土地活用を検討していて「大東建託の土地活用」が気になっているけど、“大東建託の土地活用って実際のところどうなの？、安心して任せても大丈夫なの？”と疑問を抱き悩んでいませんか？

結論としては、「一部、しつこい飛び込み営業等によるネガティブなイメージや担当者によるレベルのバラつきはあるものの、大東建託の土地活用は様々な点で評価が高く、特に初めて土地活用を検討するような方には総合的に相談できる優良業者」といえます。

このページでは、これまで土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地活用について支援をしてきた筆者が、「大東建託の土地活用の評判と注意点」について、以下の流れに沿って分かり易くご紹介します。

1. 大東建託の土地活用の総評
2. 大東建託の土地活用の特徴とメリット・デメリット
3. 大東建託の土地活用をおすすめな人とおすすめしない人
4. 大東建託の土地活用を検討する際に注意すべき10のポイント

このページをすべて読めば、「大東建託の土地活用」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。

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1. 大東建託の土地活用の総評

上記をまとめると、大東建託の土地活用は「提案力のバラつき」や「価格帯の高さ」というデメリットはあるものの、「規模の大きさ」や「圧倒的な実績の多さ」等、業界No.1の項目も多く総合的なレベルは高いといえます。

2. 大東建託の土地活用の特徴とメリット・デメリット

大東建託の土地活用を検討するにあたって、押さえておくべき特徴とメリット・デメリットについてご紹介していきます。

2-1. 大東建託の土地活用の魅力的な3つの特徴

大東建託の土地活用には、以下のような3つの魅力的な特徴があります。

• 構造・種類を問わず全国的にオールラウンドに対応可能な幅広い対応力
• 企画〜将来の建物修繕まで賃貸経営の全てを丸ごと委託できる「賃貸経営受託システム」
• 業界内でも競争力の高い「35年一括借上システム」

構造・種類を問わず全国的にオールラウンドに対応可能な幅広い対応力

大東建託では、ハード面で木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造とあらゆる構造の建築に対応しており、ソフト面でも住居系のみならず商業系や医療・介護系等の業者と土地オーナーをマッチングさせる「ジョイントシステム」によって様々な種類の土地活用に対応可能な体制があります。

特に商業系にも強く、全都道府県に1カ所以上の支店をもつ圧倒的なネットワーク規模と全国7万7,000人以上のオーナー情報を活かして、企業の出店ニーズとオーナーの土地活用ニーズをマッチングする事業に強みがあります。

全国的にテナント誘致から建設・開業までワンストップで対応してもらえる点や比較的規模の大きな複合型商業施設等も対応可能なハウスメーカーの中でも稀有な存在です。

幅広い可能性の中から土地活用を検討した人には検討価値の高い業者といえます。

企画〜将来の建物修繕まで賃貸経営の全てを丸ごと委託できる「賃貸経営受託システム」

大東建託の土地活用では、基本的に「企画〜建築〜経営・管理〜建物修繕」といった賃貸経営の全てをオーナーに代わり大東建託が引き受ける「賃貸経営受託システム」という形態により運営されており、この「賃貸経営受託システム」の優位性こそが、最も多くの土地オーナーから選ばれている理由といえます。

通常、土地活用を検討する際には、複数の業者へマーケティングと提案・見積りを依頼し、その中からオーナーが自己責任で建築業者や管理業者・管理方式等の経営計画を決断していくことになるため、最終的にはオーナー自身も専門的な知識を身につける必要がありますが、「賃貸経営受託システム」の場合には、全く知識がない素人でも土地を託すだけで専門家が代わりに賃貸経営を行なってくれるというわかりやすさと安心感があります。

「賃貸経営受託システム」では、「大東建託がマーケティングにより計画した建物を土地オーナーが建築し、その建物を大東建託が35年間一括借上して代わりに経営・管理・修繕を行い、オーナーは毎月定額の借上賃料を受け取る」という極めてシンプルな手間のかからない土地活用が可能です。

他の大手ハウスメーカー等でも一括借上による経営サポートは当然のようにありますが、将来的な建物の修繕まで含めて全てを代行してくれる業者はほとんどなく、土地活用に特化した大東建託ならではの経営サポートといえます。

逆にいうと、計画〜経営の全てを大東建託に託すということになりますので、「35年間の経営パートナーとして相応しいか」を慎重に検討する必要があります。

業界内でも競争力の高い「35年一括借上システム」

大東建託の「賃貸経営受託システム」における一括借上システムも、「オーナーから全室（建物丸ごと）を定額賃料にて一括で借上げて、一般の入居者へ転貸することでオーナーの空室リスクをヘッジする」という点で仕組み自体は他の業者の一括借上と変わりませんが、特に以下の2点において競争力があります。

