賃貸で契約一時金を求められたら要注意!避けた方がいい全理由

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お金の注意点を伝えるビジネスマン

賃貸物件の「契約一時金ってなに?」「契約一時金って返ってくるの?」など、契約一時金に関して、疑問に思っていませんか?

契約一時金は、契約するための手数料に近いお金で、退去するときに返金されません。そして、契約一時金には明確な定義がないので、過剰に請求され損することもある危険なお金です。

このページでは、大手不動産会社に5年勤務し、現在も賃貸部門で働く筆者が、以下の3つのことをご紹介します。

  1. 契約一時金とはどんなお金?
  2. その他に必要な賃貸契約に関わる費用
  3. 賃貸の初期費用を安くする交渉方法

すべて読めば、契約一時金がどんな役割のお金なのか知ることができ、賃貸を借りるとき、トラブルなく契約することができるでしょう。

1.契約一時金とはどんなお金?

契約一時金は、「賃貸」でほぼ使われない手数料のようなお金で、稀に消費者を騙そうとして使われるケースがある、ボッタクリに近い項目です。

ただ、似たような意味合いのお金だと「礼金」という項目がありますが、礼金であれば昔から習慣として、不動産業界で使われいる項目ですので安全です。

1-1.契約一時金と礼金の違いは?

礼金は、部屋を貸してくれる貸主に、お礼として支払うお金ですが、契約一時金との明確な違いはなく、どちらも支払ったら返ってこないお金になります。

つまり、契約一時金とは、礼金を言い換えて使われる都合のいい言葉なのです。

世間的に、「礼金=無駄なお金」と認識されやすいため、募集図面には「礼金0・契約一時金1ヶ月」として募集することもあります。

礼金とは別で請求されることもある

不動産会社によっては「礼金1ヶ月・契約一時金1ヶ月」で募集することもあります。

礼金と契約一時金を一緒に請求することは、法律で禁止しているわけではないので、とくに違法とはならないのです。

ただ、明らかに無駄なお金を支払うことになってしまうので、そんな請求をしてくる不動産会社は避けましょう。

1-2.契約一時金には敷金も含まれる?

契約一時金と敷金はまったくの別物です。そもそも性質が下記のように異なります。

  • 契約一時金・・・返金されないお金として貸主に支払う
  • 敷金・・・退去するまでの担保として貸主に預ける

上記のように、返ってくるお金と、返ってこないお金にそれぞれ分かれます。

しかし、契約一時金を「敷金と同じように返ってくるお金ですよ」と伝えてくる営業マンもいるので、注意してください。

その言葉を鵜呑みにして契約してしまうと、退去したとき一切返ってこないので、内容をきちんと理解しておきましょう。

1-3.契約一時金はいつ払うの?

不動産会社で契約したあと、敷金などの初期費用と一緒に支払います。

基本的には一括で支払いますが、クレジットカード払いが対応している不動産会社であれば、分割での支払いも可能です。

ただし、カード決済手数料や分割手数料が発生するので、事前に費用を確認した上で検討しましょう。

1-4.契約一時金の相場は決まってる?

一般的には、家賃の2〜3ヶ月分の金額で設定されていることが多いです。

内訳は不動産会社によりバラバラですが、退去後のハウスクリーニング費用など、事前に多く必要となるケースのときに、3ヶ月分を請求されることが多いです。

交渉して安くすることはできる?

