豊洲の中古タワーマンション13棟を比較!購入すべきおすすめタワマン6選

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「豊洲にはどんなタワーマンションがある?」「豊洲で自分に合ったタワーマンションを選びたい」など、豊洲のタワーマンションをお探しではないでしょうか?

豊洲にはたくさんのタワーマンションがあり、選択肢が多い分、きちんと比較した上で購入しないと必ず後悔します。

このページでは、長年売買業界で働いてきた筆者が、豊洲の中古タワーマンションを比較して厳選した上で、購入すべき中古タワーマンションを紹介します。

  1. 豊洲の中古タワーマンション13棟を比較!
  2. 豊洲で購入すべき中古タワーマンション6選
  3. その他チェックしたい豊洲の中古タワーマンション7選
  4. 豊洲の中古タワーマンションは買うべきか判断する7つの検討材料
  5. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと

このページをすべて読めば、数ある豊洲のタワーマンションの中で、あなたに合う購入すべきタワーマンションが見つかるでしょう。

※このページは「中古で購入」したい方のための記事です

賃貸で豊洲のタワーマンションが気になっている方は下記のページに「賃貸」でおすすめのタワーマンションをまとめています。

豊洲の賃貸タワーマンション12棟から選ぶあなたにベストなタワマン6選

1. 豊洲の中古タワーマンション13棟を比較!

豊洲は都内でもタワーマンションが最も人気なエリアの一つで、選べるタワーマンションも数多くあります。

選択肢が多い分、しっかりと比較検討して一生に一度と言われる物件購入を失敗しないようにしましょう。

まずは豊洲のタワーマンション13棟を下記のようにピックアップして、項目ごとに比較してみました。(青字で示したのがおすすめのマンションです。)

←スマホの方は左右にスクロールできます→

 マンション名価格
(万円)*1
竣工資産性*2交通/駅階建運用*3
評価
/5pt
立地ブランド共用施設耐震性豊洲新豊洲最大利回り
①.アーバンドックパークシティ豊洲タワー5,670~1億7,0002008年4.5pt7分15分53階4.1~5.3%
シティタワーズ豊洲ザ・シンボル5,880~1億9,8002009年3.75pt8分21分44階4.3~5.5%
③.シティタワーズ豊洲ザ・ツイン4,550~1億3,5002009年4.0pt4分20分48階4.5~5.8%
④.豊洲シエルタワー6,380~7,7802006年2.25pt1分12分40階3.9~4.8%
⑤.ベイズタワー&ガーデン4,390~9,4802016年4.25pt13分7分32階4.5~5.3%
⑥.スカイズタワー&ガーデン5,480~1億5,0002014年4.25pt12分5分44階4.2~5.0%
⑦.東京フロントコート5,580~9,2802005年2.25pt4分17分20階4.8~6.2%
⑧.パークホームズ豊洲ザ レジデンス5,890~1億2,0002016年4.75pt5分12分22階4.3~5.5%
ザ・豊洲タワー4,580~2億2,6002008年4.75pt7分22分43階4.4~5.6%
⑩.スカイシティ豊洲ベイサイドタワー3,980~7,4801997年1.0pt11分25分24階4.1~5.4%
⑪.キャナルワーフタワーズ5,680~8,2802000年 2.5pt11分24分36階4.0~5.3%
⑫.グランアルト豊洲5,180~5,8002001年2.75pt4分16分20階4.5~5.8%
⑬.プライヴブルー東京5,480~9,0802005年2.5pt5分7分20階4.1~5.2%

(*1)価格については、 2020年1月~5月の期間に売り出されていた部屋の価格帯です。
(*2)独自の視点で評価したものとなり、評価方法については
こちらを参照ください。
(*3)利回りは「HOME’S 住まいインデックス」のデータを元にした、中層階・70㎡・3LDKの表面利回りです。

上記13棟のタワーマンションの立地は、以下のようになります。

グーグルマップ

引用:GoogleMap

どのマンションもいいものばかりですが、強いて言うのであれば、求める観点に合わせて下記のマンションの内見に行ってみるのがおすすめです。

1-1. 豊洲はどんな街なのか

豊洲はタワーマンションのほか、大手企業のオフィスビルや商業施設が立ち並ぶ、東京の中央に位置する街です。

2000年以降に数多くの再開発を遂げたことで住環境が整備され、近隣の「勝どき」や「晴海」を含む”湾岸エリア”の中でも人気の街となりました。

2020年6月には豊洲エリア最大規模の再開発が完了し、駅前にオフィス・テナント・ホテルが揃う「豊洲ベイサイドクロス」が誕生したことで、より注目度の高い街となっています。

豊洲ベイサイドクロスのイメージ

引用:三井不動産

1-2. 豊洲のタワーマンションは買うべきか

結論からお伝えすると、豊洲のタワーマンションは購入しても大損をする可能性が低いので、おすすめエリアのひとつと言えます。

下記のように、資産価値・周辺環境・医療機関にすぐれ、住む上でも、資産として保有する上でも魅力的な街といえます。

観点おすすめ度/★★★★★理由
利便性★★☆☆☆現在は「有楽町線」と「ゆりかもめ」に限られるが、新たな交通システムが運用される予定。
相場価格★★★★☆湾岸エリアの周辺地域より相場価格が安い。
資産価値★★★★★駅前の再開発でさらに注目度が高まり、今後も人口が増え続ける見込み。
周辺環境★★★★★大型商業施設から新規開業のホテルまで、湾岸エリア屈指の充実度を誇る。
子育て環境★★☆☆☆待機児童問題が懸念されるものの解消の兆しあり。
医療機関★★★★★専門クリニックから救急センターが入る大型病院まで充実している。
治安・災害★★★☆☆治安はいいものの液状化のリスクはある。

ただし、利便性や子育て環境には懸念が残るので、下記のエリアも併せて検討することがおすすめです。

  • 田町エリア(山手線や京浜東北線が使え、利便性のいいタワマンが多い)
  • 品川シーサイド(保育園に入園しやすい地域のタワマンを求める方におすすめ)
  • 大井町エリア(海に近い立地でありながら、液状化のリスクが低いタワマンに住める)