• 借上賃料の固定期間が長い（当初10年固定、以降も5年単位での更新）
• 入居者退去時の原状回費及び将来的な大規模建物修繕費がかからない

一括借上時にはオーナーは借上業者から毎月定額固定賃料を受け取れますが、その固定賃料の見直しは2年毎に行われるというのが業界相場です。しかしながら、大東建託の一括借上では当初10年間の固定に加え、以降も見直しは5年毎と非常にオーナーにとって有利な内容になっています。

また、一括借上時でもいつ発生するかわからない突発的な支出である入居者退去時の現状回復費用や、建物や設備の経年劣化に伴う大規模修繕費等も全て大東建託（大東建物管理）が負担してくれるため、オーナーは支出の心配をすることなく安定的に収入を確保することができるという点も非常に魅力的です。

建築後もオーナーにはほとんど手間や負担がかからないような手厚いサービス内容になっており、大東建託が最も選ばれている大きな理由の一つといえるでしょう。

事実、大東建託グループの賃貸住宅管理戸数は下表のとおり、全国で圧倒的No.1の実績があり、実績については申し分ありません。

※手間や負担は掛からないが、「実質手取収入」が多いかどうかの精査は必要！

大東建託の「賃貸経営受託システム」はオーナーの手間と負担を極力排除したシステムであって、オーナーの収益が最大になるかどうかは別の話です。安定収入という観点では素晴らしいシステムですが、「賃料固定期間が長い分、当初の設定賃料が低くなる」「途中の支出がない分、借上料率が低くなる」等、必ずどこかで調整が入るものですので、きちんと他社と比較しながら条件面は精査・交渉するようにしましょう。

2-2. 大東建託の土地活用のメリット

大東建託の土地活用のメリットは大きく以下の5つが挙げられます。

• 全国対応（対応エリアは業界最大規模）
• 種類や規模を問わず全般的に相談可能（商業系にも強い）
• 「賃貸経営受託システム」により専門家に賃貸経営を丸ごと委託できる
• 業界最大手の競争力のある一括借上が利用可能
• 建物修繕等の将来支出について考えなくても良い

大東建託の土地活用の最大のメリットは、「幅広い種類への対応力と規模の大きな業者に賃貸経営を丸ごと委託できる安心感」といえるでしょう。

やはり、業界最大手の一角として、対応エリアや対応種類に関しては業界最大規模で幅広く全般的な相談ができる点は非常に大きなメリットです。

数あるハウスメーカー等の大手業者の中でも、木造から鉄筋コンクリート造まで様々な建築に対応でき、全国規模で規模の大きな複合型商業施設まで手掛けられるような業者はあまりありませんので、商業系についても優位性があるといえます。

また、前述してきた通りの大東建託の大きな特徴である「賃貸経営受託システム」は、特に不動産経営を本業としていない素人の人にとっては様々な面でメリットの多い魅力的なシステムといえるでしょう。

2-3. 大東建託の土地活用のデメリット

逆に、大東建託の土地活用のデメリットには大きく以下の4つが挙げられます。

• 価格帯が高め（低予算で短期投資志向の人には不向き）
• 担当者や部署により提案レベルの差が大きい
• 自分で経営したい人には不向き
• しつこい飛び込み営業等のネガティブなイメージがある

大東建託の土地活用の最大のデメリットは、「価格帯の高さ」と「担当によるレベルのばらつきが大きい」ことといえるでしょう。

大東建託は「賃貸経営受託システム」により将来の建物修繕も大東建託が負担する運営になっていますが、その分の費用は全て大東建託が肩代わりしているわけではなく、これまでの実績の中で見積もられたある程度の推定額分については建築利益の中や借上手数料（実際の入居者が払う賃料とオーナーに払う借上賃料の差額）の中で回収していることになります。

そのため、規模の経済によってコストダウンは図られているものの、そういったシステム的な理由からも価格帯は比較的高めな提案である場合が多いです。

また、前述の通り大東建託の土地活用は基本的に「賃貸経営受託システム」により全てを大東建託へ委託する形の運営になりますので、自分で経営したい人には向きません。

さらに、担当によるレベルのばらつきについては、それなりの大企業であればどこでも当てはまる話ではありますが、全都道府県に一カ所以上の支店を構える業界最大規模の大東建託ではレベルのばらつきはより一層顕著だと言え、実際の評判としてもよく耳にします。土地活用における業者選びは、大切な資産を活かすパートナー選びでもありますので、最大限慎重に行うべきです。

