が担い、2011年1月に「株式会社ゴールドクレスト」を代表するブランドマンションとして誕生しました。

建物は制震構造になっていることから、大きな地震が発生しても揺れを抑制してくれるため、安心して暮らすことのできるタワーマンションです。

アウルタワーの外観

引用:ゴールドクレスト

地上52階建という都内でもトップクラスの高さを誇る超高層レジデンスとして、池袋エリアで常に人気のあるタワーマンションです。

そんなアウルタワーについて、購入前に知っておきたい下記のポイントを簡単に解説していきます。

  • 立地
  • 価格
  • 共用施設
  • 周辺環境

1-1. 立地:「東池袋駅」地下プロムナード直結、徒歩2分

アウルタワーの立地は下記のようになっていて、3駅使えることに加え、東池袋駅には地下通路で直結となっています。

アウルタワーの地図

引用:GoogleMap

利用可能駅

  • 東池袋駅(有楽町線)・・・直結徒歩2分
  • 東池袋四丁目駅(都電荒川線)・・・徒歩5分
  • 池袋駅(・山手線・埼京線・湘南新宿ライン・東武東上線・西武池袋線・有楽町線・副都心線・丸ノ内線・特急5線)・・・徒歩10分

3駅14路線が使えて交通の便に大変優れているため、利便性のいいタワーマンションに住みたい方には理想の物件と言えます。

また、有楽町線が利用できることで、東池袋駅からは都内各地へのアクセスも便利です。

駅名所要時間/約乗り換え回数
池袋駅2分0
新宿駅7分1
渋谷駅13分1
東京駅20分1
新橋駅21分1
銀座駅25分1
六本木駅27分1
品川駅30分1

※所要時間は、日中平常時のもので時間帯により異なります。 待ち時間及び乗り換え時間は含まれておりません。

物件から徒歩3分の「池袋サンシャインバスターミナル」からは、羽田空港行きのリムジンバスが発着しているので、出張や旅行のときも便利です。

物件住所:東京都豊島区東池袋四丁目21番1号

1-2. 価格:相場より高い

アウルタワーで過去に売り出していた部屋と、その価格を抜粋してみました。

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
7階1LDK
37.94㎡
4,980万円11,268円5,463円
22階1LDK
46.98㎡
6,000万円13,820円6,760円
27階2LDK
72.63㎡
9,480万円21,370円10,460円
24階3LDK
84.36㎡
1億4,480万円25,055円12,148円
52階3LDK
108.27㎡
1億9,650万円28,150円15,591円

現在も複数の部屋が売り出されていますが、相場感としては上記のようになります。

最新の情報が気になる方は、HOME’Sなどの大手不動産情報サイトを確認すれば、効率よく売り出し物件を探せます。

他のタワーマンションと比べてどうなの?

最寄りの東池袋駅まで徒歩2分の好立地で、共用施設やコンシェルジュのサービスも大変充実しているせいか、アウルタワーの価格は相場より高いと言えます。

以下は、豊島区エリアにあるタワーマンションで過去に掲載されていた物件の例です。

マンション名築年月階数
間取り・面積
価格管理費/月
修繕積立金/月
.ライズシティ池袋エアライズタワー
(東池袋駅徒歩1分)
2007年
1月
35階
3LDK
75.01㎡
8,850万円19,540円
21,060円
.ルミナリータワー池袋
(池袋駅徒歩4分)
2013年
2月
9階
2LDK
55.4㎡
6,580万円18,680円
11,080円
.シティタワー池袋ウエストゲート
(要町駅徒歩6分)
2010年
3月
24階
2LDK
56.09㎡
6,100万円15,270円
11,140円
.ザ・タワー・グランディア
(池袋駅徒歩4分)
2004年
5月
5階
1LDK
65.87㎡
6,500万円14,340円
13,860円

