家賃1ヶ月分以上安くする!賃貸の契約金を最安にして契約する全知識

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賃貸の契約金を表したイメージ

賃貸を借りるとき「契約金はいくら必要なの?」「契約金を安く抑えることはできる?」など、契約金に関して疑問に思っていませんか?

契約金は、全国的に家賃4~5ヶ月分が必要ですが、交渉することによって、1ヶ月分以上安く抑えることもできるので、交渉方法を知っておくことが重要です。

このページでは、大手不動産会社に5年勤務し、現在も賃貸部門で働く筆者が、以下の4つのことをご紹介します。

  1. 賃貸で求められるすべての契約金
  2. 契約のながれと契約金の支払い方法
  3. 項目別!契約金を安くする交渉方法
  4. 契約金を抑えることのできる不動産会社3選

すべて読めば、必要な契約金の項目や相場のほかにも、契約金を安く抑える方法まで知ることができるので、誰よりもお得に契約することができるでしょう。

1.賃貸で求められるすべての契約金

賃貸の契約金は、物件や不動産会社によって異なりますが、一般的に家賃の4~5ヶ月分が必要です。

そこから、家賃や礼金などを交渉していくのですが、まずは基本的に必要な契約金を、項目ごとに解説していきます。

誰に払うもの?相場はいくら?交渉はできる?
敷金貸主1~2ヶ月
礼金貸主0.5~1ヶ月⚪︎
前家賃貸主1ヶ月✖︎
日割り賃料貸主———-———-
仲介手数料不動産会社0.5~1ヶ月⚪︎
火災保険料火災保険会社15,000円⚪︎
鍵交換費用貸主20,000円⚪︎
保証委託料家賃保証会社0.3~0.6ヶ月✖︎

私の経験上、交渉がうまくいった人は、トータルで家賃1ヶ月分以上安くすることに成功しているので、積極的に交渉した方がいいです。

ただし、マナーとして申し込みをするタイミングで、不動産会社に交渉するようにしましょう。審査後に安くしてくれと言うとオーナー側の印象も良くなく、入居を断られることもあります。

1-1.貸主に預ける「敷金」

敷金は、家賃を滞納したときの”担保”として、1~2ヶ月分ぐらいを貸主に預けるお金で、退去するときに返金されます。

ただし、あなたが家を破損したり、契約書に「ハウスクリーニング費用は借主負担」などの文面が入ってる内容だと、敷金から費用を差し引かれ、残ったお金が返金される仕組みです。

