危険!居抜きオフィスを賃貸する前に絶対知っておくべき5つの注意点

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket

「居抜きオフィスを賃貸したい!」「どうやって賃貸の居抜きオフィスを選べばいいの?」など居抜きオフィスの賃貸に興味を持っていませんか?

居抜きオフィスには借りる前に知っておくべき注意点があり、知らずに契約すると「こんなはずじゃなかった」と後悔するリスクがあります。

長年不動産業界で働いた経験から、居抜きオフィスを賃貸する前に知っておくべきこと、後悔しないためのコツなどを以下の流れで解説をしていきます。

  1. 居抜きオフィスを賃貸する前に知っておくべき5つの注意点
  2. 居抜きオフィスは賃貸すべきでないのか
  3. 居抜きオフィスを賃貸して後悔しないために重要な4つのこと
  4. 居抜きオフィス選びにおすすめの賃貸サイト2選と探し方
  5. 2020年プロが選ぶ賃貸におすすめのオフィスシリーズ

すべて読めば、居抜きオフィスを借りる際の注意点から、失敗しない探し方など居抜きオフィスを賃貸する前に知っておくべきすべてのことがわかります。

1.居抜きオフィスを賃貸する前に知っておくべき5つの注意点

私は過去に、大手不動産会社を経てから、居抜きオフィスを多く取り扱う不動産会社で仲介業務を担当してきました。

当時契約した物件は150件を超え、案内した物件に至っては300件以上になります。

たくさんの方から、いい意見・悪い意見を聞いてきた経験をもとに、居抜きオフィスを賃貸する前に必ず下記のことを知っておくことをおすすめします。

居抜きオフィスの注意点

  • 什器や設備の撤去に費用がかかる
  • レイアウト変更がしにくい
  • 物件数が少ないから決定までに相当な時間がかかる
  • おしゃれな居抜きオフィスは賃料が高い
  • 使う賃貸サイトによって出会えない物件も多い

1-1.什器や設備の撤去に費用がかかる

居抜きオフィスを借りたあと、数年後に別の物件に移転するときは原状回復義務が生じるので、什器や設備をすべてを撤去する必要があります。

次の入居者も居抜きで借りてくれれば撤去費用はかかりませんが、貸主の意向や次の入居者が希望しなければ、高額な原状回復費用を敷金から差し引かれるので注意しましょう。

そのため「居抜きで移転費用が安く抑えられる」というだけで決めることなく、先のことも見据えて検討するようにしましょう。

1-2.レイアウト変更がしにくい

使わなくなった会議室などがそのまま残っていると、希望のレイアウトに変更したいときに支障が出やすいです。

使わないから撤去するとしても、解体作業や処分で多額の費用がかかるので、借りる前から使用用途をしっかりと検討するようにしましょう。

会議室以外にも、受付スペースが居抜きで残っている場合は、来客の有無を考え、必要ないなら前の入居者に撤去してもらうことを希望しましょう。

1-3.物件数が少ないから入居までに時間がかかる

一般的なオフィスと比べて、居抜きオフィスは物件数が格段に少ないため、そう簡単に希望に合う条件の物件が見つかりません。

また、もし見つかったとしても居抜きオフィスは稀少性が高く人気があります。なので、申込者が殺到して「同時審査」のような形となり、会社の規模や年商などで入居審査をされます。

そのため、いい物件が見つかったからといって簡単に契約できるわけではないので、注意しましょう。

1年以上探し続ける会社も多い

私が過去に仲介営業していたときには、1年以上居抜きオフィスを探し続けている会社が何社もありました。

理由は上記のとおり、いい物件が見つかっても審査に落ちてしまうからです。また、何度も審査に落ちていると、モチベーションが下がり物件探しを諦める会社も多かったです。

なので、居抜きオフィスだけに絞ることはやめましょう。最近では、応接スぺースや会議室などの基本的なオフィス内装を備えている物件も増えてきているので、幅広く探すことをおすすめします。