1-3. 共用施設:生活を豊かにする施設が充実

アウルタワーでは、スカイラウンジやフィットネスジムなど生活を豊かにしてくれる施設が充実しています。

共用施設が一つもないタワーマンションも数多くある中で、これらの施設が利用できるのは嬉しいポイントです。

スカイラウンジ|眺めのいい空間

アウルタワーの33階にはスカイラウンジが設けられており、都心部の景色を一望しながら寛ぐことができます。

アウルタワーのスカイラウンジ

ゲストルーム|来客用の宿泊施設

ゲストルームとは来客用の宿泊施設のことで、友人や家族を招く際など様々な用途に利用でき、大変便利です。

アウルタワーのゲストルーム

ゲストルーム|ビューバスプラン

ジャグジー付きの豪華なお風呂から都心の夜景を堪能できる、特別なゲストルームも用意されています。

アウルタワーのゲストルーム

フィットネスルーム|気軽に運動ができる

エクササイズマシンを取り揃えたフィットネスジムが利用可能となっており、入居者の健康維持に役立っています。

アウルタワーのフィットネスジム

シアタールーム

防音設備の整ったシアタールームが利用可能となっており、大画面で映画を楽しむことができます。

アウルタワーのシアタールーム

キッズルーム

子供同士で遊べるキッズルームを利用できるので、子育てファミリーの交流の場としても人気があります。

アウルタワーのキッズルーム

パーティルーム

大人数で楽しむことができるキッチン付きのパーティルームが用意されているので、都心の風景を眺めながら誕生日会や各種イベント毎を開催できます。

アウルタワーのパーティールーム

コンシェルジュサービスも好評!

アウルタワーでは専門スタッフが駐在しており、下記のようなサービスを受けられ、実際の入居者からも「助かる」という口コミがあります。

  • 館内施設予約案内サービス
  • 電球・フィルター販売サービス
  • 花の宅配便サービス
  • シルバー介護サービス
  • クリーニング業者取次サービス
  • 宅配便・バイク便発送サービス
  • 貸布団サービス
  • ケータリングサービス
  • 交通時刻表案内
  • タクシー配車サービス
  • 引っ越し取次サービス
  • リフォームサービス

エントランス・ホール

エントランスは、高級マンションならではのゴージャスな作りとなっています。

以下の画像を見ていただければ雰囲気が伝わるかと思います。

アウルタワーのエントランスホール

引用(上記11図):ゴールドクレスト

1-4. 周辺環境:スーパー・コンビニも近く住みやすい

アウルタワーは、駅から近いだけでなく、周辺施設も充実しており、住みやすい立地にあるタワーマンションです。

アウルタワーの周辺施設

引用:GoogleMap

アウルタワーの近くにはスーパーやコンビニがあり、食材や日用品の買い出しなどに大変便利です。

ただし、小学校まで約1kmあり、大人の足でも徒歩13分かかることを子育ての面でデメリットに感じている入居者の方もいます。

Q. 学区はどこになる?

小学校は地図上にある「南池袋小学校」です。

中学校は豊島区立千登世橋中学校です。<MAP:豊島区立千登世橋中学校

近隣にある便利な店舗や施設

アウルタワーの近隣には、生活する上であって便利な店舗や施設がたくさんあります。

スーパー・コンビニ公共・金融機関医療機関
西友(徒歩1分)東池袋交番(徒歩3分)ブルームデンタルサロン(歯医者)(徒歩1分)
ファミリーマート(徒歩1分)豊島郵便局(徒歩3分)池袋保健所(徒歩2分)
セブンイレブン(徒歩1分)三井住友銀行(徒歩7分)山口クリニック(内科・小児科・皮膚科)(徒歩3分)
成城石井(徒歩2分)みずほ銀行(徒歩8分)木村整形外科(徒歩7分)
マルエツプチ(徒歩5分)三菱UFJ銀行(徒歩9分)都立大塚病院(徒歩15分)

ここまでのまとめ. まずは内見に行ってみよう

ここまでをまとめると、アウルタワーは駅近で利便性に優れており、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実している非常に住みやすい高級マンションです。

気になるのであれば、他の人が購入する前に内覧に行くことをおすすめします。

ただし、上記の利点から価格が相場より高いため、周辺の複数のタワーマンションとも比較し、納得した上で購入に進みましょう。

また、小学校まで約1kmあり、大人の足でも徒歩13分かかることを子育ての面でデメリットに感じている入居者の方もいます。

以下は、豊島区内で小学校まで徒歩5分圏内で行けるタワーマンションの例ですので、気になる方は参考にしてみてください。

  • .プラウドタワー池袋(朋有小学校まで徒歩3分)
  • .パークタワー池袋イーストプレイス(朋有小学校まで徒歩3分)
  • .ベラカーサ南池袋(南池袋小学校まで徒歩3分)

アウルタワーの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

また、内覧に行く前にもう少し知りたい..という方のために、次の章でアウルタワーについてより具体的に解説をします。

2. もう少し詳しく知りたい方へ!アウルタワーの詳細情報

百聞は一見に如かずですから、ここまでで興味を持ったのであれば気軽に内覧に行ってみましょう。

ただし、もう少し具体的に知りたい方のために、下記のポイントを解説していきます。

  1. 室内の雰囲気について
  2. 部屋ごとの設備について
  3. 駐車場/駐輪場について
  4. セキュリティ面について
  5. 地震や津波などの自然災害への強さについて
  6. 周辺の治安について
  7. 子育てのしやすさについて
  8. 資産性について

2-1. 室内の雰囲気について

モデルルームの写真からアウルタワーの部屋の雰囲気が把握できるかと思います。

アウルタワーのモデルルーム

アウルタワーの水回り

引用:ゴールドクレストSUUMO

予算が合う部屋で売り出されているものはできるだけ多く内見し、あなたにぴったりな部屋を見つけましょう!