敷金の交渉は△です

敷金は、”預けて返ってくるお金”なので、安くするという概念があまりないのです。

ただし、敷金5ヶ月など、明らかに高すぎる金額を求められたときは、どんな理由で5ヶ月分も必要になるのか確認しましょう。

償却や敷引きには要注意

償却と敷引きは、ほぼ同じ意味合いの言葉で、内容は「預けた敷金は返しません」ということを表した言葉です。

仮に、敷金を2ヶ月分預けて、償却1ヶ月の契約になっていたら、退去時には1ヶ月分の敷金しか返金されません。

なので、敷金が高すぎるときは、償却や敷引きが設定されている恐れがあるので、契約内容に注意しましょう。

1-2.貸主に支払う「礼金」

礼金は、部屋を貸してくれる”お礼”として、0.5~1ヶ月分を貸主に支払うお金で、退去するときに返金されません。

また、1~3月は引越しシーズンで、礼金が高くても引っ越す人が多いのため、礼金1ヶ月→2ヶ月に値上がりすることも多いです。

礼金の交渉は○です

礼金は借主にとって、一切メリットがないお金なので、できる限り交渉して安くしましょう。

交渉方法は、3章「項目別!契約金を安くする交渉方法」で、詳しく解説します。

1-3.翌月分を事前に支払う「前家賃」

前家賃とは、契約が開始される”翌月分”の家賃を、初期費用と合わせて事前に支払うお金です。

理由として、家賃が口座引き落としのときは、銀行の設定手続きに時間がかかるので、翌月ATMやコンビニから振り込む手間を省くために、回収しています。

また、家賃を振込で支払う人は、引っ越した当月だとバタバタしていることもあり、翌月の家賃を払い忘れることが非常に多いため、事前に回収してることも一つの理由です。

不動産会社によっては翌々月分を求められる

不動産会社の規定で決まってるときは、翌月と翌々月の2ヶ月分を求められることがあります。

まとまったお金が用意できない人は、不動産会社に翌月分だけにしてもらえないか相談してみましょう。

1-4.貸主に支払う「日割り賃料」

契約開始となる日が、月初めの1日であれば、日割り賃料は必要ないですが、中旬や下旬のときは、家賃を日割り計算して算出します。

例えば、12月25日が契約開始日だとしたら、12月31日までの”7日分”を日割り賃料として、初期費用に組み込みます。

30か31で割る計算は不動産会社によって異なる

日割り賃料は「毎月の賃料÷その月の日数」で計算します。

しかし、31日間ある月でも、不動産会社の規定で、30日で計算されることがあるため、少しだけ差が生じます。

規定ではなく、単なるミスで計算してることも稀にあるので、金額が異なるときは念のため確認してみましょう。

1-5.不動産会社に支払う「仲介手数料」

部屋を契約する手伝いをしてくれたお礼として、不動産会社に支払うお金で、退去するときに返金されません。

仲介手数料の上限は、1ヶ月までと法律で決められているので、1ヶ月以上請求されたら違法となります。

ただし、仲介手数料は”不動産会社の売上”なので、消費税がかかり、正確には1.08ヶ月になります。

仲介手数料の交渉は○です

仲介手数料は契約金の中でも、比較的交渉しやすい項目で、金額も大きいので、必ず交渉することが望ましいです。

こちらも、3章「項目別!契約金を安くする交渉方法」で、詳しく解説します。

1-6.火災保険会社に支払う「火災保険料」

火災保険への加入は、全国どの賃貸物件でも必要で、2年間:15,000円前後のプランが多くなります。

多くの場合、貸主に指定された保険会社にそのまま加入しますが、実際のところ指定の保険会社に加入する義務はありません。

保険の法律では、物件の契約と抱き合せて保険の契約を求めることは、違法な行為であるため、借主は自由に選んで加入することができます。

現在加入している保険会社を継続できる

いまも賃貸物件に住んでる方は、現在加入している保険会社に連絡して住所変更だけすれば、継続できることもあります。

引っ越すときは、次の不動産会社に保証プランを伝える必要があるので、保険会社にプランの詳細を教えてもらいましょう。

1-7.貸主に支払う「鍵交換費用」

鍵交換は任意の項目なので、借主が希望しなければ前の入居者と同じ鍵を使用することになります。

ただし、不動産会社の規定で、退去後は必ず交換すると決めていることもあるので、事前に確認しましょう。

鍵の種類により金額が大きく異なる

鍵にはたくさんの種類があって、値段も大きく異なり、高いものだと3万円以上する鍵もあるので、金額を確認してから希望するようにしましょう。

昔からある、くの字型の鍵は安く、IC付のディンプルキーは高くなります。

鍵の種類を表したイメージ

引用:美和ロック株式会社

1-8.家賃保証会社に支払う「保証委託料」

保証委託料とは、連帯保証人がいないときに利用する「家賃保証会社」に支払うお金で、退去するときに返金されません。

また、費用はプランにより異なりますが、相場は賃料の30~60%ぐらいです。

連帯保証人がいても利用を求められることがある

最近では、新規契約の6割以上が利用することになっているので、多くの物件で保証委託料がかかると思った方がいいでしょう。

そして、保証委託料は、保証会社に支払うお金なので、交渉して安くすることはできません。

2.契約のながれと契約金の支払い方法

賃貸物件を借りるときは、申し込んだ日から3週間後には契約開始となることが多く、申し込みから鍵の引き渡しまでのながれは、以下のようになるので、順番に解説していきます。