そして、上記7つの観点を「4章」で詳しく解説するので、エリアを決め切っていない方は参考にしてみてください。

次の章では、豊洲のタワーマンションを1つずつ解説していきます。

2. 豊洲で特におすすめの中古タワーマンション6選

繰り返しになりますが、先ほどの比較と業界での経験から、おすすめしたいタワーマンションは下記の6つです。

※マンション名をクリックすれば紹介文まで飛べます。

2-1. 質重視「耐震性や共用施設が充実していて快適に暮らせるタワーマンション」

豊洲エリアの中でも、地震に強い耐震性を誇り、共用施設やコンシェルジュのサービスも充実していて、快適に暮らせる質の高いタワーマンションを選びました。

アーバンドックパークシティ豊洲タワー

アーバンドックパークシティ豊洲タワーのイメージ

引用:公式パンフレット

A~C棟まである「.アーバンドックパークシティ豊洲タワー」は、三井不動産レジデンシャルが手がける計1,481戸のタワーマンションで、2008年2月に建てられました。

53階のA棟と32階のB棟がいわゆるタワーマンションで、建設業界最大手である「鹿島建設」の制震構造で施工されたため、耐震性も整っています。

また、プールやゲストルームなど10以上の施設が集まっているANNEX棟がA棟とB棟の間に存在し、タワー棟の入居者なら住んでいる棟に関係なく利用可能となっています。

過去に募集のあった部屋の例
階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
A棟6階1LDK
55.19㎡
5,670万円13,800円11,040円
A棟37階1LDK
60.59㎡
6,480万円15,150円12,110円
B棟13階2LDK
71.52㎡
7,980万円17,880円14,300円
A棟15階3LDK
70.55㎡
8,280万円17,640円14,110円
B棟4階3LDK
82.13㎡
9,380万円20,530円16,430円
A棟30階2LDK
96.05㎡
1億2,500万円24,010円19,210円

なお、2棟の価格に大きな差はありませんが、人気の方角によっては類似の部屋でも差が出ることがあります。

アクセス
  • 豊洲駅:徒歩7分
  • 月島駅:徒歩15分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。「HOME’S」のような大手ポータルサイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

パークホームズ豊洲ザ レジデンス

パークホームズ豊洲ザ レジデンス

引用:公式パンフレット

「.パークホームズ豊洲ザ レジデンス」は、三井不動産レジデンシャルが手がける地上22階建、693戸のタワーマンションで、2016年10月に建てられました。

設計・施工はスーパーゼネコンである「大林組」が担い、地震にも強い免震構造になっていることから、大きな地震が発生しても揺れを抑制してくれるため、安心して暮らすことのできるタワーマンションです。

また、子供から大人まで利用できるラウンジには防音設備が整ったシアタールームがあり、フルートやトランペットの演奏もできるハイグレードな共用施設も用意されています。

過去に募集のあった部屋の例
階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
7階2LDK
56.47㎡
6,200万円14,960円5,140円
10階2LDK
73.95㎡
8,400万円19,600円6,730円
17階3LDK
81.31㎡
9,700万円21,550円7,400円
21階2LDK
86.68㎡
1億380万円22,970円7,890円
アクセス
  • 豊洲駅:徒歩5分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。「HOME’S」のような大手ポータルサイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

2-2. コスパ重視「相場価格が安く駅にも近いコスパのいいタワーマンション」

豊洲エリアの中でも、価格が安く駅にも近いコストパフォーマンスのいいタワーマンションを選びました。

豊洲シエルタワー

豊洲シエルタワーのイメージ

引用:公式パンフレット

「.豊洲シエルタワー」は、大手総合建設会社である清水建設株式会社が手がける地上40階地下1階建、565戸のタワーマンションです。

豊洲駅まで徒歩1分で行けるため、駅近なタワーマンションをお探しの方には理想の物件と言えます。

また、他の物件のように大手マンション開発企業が開発したタワーマンションではないので、ブランドの付加価値が少ない分、豊洲エリアでは購入しやすい価格帯となっています。

過去に募集のあった部屋の例
階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
5階2LDK
60.64㎡
6,380万円14,010円9,940円
37階2LDK
73.53㎡
7,700万円16,320円12,060円
アクセス
  • 豊洲駅:徒歩1分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。「HOME’S」のような大手ポータルサイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

グランアルト豊洲

グランアルト豊洲

引用:公式パンフレット

「.グランアルト豊洲」は、株式会社大京と住友不動産が手がけた地上20階地下1階建、293戸のタワーマンションです。

豊洲エリアだと比較的古い物件ではありますが、駅まで徒歩4分という好立地に加え、価格も相場より安いので絶えず人気があります。

また、豊洲の「ららぽーと」と、東雲の「イオンスタイル」の中間に位置するため、食材から日用品の買い物まで非常に便利な立地に建てられています。

過去に募集のあった部屋の例
階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
11階2LDK
58.62㎡
4,499万円9,610円8,970円
15階1LDK
76.04㎡
5,800万円12,500円11,630円
アクセス
  • 豊洲駅:徒歩4分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。「HOME’S」のような大手ポータルサイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

2-3. 資産性重視「売却時に値崩れしにくく賃貸でも人気のタワーマンション」

豊洲エリアの中でも、売却時に値崩れしにくく賃貸に出しても借り手が見つかりやすい豊洲のタワーマンションを選びました。

シティタワーズ豊洲ザ ツイン

シティタワーズ豊洲ザ・ツインの外観

引用:住友不動産株式会社

サウスタワーとノースタワーからなる「.シティタワーズ豊洲ザ・ツイン」は、地上48階地下1階建、1,063戸を誇る高級タワーマンションです。

近くにある「シティタワーズ豊洲ザ シングル」と同じシリーズで、共に「表面利回りも5%台」と高い基準ですが、ツインの方が豊洲駅まで4分と近いので資産性は高いと言えるでしょう。