礼金などと同様に、交渉して安くすることは可能です。

ただし、交渉する時期や、交渉方法にも知識が必要なので、3章「契約一時金を安くする交渉方法」で詳しく解説します。

1-5.契約一時金の見せ方に要注意

例えば、「礼金1ヶ月・敷金1ヶ月」の物件を「礼金0・敷金0・契約一時金2ヶ月」のように募集すれば、礼金敷金0で見栄えが良くなり、ハードルが低くなったように感じます。

このとき、悪徳な不動産会社は、礼金敷金が0になった部分だけをアピールして、契約一時金については、「敷金と同じように返ってくるお金」などと、口頭で説明して自分が言った証拠を残しません。

1-6契約してトラブルが起こったとき

先ほどの条件で契約してしまうと、退去したときに1円も返ってこないため、トラブルになってしまいます。

このとき、契約書にサインしていることを理由に、不動産会社に言いくるめられてしまう人もいますが、諦めてはいけません。

不動産会社は、以下どちらかの協会に属しているので、会社名とトラブル内容を伝えて解決策をだしてもらいましょう。

協会名協会の強み電話番号
全国宅地建物取引業協会連合会全国の不動産業者の約80%が加入する協会03-5821-8113
全日本不動産協会加入している不動産会社を検索して相談できる03-5338-0370

事前にトラブルを防ぐために

希望の物件の募集図面に、契約一時金と記載されているときは「suumo」や「HOME’S」で、希望物件を取り扱っている不動産会社を探してみましょう。

別の不動産会社でも募集していれば、通常通り「礼金・敷金」となっていることもあるので、契約一時金の不動産会社は避けて、問い合わせてみましょう。

以上のように、不動産会社を変えれば、契約一時金を避けることはできますが、それ以外の項目はどの不動産会社でも求められるので、2章で詳しく解説します。

2.そのほかに必要な賃貸契約に関わる費用

一時金を求められたら、その他の不動産会社を検討するのがベストですが、その他の項目でも費用を請求されます。

この章では、契約一時金以外で求められる初期費用を、それらが交渉できるかできないかも合わせて紹介していきます。

希望する物件に下記の項目が含まれていて、交渉可能な項目なら、どんどん交渉して初期費用を最大限安くしていきましょう。

誰に払うもの?相場はいくら?交渉はできる?
敷金貸主1~2ヶ月
礼金貸主0.5~1ヶ月⚪︎
前家賃貸主1ヶ月✖︎
日割り賃料貸主———-———-
仲介手数料不動産会社0.5~1ヶ月⚪︎
火災保険料火災保険会社15,000円⚪︎
鍵交換費用貸主20,000円⚪︎
保証委託料家賃保証会社0.3~0.6ヶ月✖︎

私の経験上、交渉がうまくいった人は、トータルで家賃1ヶ月分以上安くすることに成功しているので、積極的に交渉した方がいいです。

ただし、マナーとして申し込みをするタイミングで、不動産会社に交渉するようにしましょう。審査後に安くしてくれと言うとオーナー側の印象も良くなく、入居を断られることもあります。

2-1.貸主に預ける「敷金」

1章でも説明しましたが、敷金は、家賃を滞納したときの”担保”として、1~2ヶ月分ぐらいを貸主に預けるお金で、退去するときに返金されます。

ただし、あなたが家を破損したり、契約書に「ハウスクリーニング費用は借主負担」などの文面が入ってる内容だと、敷金から費用を差し引かれ、残ったお金が返金される仕組みです。

