賃貸の保証人とは?プロが教える必要な理由と、保証人なしで契約する方法

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賃貸の保証人

「賃貸の保証人ってなに?」「友人でも良いの?」など、保証人に関してお悩みではありませんか?

賃貸の保証人は、何かがあったときに借主に代わって責任を持つ人のことで、誰でもなれるわけではありません。

このページでは、大手不動産会社に5年勤務し、現在も賃貸部門で働く筆者が、以下の5つのことをご紹介します。

すべて読めば、保証人とはなにか、保証人がいないときはどうすればいいのか、知ることができ、安心して賃貸物件を契約することができるでしょう。

1.賃貸を借りるときの保証人って?

結論から言いますと、あなたが賃貸物件を借りて、契約中なにか問題が起きたときに「保証する責任がある人です。

この問題のうち、1番多いトラブルは家賃の滞納です。

急な病気やケガで、一時的に払えなくなってしまったなど、理由は様々ですが、誰にでも起こりうることです。

そんなとき、あなたに代わって家賃を払う人が、保証人となるのです。

1-1.保証人は誰でも良いの?

最終的には大家さんが判断しますが、基本的に誰でも良いわけではありません。

保証人として、多く求められる条件は以下の2つです。

  • 家賃を支払える財力がある
  • 家族もしくは2親等以内の親族

家賃を支払える財力がある

お金の問題で責任を負ったときに、支払える財力がなければ意味がありません。

そのため「収入基準をクリアしている人」もしくは「自己所有の物件など、資産がある人」が条件となります。

収入の基準表(一般的に家賃の1/3が相場です)

保証人の年収家賃上限の目安
200万円約5.6万円
250万円約6.9万円
350万円約9.7万円
500万円約13.9万円

家族もしくは2親等以内の親族

信用できる存在という点が、重要なポイントになるので、家族か親族を求められます。

友人では「どこに住んでいるか」「何の仕事をしているか」など、常に把握することは難しいので、断られることが多いです。

また、父親を申請しても、海外に住んでいるなど、すぐに対応ができない人は断られる可能性があります。

親族の関係図

1-2.保証人の収入が足りないと絶対ダメ?

あくまでも基準ですので、絶対にダメというわけではありません。

公務員や上場企業にお勤めの方であれば、安定した収入が見込まれますので、承諾される可能性もあります。

保証人を二人立てる方法もある

例えば、7万円の物件を契約するときには、約250万円が収入基準となりますが、下記のように、親族2人を申請することで承諾されるケースもあります。

  • お姉さん:200万円
  • お母さん:60万円
  • 合  計:260万円

柔軟な対応をしてくれる大家さんもたくさんいますので、まずは相談してみましょう。

1-3.保証人には、どんな責任があるの?

家賃の滞納だけでなく、以下の問題なども保証人として責任をとる必要があります。

建物や室内の損傷
  • 建物の設備を壊してしまった
  • エントランスのガラスを割ってしまった
  • 室内の汚れがひどく敷金が足りない
近隣とのトラブル
  • 騒音問題
  • ゴミ問題
  • 不法駐輪・駐車

契約者が上記の問題を起こしたからといって、「すぐに保証人が責任を取れ!」とはなりません。

まずは、契約者に問題があるので本人に注意を促しますが、「連絡が取れない」「一向に改善されない」などのとき、保証人へ連絡が入ります。

このように、金銭面以外の問題でも対応しなければいけないので、友人が保証人の場合は多大な迷惑をかけることになり、関係性も悪くなってしまいます。

2.保証人と連帯保証人の違いは?