「しつこい飛び込み営業」等のネガティブなイメージがある業者は大丈夫なのか？

土地活用の業者の中では、地主に対して飛び込み営業をする業者も多く、色々な業者が日々営業をかけてくるしつこさからネガディブなイメージを持たれている人も多いですが、提案機会獲得のための営業方法と提案内容のレベルは関係ありませんので、先入観に囚われずに多くの業者の提案を受けて比較すべきです。実際、多くのオーナーが提案フェーズになってそれまで抱いていたイメージが大きく変わったというような意見も持っておられますので、決断のための選択肢はできるだけ多く持つようにしましょう。

3. 大東建託の土地活用をおすすめする人とおすすめしない人

当然のことながら、全ての面で完璧な業者など存在しませんので、自分のニーズや条件と照らして最適な業者を見極めることが大切です。

これまでの評価を踏まえて、「大東建託の土地活用をおすすめする人としない人」について以下にまとめております。

3-1. 大東建託の土地活用をおすすめする人

特に以下の5つのタイプの人には大東建託の土地活用をおすすめします。

• 初めて土地活用を検討する人
• 幅広い種類の土地活用の可能性を検討したい人
• 商業系施設をメインに土地活用を検討したい人
• 賃貸経営を総合的に業者に任せてしまいたい人
• 一括借上げを前提に検討したい人

前述のとおり、大東建託の土地活用の最大のメリットは、「幅広い種類への対応力と規模の大きな業者に賃貸経営を丸ごと委託できる安心感」です。

そのため、企画から建築・経営管理までできる限り総合的に業者に任せてしまいたいという人やそもそも初めての土地活用で総合的に任せてしまった方が良い人には最適の業者といえます。

また、住居系は当然のことながら商業系に強い業者といえますので、ハナから商業系施設の可能性を検討したい人や様々な種類の土地活用の可能性を検討したい人にも最もおすすめの業者です。

さらに、一括借上の条件内容については業界内でも競争力のあるオーナーに有利な内容となっているため、地方や郊外等の空室不安を感じるようなエリア等、一括借上を前提に検討したい人は検討の中の一社に入れておくとよいでしょう。

3-2. 大東建託の土地活用をおすすめしない人

逆に、以下の3つのタイプの人には大東建託の土地活用はおすすめしません。

• 予算を抑えて短期的な土地活用を検討したい人
• 自分で経営したい人
• ブランド力を重視する人

前述のとおり、大東建託は「賃貸経営受託システム」を前提とした運営システム柄、価格は高くなりがちで、地場工務店の木造等のように、できる限り安く建築して10〜15年といった短期視点で土地活用を検討したい人にはあまり向かない業者といえます。

また、もともと不動産経営をやっている人や都市部の空室不安がないような立地等で、自分で経営して利益を増やしたいというようなニーズのある人には大東建託のメリットがあまり活きずおすすめしません。

さらに、大東建託は実績の面では業界最大手の業者ですが、借り手である消費者からみた際の商品ブランド力については、大手ハウスメーカーや大手ディベロッパー・大手ゼネコン等と比較すると物足りない印象がありますので、ブランド力重視の人には不向きといえるかもしれません。

4. 大東建託の土地活用を検討する際に注意すべき10のポイント

大東建託の土地活用を検討する際の流れは概ね以下の通りです。

上図のような一連の流れの中では大きく分けて以下のような注意点があります。

• 検討フェーズにおける5つの注意点
• 建築フェーズにおける2つの注意点
• 経営・管理フェーズにおける3つの注意点

以下、それぞれ順を追って解説していきます。

4-1. 検討フェーズにおける5つの注意点

建築後に大きく計画を変更することが困難な土地活用においては、検討フェーズが最も大切であるといえますので失敗することのないよう慎重に検討を進めるべきです。

大東建託の土地活用の検討フェーズで注意すべき点は大きく以下の5つです。

• 提案内容についての根拠（マーケティング結果等）を提示してもらう
• 設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう
• 提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る
• モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう
• 必ず複数社比較して価格交渉してから決める

※ワンポイントアドバイス！

業者相談の際に、いきなり問い合わせるのが不安という方は、まずは資料請求をすると良いです。

資料請求をすれば、基本的に最寄りの専門部署に回され、電話等による簡単な質問の後、必要なカタログを送ってもらえ、本格的な提案を受ける前に事前検討ができるため最も気楽で効率的な方法です。