敷金の交渉は△です

敷金は、”預けて返ってくるお金”なので、安くするという概念があまりないのです。

ただし、敷金5ヶ月など、明らかに高すぎる金額を求められたときは、どんな理由で5ヶ月分も必要になるのか確認しましょう。

償却や敷引きには要注意

償却と敷引きは、ほぼ同じ意味合いの言葉で、内容は「預けた敷金は返しません」ということを表した言葉です。

仮に、敷金を2ヶ月分預けて、償却1ヶ月の契約になっていたら、退去時には1ヶ月分の敷金しか返金されません。

なので、敷金が高すぎるときは、償却や敷引きが設定されている恐れがあるので、契約内容に注意しましょう。

2-2.貸主に支払う「礼金」

こちらも1章で説明しましたが、礼金は、部屋を貸してくれる”お礼”として、0.5~1ヶ月分を貸主に支払うお金で、退去するときに返金されません。

また、1~3月は引越しシーズンで、礼金が高くても引っ越す人が多いのため、礼金1ヶ月→2ヶ月に値上がりすることも多いです。

礼金の交渉は○です

礼金は借主にとって、一切メリットがないお金なので、できる限り交渉して安くしましょう。

交渉方法は、3章「契約一時金を安くする交渉方法」で、詳しく解説します。

2-3.翌月分を事前に支払う「前家賃」

前家賃とは、契約が開始される”翌月分”の家賃を、初期費用と合わせて事前に支払うお金です。

理由として、家賃が口座引き落としのときは、銀行の設定手続きに時間がかかるので、翌月ATMやコンビニから振り込む手間を省くために、回収しています。

また、家賃を振込で支払う人は、引っ越した当月だとバタバタしていることもあり、翌月の家賃を払い忘れることが非常に多いため、事前に回収してることも一つの理由です。

不動産会社によっては翌々月分を求められる

不動産会社の規定で決まってるときは、翌月と翌々月の2ヶ月分を求められることがあります。

まとまったお金が用意できない人は、不動産会社に翌月分だけにしてもらえないか相談してみましょう。

2-4.貸主に支払う「日割り賃料」

契約開始となる日が、月初めの1日であれば、日割り賃料は必要ないですが、中旬や下旬のときは、家賃を日割り計算して算出します。

例えば、12月25日が契約開始日だとしたら、12月31日までの”7日分”を日割り賃料として、初期費用に組み込みます。

30か31で割る計算は不動産会社によって異なる

日割り賃料は「毎月の賃料÷その月の日数」で計算します。

しかし、31日間ある月でも、不動産会社の規定で、30日で計算されることがあるため、少しだけ差が生じます。

規定ではなく、単なるミスで計算してることも稀にあるので、金額が異なるときは念のため確認してみましょう。

2-5.不動産会社に支払う「仲介手数料」

部屋を契約する手伝いをしてくれたお礼として、不動産会社に支払うお金で、退去するときに返金されません。

仲介手数料の上限は、1ヶ月までと法律で決められているので、1ヶ月以上請求されたら違法となります。

ただし、仲介手数料は”不動産会社の売上”なので、消費税がかかり、正確には1.08ヶ月になります。

仲介手数料の交渉は○です

仲介手数料は契約金の中でも、比較的交渉しやすい項目で、金額も大きいので、必ず交渉することが望ましいです。

こちらも、3章「契約一時金を安くする交渉方法」で、詳しく解説します。

2-6.火災保険会社に支払う「火災保険料」

火災保険への加入は、全国どの賃貸物件でも必要で、2年間:15,000円前後のプランが多くなります。

多くの場合、貸主に指定された保険会社にそのまま加入しますが、実際のところ指定の保険会社に加入する義務はありません。

保険の法律では、物件の契約と抱き合せて保険の契約を求めることは、違法な行為であるため、借主は自由に選んで加入することができます。

現在加入している保険会社を継続できる

いまも賃貸物件に住んでる方は、現在加入している保険会社に連絡して住所変更だけすれば、継続できることもあります。

引っ越すときは、次の不動産会社に保証プランを伝える必要があるので、保険会社にプランの詳細を教えてもらいましょう。

2-7.貸主に支払う「鍵交換費用」

鍵交換は任意の項目なので、借主が希望しなければ前の入居者と同じ鍵を使用することになります。

ただし、不動産会社の規定で、退去後は必ず交換すると決めていることもあるので、事前に確認しましょう。

鍵の種類により金額が大きく異なる

鍵にはたくさんの種類があって、値段も大きく異なり、高いものだと3万円以上する鍵もあるので、金額を確認してから希望するようにしましょう。