3. どんな部屋があるの?アウルタワーの部屋を3つピックアップ!」で部屋の例を紹介します。

部屋からの眺めについて

アウルタワー周囲には高い建物が多いですが、高層階なら眺めはいいです。

以下は、42階からの眺望の例ですので、眺めが気になる方は参考にしてみてください。

アウルタワーからの眺望

引用:ゴールドクレスト

2-2. 部屋ごとの設備について

各住戸の設備も、下記のような生活に必要なものは基本的に整っています。

  • システムキッチン
  • IHクッキングヒーター(一部住戸)
  • ステンレス製レンジフード
  • 食器洗浄乾燥機
  • ビルトイン浄水器
  • 天井カセット型エアコン
  • 全自動洗濯乾燥機(一部住戸)
  • 追焚機能浴室
  • 温水洗浄ウォシュレット
  • ディスポーザー
  • 浴室換気乾燥機

また、部屋によってはリフォームが施され、上記の設備が付帯されていないケースも稀にあるため、こちらも事前に確認するようにしましょう。

部屋でペットは飼える?

アウルタワーは、犬や猫などのペットを飼うことができます。

種類や大きさは管理規則次第となりますので、事前に確認するようにしましょう。

ゴミ出しの手間やルールについて

24時間・365日ゴミを出すことが可能なので、ゴミ出しは非常に楽です。

また、各フロアにゴミ置場が設置されているので、ゴミを捨てるとき、わざわざエレベーターに乗る手間が省ける点も人気があります。

洗濯物は外に干せる?

アウルタワーは、バルコニーに洗濯物を干すことができます。

タワーマンションの多くは外干し禁止となっていることが一般的なので、外干しできるという点は大きなメリットです。

ただし、バルコニーフェンスに布団などを干すことは、風で飛ばされる恐れがあることに加え、景観の問題から禁止となっています。

2-3. 駐車場/駐輪場について

駐車場/駐輪場の他にバイク置き場も用意されています。

種別台数月額料金
平置き駐車場5台50,000円
機械式駐車場
(中型・大型・中型ハイルーフ・大型ハイルーフ)
190台30,000~50,000円
バイク置き場
(ミニバイクあり)
28台3,000~5,000円
自転車置き場606台200~500円

上記の月額料金は新築募集時のものなので、料金や空き状況は事前に確認しておきましょう。

2-4. セキュリティ面について

アウルタワー では、メインエントランスから玄関前まで4つのオートロックを配置しているため、訪問販売者など部外者の侵入を許しません。

アウルタワーのセキュリティ

上記引用:ゴールドクレスト

24時間有人警備のセキュリティ

マンション内には警備員が常駐していることに加え、定期的にマンション内を巡回して警備しているので安心です。

2-5.地震や津波などの自然災害への強さについて

冒頭でもお伝えしたように、アウルタワーは、大成建設による「制震構造」で建てられているため地震に強いといえます。

制震構造は地震エネルギーを制震装置が吸収することにより、建物にかかるエネルギーを小さくして揺れを軽減します。

津波や洪水の影響は?