1-4.おしゃれな居抜きオフィスは賃料が高い

前の入居者が内装をフルリノベーションしたような、おしゃれな居抜きオフィスは賃料が高いです。

当たり障りのないベーシックな居抜きオフィスより、平均して10%~20%ぐらいは賃料が高くなる傾向があります。

そして、貸主がコストをかけてデザインしたわけでもないのに、賃料は貸主の言い値で決められることがほとんどです。「おしゃれな居抜きオフィスだから」と上乗せされている可能性が高いため、必ず他の物件と比較するようにしましょう。

1-5.使う賃貸サイトによって出会えない物件も多い

居抜きオフィスを扱っているサイトならどこも同じでしょ?と思うかもしれませんが、サイトによって掲載されている物件数は異なります。

居抜きオフィスの賃貸で有名な「SOHO東京」と、賃貸情報サイトのパイオニア「at home」の物件数を「東京都の居抜きオフィス」で比較すると下記のように、大きな差があります。

SOHO東京at home
15件208件

あなたに最もフィットした物件とも使うサイト次第では出会えないのです。なんとなく「居抜きオフィスをたくさん扱ってそう」という理由で選ぶと、ベストな選択から遠のきます。

このページで賃貸サイトも比較していきますが、居抜きオフィスを選ぶのにおすすめなのは大手の下記2サイトです。

2.居抜きオフィスは賃貸すべきでないのか

では、居抜きオフィスは借りない方がいいの?という方もいるかもしれませんが、居抜きオフィスの注意点を理解した上で、物件選びをしっかりすれば上記の問題で悩みにくくなります

反対に、私が今までに仲介してきた方々に聞いた、居抜きオフィスに住んで良かったというメリットはたくさんあります。

2-1.居抜きオフィスのメリット

  • 移転費用がとにかく安く済む
  • 移転後すぐに使用開始できる
  • 次借りる人が気に入れば退去費用も安く済むことがある
  • 室内に会議室が付いていることがある
  • おしゃれなオフィス家具・設備を利用できる
  • 従業員のモチベーションが上がる

上記のようなメリットを受けられるので、居抜きオフィス自体はおすすめです。

「居抜きオフィスを借りて良かった」という人の声

借りて良かったという人の声を2名分紹介します。

口コミ・評判

T社(IT業・東京都の居抜きオフィスを賃貸)
居抜きオフィスですが、とにかくおしゃれで他とは絶対に被らないデザインなので、いつも「素敵なオフィスですね」と言われます。こんな素敵なオフィスに格安な費用で移転できるなんて夢にも思ってなかったので、本当にタイミングが良かったです。
自分たちでこの内装にするのは相当な費用がかかるので、絶対に無理だろうと今でも思っています。
その甲斐あって、取引先からのイメージアップにも繋がり、移転してから仕事を依頼される数が格段に多くなったと実感できているので、居抜きオフィスにして正解でした。

口コミ・評判

Q社 (広告デザイン業・東京都の居抜きオフィスを賃貸)
当初はリノベーションオフィスだけで探していましたが、引き合いが多く中々借りることができなかったので、居抜きオフィスを選択肢に入れることにしました。
すると予想以上にクオリティの高い居抜きオフィスがたくさんあり、選択肢が一気に増えて逆に悩んだことが懐かしく思います。
また、室内には会議スペースやカフェスペースも用意されていて、上層部や女性社員からも評判が良くモチベーションが一気に上がったので、非常に満足しています。