結論から言いますと「連帯保証人の方が、法律的にも責任が重い」ということです。

連帯」が付くだけで意味合いが大きく異なりますが、端的に表すと下記のような違いがあります。

保証人・契約者が、問題を解決できなくなったとき、責任が発生する
連帯保証人・契約者が、問題を起こしたとき、責任が発生する

一般的に多くは知られていませんが、賃貸の保証人になるときは「連帯保証人」として契約することがほとんどです。

そんな、保証人と連帯保証人の違いを、詳しく解説していきます。

2-1.保証人とは

保証人とは、契約者が問題を解決できなくなった時に、責任が発生します。

つまり、契約者が支払える能力があるにも関わらず、支払いの催促を「無視したり」「拒否したり」しているときでも、保証人は責任を追及されません。

家賃滞納のケース

契約者が家賃を滞納して、大家さんから「代わりに家賃を払って!」と連絡がきても、「まずは契約者に請求して」と言えるのが保証人です。

家賃催促のイメージ

退去後の支払い請求のケース

同様に、退去後の請求もまずは借主に連絡するように促せます。

敷金を請求するイメージ

以上のように、保証人の立場としては、契約者が問題を解決できなくなったとき(自己破産など)の「最後の手段」として責任が生じるのです。

支払い不可と国が認めるまでは、一切責任をとる必要ないのが、保証人です。

2-2.連帯保証人とは

連帯保証人の場合は、保証人と違い、法律をうまく利用して責任逃れすることが、一切できません。

なぜなら、「連帯」というキーワードが付いているからです。

連帯 参照:goo辞典

二人以上の者が共同である行為または結果に対して責任を負うこと。

先ほどと同様の請求が大家から来たら、対応しないといけないのが、連帯保証人です。

家賃滞納のケース

家賃催促のイメージ

退去後の支払いのケース

敷金の請求イメージ

このように、「連帯保証人は契約者と同等な立場」になりますので、契約者が、家賃を払える能力があったとしても、催促されたら、支払いに応じる必要があります。

そのため、連帯保証人の方が大家さんも非常に助かるため、賃貸の契約では、連帯保証人を求められるのです。

契約者が自己破産しても、連帯保証人の責任は残る

契約者が自己破産手続きをして、支払いできなったときでも、連帯保証人の支払い責任は一生残り、契約者にかわって借金を返済する必要があります。

このようなことから、頼むとき・頼まれるとき、どちらも慎重に検討するようにしましょう。

3.保証人がいないとき、保証人なしで契約する方法

「保証人がいない」もしくは「保証人なしで契約したい」とお考えの人は、保証会社を活用しましょう。

「保証人しか受け付けない!」と決めている大家さんも稀にいますが、スーモやホームズで紹介されている物件であれば、全国どこでも使えます。

また、不動産屋には事前に「保証会社利用できる物件でお願いします」と言うだけで、スムーズに見合う物件を選定してくれます。

3-1.保証会社とは

結論から言いますと、連帯保証人と同じ役割を請け負ってくれる会社です。

例えば、家賃を滞納したら、あなたに代わって、保証会社が家賃を立て替えてくれます。

もちろん、立て替えてるだけなので、しっかりと返済する責任があります。

保証会社の歴史は浅い

保証会社は90年代後半に誕生し、ここ10年ほどで急激に数を増やしていった業界です。

理由としては、高齢化が大きく影響しています。

保証人となる親世代は、定年で年金生活が多くなり、安定した収入がありません。

同じく、大家さんも高齢者が多いため、なにかトラブルが起きたときに自分一人では対応できない状態です。

この部分を全て補ってくれるのが、保証会社なのです。

3-2.保証会社は誰でも使えるの?

基本的には誰でも利用可能ですが、「不動産会社と提携している会社とだけ」契約することができます。

そのため、不動産会社を経由するしか方法はないので、自分で好きなところを選んで、契約することはできません。

契約には審査があります

保証会社と契約するときは、あなたの勤務先や年収などを、判断材料とします。

物件を借りるときの審査と一緒で、審査基準も各社で異なりますが、一般的には家賃の1/3が相場です。

あなたの年収家賃上限の目安
200万円約5.6万円
250万円約6.9万円
350万円約9.7万円
500万円約13.9万円
700万円約19.5万円
1000万円約27.8万円
1500万円約37.5万円

過去の滞納には要注意

過去5年間で、クレジットカードや携帯料金を滞納したことがある人は、審査に通らないケースもあります。

家賃を滞納したときは、あなたに代わって立て替えてくれますが、滞納する可能性が高い人とは、保証会社も契約したくないということが本音です。

3-3.保証会社はタダで使えるの?

連帯保証人と同じ、重い責任を請け負ってくれるので、契約時に初回保証料を支払います。

金額は住宅契約だと、1ヶ月分の賃料合計(家賃・共益費・駐車場代など)の30~60%が相場です。

事務所契約だと、80~100%が相場となり、保証料に消費税が加算されます。

また、賃貸契約は2年毎に更新料として、家賃1ヶ月分を払いますが、保証会社は1年毎に1万円か賃料の10%を支払う会社が多いです。

※賃料10万円1年目2年目3年目4年目合計
賃貸契約0円10万円0円10万円20万円
保証会社1万円1万円1万円1万円4万円

様々な料金プランがある

更新料を30%にしている会社もありますが、この場合は「上限更新料」として1.5万円程度にしていることが多いです。

そのほかにも、初回保証料を70~80%ぐらいにして、更新料をずっと0にしている会社もあり、長く住む予定の人はおすすめです。

各社で金額がバラバラなので、申し込む前に不動産屋に確認してみましょう。

3-4.保証会社を利用できる割合は?