昔からある、くの字型の鍵は安く、IC付のディンプルキーは高くなります。

鍵の種類を表したイメージ

引用:美和ロック株式会社

2-8.家賃保証会社に支払う「保証委託料」

保証委託料とは、連帯保証人がいないときに利用する「家賃保証会社」に支払うお金で、退去するときに返金されません。

また、費用はプランにより異なりますが、相場は賃料の30~60%ぐらいです。

連帯保証人がいても利用を求められることがある

最近では、新規契約の6割以上が利用することになっているので、多くの物件で保証委託料がかかると思った方がいいでしょう。

そして、保証委託料は、保証会社に支払うお金なので、交渉して安くすることはできません。

3.初期費用を安くする交渉方法

契約するときに必要な一時金を、少しでも安くするために、以下6つの交渉方法を解説していきます

  1. 家賃「難易度★★★」
  2. 礼金(契約一時金)「難易度★★★」
  3. フリーレント「難易度★★☆」
  4. 仲介手数料「難易度★★☆」
  5. 火災保険料「難易度★☆☆」
  6. 鍵交換費用「難易度★☆☆」

「★」が少ない方が、誰でも交渉しやすい項目で、★が多い項目ほど成功すると数万円以上お得になるので、交渉できそうな項目から挑戦してみましょう。

3-1.家賃を交渉する「難易度★★★」

貸主には「今すぐにでも契約する意思がある」と伝えることがなによりも大切で、私の経験上、下記のワードが有効的に使えます。

家賃交渉で使えるワード

  • 会社の決まりで、家賃が●●万円を切れば週末にでも契約することができる。
  • 別の物件と迷ってるが、こっちがあと●●円安くなるならこっちに決めたい。
  • 今週中に決める必要があって、契約金もすぐに支払える。

赤文字で表したワードを使うことで、貸主は「いつ来るかわからない他の入居希望者を待つより、この人で決めた方がいいか」と思う確率が高くなります。

入居者が決まれば、貸主には毎月の家賃収入が入りますが、値引きを断ったことで、仮にそこから2ヶ月間部屋が埋まらないと、相当な痛手になるのです。

交渉する金額の目安

私の経験上、家賃に対してあまりにも大きい金額を交渉することは危険です。

なぜなら、貸主から常識がないと判断され、入居を断られてしまう恐れがあるからです。そのため、下記の金額を目安に交渉してみましょう。

物件の家賃:交渉金額

  • 30,000円〜70,000円:1,000円~3,000円
  • 70,000円〜100,000円:2,000円〜5,000円
  • 100,000円〜150,000円:3,000円〜7,000円
  • 150,000円〜200,000円:4,000円〜10,000円

3-2.礼金(契約一時金)を交渉する「難易度★★★」

礼金や契約一時金の場合は、貸主にも見返りがあるような交渉が望ましいので、以下のように交渉してみましょう。

短期違約金を条件に入れて、1年以内の解約は賃料1ヶ月分を違約金として支払うので、礼金を0にしてください

この条件で交渉すれば、ただ単に礼金を0にしてと言っているわけではないので、悪い気はされないでしょう。

期間は長い方が確率は上がる

少なくとも2年以上住むことが決まっている方であれば、1年以内ではなく2年以内に期間を延ばすことで、より交渉が成功する確率が高くなります。

そして、貸主も「この人は長く住んでくれそう」と思われることもあるので、お互いに良い関係が築けるかもしれません。

他社の情報も確認してみる

礼金は、不動産会社が自由に決めることができるので「suumo」や「HOME’S」で希望の物件情報を確かめてみましょう。

A社では礼金1ヶ月、B社では礼金0なんてこともよくあります。

もし他社で礼金が0のときは、不動産会社に「他社が礼金0で募集してるので、御社も同じ条件にしてください」と伝えてみましょう。

3-3.フリーレントを交渉する「難易度★★☆」

フリーレントとは、決められた日数分の家賃が無料になることで、取得できる平均値は0.5ヶ月〜1ヶ月です。

そして、交渉が成功しやすいのは、引越しシーズン以外の3月下旬〜12月の毎月下旬です。

なぜなら、3月〜12月は閑散期にあたり、引越しする人が少なく契約が取れていないので、営業マンはその期間中に1件でも多く成約したいと焦っているからです。

そんなときには下記のように交渉してみましょう。

有効な交渉方法

  • 今月中に契約と契約金の支払いを済ませることを条件に、来月分をフリーレントにしてくれるなら、すぐに申し込んで契約しますが、どうでしょうか?