また、開発したのはタワーマンションを得意とする「住友不動産」で、施工は業界最大手の「鹿島建設」が担っているので、将来的にも値崩れしにくいブランドマンションです。

過去に売り出されていた部屋の例
階数間取り・面積価格
N棟22階2LDK
76.29㎡
7,180万円
S棟35階2LDK
76.29㎡
7,350万円
S棟23階2LDK
85.13㎡
7,980万円
上記の物件を賃貸に出したケース
階数間取り・面積賃料*1利回り
N棟22階2LDK
76.29㎡
27.7~30.3万円4.6~5.1%
S棟35階2LDK
76.29㎡
29~31.8万円4.7~5.2%
S棟23階2LDK
85.13㎡
32.2~35.2万円4.8~5.3%

(*1)HOME’Sのデータをもとに算出

アクセス
  • 豊洲駅:徒歩4分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。「HOME’S」のような大手ポータルサイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

スカイズ タワー&ガーデン

カイズ タワー&ガーデンの外観

引用:東京建物不動産販売

「.スカイズ タワー&ガーデン」は、地上44階地下2階建、1,110戸の世帯数を誇る高級タワーマンションです。

2015年2月に下記の大手デベロッパー6社が共同開発し、スーパーゼネコンである「清水建設」が地震に強い「免震・制震ハイブリット構造」で作り上げました。

  1. 三井不動産レジデンシャル
  2. 三菱地所レジデンス
  3. 住友不動産
  4. 東京建物
  5. 野村不動産
  6. 東急不動産

外観・内装・設備、どれも豊洲エリアで高いグレードを誇ることから、賃貸で募集が出るとすぐに埋まってしまうほど人気なので、資産運用の面でもポイントは非常に高いです。

過去に募集のあった部屋の例
階数間取り・面積価格
19階1LDK
59.89㎡
5,890万円
6階3LDK
80.25㎡
7,280万円
29階3LDK
71㎡
6,980万円
上記の物件を賃貸に出したケース
階数間取り・面積賃料*1利回り
19階1LDK
59.89㎡
22.3~24.5万円4.5~4.9%
6階3LDK
80.25㎡
29.7~32.3万円4.8~5.3%
29階3LDK
71㎡
27.8~30.2万円4.6~5.0%

(*1)HOME’Sのデータをもとに算出

アクセス
  • 新豊洲駅:徒歩5分
  • 豊洲駅:徒歩12分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。「HOME’S」のような大手ポータルサイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

3. その他チェックしたい豊洲の中古タワーマンション7選

上記6つでピンと来なければ、この章で紹介するタワーマンションにも着目しましょう。

豊洲のタワーマンションはどれもいいものばかりなので、あなたにあった物件が見つかるはずです。

3-1. シティタワーズ豊洲ザ・シングル

シティタワーズ豊洲ザ・シングルの外観イメージ

引用:公式パンフレット

シティタワーズ豊洲ザ・シンボル」は、地上44階地下1階建、850戸の世帯数を誇る高級タワーマンションです。

設計・施工はスーパーゼネコンである「竹中工務店」が担い、2015年9月に住友不動産を代表するブランドマンションとして誕生しました。

外観は存在感あるガラスカーテンウォールを採用したデザインで、豊洲の街中どこからでも視認できる”豊洲のシンボルタワー”というコンセプトで開発されました。

過去に募集のあった部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
22階2LDK
62.22㎡
5,490万円14,970円15,410円
17階2LDK
65.02㎡
6,280万円16,070円16,630円
37階2LDK
72.29㎡
7,580万円17,470円18,430円
37階3LDK
80.79㎡
8,480万円19,270円20,540円
41階4LDK
100.08㎡
1億3,000万円23,270円25,310円
アクセス
  • 豊洲駅:徒歩6分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。「HOME’S」のような大手ポータルサイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

シティタワーズ豊洲ザ・シンボルについてより詳しい情報を知った上で内見をしたい方は「シティタワーズ豊洲ザ・シンボルの中古物件を購入する前に知るべき全知識」のページに詳細な情報をまとめていますので、チェックしてみましょう。

3-2. ベイズタワー&ガーデン

ベイズタワー&ガーデンの外観イメージ

引用:公式パンフレット

「.ベイズタワー&ガーデン」は、東京建物が手がける地上31階地下1階建、550戸のタワーマンションで、2016年7月に建てられました。

ラウンジやゲストルームなどの共用施設が非常に充実しているため、タワーマンションならではの生活に憧れる方におすすめです。

なお、敷地内には先ほど紹介した「.スカイズ タワー&ガーデン」があり、共用施設などが相互利用可能となっています。

過去に募集のあった部屋の例

階数間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
7階3LDK
73.91㎡
6,980万円25,650円13,380円
13階3LDK
86.41㎡
8,180万円29,980円15,640円
16階2LDK
83.93㎡
8,980万円29,130円15,190円
アクセス
  • 新豊洲駅:徒歩5分
  • 豊洲駅:徒歩11分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。「HOME’S」のような大手ポータルサイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

3-3. ザ・豊洲タワー

豊洲タワーの外観

引用:公式パンフレット

ザ・豊洲タワー」は、地上43階地下1階建、825戸の世帯数を誇るタワーマンションです。

設計・施工はスーパーゼネコンである「清水建設」が担い、2008年10月に下記の大手4社初の共同プロジェクトで誕生しました。

  1. 三井不動産レジデンシャル株式会社
  2. 野村不動産株式会社
  3. 三菱地所株式会社
  4. 東京建物株式会社

建物は免震構造になっていることから、大きな地震が発生しても揺れを抑制してくれるため、安心して暮らすことのできるタワーマンションです。

過去に募集のあった部屋の例

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
42階1LDK
65.17㎡
6,430万円14,920円14,660円
13階3LDK
71.4㎡
7,080万円13,820円6,760円
38階2LDK
71.83㎡
8,180万円16,450円16,160円
40階2LDK
92.14㎡
1億2,000万円21,100円20,730円
アクセス
  • 豊洲駅:徒歩5分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。「HOME’S」のような大手ポータルサイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