2-2.失敗しないためのポイントとは

上記のように、うまくいっている人も、失敗する人も中にはいますが、居抜きオフィスの賃貸で失敗しないポイントは、

「居抜きオフィスの注意点を把握した上で、とにかくたくさんの物件情報を内覧して、実際に使用する想定をした上で物件を選ぶこと」です。

ここまで居抜きオフィスの現実をお伝えしてきましたが、実際何をどうすれば失敗しないのか次の章で具体的に解説します。

物件探し自体に消極的になってほしいというわけではなく、契約するまではお金がかかることはありませんし、いつでもキャンセル可能なので、物件探しは気軽に始めましょう。

3.居抜きオフィスを賃貸して後悔しないために重要な4つのこと

注意点やメリットを踏まえ、居抜きオフィスを借りて後悔しないためにも、下記のポイントを意識しましょう。

  • 居抜きオフィスに強い賃貸サイトを活用し、選択肢を増やす
  • 複数の不動産会社に会うこと
  • 複数の物件を内覧し比較すること
  • 使用することを想定した上で契約する

3-1.居抜きオフィスに強い賃貸サイトを活用し、選択肢を増やす

1件でも多くの候補の中から選んだ方が理想の物件を見つけやすいですが、先ほども紹介した通り、サイトによって出会える物件数が異なります。

そこで、下記のように、主要なエリアごとの居抜きオフィスの掲載物件数を比較しました。

東京の居抜きオフィス数大阪の居抜きオフィス数名古屋の居抜きオフィス
at home370件530件149件
HOME’S87件23件1件
CHINTAI
DOOR賃貸
SOHO東京17件0件0件
つながるオフィス65件0件0件
ケン・コーポレーション0件0件0件
  • 記事作成時点で、パソコンから検索した際に検索結果にでた物件数です
  • サイトごとに物件数の計算方法が違う可能性があります
  • 「-」は居抜きオフィスで検索機能/特集が確認できなかったサイト

基本的に「at home」がダントツ、次に多いのが「HOME’S」なので、この2サイトを使えばほぼ全ての居抜きオフィスを網羅できると言っても過言ではありません。

他の賃貸サイトだと出会えない物件も多く、組み合わせて使うことがおすすめです。

複数業者が掲載するポータルサイトを使おう

at home」や「HOME’S」など、比較表の赤字で示した業者は不動産ポータルサイトと呼ばれ、下記のように、たくさんの不動産会社がお金を払って、自分の会社が扱う物件を持ち寄ってお金を払って載せているサイトです。

ポータルサイトの仕組み

居抜きオフィスの場合、同じビルでも部屋ごとに扱っている不動産会社が違うということもあり、それらをまとめて見れるため、より理想の物件を調べやすいです。

一方、青字で示したサイトは不動産会社が「うちではこんな物件を扱える」と掲載しているだけのサイトですので、物件数は限られます。

3-2.複数の不動産会社に会うこと

物件の内覧は必ず行きましょう。その際、注意すべきなのが、「複数の不動産会社」を通して内覧することです。

理由は、賃貸において「ここの会社のスタッフは優秀」ということが原則なく、「スタッフによる」からです。

「複数の不動産会社」を使えば、それだけ多くのスタッフに出会え、その中から知識も豊富で親身になってくれる人を選べるため、2社以上の会社を使うようにしましょう。

また、それぞれの会社が持っている「掘り出し物件」を教えてくれることがあるので複数に問い合わせることにはメリット満載です。

それぞれの会社から紹介してもらい、いい物件に出会ったら、一番信用できそうな不動産会社のスタッフにお願いするようにしましょう。

3-3.複数の物件を内覧し比較すること

また、必ず複数物件を見て、比較することがおすすめです。

複数物件を見ることで、エリアの相場感もハッキリしますし、本当にあなたの会社に合った物件を見つけやすくなります。理想は5件ほど見るのがおすすめです。

特に、下記は借りてから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内覧したときに確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
坂道や踏み切りなど、不便に思う環境ではないか
コインパーキングはあるか(来客用として)
高速道路や線路沿いなど、騒音が気になる環境ではないか
飲食店やコンビニは近くにあるか
物件の共用部「個別空調」か「セントラル空調」どちらの空調システムか
駐車場の規格サイズと空きはあるか
エントランス・エレベーター・トイレなどの清掃は行き届いているか
定期的に建物のメンテナンスは行われているか
防犯カメラは必要箇所に備え付けられているか
怪しげな会社が入居していないか(風俗店や反社会的勢力など)
部屋天井がスケルトンデザインになっているか
床材は希望に合っているか
無駄な家具や設備は残ってないか
太陽の光で支障が出ない方角か
OAフロアになっているか
電波が入りやすいか(不便なく電話できる部屋か)
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)