提案内容についての根拠（マーケティング結果等）を提示してもらう

後からの大きな計画変更が困難な土地活用において、現在の需要と供給及び将来の展望等のマーケティングには最も大切な項目です。にもかかわらず、実際の土地活用の検討現場では意外とこのマーケティングがなおざりにされているケースを多く見てきました。

マーケティングをなおざりにすると、空室リスクが大きく高まってしまい、「いざ建築が完了して経営を始めようと思ったら借り手がつかない」などというようなことになると、その先何十年も苦労することになってします。

そうならないためにも、必ず提案内容についての根拠（マーケティング結果等）を提示してもらい、様々な角度からしっかりと慎重に検討してから決断するようにしましょう。

設定賃料の根拠と将来の下落リスクについて見通しを説明してもらう

土地活用の検討段階では、設定賃料もあくまで想定の見込み賃料でシミュレーションされていきます。また、賃料については単純にエリアや大きさ等だけではなく、募集会社の募集力や建物のグレード等によっても変わってくるため、業者によって多少の差が出るポイントでもあります。

そのため、「想定されている見込み賃料が本当に相場と比較して妥当なのか」ということと、「将来的な下落リスクについてはどのように考えて想定しているのか」という点についてはしっかりと押さえた上で、自分自身も納得しておく必要があります。

将来の経営に大きく影響を与えるポイントですので、単純に、出された提案書をみて安易に検討するのではなく、しっかりと確認して納得のいく判断をするようにしましょう。

提案内容は最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図る

土地活用の提案では、土地活用の目的及び所有地の立地条件や建築条件等から、各業者がそれぞれ「これがベスト」と思う提案を持ってくるため、何度も出し直してもらっても大きく変わらないと思いがちですが、それは大きな間違いです。

当然、最初から各業者は真剣に検討した提案も持ってくるものですが、プランを練り直して多少変更するだけで賃料収入が増やせたり、無駄な建築コストを抑えられたり、ターゲット層を多少広げるだけで設定賃料が上げられたり等と、じっくり練り直し検討することでブラッシュアップできることがほとんどです。

仮に、初回の提案で自分の満足レベルをクリアしていたとしても、「さらに賃料収入を上げられるようなプラン上の工夫はできないか」「構造や仕様・設備等を見直すことで同じ効用のままで無駄なコストを抑えられないか」等の依頼を出し、最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図るのが賢明な方法です。

モデルルームではない実際の物件を複数見せてもらう

図面やパースによる説明だけでは実際に建った際のイメージをしっかりと持つことは難しい上、使われる建築部材や設備の質感やグレード感、施工の品質等は実際の現場を見てみないと正確にはわからないため、決断する前に必ず実際の現場をみせてもらうべきです。

その際、見せるようにつくられた営業用のモデルルームではなく、実際に一般のオーナーから請け負って建築した物件を複数見せてもらうことで、その業者のありのままの物件を確認することができます。

綺麗に作り込まれた外観パース等だけで判断せず、必ず現場確認をするようにしましょう。

必ず複数社比較して価格交渉してから決める

これは建築に限った話ではありませんが、競合相手がいるかいないかで、最終的な成約価格には大きな差が出てくるケースがほとんどです。

業者からしても、価格で競合に負けてしまうと何も得られませんが、多少値引きをしてでも競合に勝てれば一定の利益が得られることから、「最終的に価格が原因で負けるかもしれない」という段階になれば概ねほとんどの業者は価格交渉に応じてくれます。

仮に、直接的な値引きが限界でできないとしても、何かしらのより良い条件や付加価値を提示してもらえる可能性も高いです。

そのため、必ず最終決断をする段階では複数社を比較して価格交渉してから決めるようにしましょう。

比較対象は可能な限り多い方が良いですが、複数社に直接相談するのは多少手間が掛かり大変ですので、最も簡単で便利な方法として一括資料請求サービスの活用がおすすめです。

『一括資料請求サービスを活用するメリット』

一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます。

また、一度に複数社にまとめて依頼できるので、手間を掛けずに多くの業者を比較することができます。

土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用」です。

まずはこのサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。

HOME4Uには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。

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4-2. 建築フェーズにおける2つの注意点

業者選定・契約と建物の詳細な打ち合わせが完了したら、建築フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の2つです。

• 余裕を持った工期を設定してもらう
• できれば決算月の月末（3月末と9月末）の竣工・引渡しは避ける

余裕を持った工期を設定してもらう

建築会社の売上の計上方法には、期末時点での工事の出来高に応じて計算する出来高方式と建物が完成して引渡しをした時点で全額を売上計上する引渡方式の主に2種類の計上方法があります。