ザ・豊洲タワーについてより詳しい情報を知った上で内見をしたい方は「ザ・豊洲タワーの中古物件を購入する前に知るべき全知識」のページに詳細な情報をまとめていますので、チェックしてみましょう。

3-4. 東京フロントコート

東京フロントコートのイメージ

引用:SUUMO

計7棟からなる「.東京フロントコート」は、東京建物が手がける全981戸の大型マンションです。

間取りは、1LDK〜4LDKと種類が多く、一人暮らしから家族暮らしまで自分のライフスタイルにあった部屋を検討できます。

なお、フロントサービスはもちろん、共用施設も大変充実しているため、大型マンションならではの環境を期待する方におすすめです。

過去に募集のあった部屋の例

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
12階1LDK
65.75㎡
5,480万円7,700円10,130円
6階3LDK
90.46㎡
7,680万円10,600円13,930円
14階2SLDK
91.15㎡
7,800万円10,700円9,760円
アクセス
  • 豊洲駅:徒歩6分

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3-5. キャナルワーフタワーズ

キャナルワーフタワーズの外観

引用:SUUMO

「.キャナルワーフタワーズ」は、東急不動産と新日本製鐵が分譲した、地上36階地下1階建、499戸のツインタワーマンションです。

豊洲駅まで11分と遠いですが、豊洲の中でも希少な運河に囲われた立地にあるので、ベイエリアの夜景を存分に堪能することができます。

また、マンション周辺には緑が多く車通りも少ないので、子育てするファミリーにおすすめのタワーマンションです。

過去に募集のあった部屋の例

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
イースト棟
12階
1LDK
65.75㎡
5,480万円12,600円17,400円
ウエスト棟
34階
2LDK
99.79㎡
7,680万円15,770円22,150円

なお、2棟の価格に大きな差はありませんが、人気の方角によっては類似の部屋でも差が出ることがあります。

アクセス
  • 豊洲駅:徒歩11分
  • 越中島駅:徒歩13分

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3-6. プライヴブルー東京

プライブブルー東京

引用:公式パンフレット

「.プライヴブルー東京」は、地上20階地下1階建、513戸の世帯数を誇るタワーマンションです。

設計・施工は「長谷工コーポレーション」が担い、2005年3月に下記4社初の共同プロジェクトで誕生しました。

  • 東急不動産
  • 長谷工コーポレーション
  • 興和不動産
  • 三交不動産

20階建てと階層は低めですが、ハイグレードな物件に劣らないぐらい共用施設が充実しているため、タワーマンションならではの暮らしを堪能できます。

過去に募集のあった部屋の例

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
7階3LDK
72.27㎡
5,680万円12,800円10,550円
5階2LDK
80.38㎡
6,680万円14,230円13,100円
アクセス
  • 豊洲駅:徒歩6分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。「HOME’S」のような大手ポータルサイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

3-7. スカイシティ豊洲ベイサイドタワー

スカイシティ豊洲ベイサイドタワーの外観

引用:SUUMO

「.スカイシティ豊洲ベイサイドタワー」は、清水建設が施工・分譲した、地上24階地下1階建、125戸のタワーマンションです。

豊洲エリアのタワーマンションの中では築が古い物件となりますが、その分相場価格が安いので、お手頃な豊洲のタワーマンションを求める方におすすめです。

また、リノベーションされた部屋も多いので、リノベーション特有のおしゃれな部屋を求める方は必ずチェックしてみましょう。

過去に募集のあった部屋の例

階数
間取り・面積価格管理費/月修繕積立金/月
15階1LDK
50.01㎡
4,290万円16,100円8,900円
5階3LDK
78.21㎡
5,390万円25,200円13,800円
21階3LDK
79.39㎡
6,430万円25,500円14,100円
アクセス
  • 豊洲駅:徒歩12分
  • 越中島駅:徒歩14分

こちらの物件は「HOME’S」に掲載があります。「HOME’S」のような大手ポータルサイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

4. 豊洲の中古タワーマンションは買うべきか判断する7つの検討材料

気になる物件が見つかったら、すぐにでも内見に行くのがおすすめですが、事前に豊洲の街についてきちんと知ることも大切です。

あなたが豊洲のタワーマンションを買うべきか判断できるように、下記の7つに分けて詳しく解説していきます。

タワーマンションのグレードや住み心地にばかり目を向けずに、幅広い観点をチェックして比較・検討すれば失敗しにくくなります。

4-1. 交通の利便性について

豊洲駅からは「有楽町」と「ゆりかもめ」しか利用できないので、利便性がいい駅とは言えません。

ただ、2022年以降には新交通システム「BRT」が運行予定となっており、バスで虎ノ門や新橋までアクセスできる計画が進められているので、運用が開始されれば利便性は良くなるでしょう。