最近では、ほとんどの不動産屋が、保証会社と提携しているので、8割以上の割合で保証会社を利用できると言えるでしょう。

昔ながらの町不動産では、いまだに保証会社を使っていないところも稀にあります。

そのような不動産屋だと、保証人を必ず求められるので、店舗選びにも気をつけましょう。

3-5.大家さんは保証会社を希望している?

大家さんにとっては、手間や費用を一切かけることなく家賃回収ができるなど、メリットがたくさんあるので、最近では保証会社利用を求められることが多くなっています。

その中でも、保証会社に加入することで、大家さんが喜ぶメリットを2つお伝えします。

  • 家賃を滞納されたら、保証会社が家賃を払ってくれる
  • 支払い請求するとき、保証会社が契約者に催促をしてくれる

2章のイメージ図では、大家さんが自ら保証人へ請求の催促をしていましたが、全て保証会社が請け負ってくれます。

そして、家賃もすぐに支払ってくれるので、お金に困る心配がなくなります。

このことから、大家さんの希望として、保証会社へ加入を求める物件が多くなっているのです。

なので、保証人がいない人や、保証人をつけたくない人は、心配することなく保証会社利用を希望してみましょう。

4.契約はどんな流れ?

保証人を立てて契約する場合と、保証会社を利用する場合では、少し流れが変わりますので、1つずつ説明します。

4-1.保証人を立てて契約する

保証人を立てるときに必要となる、情報と書類は以下の通りです。

保証人勤務先
情報
  • 氏名
  • 生年月日
  • 続柄
  • 性別(□男□女)
  • 現住所(□自己所有□家族所有□賃貸)
  • 電話番号
  • 配偶者(□有□無)
  • 名称
  • 住所
  • 電話番号
  • 雇用形態(□公務員□正社員□自営業□パート)
  • 勤続年数
  • 年収
書類
  • 身分証コピー
  • 印鑑証明書※原本3ヶ月以内発行
  • 収入証明(源泉徴収or確定申告書)

申込書の提出

保証人が遠方にお住いの人は、契約者が申込書に代筆することで、審査を開始することができます。

審査の本人確認連絡

審査が始まると、「申込書の内容に相違はないか」「保証人となることを、承諾しているか」など、不動産会社から保証人宛に確認連絡が入ります。

このやり取りが完了しないと審査結果は出ませんので、事前に連絡が入ることを伝えておきましょう。

契約を結ぶとき

契約時には、不動産会社への来店も必要なく、すべて郵送でのやり取りで完結します。

もちろん、保証人が直接不動産会社に足を運んで、契約することも可能です。

郵送で送られてくる書類は、多くが以下の2つです。

  • 賃貸借契約書
  • 連帯保証人承諾書

この2つの書類の内容を確認後、印鑑証明書に登録している実印で、必要箇所に署名捺印をします。

このとき、念の為、署名捺印した書類のコピーを取っておきましょう。

そして、返信用封筒に身分証コピーと印鑑証明書を同封して、郵送すれば、すべての作業が完了です。

4-2.保証会社を利用して契約する

保証会社を利用する時は、基本的に保証人は不要となるかわりに、緊急連絡先を確実に求められます。

緊急連絡先なので、この場合は身近な友人でもOKとなるケースもありますが、両親か兄弟が無難です。

緊急連絡先勤務先(任意)
情報
  • 氏名
  • 生年月日
  • 続柄
  • 性別(□男□女)
  • 現住所
  • 電話番号
  • 名称
  • 住所
書類
  • なし
  • なし

申込書の提出

こちらも同様に、契約者が申込書に代筆することで、審査を開始することができます。

審査の本人確認連絡

緊急連絡先に確認連絡をする会社は少ないですが、何社かは規定で決めていることもあります。

そのためこちらも、事前に確認連絡が入ることを伝えておきましょう。

契約を結ぶとき

緊急連絡先が提出する書類はありませんので、契約者が不動産会社で契約するだけです。

契約書に緊急連絡先欄があるときは、こちらも代筆で署名すれば、すべての作業が完了です。

5.保証人に関する10のQ&A

保証人や、保証会社のことを詳しく説明してきましたが、より細かい内容を知りたい方に向けて、説明します。

今までに質問されたことがある事柄を、Q&A形式でお伝えします。

Q1.保証人不要物件って?

保証会社利用が必須の物件です。

募集図面に「保証人不要」「賃貸保証サービス加入:要」などのキーワードがある場合は、すべて保証会社利用が必須の物件ということです。

Q2.保証人なし・保証会社利用なしでも契約できる物件はある?

数は非常に少ないですが、稀にそのような物件もあります。

しかし、保証なしの物件なので、なにかしら問題がある可能性が高いです。

例えば、事故物件だったり、暴力団の事務所がマンション内に入ってたりなど、あまりおすすめはしません。

Q3.ルームシェアの場合は?

よくあるケースは、入居者の誰かが代表として契約する形です。この場合は、契約者の親族が保証人となるか、保証会社を使うかのどちらかです。

もしくは、ルームシェアに限らず、カップルの同棲などは、2人の連名契約にすることもあります。

この場合は、契約者が2人になるので、保証人を立てるときは同じく2人の保証人が必要となります。

Q4.定年で仕事やめたけど平気?

すでに契約が完了しているのであれば、特に申請する必要はありませんが、万が一トラブルが発生したときに、連帯保証できるか心配なら、不動産会社に相談してみましょう。

保証会社に切り替えるなど、別のプランを用意してくれる可能性があります。

Q5.年金暮らしでも保証人になれる?

「年金振込通知書」の提出を求められますが、保証人になれる可能性は十分あります。

1章でも説明しましたが、自己所有の物件など、金融資産があれば尚良いです。

Q6.保証人は未成年の兄弟でも良いの?

未成年者は保証人として、承諾されません。

また、成人の場合でも、立場的に弟や妹より、兄や姉の方が、承諾されやすいです。

Q7.保証人は変えられる?

しかるべき理由があれば、保証人を変えることはできますが、そのときは別の保証人を用意するなどの対策が必要です。

よく聞くのは、付き合ってた人が保証人だったが、別れてしまったなど。このようなときは、保証会社と新たに契約できないか、相談することをおすすめします。

Q8.保証会社を使うのに、保証人を求められるのはなんで?

賃貸物件の契約上は、連帯保証人のかわりに保証会社が入っていますが、保証会社との契約にはなにも保証がありません。

賃貸借契約と保証委託契約の違いを表したイメージ

この場合、契約者が滞納すると、大家さんは家賃回収できるものの、保証会社はどこからもお金を回収することができないのです。

一般的には、図の流れのまま進むことが多いですが、保証会社が「この人と契約するのは、リスクがある」と判断した場合に、保証人を求められるのです。

保証料が安くなることも

保証会社との契約に、保証人を追加することで、保証料が40%→30%に割引されるプランもあります。

滞納の心配がなく、保証人になってくれる人がいる方は、このプランを有効活用するのも良いと思います。

Q9.水商売だけど、保証会社は通る?

最近では、水商売の方でも、積極的に審査を通してくれる保証会社が多くなっています。

不動産会社の人に、審査基準の緩い会社でお願いしますと、相談することも可能です。

承認率98%以上の業界一審査が緩い保証会社

フォーシーズの公式HP

引用:フォーシーズ

フォーシーズ」は、「ほぼ誰でも承認となる」「結果がすぐに出る」などの理由から、他社の審査が通らない人からも、非常に人気な保証会社です。

そのかわり、保証料は100%と、他社より高い金額設定となっています。

Q10.保証人の代行会社ってなに?

アリバイ会社や、在籍会社とも言われますが、嘘の勤務先を提供してくれたり、架空の源泉徴収を作ってくれる会社です。

以前は水商売の人から人気があり、よく使われていたとも聞きますが、現在は先ほど紹介した、審査の緩い保証会社もありますので、絶対に使うことはやめましょう。

嘘の情報で申し込むことになるので、詐欺罪に問われます。

6.まとめ

賃貸の保証人について、解説してきましたが、いかがでしたでしょうか?

保証人を安易に依頼したり、引き受けたりすることは非常に危険ですので、しっかりと検討を重ねるようにしましょう。

そして、「保証人がいない」「保証人をつけたくない」そんなときでも、保証会社を使えば問題なく契約することもできるうえ、大家さんも喜びますので、安心してください。

また、実際に審査を始めるとき、なにを用意して、どんな流れで進めるのかなど、改めてこの記事を確認してみてください。

あなたが、賃貸の保証人関係で、悩みが解決することを陰ながら祈っています。

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