特に注意するのは床材が希望に合っているか

前の入居者が使用していた床材が、使用用途に合うかも必ず確認しましょう。

例えば、おしゃれな床材に変更されているが、実際に使用するときはタイルカーペット敷きたい場合、おしゃれな床材が見えなくなるので無駄なデザインとなります。

そして、退去時に原状回復するときは高額な費用がかかるので、実際に使用するかを考えて必要ない場合は、前の入居者に元の状態に戻してもらいましょう。

天井のスケルトンデザインも確認する

おしゃれな居抜きオフィスでよくある、天井が抜かれているスケルトンデザインですが、いくつかデメリットもあります。

  • 空調効率が悪くなる
  • 音が響いたり漏れやすくなる
  • 退去時の原状回復費用が高い

もともと室内は、天井ボードがある状態での使用を踏まえて設計されているため、天井が高くなると空間が広がり冷暖房の効率が悪くなります。

また、天井ボードは音を間接的に軽減する役割を果たしているため、音漏れの原因にもなってしまいます。

そして、こちらも退去時に原状回復するときは高額な費用がかかるため、おしゃれさを求めない場合は事前に元に戻してもらいましょう。

3-4.使用することを想定した上で契約する

ここだ!という物件に出会えた後も、もう一度このページで紹介したポイントを振り返りましょう。

理由は、契約したあとに「こんなはずじゃなかった…」という意見が非常に多いからです。

特に「居抜きというだけ賃料は高すぎないか」、このページで解説してきた「無駄な設備やデザインが残っていないか」を考えることがおすすめです。

4.居抜きオフィス選びにおすすめの賃貸サイト2選と探し方

先ほどの比較の通り、居抜きオフィスは「at home」「HOME’S」で探すのがおすすめです。

どんなサイトなのか、またどうやって居抜きオフィスで検索すればいいかを解説していきます。

4-1. at home:オフィス物件数No,1!大手が運営する最大級のポータルサイト

アットホームの公式HP

at home」は不動産情報サービス業のパイオニアとして、信頼と実績を兼ね備えたポータルサイトです。

通常の事務所だけでなく、居抜きオフィスの登録物件数も非常に多いため、理想のオフィスを探せるツールとして人気があります。

また、リノベーションされたおしゃれな事務所も多いので、リノベーションオフィスにも興味がある方は「at home」から探してみましょう。

at homeで居抜きオフィスを探すには?

トップページから「事業用 借りる」を選択し「貸事務所」をクリックします。

エリアを絞ったら「さらに条件を指定する」をクリック、次ページの「こだわり条件を設定」をクリックし「居抜き」にチェックを入れて検索すれば、居抜きオフィスだけを絞れます。

アットホームの検索手順

at homeのデータ

運営会社アットホーム株式会社
掲載物件数約170万件
対象エリア全国
URLhttps://www.athome.co.jp

4-2. HOME’S:at homeと並ぶ大手ポータルサイト

HOME'Sの公式HP

HOME’S」は不動産だけでなく、引越しや介護など暮らしに関連するサービスを提供する上場企業、株式会社LIFULLのポータルサイトです。

居抜きオフィスを含めると500万近くある物件を様々な切り口で検索ができ、「居抜きオフィス」以外にも、「居抜きオフィス×会議室付」「居抜きオフィス×駐車場あり」など、さまざまな要望で物件を絞り込めます。

HOMESで居抜きオフィスを探すには?