また、10~20年先の話となりますが、豊洲を含む臨海部から銀座を繋ぐ地下鉄の整備も都は発表しているので、期待値は非常に高いです。

以下のイメージは、新交通システム「BRT」の運行予定マップです。

BRtの路線図

引用:HARUMI FLAG

しかし、「BRT」が完成するまでの利便性は現状のままです。なので、利便性のいい駅に住みたい場合は、「有楽町線」と「大江戸線」を利用できる「月島」もおすすめです。

豊洲と同様に、月島にも数多くのタワーマンションがあるので、豊洲と併せて比較検討すれば、さらにいい物件に出会える確率も高くなるでしょう。

4-2. 相場価格について

豊洲というと、高価格帯のタワーマンションが多いイメージですが、実際はお得な価格で売り出されてる物件もたくさんあります。

また、豊洲をはじめ、勝どきや月島も含めて「湾岸エリア」と位置づけされますが、中央区(勝どき・月島)と江東区(豊洲)では相場価格が大きく異なります。

以下の表は、中古マンションを対象にした、湾岸エリアに位置する各駅の相場価格を比較したものです。

勝どき月島豊洲
区域中央区中央区江東区
相場価格7,220万円6,510万円5,226万円

専有面積70㎡の価格|引用:HOME’S 2020年6月1日のデータ

上記のとおり、豊洲の相場価格は近隣地域よりも大幅に安いことがわかります。勝どきに比べると「約2,000万円」もの差が出ているのです。

「豊洲は高い物件ばかり」というのはイメージでしかありません。きちんと探せば近隣のタワーマンションよりお得な物件もたくさんあるので安心してください。

また、湾岸エリアの中でも街並みや商業施設の充実度は圧倒的に高いので、豊洲は非常にコスパのいい街と言えるでしょう。

中古マンションの価格は年々上昇している

勝どきや月島に比べると相場価格は安いですが、豊洲の中古マンションの価格は年々上昇しています。

以下のグラフで見ると、直近3年間で「5.3%程度」上昇している結果となっています。

豊洲のマンション価格推移を表したグラフ

※築10年/70㎡を条件にAI査定した参考価格|引用:HOME’S

ただ、2020年3月にコロナウイルスが流行りはじめた頃から購入希望者が減ったことで、豊洲の中古マンションの価格は下落傾向にあります。

しかし、緊急事態宣言が解除され経済活動も戻りはじめていることから、東京の中古マンション成約価格が5月にはプラス傾向となり、2019年5月の価格を若干ですが上回っています。

以下は「東日本不動産流通機構」が発表している、中古マンションレポートから抜粋した東京都のデータです。

年/月成約価格前年比
2020/14,623万円+15.0%
2020/24,426万円+2.3%
2020/34,325万円-1.0%
2020/44,129万円-3.4%
2020/54,164万円+1.1%

出典:東日本不動産流通機構

コロナが収束して東京のマンション価格が戻りはじめれば、豊洲の中古マンション価格も上がる可能性があるため、今のうちに購入しておくというのもひとつの手と言えるでしょう。

4-3. 資産価値について

豊洲は湾岸エリアに限らず、東京全体で見ても資産価値の高い街と言えるでしょう。

2020年6月時点でも、駅前のタワーマンションの建設や、街中の再開発が盛んに行われていることから人口も増える一方なので、街の活気もさらに高まります。

実際に、5年前からのデータを見れば、人口が増えていることが容易にわかります。以下の表は、江東区が発表している豊洲の人口数値です。

人口総数
2015年29,984人
2017年34,369人
2020年37,708人

引用:江東区

街に移り住む人が多ければ多いほど街の資産価値は上がり続けるので、豊洲のタワーマンションは購入して損はないと言えるでしょう。

賃貸の賃料推移も上がり続けている

豊洲はマンション購入者だけに限らず、賃貸で移り住む人の需要も非常に多いため、賃料推移は2017年4月から上がり続けています。

豊洲のマンション賃料推移を表したグラフ

※築10年/70㎡を条件にAI査定した参考価格|引用:HOME’S

東京全体の賃料は直近3年間で「7.24%程度」上昇していますが、豊洲は「10.35%程度」と1.5倍近く高い水準になっています。

このことから、豊洲の物件は高い賃料でも借り手が見つかりやすいですし、将来的に賃貸に出すことになっても大損する可能性は低いと言えるでしょう。

4-4. 周辺環境について

豊洲は小さい街なので何をするにしても便利ではありますが、気になってる物件の周辺環境は念入りにチェックすることが大切です。

特に、日々の生活で利用するスーパーやクリーニング店は行きやすい距離にあるか、店の質や価格は自分に合っているかなどをチェックしてみましょう。

また、豊洲駅周辺には数多くの店舗がありますが、新豊洲駅周辺は店舗数が若干少ないので、普段の生活に支障がでないか確認してみてください。

新たな再開発事業もチェックする

豊洲エリアでは、現在も新たな再開発が進められています。駅前の超高層タワーマンションや、13~14階建の中層マンション5棟のほか、大型スーパー「ライフ」の建設も予定されています。

今は目の前に低い建物しかない物件でも、数年後に再開発でタワーマンションが建設される可能性もあるので、江東区の「都市整備」もチェックしておきましょう。

4-5. 子育て環境について

近年、豊洲の人口増加の影響もあり、待機児童の問題が懸念されているため、子育て環境の面では評価が若干落ちます。

保育園自体は20園以上あり湾岸エリア内でも豊富な街といえますが、子供の年齢によってはスムーズに入園できない可能性もあります。

ただ、現在は国の政策の一環として、江東区では下記のプロジェクトが推進されているため、待機児童の人数も徐々に減っていく兆しがあります。

プロジェクト名内容
公共施設整備協力金30戸以上の大型マンションについて、1戸当たり125万円、または、マンション内に保育園をつくり、どちらかを区に寄付
おうち保育園運営事業者がマンションの1室を借りて、そこで3人の保育員が9人の1~2歳児を預かるグループ保育型家庭的保育室