月初めの交渉はNG

賃貸物件の場合、申し込み〜入居開始までは、一般的に3週間前後なので、月初めに交渉しても通常通りのながれとなります。

そうなると、交渉も受け付けてもらえないどころか、入居を急かされて当月中の日割り賃料も払うことになるので、月初めの交渉は絶対にやめましょう。

3-4.仲介手数料を交渉する「難易度★★☆」

仲介手数料の場合は、2社〜3社に見積もりをとって、最安の金額を不動産会社の担当者に伝えましょう。

こちらも「suumo」や「HOME’S」で希望物件を取り扱っている不動産会社を探して「初期費用をメールで送ってください」と伝えます。

そして、仲介手数料の金額を確認して「C社は仲介手数料無料で契約できると言ってるのですが、御社はどうですか?」と確認してみましょう。

物件名をインターネットで検索する

最近では、物件名を検索するだけで「●●マンション|仲介手数料無料」と、たくさん出てくるので、内覧前の段階の人は、仲介手数料が安い会社から問い合わせるのもアリです。

3-5.火災保険料を交渉する「難易度★☆☆」

2章でも説明したとおり、賃貸物件の火災保険は加入が必須ですが、貸主が指定する保険会社に加入する義務はありません。

なので「自分で探して契約したいから、最低限の保証プランを教えてください」と、不動産会社に伝えましょう。

そして、教えてもらったプランを火災保険の会社に伝えれば、すぐに見合うプランを出してくれるので、あとは申し込みするだけです。

相場より安い火災保険会社

全労済」か「楽天損保」の火災保険が、相場より半額近く安いので、不動産会社にここの会社で加入を希望すると伝えましょう。

契約完了したら、保険証券が発行されるので、できる限り入居開始前までに提出することが望ましいです。

3-6.鍵交換費用を交渉する「難易度★☆☆」

鍵交換費用は、貸主が支払うことが妥当と国が定めてるので、原則は貸主の管理業務のひとつです。

国交省ガイドラインには下記の通り記載されています。※21ページ記載

鍵の取替え(破損、鍵紛失のない場合) (考え方)入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。

上記のことから、貸主に交渉してもらうように、不動産会社の担当者へ依頼しましょう。

私の経験上だと「鍵交換費用で契約がなしになるぐらいなら、貸主が負担する」となったケースが比較的多いです。

3-7.入居安心サポート・除菌消臭費用は削除してもらう「難易度☆☆☆」

基本的に任意となり、万が一のときは民間のサービス会社でも対応できる内容なので、必要ないと伝えましょう。

また、各社商品名を変えて、2年間で15,000〜20,000円前後の金額を、説明もしないで請求書に盛り込むことがあります。

そのときは、「必要ないので請求書から削除お願いします」と伝えましょう。

大手不動産会社の商品名一覧

アパマンショップエイブルミニミニ ピタットハウス 
商品名安心入居サポートコンシェルジュ24入居安心サービスピタットハウスの安心サポート

4.まとめ

賃貸の契約一時金について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

契約一時金として募集されることは非常に稀で、何かしらの理由があるので、退去するときには返ってくるお金なのか、必ず確認するようにしましょう。

万が一、トラブルに遭ったときは、以下の相談窓口に問い合わせて、解決策を出してもらいましょう。

協会名協会の強み電話番号
全国宅地建物取引業協会連合会全国の不動産業者の約80%が加入する協会03-5821-8113
全日本不動産協会加入している不動産会社を検索して相談できる03-5338-0370

そして、契約に必要な費用を少しでも安くできるように交渉して、誰よりもお得に契約できることを、陰ながら願っています。

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