どちらの計上方法かは業者によって異なりますが、いずれにしても早く工事を完成させた方が売上が早く上がり全体的な生産性も上がることから、あまり余裕のない工期を設定されがちです。

当然、オーナーからしても早く完成した方が早く収入が入ってくる等メリットも多いのですが、工期に余裕がないと突貫工事で施工が雑になってしまう等のリスクもあるため、きちんと余裕を持った工期を設定してもらうようにしましょう。

※ワンポイントアドバイス！

「どの程度であれば余裕のある工期か」は建物の種類や構造・規模等によって異なるため、一概に言えませんが、工事が始まって実際に作業を行う現場の職人さんと会話すると、設定されている工期が適切かどうかの本音が聞けることが多いです。

できれば決算月の月末（3月末と9月末）の竣工・引渡しは避ける

期末になると少しでも売上を上げようという心理が働き、多少無理をしてでも頑張って完成させるといったようなことは建築に限らず世の中全般でよく起こり得る話ですが、そういったケースでは大概品質が落ちがちです。

さらに、もともと期末には仕事が立て込むものでもありますので、敢えて仕事が立て込み品質が落ちる可能性の高い時期に引渡しを設定するのは多少リスクがあると思います。

建築の場合は、金額も大きく現場の職人さんの作業がダイレクトで品質に影響を与えますので、できれば決算付きの月末（大東建託の場合は3月末と9月末）の竣工・引渡しは避けて、同月でも中旬や上旬等比較的ゆとりのある時期に設定してもらうようにしましょう。

4-3. 経営・管理フェーズにおける3つの注意点

建物の竣工・引渡しを終えたら、いよいよ経営・管理フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の3つです。

• 一括借上げの場合でも賃料査定は複数の業者から取った上で交渉して決める
• 借上げ料率・賃料固定期間・賃料支払い免責期間については交渉する
• 将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる

一括借上げの場合でも賃料査定は複数の業者から取った上で交渉して決める

賃貸経営の場合、自己経営・一般管理・一括借上（サブリース）といった大きく3つの経営方式がありますが、いずれの方式でも借り手を募集する際にどの程度の賃料が妥当であるかを判断するためにも、複数の不動産業者から賃料査定を取るのが一般的です。

その際、前述の通り、その業者の募集力や物件グレードの見立て方の違い等によって査定賃料にも差が出てくるため、なるべく複数の業者から査定してもらい、その賃料の根拠と将来の下落リスクについても確認するのが賢明です。

当初から一括借上の前提で計画を進めてきた場合であっても、一括借上契約を結ぶ前に複数の業者から賃料査定をしてもらい、再度詳細な検討を行った上で、条件交渉をしてから決めるようにしましょう。

借上げ料率・賃料固定期間・賃料支払い免責期間については交渉する

一括借上の場合には、募集賃料以外にも「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目が非常に大切です。

募集賃料はある程度の相場があるため、仮に最初に高く設定しても相場に合わせて変動していくものですが、「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目は、借上業者の営業努力（自社の利益を減らして条件をよくする）によって変動するため、完全に交渉次第といえます。

借上げ料率を1〜2％程度上げてもらう、賃料固定期間を2年間延長してもらう、賃料支払い免責期間を1ヶ月短くしてもらう、等できる限り有利になるように交渉してから決めるようにしましょう。

将来の修繕予測を立ててもらい、毎月の賃料収入の中から修繕積立金を積立てる

当然のことながら、建物は経年劣化していくため、いずれ修繕をする必要が出てきます。

どの程度の期間でどんな内容の修繕が必要かは、建物の構造やグレード・立地環境等によって変わるため一概にはいえませんが、長期的に見ると数百万〜数千万円単位のなかなか急には用意できないような大きな金額になってくるため、当初からきちんと計画的に積み立てておくべきです。

そのため、外装や内装・設備等それぞれ「いつ頃、どのような修繕が必要で、いくらぐらい掛かるか」を建築業者と管理業者から見立ててもらい、それを月割りにした金額を毎月の賃料収入の中から積み立てるようにしましょう。

5. まとめ

いかがでしたでしょうか。

大東建託の土地活用についての理解が深まり、所有地の活用についての疑問や悩みが大きく解消できたのではないでしょうか。

所有地の条件や土地活用の目的に照らして、最適な活用方法や選ぶべき業者は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。

本ページでは「大東建託の土地活用の評判と注意点」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。

土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。ご自身のニーズに合わせて、最適な土地活用を比較検討してみて下さい。

将来的なニーズのある人は、大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用」などの一括資料請求サービスを利用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。

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