マンションが建つ池袋エリアは「武蔵野台地」という高台に位置する地形なので、津波や洪水の影響はありません。

以下は国交省が発表している「ハザードマップ」ですが、津波や洪水による被害予測は出ていないので安心です。
※想定される浸水の水位:0.5m~1m|1m~3m

ハザードマップ

引用:ハザードマップ

2-6. 周辺の治安について

アウルタワー周辺は、池袋が目と鼻の先ということもあり治安がいいとはいえません。

以下のマップは、警視庁が発表している「犯罪情報マップ」ですが、池袋駅周辺はどこも色で区分けされ、治安が悪いことになっています。

※犯罪件数 (件/月) 白:0 緑:1 黄緑:2~5 黄:6~12 橙:13~34 赤:35以上|2020年3月分のデータ参照

犯罪情報マップ

引用:警視庁

ただ、「首都高速道路」を境に街の雰囲気はガラッと変わり、物件側は落ち着いた住宅街となっているので、住み心地に影響はないでしょう。

お子さんがいる家庭などで、少しでも治安のいい地域のマンションに住みたい場合は、マップ上の「南エリア」にある下記のタワーマンションを検討してみましょう。

  • .目白プレイスタワー
  • .グランドミレーニア
  • .ベラカーサ南池袋

2-7. 子育てのしやすさについて

アウルタワーは、下記の理由から子育てにも非常に向いてるマンションといえます。

  • マンションの共有施設が充実している
  • 保育園に入りやすい
  • 近隣にレジャー施設がたくさんある
  • 大きな公園が誕生する

マンションの共有施設が充実している

繰り返しになりますが、アウルタワーの共有施設には、キッズスペースやパーティルーム、親子で運動できるジムも用意されています。

普通であれば、休日に出掛けて楽しむ施設がマンション内にあるので、平日でも親子で楽しむことができます。この点は子育てにも大きなメリットになるでしょう。

保育園に入りやすい

豊島区は待機児童数の少なさから、「都内で一番保育園に入りやすい区域」とも言われています。

0歳からでも預けられる保育園がたくさんあるので、共働きで働く世帯にとっては非常に大きなメリットになるでしょう。

また、アウルタワーから徒歩15分圏内には、子育てに関係する施設が以下のように充実しています。

保育園幼稚園児童館インターナショナルスクール
20件~3件~3件~4件~

近隣にレジャー施設がたくさんある

アウルタワーがある池袋エリアは、休日に楽しめるレジャー施設がたくさんあります。

以下は池袋にある有名な商業施設です。

東口エリア
  • 西武百貨店(デパート)
  • PARCO(ショッピングモール)
  • サンシャイン60(ショッピングモール・水族館
  • グランドシネマサンシャイン(映画館・飲食店)
  • WACCA池袋(ショッピングモール)
  • ハレザ池袋(映画館・飲食店)
  • ヤマダ電機(家電量販店)
  • ビッグカメラ(家電量販店)
  • ラウンドワン(アミューズメント施設)
西口エリア
  • 東武百貨店(デパート)
  • ルミネ池袋(ショッピングモール)
  • エソラ池袋(ショッピングモール)
  • 池袋マルイ(ショッピングモール)
  • ビッグカメラ(家電量販店)
  • ロサ会館(映画館)

上記の店舗に行くときは、散歩がてら歩いても行ける距離ですし、車でも5分ぐらいの距離感なので、どこにでも行きやすいです。

中でもサンシャイン60は、物件から地下プロムナードで直通となっているので、雨の日でも濡れることなく出かけることができます。

これだけの施設が池袋に揃っているので、休日にわざわざ新宿や渋谷まで出掛けなくても不便なく過ごせるでしょう。

大きな公園が誕生

物件から徒歩1~2分の場所には、再開発事業として開発された「イケ・サンパーク」が2020年7月に誕生しました。

保育園児から小学校低学年の児童などの、小さな子供たち専用の広場として活用されています。

としまキッズパークのイメージ

引用:豊島区

2-8. 資産性について

結論からお伝えすると、アウルタワーの資産性は高いといえます。

ただ、10年後20年後のマンションの価値など誰も予測できません。しかし、下記の2点に関しては、いつになっても変わることはありません。

  • 立地条件
  • ブランド

この2点を考慮すれば、資産性はどうなのかが、わかりやすくなります。

立地条件

アウルタワーは、東池袋駅から直結徒歩2分という好立地に建てられています。

新宿や渋谷にも20分程度でアクセスできる点を考慮すると、立地条件は十分すぎるほど整っているので、資産価値が落ちることは考えにくいです。

ブランド

アウルタワーは、大手デベロッパーのゴールドクレストが開発し、大成建設が施工したタワーマンションという文句のつけようがない高級ブランドマンションです。

不動産業と建設業において、高いブランド力を持つ会社が作ったタワーマンションであれば、将来売却するときでも値崩れしにくいといえるでしょう。

次の章では、実際にどんな部屋がいくらで売られていたのかを詳しく解説していきます。

3. どんな部屋があるの?アウルタワーの部屋を3つピックアップ!