契約から引き渡しまでのながれ

2-1.申し込み・金額交渉をする

suumo」や「HOME’S」で気になる物件を見つけたら、実際に内覧し、気に入った部屋であれば申し込みをします。

そして、このタイミングで、契約金を安くするために各項目の交渉をしましょう。

審査結果がでた後の交渉はNG

審査を開始する前に希望の金額を伝えないと、通常通りの金額で審査が始まってしまいます。

結果がでた後に交渉すると、後出しのような悪い印象を貸主に与え、入居を断れる恐れもあるので、注意しましょう。

2-2.審査結果・契約開始日を決定する

審査の結果が出たあとは、下記2つの日程を不動産会社と相談して決定します。

  • 契約開始日:賃料が発生する日
  • 契約日:不動産会社で契約書に署名捺印する日

契約開始日の決定

まずは、いつから契約を始めるか相談しますが、一般的には10〜15日ぐらいあとが、多くなります。

ただ、3週間や1ヶ月先を希望しても、多くの場合が断れてしまうため、3章で説明する「フリーレント交渉」を確認しましょう。

契約日の決定

契約開始日が決まったあとに、契約書や精算書の作成に入るため、1週間ぐらいあけて日時を調整します。

土日希望だと、予約がすぐに埋まってしまうので、審査結果が出たらすぐに予約することを、おすすめします。

不動産会社によっては、平日21時ぐらいでも対応してくれる可能性があるので、相談してみましょう。

2-3.契約締結・重要事項の説明を受ける

契約で必要な書類や印鑑を持っていき、不動産会社で重要事項の説明を受けます。

そして、契約内容を確認して必要箇所に署名捺印すれば、契約締結完了となります。

契約書は後日郵送で送られてくる

契約締結のときは、貸主の署名捺印がされていないことが多いため、当日に契約書を持ち帰ることはできません。

引越しの手続きなどで、契約書が必要なときは、不動産会社にコピーを取ってもらい控えを受け取るようにしましょう。

2-4.契約金の支払いをする

契約金の支払いは、基本的に契約が完了したあとすぐに支払うケースが多いですが、不動産会社によっては、契約の前日までに”預かり金”として、支払いを求めてくることがあります。

この場合、預かり金であれば法的にも違法ではなく、預けるだけのお金なので、契約前であればキャンセルしても全額返ってきます。

そして、預かり金と契約金どちらも、支払い方法は主に3つになるので解説していきます。

  • 現金払い
  • 口座振込
  • カード払い

現金払い

最近では減りましたが、古い不動産会社はいまだに、現金払いを求めてくることもあります。

この場合は、不動産会社で契約するときに現金を持参して、契約完了後にその場で支払うながれです。

大金を持ち歩くことが不安な方は、不動産会社に振込で対応できないか確認してみましょう。

口座振込

最近では、9割以上の契約が口座振込での支払いとなっています。

そして、初期費用が100万円を超えるときは、ATMでの1日の振込限度額を超えてしまうので、2回に分けて手続きする必要があります。

また、振込手数料は、借主負担になることが一般的なので、時間のある方は窓口での振込をおすすめします。

振込明細票は保存しておく

振り込んだときに発行される、振込明細票は必ず保管しておきましょう。

よくあるケースが、金曜日の15時以降に振り込んでしまい、土日に入金確認ができないということです。

厳しい会社だと、入金確認できないと鍵を渡してくれません。そのときに、明細書があれば振り込んだ証明になるので、無くさないようにしましょう。

カード払い

一部の不動産会社では、クレジットカード払いに対応しているので、お手持ちのカードから契約金の支払いができます。

ただし、不動産会社によっては、決済手数料が2~4%ぐらいかかるので、事前に確認したほうがいいです。

また、分割払いもできますが、そのときは決済手数料+分割手数料が合わさって、かなり高額になる恐れがあるので、注意しましょう。

2-5.鍵の引き渡し

基本的には、不動産会社で受け取りますが、遠方の方や、時間が取れない方は、郵送で自宅に送ってくれることもあるので、相談してみましょう。

不動産会社で受け取るときは、鍵の受領書に署名捺印する可能性があるので、印鑑を念のため持っていくとスムーズです。

契約開始日より前に入室するのはやめましょう

鍵を受け取れば室内に入れますが、原則として、契約開始日以降の入室を心がけましょう。

また、火災保険も適用前の段階なので、万が一火災が発生したときには、高額な賠償を迫られる恐れがあるので、気をつけてください。

3.項目別!契約金を安くする交渉方法

契約金を少しでも安くするために、以下6つの交渉方法を、事前に確認しておきましょう。

  1. 家賃「難易度★★★」
  2. 礼金「難易度★★★」
  3. フリーレント「難易度★★☆」
  4. 仲介手数料「難易度★★☆」
  5. 火災保険料「難易度★☆☆」
  6. 鍵交換費用「難易度★☆☆」

「★」が少ない方が、誰でも交渉しやすい項目で、★が多い項目ほど成功すると数万円以上お得になるので、交渉できそうな項目から挑戦してみましょう。

3-1.家賃を交渉する「難易度★★★」

貸主には「今すぐにでも契約する意思がある」と伝えることがなによりも大切で、私の経験上、下記のワードが有効的に使えます。

家賃交渉で使えるワード

  • 会社の決まりで、家賃が●●万円を切れば週末にでも契約することができる。
  • 別の物件と迷ってるが、こっちがあと●●円安くなるならこっちに決めたい。
  • 今週中に決める必要があって、契約金もすぐに支払える。

赤文字で表したワードを使うことで、貸主は「いつ来るかわからない他の入居希望者を待つより、この人で決めた方がいいか」と思う確率が高くなります。

入居者が決まれば、貸主には毎月の家賃収入が入りますが、値引きを断ったことで、仮にそこから2ヶ月間部屋が埋まらないと、相当な痛手になるのです。

交渉する金額の目安

私の経験上、家賃に対してあまりにも大きい金額を交渉することは危険です。

なぜなら、貸主から常識がないと判断され、入居を断られてしまう恐れがあるからです。そのため、下記の金額を目安に交渉してみましょう。

物件の家賃:交渉金額

  • 30,000円〜70,000円:1,000円~3,000円
  • 70,000円〜100,000円:2,000円〜5,000円
  • 100,000円〜150,000円:3,000円〜7,000円
  • 150,000円〜200,000円:4,000円〜10,000円

3-2.礼金を交渉する「難易度★★★」

礼金の場合は、貸主にも見返りがあるような交渉が望ましいので、以下のように交渉してみましょう。

短期違約金を条件に入れて、1年以内の解約は賃料1ヶ月分を違約金として支払うので、礼金を0にしてください

この条件で交渉すれば、ただ単に礼金を0にしてと言っているわけではないので、悪い気はされないでしょう。

期間は長い方が確率は上がる

少なくとも2年以上住むことが決まっている方であれば、1年以内ではなく2年以内に期間を延ばすことで、より交渉が成功する確率が高くなります。

そして、貸主も「この人は長く住んでくれそう」と思われることもあるので、お互いに良い関係が築けるかもしれません。

他社の情報も確認してみる

礼金は、不動産会社が自由に決めることができるので「suumo」や「HOME’S」で希望の物件情報を確かめてみましょう。

A社では礼金1ヶ月、B社では礼金0なんてこともよくあります。

もし他社で礼金が0のときは、不動産会社に「他社が礼金0で募集してるので、御社も同じ条件にしてください」と伝えてみましょう。

3-3.フリーレントを交渉する「難易度★★☆」

フリーレントとは、決められた日数分の家賃が無料になることで、取得できる平均値は0.5ヶ月〜1ヶ月です。

そして、交渉が成功しやすいのは、引越しシーズン以外の3月下旬〜12月の毎月下旬です。

なぜなら、3月〜12月は閑散期にあたり、引越しする人が少なく契約が取れていないので、営業マンはその期間中に1件でも多く成約したいと焦っているからです。

そんなときには下記のように交渉してみましょう。

有効な交渉方法

  • 今月中に契約と契約金の支払いを済ませることを条件に、来月分をフリーレントにしてくれるなら、すぐに申し込んで契約しますが、どうでしょうか?

月初めの交渉はNG

2章でも伝えたとおり、賃貸物件の場合、申し込み〜入居開始までは、一般的に3週間前後なので、月初めに交渉しても通常通りのながれとなります。

そうなると、交渉も受け付けてもらえないどころか、入居を急かされて当月中の日割り賃料も払うことになるので、月初めの交渉は絶対にやめましょう。

3-4.仲介手数料を交渉する「難易度★★☆」

仲介手数料の場合は、2社〜3社に見積もりをとって、最安の金額を不動産会社の担当者に伝えましょう。

こちらも「suumo」や「HOME’S」で希望物件を取り扱っている不動産会社を探して「初期費用をメールで送ってください」と伝えます。

そして、仲介手数料の金額を確認して「C社は仲介手数料無料で契約できると言ってるのですが、御社はどうですか?」と確認してみましょう。

物件名をインターネットで検索する

最近では、物件名を検索するだけで「●●マンション|仲介手数料無料」と、たくさん出てくるので、内覧前の段階の人は、仲介手数料が安い会社から問い合わせるのもアリです。