出典:内閣府

保育園に通わせたいと考えてるご家庭は、江東区が毎月1日に発表している「保育所等空き人員一覧」を必ずチェックして、空いていたらすぐに申し込みをしましょう。

ちなみに、2020年6月1日時点だと、0歳児でも入園可能な保育園が6園もありました。

小学校について

豊洲には小学校が3つあり、豊洲内でも地域によって学区が異なるので、通わせたい小学校が決まってる場合は学区域にあるマンションを選ぶ必要があります。

下記は、江東区が取り決めている通学区域なので、気になってる物件の住所をチェックしてみましょう。

学校名通学区域
豊洲小学校豊洲4丁目
豊洲西小学校豊洲5・6丁目
豊洲北小学校豊洲1・2・3丁目

子供が楽しめる施設について

豊洲には子供が楽しめる施設が豊富に揃っているため、教育やレジャー体験の面でも優れた街と言えるでしょう。

有名な施設だと、東京ガスが運営する「がすてなーに ガスの科学館」や、ららぽーと内にある職業体験施設「キッザニア東京」が人気です。

他にも、世界中から注目されている、デジタルアート空間「チームラボプラネッツTOKYO」は、親子でも楽しめる施設として人気があります。

チームラボプラネッツTOKYOのイメージ

引用:チームラボ

4-6. 医療機関について

豊洲には内科・外科・小児科をはじめ、耳鼻咽喉科・皮膚科・眼科・整骨院などが豊富に揃っているので、自分に合った病院を選ぶことができます。

また、救急センターが入る「昭和大学江東豊洲病院」もあるため、急な病気やケガも安心して診てもらえるので安心です。

他にも、動物病院が豊洲に2件、橋を渡ってすぐの東雲にも1件あるため、ペットを飼ってるご家庭でも安心して生活することができます。

4-7. 治安・自然災害にについて

豊洲は犯罪件数も少なくて治安がいいので、安心して暮らすことができます。

以下は警視庁が発表している「犯罪情報マップ」ですが、2020年1~5月の期間を見ても、犯罪がほとんど起こっていません。

※犯罪件数(件/月) 白:0 緑:1 黄緑:2~5 黄:6~12 橙:13~34 赤:35以上|2020年1~5月分のデータ参照

犯罪情報マップ

引用:警視庁

上記のことから、普段の生活はもちろんのこと、小中学校に通うお子さんがいるご家庭でも安心です。

また、再開発で街が整備されていることから道幅も広いため、自転車との接触事故の心配も軽減されます。

大地震による液状化のリスクはある

豊洲を含む湾岸エリアは、埋め立て地として誕生した土地なので、大地震が発生したときの液状化のリスクはあります。

マンションなどは液状化の対策をした上で建設されているので影響は少ないですが、周辺の道路や駐車場に影響が出るかもしれません。

そのため、豊洲に住む場合は液状化のリスクがあるということを踏まえた上で、購入するようにしましょう。

津波や洪水の影響は少ない

豊洲は海が近いことから津波や洪水が懸念されがちですが、地形からして影響は少ないです。

以下は国交省が発表している「ハザードマップ」ですが、豊洲を含む湾岸エリアは津波や洪水による被害予測は出ていません。

※想定される浸水の水位:0.5m未満0.5m~1m|1m~3m

ハザードマップ

引用:ハザードマップ

地形的に、少し離れた中央区・江東区・江戸川区エリアの方が、隅田川と荒川が氾濫したときのリスクは大きいとされています。

以上のことから、地震による津波・洪水に関しては、さほど心配のないエリアといえるでしょう。

5. 中古マンションを買うときに知っておくべき8つのこと

中古マンションを買うという行為は、あなたが投資家でない限り一生で一度のことが多いはずです。

そんな一大イベントを成功させるためには、必ず知っておくべきことを把握した上で比較検討することが何よりも大切です。

そこで、誰でもわかりやすく知ってもらえるように、下記の8つに分けて解説していきます。

  1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる
  2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安
  3. 相場価格を把握していれば騙されない
  4. 一生住む予定でも資産性は重要
  5. 将来を考えて階層を検討すること
  6. マンションごとにルールが異なる
  7. 必ず複数の物件を内見すること
  8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

5-1. マンションは管理体制で暮らしやすさが決まる

マンションは管理体制が整っているか・いないかで、暮らしやすさが決まると言っても過言ではありません。

管理が隅々まで行き届いているマンションは、エントランスやエレベーターホールも常に綺麗ですし、ゴミ置場も整頓されています。

目に見える部分だけでなく、排水管や電気系統などの定期点検もきちんと行われているため、長く安心して暮らすことができます。

管理組合が機能しているかも重要

分譲マンションは管理組合を作ることが法律で決められています。このとき、管理組合はあるものの、全く機能していないケースもあるため注意が必要です。

管理組合が機能していないと、修繕積立金の滞納者が多かったり、修繕計画が不十分で必要な修繕ができないケースも出てきます。

そのため、中古マンションを購入するときは、管理組合が機能しているか、滞納者はいないか、修繕計画は立てられているかを不動産会社に確認しましょう。

このページで紹介してきた豊洲のタワーマンションは、ビルマネジメント会社が一貫して管理しているので問題なく機能しています。

中でも比較表のブランドの項目が「◎」の下記のマンションであれば、マンションを開発した大手企業のグループ会社が管理しているのでより安心です。

5-2. 中古マンションの初期費用は物件価格の「6~13%」が目安

中古マンションを購入するときの初期費用は下記の項目が必要となり、一般的に物件価格の「6~13%」が目安です。

費用項目解説
仲介手数料不動産会社に支払う報酬。物件価格の3%+6万円(400万円を超える取引の場合)+消費税。
印紙税「売買契約書」を作成する際にかかる金額(1,000~5,000万円の場合、2万円/1冊)。
登記費用不動産の所有権などを役所に登録するための費用で、評価額の数%が必要。
不動産取得税購入後1回だけ支払う。固定資産税の4%。
融資手数料住宅ローンで金融機関に払う手数料。数万円程度〜融資額の数%まで状況次第。
ローン保証料返済ができなくなった時のための保証会社に支払う金額。保証料は状況によって様々。
団体信用生命保険料死亡時などにローンを払うための保険(がん特約などを別途つけるかなど、人によって保険料は異なる)。
固定資産税評価額の1.4%を毎年払う。
都市計画税固定資産税評価額×税率(上限0.3%)を毎年支払う。
手付金契約締結時に売主に対して現金で支払う費用。物件価格の10%前後が目安で、決済のときに「頭金」として換算することになる。

上記の中で一番高額な費用となるのが「仲介手数料」です。仮に5,000万円の物件を購入する場合は「約171万円(税込)」が仲介手数料として必要です。

ただ、売り出し物件の中でも、部屋によっては「仲介手数料半額や無料」で購入できることもあります。

以下のイメージのように、階数が違うだけで内装や眺望が変わらない場合は、価格が高くても仲介手数料を含めた合計額で選んだ方がお得になることもあります。

中古マンションの購入費用

豊洲のタワーマンションのように、戸数が多いと上記のようなケースも多いので、売り出し中の部屋をすべて確認して、後悔しない選択をしましょう。

5-3. 相場価格を把握していれば騙されない

中には相場以上の価格で売られているマンションもあり、高値でつかまされる可能性もあるので注意しましょう。

また、売るときはいくらぐらいで売れるのかも、調べておいたほうがよりいいでしょう。

相場価格を知りたい場合は不動産会社に聞いてもいいですが、都合のいい情報しか教えてくれない可能性もあるので、ネット上で確認することがおすすめです。

ネットで調べる場合は、下記2サイトの情報が正確な数値なので活用してみましょう。

豊洲は特にタワーマンションが多いエリアなので、必ず近隣マンションの価格を把握するようにしてください。

また、同じ物件でも「類似の部屋が過去に安く取引されていた」なんてケースもあり得るので、損しないために必ず自分でも見ておきましょう。

5-4. 一生住む予定でも資産価値は重要

一生住むと決めて購入した物件でも、ライフスタイルや仕事の影響で将来売却することになる可能性はゼロではないため、資産価値は非常に重要です。

1章では、立地・ブランド・共用施設・耐震性の4つで比較しましたが、特に重要視したいのは下記の観点です。

  • 立地:何年先でも人気のエリア、特に駅から近い物件を選ぶ

立地は不動産において最も重要な要素と言っても過言ではありません。

正直、立地さえ良ければ入居者も後を絶たないので、最悪賃貸で貸し出せば大損はしません。

反対に、今後の人口減少とともに住みたい人がいなくなるエリアでは、十分な修繕もできず、スラム化がより深刻化していく可能性があります。

豊洲はオリンピックの影響もあり、今後も発展していく街なので人口は今より増えることが予想されます。

また、このページで紹介してきたタワーマンションは、最寄り駅まで徒歩10分以内の物件が多いので立地条件はいいと言えます。

中でも、比較表の立地の項目が「◎」の下記のマンションであれば、豊洲駅まで徒歩4分圏内の物件なので資産価値が落ちることはないでしょう。

  • .シティタワーズ豊洲ザ・ツイン
  • .豊洲シエルタワー
  • .東京フロントコート
  • .グランアルト豊洲

5-5. 将来を考えて階層を検討すること

タワーマンション=高階層と考える人もいますが、それぞれにデメリットがありますので、階層ごとのデメリットを確認しましょう。

・高階層のデメリット
  • 部屋の出入りに時間がかかる
  • ベランダの外に物を置きにくい
  • 購入金額が高くなりがち
  • 地震のときに揺れやすい
  • エレベーターが止まったときが大変
・低階層のデメリット
  • 近くに他のビルがあると、眺望や日射に期待できない
  • 外や近隣のビルから部屋の中が見えるリスクがある
  • 人によっては格差を感じることがある

今は、高層階の景色が魅力的に思えても、数十年後もそうなのか将来を見据えて考えてみましょう。

また、最近人気なのは、10~19階のいわゆる中階層で、上記のデメリットをあまり感じずに暮らせるはずです。

豊洲のタワーマンションは、海や運河沿いに建てられていることが多いので、低層階でも見晴らしのいい部屋がたくさんあります。

別のタワーマンションが隣接している物件でも、部屋の方角さえ注意すれば悩まずに済むでしょう。

5-6. マンションごとにルールが異なる

どのマンションでも必ずルールが決められているため、すべて確認してから購入するようにしましょう。

特に下記3つの内容は知っていないと後々トラブルにつながるので注意しましょう。

内容確認すること
ペット飼育について
  • ペットの種類や飼える数の制限
  • 足洗い場は設備として用意されているか
  • ペット連れ専用エレベーターはあるか
楽器演奏について
  • 楽器は演奏できるか
  • 楽器の種類や演奏時間の制限
  • 楽器の演奏ができる共用施設はあるか
外干しについて
  • 洗濯物をバルコニーに干すことは可能か
  • 浴室乾燥機の性能は問題ないか

豊洲のタワーマンションは、建物設備で「ペットの足洗い場」や「ペット連れ専用エレベーター」が備え付けられている物件がたくさんあります。

比較表の共用施設の項目が「◎」の下記のマンションであれば、ペットに配慮された設備やルールが備わっているので快適に暮らせるでしょう。

  • .アーバンドックパークシティ豊洲タワー
  • .ベイズタワー&ガーデン
  • .スカイズタワー&ガーデン
  • .パークホームズ豊洲ザ レジデンス
  • ザ・豊洲タワー

楽器の演奏や外干しについては、暗黙の了解でOKされることもあるので、不動産会社の担当者に確認してみましょう。

住民からの口コミも参考にする

実際に豊洲のタワーマンションに住んでる人たちの口コミも、検討するときの参考になります。

「ペットが一緒だと嫌な顔をされる」「ルールを無視する入居者が多い」など、住まなければわからない物件のデメリットはこの他にもたくさんあるはずです。

そのため、マンションの住人の口コミを見れる下記のようなサービスで、興味のあるマンションに付いて住民の声を確認しておきましょう。

おすすめサイト:マンションノート

マンションノート」は、100万件以上の口コミが投稿される、日本最大級のマンション口コミサイトです。

今住んでいるマンションの口コミを投稿すれば、無料で口コミを見ることができます。

5-7. 実際に内見で住みやすさを確認すること

実際に住んで満足できるかも、じっくり見ておく必要があります。

下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内見時に確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
小中学校からの距離
今の生活で便利に感じている施設(クリーニングなど)を事前に書き出し、チェックする
マンションの共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
コンシェルジュの有無、時間、サービスの内容
エレベーターの台数や待ち時間
24時間いつでもゴミを捨てられるか、各階にゴミ置き場は設置されているか
マンションの住人はストレスなく同じマンションに住めそうな人か
部屋眺望・日当たりは良いか/再開発などで悪化しないか
高速道路やトラックの騒音はないか
収納スペースは十分にあるか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)