過去に、アウルタワーで売り出されていた部屋を紹介していきます。

「アウルタワーではどれくらいの所に、どれくらいの予算で住めるか」の参考にしてください。

22階1LDK|シングル・DINKS向けの部屋

アウルタワーの1LDK間取り図

引用:ゴールドクレスト

こちらは、価格:6,000万円、管理費:13,820円/月、修繕積立金:6,760円/月の部屋です。

間取りは1LDKで46.98㎡あるため、一人暮らしや夫婦で暮らすときにおすすめです。

いい意味でも悪い意味でも特徴の少ないスタンダードな部屋なので、マンションの雰囲気を確かめるためにもまずは内見をしてみましょう。

  • 価格:6,000万円
  • 管理費:13,820円/月
  • 修繕積立金:6,760円/月

27階2LDK|ファミリーで暮らすのに最適な部屋

アウルタワーの2LDK間取り図

引用:ゴールドクレスト

こちらは、価格:9,480万円、管理費:21,370円/月、修繕積立金:10,460円/月の部屋です。

間取りは2LDKで72.63㎡あるため、3~4人家族でも暮らしやすい大きさです。

角部屋で全ての部屋が窓に面しているので、タワーマンションの中でも眺めのいい部屋を求めている方におすすめです。

  • 価格:9,480万円
  • 管理費:21,370円/月
  • 修繕積立金:10,460円/月

最上階52階3LDK|100㎡越えの希少な角部屋

アウルタワーの3LDK間取り図

間取り

アウルタワーの3LDK間取り図

上記引用:at home

こちらは、価格:1億9,650万円、管理費:24,370円/月、修繕積立金:25,310円/月の部屋です。

間取りは3LDKで108.27㎡の広さがあり、最上階という非常に希少な部屋となっています。

アイランドキッチンを採用しているため、料理好きの方にとっては憧れの部屋といえるでしょう。

  • 価格:1億9,650万円
  • 管理費:24,370円/月
  • 修繕積立金:25,310円/月

アウルタワーの中古物件を検討するときは、下記3つの観点を満たしている「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

詳しくは4章の後半で解説しますが、上記3つの観点を満たしていればしつこい営業もされることはなく、中立の立場で物件探しのお手伝いをしてくれるでしょう。

次の章では、中古マンションを買うときに知っておくべきことを解説するので、失敗しないためにも必ず確認してください。

4. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと

中古マンションを買うという行為は、あなたが投資家でない限り一生で一度のことが多いはずです。

そんな一大イベントを成功させるためには、必ず知っておくべきことを把握した上で比較検討することが何よりも大切です。

そこで、誰でもわかりやすく知ってもらえるように、下記の8つに分けて解説していきます。

  1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる
  2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安
  3. 相場価格を把握していれば騙されない
  4. 一生住む予定でも資産性は重要
  5. 将来を考えて階層を検討すること
  6. マンションごとにルールが異なる
  7. 必ず複数の物件を内見すること
  8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

4-1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる

マンションは管理体制が整っているか・いないかで、暮らしやすさが決まると言っても過言ではありません。

管理が隅々まで行き届いているマンションは、エントランスやエレベーターホールも常に綺麗ですし、ゴミ置場も整頓されています。

目に見える部分だけでなく、排水管や電気系統などの定期点検もきちんと行われているため、長く安心して暮らすことができます。

管理組合が機能しているかも重要

分譲マンションは管理組合を作ることが法律で決められています。このとき、管理組合はあるものの、全く機能していないケースもあるため注意が必要です。

管理組合が機能していないと、修繕積立金の滞納者が多かったり、修繕計画が不十分で必要な修繕ができないケースも出てきます。

そのため、中古マンションを購入するときは、管理組合が機能しているか、滞納者はいないか、修繕計画は立てられているかを不動産会社に確認しましょう。

アウルタワーは区分所有者全員で管理組合を結成し、管理会社である「三井不動産レジデンシャルサービス」に業務を委託しているので、修繕費の回収含め問題なく機能しています。

また、実績などに基づいて設定した標準の修繕周期をベースに「長期修繕計画」を立てています。

期間中に予想される修繕工事の費用総額と、それに応じた修繕積立金の使い道が決められているため、修繕計画が明確になっています。

4-2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安

中古マンションを購入するときの初期費用は下記の項目が必要となり、一般的に物件価格の「6~13%」が目安です。

費用項目解説
仲介手数料不動産会社に支払う報酬。物件価格の3%+6万円(400万円を超える取引の場合)+消費税。
印紙税「売買契約書」を作成する際にかかる金額(1,000~5,000万円の場合、2万円/1冊)。
登記費用不動産の所有権などを役所に登録するための費用で、評価額の数%が必要。
不動産取得税購入後1回だけ支払う。固定資産税の4%。
融資手数料住宅ローンで金融機関に払う手数料。数万円程度〜融資額の数%まで状況次第。
ローン保証料返済ができなくなった時のための保証会社に支払う金額。保証料は状況によって様々。
団体信用生命保険料死亡時などにローンを払うための保険(がん特約などを別途つけるかなど、人によって保険料は異なる)。
固定資産税評価額の1.4%を毎年払う。
都市計画税固定資産税評価額×税率(上限0.3%)を毎年支払う。
手付金契約締結時に売主に対して現金で支払う費用。物件価格の10%前後が目安で、決済のときに「頭金」として換算することになる。

上記の中で一番高額な費用となるのが「仲介手数料」です。仮に5,000万円の物件を購入する場合は「約171万円(税込)」が仲介手数料として必要です。

ただ、アウルタワーの売り出し物件の中でも、部屋によっては「仲介手数料半額や無料」で購入できることもあります。

以下のイメージのように、階数が違うだけで内装や眺望が変わらない場合は、価格が高くても仲介手数料を含めた合計額で選んだ方がお得になることもあります。

中古マンションの購入費用

アウルタワーのような戸数が多い大型マンションだと、上記のようなケースも多いので、売り出し中の部屋をすべて確認して、後悔しない選択をしましょう。

4-3. 相場価格を把握していれば騙されない

中には相場以上の価格で売られているマンションもあり、高値でつかまされる可能性もあるので注意しましょう。

また、売るときはいくらぐらいで売れるのかも、調べておいたほうがよりいいでしょう。

相場価格を知りたい場合は不動産会社に聞いてもいいですが、都合のいい情報しか教えてくれない可能性もあるので、ネット上で確認することがおすすめです。

ネットで調べる場合は、下記2サイトの情報量が多いので活用してみましょう。

アウルタワーが建つ”湾岸エリア”は、特にタワーマンションが多いエリアなので、必ず近隣マンションの価格を把握するようにしてください。

また、アウルタワー内でも、「類似の部屋が過去に安く取引されていた」なんてケースもあり得るので、損しないために必ず自分でも見ておきましょう。

4-4. 一生住む予定でも資産価値は重要

一生住むと決めて購入した物件でも、ライフスタイルや仕事の影響で将来売却することになる可能性はゼロではないため、資産価値は非常に重要です。

下記の観点で少しでも価格が落ちにくいマンションを選んでおけば、最悪売ればいいので、リスクは少ないです。

  • 立地:何年先でも人気のエリア、特に駅から近い物件を選ぶ
  • ブランド:大手が力を入れていて、知名度・ステータスの高いブランドを選ぶ

特に重要なのが立地で、不動産において最も重要な要素と言っても過言ではありません。

正直、立地さえ良ければ入居者も後を絶たないので、最悪賃貸で貸し出せば大損はしません。

反対に、今後の人口減少とともに住みたい人がいなくなるエリアでは、十分な修繕もできず、スラム化がより深刻化していく可能性があります。

繰り返しになりますが、アウルタワーは東池袋駅直結で利便性がいいことに加え、大成建設が施工したタワーマンションという文句のつけようがない高級マンションなので、資産価値は下がりにくいといえるでしょう。

4-5. 将来を考えて階層を検討すること

タワーマンション=高階層と考える人もいますが、それぞれにデメリットがありますので、階層ごとのデメリットを確認しましょう。

・高階層のデメリット
  • 部屋の出入りに時間がかかる
  • ベランダの外に物を置きにくい
  • 購入金額が高くなりがち
  • 地震のときに揺れやすい
  • エレベーターが止まったときが大変
・低階層のデメリット
  • 近くに他のビルがあると、眺望や日射に期待できない
  • 外や近隣のビルから部屋の中が見えるリスクがある
  • 人によっては格差を感じることがある

今は、高層階の景色が魅力的でも、数十年後もそうなのか将来を見据えて考えてみましょう。

また、最近人気なのは、10~19階のいわゆる中階層で、上記のデメリットをあまり感じずに暮らせるはずです。

アウルタワー周辺には高い建物が多いですが、部屋の方角を重視して選べば、眺めがいい部屋はたくさんあります。

そのため、階数関係なく別の方角の部屋が売り出されていたら、必ず確認して比較検討してみましょう。

4-6. マンションごとにルールが異なる

どのマンションでも必ずルールが決められているため、すべて確認してから購入するようにしましょう。

特に下記3つの内容は知っていないと後々トラブルにつながるので注意しましょう。

内容確認すること
ペット飼育についてペットを飼育できるか。飼育できる場合、ペットの種類や飼える数の制限はあるのか。
楽器演奏について楽器は演奏できるか。演奏できる場合、楽器の種類や演奏時間の制限はあるのか。
外干しについて洗濯物をバルコニーに干すことは可能か。