3-5.火災保険料を交渉する「難易度★☆☆」

1章でも説明したとおり、賃貸物件の火災保険は加入が必須ですが、貸主が指定する保険会社に加入する義務はありません。

なので「自分で探して契約したいから、最低限の保証プランを教えてください」と、不動産会社に伝えましょう。

そして、教えてもらったプランを火災保険の会社に伝えれば、すぐに見合うプランを出してくれるので、あとは申し込みするだけです。

相場より安い火災保険会社

全労済」か「楽天損保」の火災保険が、相場より半額近く安いので、不動産会社にここの会社で加入を希望すると伝えましょう。

契約完了したら、保険証券が発行されるので、できる限り入居開始前までに提出することが望ましいです。

3-6.鍵交換費用を交渉する「難易度★☆☆」

鍵交換費用は、貸主が支払うことが妥当と国が定めてるので、原則は貸主の管理業務のひとつです。

国交省ガイドラインには下記の通り記載されています。※21ページ記載

鍵の取替え(破損、鍵紛失のない場合) (考え方)入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。

上記のことから、貸主に交渉してもらうように、不動産会社の担当者へ依頼しましょう。

私の経験上だと「鍵交換費用で契約がなしになるぐらいなら、貸主が負担する」となったケースが比較的多いです。

3-7.入居安心サポート・除菌消臭費用は削除してもらう「難易度☆☆☆」

基本的に任意となり、万が一のときは民間のサービス会社でも対応できる内容なので、必要ないと伝えましょう。

また、各社商品名を変えて、2年間で15,000〜20,000円前後の金額を、説明もしないで請求書に盛り込むことがあります。

そのときは、「必要ないので請求書から削除お願いします」と伝えましょう。

大手不動産会社の商品名一覧

アパマンショップエイブルミニミニ ピタットハウス 
商品名安心入居サポートコンシェルジュ24入居安心サービスピタットハウスの安心サポート

4.契約金を抑えることのできる不動産会社3選

最近では、仲介手数料無料に加え、現金をキャッシュバックしてくれる不動産会社も増えてきています。

そして、キャッシュバックの仕組みは、貸主から不動産会社に支払われる紹介手数料の一部を、借主に還元しているのです。

なので、「物件を探し始めるとき」または「すでに希望の物件が決まっているとき」どちらにしても、問い合わせをする不動産会社が重要なので、オススメを3社紹介します。

仲介手数料キャッシュバック
DOOR賃貸無料〜最大9.9万円
39room無料〜3.9万円最大4万円
ウチコミ無料なし

4-1.必ず1.5万円キャッシュバックされる「DOOR賃貸

DOOR賃貸の公式HP

引用:DOOR賃貸

DOOR賃貸は、全国の賃貸物件の情報を集めた、株式会社リブセンスが運営する不動産ポータルサイトです。

他社で「仲介手数料無料」と募集されている物件を、DOOR賃貸から問い合わせて契約すれば、仲介手数料無料に加え、1.5万円がキャッシュバックされます。

さらに、インターネット回線や、ウォーターサーバーなどのオプションに新規加入すれば、最大9.9万円が受け取れます。

問い合わせたあとは別会社に引き継がれる

実際のながれは、DOOR賃貸のサイトを経由して、別の不動産会社と契約する流れになります。

そのため、物件を問い合わせると、知らない不動産会社から連絡がきて、内覧に行くことになるので、その点だけは理解しておきましょう。

4-2.仲介手数料0円か3.9万円で契約できる「39room

39roomの公式HP

引用:39room

39room」は、賃貸の仲介をメインに株式会社 GKコンサルティングが運営する、賃貸仲介サービスです。

基本的に、仲介手数料がどの物件でも3.9万円になりますので、他の不動産会社で3.9万円より安くならなそうな場合は問い合わせてみましょう。

すでに希望の物件が決まっていて、申し込みするだけという段階の方は、希望の物件の「住所・物件名・号室」を伝えれば、すぐに対応してくれるので、手続きも簡単です。

4-3.貸主が直接募集する「ウチコミ

ウチコミの公式HP

引用:ウチコミ

ウチコミ」は、東京・大阪・名古屋・福岡に支店を持つ、株式会社ウチコミが運営する、賃貸情報サイトです。

貸主が直接サイトに物件を掲載して募集をしているので、すべての物件が仲介手数料無料です。

さらに、貸主と直接連絡を取り合えるので、3章で説明した、契約金を安くする交渉もしやすく、成功率も高くなるでしょう。

物件数は、DOOR賃貸や39roomに比べると、まだまだ少ないですが、貸主が募集しているという信頼と安心感は、どの不動産会社よりも得られるのでしょう。

5.まとめ

賃貸の契約金について、説明してきましたが、いかがでしたでしょうか?

基本的にどの物件でも、以下の項目は求められる可能性があるので、事前に理解しておきましょう。

誰に払うもの?相場はいくら?交渉はできる?
敷金貸主1~2ヶ月
礼金貸主0.5~1ヶ月⚪︎
前家賃貸主1ヶ月✖︎
日割り賃料貸主———-———-
仲介手数料不動産会社0.5~1ヶ月⚪︎
火災保険料火災保険会社15,000円⚪︎
鍵交換費用貸主20,000円⚪︎
保証委託料家賃保証会社0.3~0.6ヶ月✖︎

そして、契約金が安くなるように、3章の「項目別!契約金を安くする交渉方法」を改めて確認して、どんどん交渉していきましょう。

あなたが契約金を誰よりもお得にして、契約できることを陰ながら願っています。

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