必ず複数の物件を見ること

タワーマンションに住んだことがない方は、複数の物件を内見した上で決定するといいでしょう。

同じエリア、同じ条件の物件を多くチェックできれば物件ごとのデメリットや相場がわかってくるはずなので、必ず3棟以上の物件をここまでの観点含め、確かめるようにしましょう。

共用施設を精査すること

あなたの欲しい共用施設が付いているかは、必ず確認、精査すべきです。ただ、「共用施設が豊富」は一見メリットですが、デメリットでもあります。

共用施設がタワーマンションの魅力の1つではありますが、管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあるので、使わない共用施設は費用の「払い損」につながります。

自分に必要ない共用施設はどれくらいあるか、費用を考慮したときにコスパはどうかも判断材料にしましょう。

きちんと使えるかも要確認

例えば、1000戸の入居者がいるマンションに、1つしかゲストルームがなかった場合、単純計算で3年に1回しか順番が回ってきません。

入居者に対して十分な設備があるかも確認しておきましょう。

豊洲のタワーマンションは、ゲストルームが2~3部屋用意されてる物件がたくさんあります。

比較表の共用施設の項目が「◎」の下記のマンションであれば、ゲストルームが2部屋以上用意されているので、使い勝手もいいでしょう。

  • .アーバンドックパークシティ豊洲タワー
  • .ベイズタワー&ガーデン
  • .スカイズタワー&ガーデン
  • .パークホームズ豊洲ザ レジデンス
  • ザ・豊洲タワー

仮に予約が取れなかったときでも、豊洲駅前に「三井ガーデンホテル 豊洲ベイサイドクロス」が2020年9月にオープンするので、便利に利用できます。

5-8. どの不動産会社に依頼するかがとにかく重要

中古マンションを購入するときは、どの不動作会社に案内から購入までの手続きを任せるかが、とにかく重要です。

新築マンションであれば売主が直接購入者を募集するので信用できますが、中古の場合、全く関係ない仲介会社でも購入を斡旋することは可能です。

このとき、自社の利益しか考えていない仲介会社だと、無理やり購入を迫られたり、必要以上にしつこい営業をされることがあるので注意が必要です。

ただ、初めて中古物件の購入を検討している人が仲介会社を見極めるのは困難なので、下記の観点から東証一部上場企業のLIFULLが運営する「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

  • どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる
  • 営業をしないと公言している
  • 希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

※「HOME’S 住まいの窓口」は、あなたの要望を聞いた上で、最適な不動産会社を紹介してくれるサービスです。

どのマンションも中立の立場でアドバイスしてくれる

特定のタワーマンションのみを紹介してきたり、オーナーと癒着している不動産会社に相談すると、デメリットを隠されたり、他社のマンション情報を教えてくれません。

この場合、本当にあなたが理想としている物件を購入することができず、一生に一度の物件購入が失敗に終わってしまうでしょう。

「HOME’S 住まいの窓口」は特定の物件や不動産会社を勧めないと公言しており、中立に「本当にその物件でいいのか」「どの不動産会社に依頼するのがベストか」アドバイスをくれます。

営業をしないと公言してる

不動産販売業者の中には、お願いした物件以外にも複数の物件を営業してくる会社もあります。

「HOME’S住まいの窓口」は「あなたが希望しない限りは営業しない」と宣言しています。

また、紹介された不動産業者からの営業がわずらわしいときは、「HOME’S 住まいの窓口」に相談すれば代わりに断ってもらえます。

希望しているマンションに強い業者を紹介してくれる

中古マンションを買う場合、そのマンションの取引実績が多い不動産会社を選んだ方が失敗しにくいです。理由は、メリットはもちろん、デメリットもきちんと把握していて目玉物件を扱っていることも多いからです。

極端な話、ファミリー用の大型マンションを希望しているのに、投資用ワンルームマンションがメインの不動産会社に相談しても、大型マンションの優良な情報は得られません。

「HOME’S 住まいの窓口」であれば、業界の裏事情にも精通していて、希望しているマンションに特に詳しい不動産会社や担当者を紹介してくれるので効率的です。

以上のことを踏まえると、「HOME’S 住まいの窓口」に相談するのが最も騙されにくく、失敗しにくいです。

また、相談する前に、気になる物件をいくつか絞った方がより的確なアドバイスをもらえるので、候補となる物件をいくつか用意しておきましょう。

6. まとめ

豊洲の中古タワーマンションを比較してきましたが、いかがでしたか?

豊洲には数多くのタワーマンションがあるので、しっかりと比較した上で選ぶようにしましょう。

質や価格、資産性などを比較すると、特におすすめのタワーマンションは下記の通りです。

これらの物件含め、物件選びのアドバイスをもらったり、それぞれの物件で最もいい不動産会社を紹介してもらえるので、まずは「HOME’S住まいの窓口」に相談するのがおすすめです。

このページを参考に、あなたが最高の物件と出会えることを心から祈っています。

総合評価の採点基準

資産性/5pt立地・ブランド・共用施設・耐震性、各項目の合計pt
◎ = 1.25pt|◯ = 1pt|△ = 0.5pt|− = 0pt
立地▼豊洲駅までの徒歩分数
◎ = 1~4分|◯ = 5~9分|△ = 10~14分|− = 15分以上
ブランド▼開発会社

  • 大手企業(三井不動産|三菱地所|住友不動産)= 3pt
  • 準大手企業(野村不動産|東急不動産|東京建物|大京穴吹不動産)= 2pt
  • 中堅企業 = 1pt
  • その他企業 = 0pt

▼施工会社

  • スーパーゼネコン(鹿島建設|清水建設|竹中工務店|大成建設|大林組)= 1pt
  • その他ゼネコン = 0pt

▼pt合計
◎ = 4pt|◯ = 3pt|△ = 2pt|− = 1pt

共用施設(コンシェルジュ|フィットネスジム|ラウンジ|パーティルーム|キッズルーム|ゲストルーム|プール|スパなど)
◎ = 7つ以上|◯ = 5つ以上|△ = 3つ以上|− = 1つ以上
耐震性◎ = 免震構造|◯ = 制震構造|△ = 耐震構造|− = その他

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