アウルタワーの場合、ペットを飼うことができますが、楽器の演奏は不可となっています。

洗濯物に関してはバルコニーに干すことができるので、お子さんがいるご家庭でも不便はありません。

住民からの口コミも参考にする

実際にアウルタワーに住んでる人たちの口コミも検討するときの参考になります。

マンションコミュニティ」というサイトに、住民が自由に書き込める掲示板があるので、確認しておきましょう。

4-7. 実際に内見で住みやすさを確認すること

実際に住んで満足できるかも、じっくり見ておく必要があります。

下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内見時に確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
小中学校からの距離
今の生活で便利に感じている施設(クリーニングなど)を事前に書き出し、チェックする
マンションの共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
コンシェルジュの有無、時間、サービスの内容
エレベーターの台数や待ち時間
ゴミ捨て場は各フロアにあるか、24時間出せるか
マンションの住人はストレスなく同じマンションに住めそうな人か
部屋眺望・日当たりは良いか/再開発などで悪化しないか
高速道路や電車の騒音はないか
収納スペースは十分にあるか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)

必ず複数の物件を見ること

タワーマンションに住んだことがない方は、複数の物件を内見した上で決定するといいでしょう。

同じエリア、同じ条件の物件を多くチェックできれば物件ごとのデメリットや相場がわかってくるはずです。

必ず3棟以上の物件をここまでの観点含め、確かめるようにしましょう。

共有施設を精査すること

あなたの欲しい共用施設が付いているかは、必ず確認、精査すべきです。

ただ、「共用施設が豊富」は一見メリットですが、デメリットでもあります。

共用施設がタワーマンションの魅力の1つではありますが、管理費や修繕積立金が上がる傾向にあるので、使わない共用施設は費用の「払い損」につながります。

自分に必要ない共用施設はどれくらいあるか、費用を考慮したときにコスパはどうかも判断材料にしましょう。

きちんと使えるかも要確認!

例えば、1000戸の入居者がいるマンションに、1つしかゲストルームがなかった場合、単純計算で3年に1回しか順番が回ってきません。

入居者に対して十分な設備があるかも確認しておきましょう。

アウルタワーには、無駄と思われがちなプールや大浴場はついてないので、費用の「払い損」と感じることはないでしょう。

ゲストルームは2つ用意されていますが、満室の場合でも周辺にはビジネスホテルから高級ホテルまで揃っているので、不便ないでしょう。

4-8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

中古マンションを購入するときは、どの不動作会社に案内から購入までの手続きを任せるかが、とにかく重要です。

新築マンションであれば売主が直接購入者を募集するので信用性はありますが、中古の場合、全く関係ない仲介会社でも購入を斡旋することは可能です。

このとき、自社の利益しか考えていない仲介会社だと、無理やり購入を迫られたり、必要以上にしつこい営業をされることがあるので注意が必要です。

ただ、初めて中古物件の購入を検討している人が仲介会社を見極めるのは困難なので、下記の観点から東証一部上場企業のLIFULLが運営する「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

※「HOME’S 住まいの窓口」は、あなたの要望を聞いた上で、最適な不動産会社を紹介してくれるサービスです。

どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる

特定のタワーマンションのみを紹介してきたり、オーナーと癒着している不動産会社に相談すると、デメリットを隠されたり、他社のマンション情報を教えてくれません。

この場合、本当にあなたが理想としている物件を購入することができず、一生に一度の物件購入が失敗に終わってしまうでしょう。

「HOME’S 住まいの窓口」は特定の物件や不動産会社を勧めないと公言しており、中立に「本当にその物件でいいのか」「どの不動産会社に依頼するのがベストか」アドバイスをくれます。

営業をしないと公言してる

不動産販売業者の中には、お願いした物件以外にも複数の物件を営業してくる会社もあります。

「HOME’S住まいの窓口」は「あなたが希望しない限りは営業しない」と宣言しています。

また、紹介された不動産業者からの営業がわずらわしい時は、「HOME’S 住まいの窓口」に相談すれば代わりに断ってもらえます。

希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

中古マンションを買う場合、そのマンションの取引実績が多い不動産会社を選んだ方が失敗しにくいです。理由は、メリットはもちろん、デメリットもきちんと把握していて目玉物件を扱っていることも多いからです。

極端な話、ファミリー用の大型マンションを希望しているのに、投資用ワンルームマンションがメインの不動産会社に相談しても、大型マンションの優良な情報は得られません。

「HOME’S 住まいの窓口」であれば、業界の裏事情にも精通していて、希望しているマンションに特に詳しい不動産会社や担当者を紹介してくれるので効率的です。

以上のことを踏まえると、「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのが最も騙されにくく、失敗しにくいです。

また、相談する前に、気になる物件をいくつか絞った方がより的確なアドバイスをもらえるので、アウルタワー以外のマンションも見ておきましょう。

5. アウルタワーと合わせて検討したいマンション3選

他にも、豊島区内でアウルタワーと合わせて検討する人の多いタワーマンションを紹介します。

マンション名アクセス築年階数
5-1.ルミナリータワー池袋池袋駅4分2013年30階
5-2.ライズシティ池袋エアライズタワー東池袋駅1分/池袋駅3分2007年42階
5-3.ライオンズタワー池袋向原駅5分/東池袋駅8分2001年28階

5-1. ルミナリータワー池袋

ルミナリータワー池袋のイメージ

引用:三井のリハウス

「.ルミナリータワー池袋」は、大手ゼネコンの長谷工コーポレーションによって施工された、地上30階建、219戸の高級タワーマンションです。

特急含め13路線が通る池袋駅まで徒歩4分で行けるため、通勤・通学などに大変便利です。

また、池袋小学校まで徒歩4分で行けるため、子育て環境も整っています。

過去に売り出されていた部屋の例

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
12階1LDK
40.3㎡
4,580万円13,581円8,060円
9階2LDK
55.4㎡
6,580万円18,680円11,080円
21階3LDK
70.12㎡
8,480万円23,630円14,024円

アクセス

  • 池袋駅:徒歩4分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-2. ライズシティ池袋エアライズタワー

ウエストパークタワー池袋のイメージ

引用:SUUMO

「.ライズシティ池袋エアライズタワー」は、住友商事が手がける地上42階地下3階建、558戸の高級タワーマンションで、2007年1月に建てられました。

共用施設は眺めのいいビューラウンジをはじめ、フィットネスジムやキッズルームも用意されています。

また、コンシェルジュのサービスが大変充実しているため、高級マンションならではの快適な生活を送ることができます。

過去に売り出されていた部屋の例

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
20階2LDK
57.44㎡
6,780万円14,934円16,141円
35階3LDK
75.01㎡
8,850万円19,540円21,060円

アクセス

  • 東池袋駅:徒歩1分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

5-3. ライオンズタワー池袋

ライオンズタワー池袋のイメージ

引用:三井のリハウス

「.ライオンズタワー池袋」は、大京グループが手がける地上28階建、238戸の高級タワーマンションです。

間取りは1K〜3LDKと幅広く、一人暮らしから家族暮らしまで自分のライススタイルに合った部屋が検討できます。

また、他のマンションと比べて相場価格も安いので、コストパフォーマンスのいいタワーマンションを求める方におすすめです。

過去に売り出されていた部屋の例

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
7階1DK
30.05㎡
2,980万円8,684円3,155円
3階2LDK
53.98㎡
4,780万円15,600円5,668円
13階3LDK
62.83㎡
6,398万円18,158円6,597円

アクセス

  • 向原駅:徒歩5分
  • 東池袋駅:徒歩8分
  • 大塚駅:徒歩11分
  • 池袋駅:徒歩12分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

6. まとめ

アウルタワーについて、購入前に知っておいてほしいことをまとめましたが、いかがでしたか?

アウルタワーは、駅直結で利便性に優れており、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実している非常に住みやすい高級マンションです

アウルタワーの中古物件は「HOME’S」に掲載があります。大手不動産情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックして内見したいと思ったら「HOME’S住まいの窓口」に相談してみましょう。

ただし、上記の利点から価格が相場より高いため、周辺の複数のタワーマンションとも比較し、納得した上で購入に進みましょう。

また、小学校まで約1kmあり、大人の足でも徒歩13分かかることを子育ての面でデメリットに感じている入居者の方もいます。

以下は、豊島区内で小学校まで徒歩5分圏内で行けるタワーマンションの例ですので、気になる方は参考にしてみてください。

  • .プラウドタワー池袋.(朋有小学校まで徒歩3分)
  • .パークタワー池袋イーストプレイス(朋有小学校まで徒歩3分)
  • .ベラカーサ南池袋(南池袋小学校まで徒歩3分)

このページがあなたの住居選びのお役に立てることを心から祈っています。

当サイトでは情報の掲載に細心の注意を払っておりますが、情報を利用する中で生じたあらゆる損害等について一切責任を負いません。「契約書」「重要事項説明書」などをしっかり確認した上で、購入するようにしましょう。

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