トップページから「貸事務所」を選択し、エリアを絞ったら「検索結果を見る」をクリックします。

次ページの「詳細条件」をクリックしてキーワード欄に「居抜き」と入力して検索すれば居抜きオフィスだけを絞れます。

ホームズの検索手順

HOME’Sのデータ

運営会社株式会社LIFULL
掲載物件数約430万件
対象エリア全国
URLhttps://www.homes.co.jp/chintai/office/

5.2020年プロが選ぶ賃貸におすすめのオフィスシリーズ

居抜きオフィスを探すときは、上記で紹介した「at home」と「HOME’S」が選びやすいですが、物件ごとに残っている什器や設備もバラバラのため、すべてが希望に合うとは限りません。

また、物件ごとに契約条件が異なるので、退去時に思わぬ費用がかかってしまうケースもあったりします。

そこで、今まで数多くの居抜きオフィスを見てきた経験から、室内のクオリティが高いことに加え、入退去時の費用負担を最小限に抑えられる居抜きオフィスを紹介します。

5-1. オススメは不動産会社が手がけるセットアップオフィス

セットアップオフィスは、応接室や会議室などが、すべて室内に備え付けれているため、レンタルオフィスのように他社と共有することなく自由に使えて、内装を変更したいときも対応可能なオフィスです。

なので、クオリティが高くて使いやすく居抜きオフィスがいい方は、下記の不動産会社の居抜きオフィスを検討してみましょう。

サンフロンティア不動産

そのまんまオフィスの公式hp

「サンフロンティア不動産」は、都心の古くなったビルを中心にエントランスから内装までフルリノベーションして、会議室や応接スペースを備え付けて提供しています。

特に好評なのが「そのまんまオフィス!」というサービスで、入居時も退去時も最小限の費用で移転できます。居抜きオフィスのデメリットである、原状回復が不要になるポイントは非常に人気です。

オフィスの大きさも、10坪〜300坪と幅広く取り揃えているので、少人数のベンチャー企業でも借りやすいオフィスがたくさんあります。

5-2.そのまんまオフィスの内装例

シンプルなデザインから個性的なおしゃれなデザインまで揃っているので、どんな業種にもマッチする物件がたくさんあります。

物件によっては会議スペースが2つ備え付けられていたり、カフェスペースやバーカウンターなど、バリエーションに富んだデザインのオフィスも用意されています。

サンフロンティア不動産の物件一覧

ザテラス築地のイメージ

上記引用:サンフロンティア不動産

過去に募集のあった部屋の例

物件階数面積家賃(管理費)保証金/礼金
STRADA GINZA EAST955.91㎡50万円(-)6ヶ月/-
小伝馬町プロジェクト6131.13㎡91.21万円(-)6ヶ月/-
グランファース神田紺屋町6385.88㎡291万円(-)8ヶ月/-

これらの物件は「at home」「HOME’S」に掲載がありますので、最新の空室検索や内覧申し込みをしたい方は下記ページから行いましょう。

6. まとめ

居抜きオフィスを賃貸する前に知っておくべきことをまとめましたが、いかがでしたでしょうか?

改めて注意点をお伝えすると、下記の5つです。

居抜きオフィス賃貸の注意点

  • 什器や設備の撤去に費用がかかる
  • レイアウト変更がしにくい
  • 物件数が少ないから決定までに相当な時間がかかる
  • おしゃれな居抜きオフィスは賃料が高い
  • 使う賃貸サイトによって出会えない物件も多い

上記に悩むことのないよう、以下のポイントに気をつけて物件を選んでいきましょう。

  • at home(https://www.athome.co.jp)HOME’S(https://www.homes.co.jp/chintai/office/)などの、居抜きオフィスに強いサイトを使う
  • 複数の不動産会社を通して、複数物件を内覧して選ぶ
  • 居抜きオフィスの注意点を把握した上で、とにかくたくさんの物件情報を内覧して、使用することを想定した上で物件を選ぶ

このページがあなたのお部屋探しのお役に立てることを心から祈っています。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket