危険!リノベーションオフィスを賃貸する前に絶対知っておくべき注意点

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リノベーションオフィスのイメージ

「リノベーションオフィスを賃貸したい!」「どうやって賃貸のリノベーションオフィスを選べばいいの?」などリノベーションオフィスの賃貸に興味を持っていませんか?

リノベーションオフィスには借りる前に知っておくべき注意点があり、知らずに契約すると「こんなはずじゃなかった」と後悔するリスクがあります。

長年不動産業界で働いた経験、実際にリノベーションオフィスを借りたことがある経験から、リノベーションオフィスを賃貸する前に知っておくべきこと、後悔しないためのコツなどを以下の流れで解説をしていきます。

  1. リノベーションオフィスを賃貸する前に知っておくべき7つの注意点
  2. リノベーションオフィスは賃貸すべきでないのか
  3. リノベーションオフィスを賃貸して後悔しないために重要な4つのこと
  4. リノベーションオフィス選びにおすすめの賃貸サイト2選と探し方
  5. 2019年プロが選ぶ賃貸におすすめのリノベーションシリーズ3選

すべて読めば、リノベーションオフィスを借りる際の注意点から、失敗しない探し方などリノベーションオフィスを賃貸する前に知っておくべきすべてのことがわかります。

1.リノベーションオフィスを賃貸する前に知っておくべき7つの注意点

私は過去に、大手不動産会社を経てから、リノベーションオフィスに特化した不動産会社で仲介業務を担当してきました。

当時契約した物件は300件を超え、案内した物件に至っては500件以上になります。

たくさんの方から、いい意見・悪い意見を聞いてきた経験をもとに、リノベーションオフィスを賃貸する前に必ず下記のことを知っておくことをおすすめします。

リノベーションオフィスの注意点

  • そもそも人気がないからリノベーションしている
  • 賃料が相場より格段に高い
  • マンションタイプのオフィスは規約が厳しい
  • 耐震強度が基準を満たしていないケースが多い
  • 配水管の老朽化で濁った水が出ることがある
  • 建物共有部の管理状態が悪い
  • 使う賃貸サイトによって出会えない物件も多い

1-1.そもそも人気がないからリノベーションしている

賃貸オフィスをリノベーションする理由は「通常の募集ではテナントが集まらない人気のない物件だから」ということを忘れないようにしましょう。

そもそも、人気エリアの物件や、新築で綺麗な物件は常に人気があるのでリノベーションする必要がありません。

そのため、リノベーションオフィスは「駅から遠い」や「ただ古いだけ」など、なにかしらのデメリットがあることが多いので、より慎重に他と比較して検討するようにしましょう。

1-2.賃料が相場より格段に高い

リノベーションオフィスは、リノベーションするのにかかった費用を賃料に上乗せして募集するので、賃料が相場より格段に高いです。

参考までに、過去に募集されていた原宿にある「神宮前コーポラス」という物件で比較すると以下のとおりになります。

階数リノベーション平米数賃料(管理費)敷金/礼金
2あり36.99㎡21万円(-)3ヶ月/1ヶ月
3なし43.15㎡16万円(-)2ヶ月/1ヶ月

上記のとおり部屋の面積も小さいですが、リノベーションされている2階の方が賃料は5万円も高くなります。

もちろんデザインや使用する設備でリノベーション費用が高くなることもありますが、募集される賃料は貸主の言い値で決められることもあるので、必ず他の物件と比較するようにしましょう。

1-3.オフィスとしての利用は規約が厳しい

マンションの一室がリノベーションされている部屋を、オフィスとして利用する場合は規約が厳しくなります。

理由は、同じマンションに住居として住んでいる人もいるので、利用規約が「居住用の規約」になっているからです。

そして、このような場合に多いのが、以下の禁止事項です。

  • 法人登記禁止
  • 従業員以外の出入り禁止
  • ポスト・玄関扉に社名表示禁止
  • サービス店舗の使用禁止

上記の規約を検討している段階で把握しておかないと、契約後に多くのトラブルが起きてしまうので、注意しましょう。

電気容量と窓の立て付けもチェックする

築の古い住居マンションは、電気容量が40アンペアまでしか引き上げられないことが多いです。

オフィスとして使う場合は、使用するパソコンの台数も多くなり50~60アンペアぐらいは必要なので、必ず内覧時に確認しましょう。

1-4.耐震強度が基準を満たしていないケースが多い

1981年以前に建てられた物件は「旧耐震」といわれ、耐震強度が現在の基準を満たしていないので、震度6以上の地震が起きると倒壊する可能性が高くなります。

リノベーションオフィスは「築年数が古くなってテナントが集まらないから」という理由でリノベーションされることが一般的で、築40年や50年といった物件が目立ちます。

マンションであれば「耐震補強工事」をしていることもありますが、雑居ビルの多くは旧耐震のままで賃貸しているので、覚悟したうえで契約するようにしましょう。

建物の構造も必ずチェックする

建物の構造とは「どんな材料・材質で建物が造られているか」ということで、代表的なものは以下のとおりです。

建物の構造建物の種類耐震性耐火性遮音性
S:鉄骨造雑居ビル✖️
ALC:鉄骨軽量気泡コンクリート造雑居ビル
RC:鉄筋コンクリート造マンション・ビル
SRC:鉄筋鉄骨コンクリート造大規模・高層ビル

上記のことから、1981年以前の物件でも、RC造とSRC造であれば少しは安心できますが、S造とALC造だと地震や火災に弱いので注意しましょう。

また、建物の構造は物件の募集図面に必ず記載してあるので、事前にチェックするようにしましょう。

1-5.配水管の老朽化で濁った水が出ることがある

食器洗い場やトイレの手洗い器など、目に見える設備を交換しただけのリノベーションは注意しましょう。

理由は、設備が新品でも、配水管を交換していない場合は建物が建てられた当時のままの可能性が高く、老朽化で蛇口から濁った水が出ることがあるからです。

なので、部分ごとのリノベーションの場合は、不動産会社に「配水管は交換してますか?」と確認することが望ましいです。

下記のように、実際に悩んでいる方も多いです。

口コミ・評判

K さん(32歳)
床材は無垢フローリング、天井は高く抜かれすごくお洒落なリノベーションで、洗面台もシンプルなものに新設されていたので即決で決めました。
ところが入居してから3ヶ月ぐらいしたら、洗面台の蛇口から濁った水が出てきたので、管理会社に相談したところ「古い物件だからしょうがない」と言われました。
納得できず、配水管の工事を依頼しましたが、工事には費用も時間もかかるため、オーナーが許可しないと言われ、簡易的な浄水器だけ用意されましたが不衛生なのですぐに退去しました。
内覧のときに配水管のことなど全く考えてもいなかったので、非常に後悔しています。

このように、通常気にすることではない配水管の影響で退去した人もいるので、見せかけのリノベーションに惑わされないようにしましょう。

1-6.建物共有部の管理状態が悪い

リノベーションされた部屋はおしゃれで綺麗でも、建物は古いままの物件が多くゴミ捨て場などの管理状態が悪いことがあるので、内覧時には必ず確認しましょう。

また、何曜日の何時〜何時まで管理人が掃除などしているのかも、不動産会社に確認するようにしましょう。

このとき、1週間に1度しか来ないような物件は、管理体制が悪いと言えるので注意してください。

古い雑居ビルはエレベーターが小さい

古い雑居ビルだと、2~3人しか乗れないような小さいエレベーターしかないところもあります。

このような物件だと人の乗り降りも大変ですが、大きい荷物を乗せることができないので、搬入が多い業種の方は注意しましょう。

1-7.使う賃貸サイトによって出会えない物件も多い

リノベーションオフィスを扱っているサイトならどこも同じでしょ?と思うかもしれませんが、サイトによって掲載されている物件数は異なります。

リノベーションオフィスの賃貸で有名な「アールストア」と賃貸サイトNo1の「SUUMO」の物件数を「東京都港区のリノベーションオフィス」で比較すると下記のように、大きな差があります。

アールストアSUUMO
12件65件

あなたに最もフィットした物件とも使うサイト次第では出会えないのです。なんとなく「リノベーションオフィスをたくさん扱ってそう」という理由で選ぶと、ベストな選択から遠のきます。

このページで賃貸サイトも比較していきますが、リノベーションオフィスを選ぶのにおすすめなのは大手の下記2サイトです。

2.リノベーションオフィスは賃貸すべきでないのか

では、リノベーションオフィスは借りない方がいいの?という方もいるかもしれませんが、リノベーションオフィスの注意点を理解した上で、物件選びをしっかりすれば上記の問題で悩みにくくなります

反対に、私が今までに仲介してきた方々に聞いた、リノベーションオフィスに住んで良かったというメリットはたくさんあります。

2-1.リノベーションオフィスのメリット

  • とにかくおしゃれで他と被らない
  • 社員のモチベーションが上がる
  • 無駄なものを省いているので広く快適に使える
  • 室内に会議室を設けることができる
  • 高層ビルのオフィスと同じようなデザインを楽しめる

上記のようなメリットを受けられるので、リノベーションオフィス自体はおすすめです。

「リノベーションオフィスを借りて良かった」という人の声

借りて良かったという人の声を2名分紹介します。

口コミ・評判

T・S さん(38歳・東京都のリノベーションオフィスを賃貸)
物件自体はどこにでもある雑居ビルですが、室内はフルリノベーションされているので、とてもおしゃれな空間になっています。
デザインも気に入ってますが、個人的には6人で打ち合わせできる会議スペースがついていたので、メリットを感じ即決しました。
以前までは近くの貸会議室を利用していたので、その都度かかっていた移動する時間やコストを考えるとかなりコスパがいいです。

口コミ・評判

K・N さん(43歳・東京都のリノベーションオフィスを賃貸)
会社の希望する条件として「おしゃれなデザイン・トイレ2箇所・お風呂」の3つだったのですが、中々難しく諦めかけていたところ、リノベーションオフィスで条件にあう物件が見つかったので、すぐに内覧してその場で決めました。
内装は天井と壁がむき出しの状態で白く塗装され、おしゃれな空間だったのでデザインは文句なしにクリア。
トイレも新設されたものが2箇所あり、お風呂に関しては期待を上回るシャワールーム仕様になっていたので、どちらもクリアしていました。
聞いたところ、元々3LDKだった部屋を解体して1Rのオフィス仕様にフルリノベーションしたらしく、水回りの配管が残っていたので、新たに交換してトイレ2つとシャワールームを設置できたみたいです。
一般的なマンションやビルでは叶わない条件だったので、非常に満足しています。

2-2.失敗しないためのポイントとは

上記のように、うまくいっている人も、失敗する人も中にはいますが、リノベーションオフィスの賃貸で失敗しないポイントは、

リノベーションオフィスの注意点を把握した上で、とにかくたくさんの物件情報を内覧して、契約内容まで確認した上で物件を選ぶことです。

ここまでリノベーションオフィスの現実をお伝えしてきましたが、実際何をどうすれば失敗しないのか次の章で具体的に解説します。

物件探し自体に消極的になってほしいというわけではなく、契約するまではお金がかかることはありませんし、いつでもキャンセル可能なので、物件探しは気軽に始めましょう。

3.リノベーションオフィスを賃貸して後悔しないために重要な4つのこと

注意点やメリットを踏まえ、リノベーションオフィスを借りて後悔しないためにも、下記のポイントを意識しましょう。

  • リノベーションオフィスに強い賃貸サイトを活用し、選択肢を増やす
  • 複数の不動産会社に会うこと
  • 複数の物件を内覧し比較すること
  • 契約条件を改めて確認したうえで契約する

3-1.リノベーションオフィスに強い賃貸サイトを活用し、選択肢を増やす

1件でも多くの候補の中から選んだ方が理想の物件を見つけやすいですが、先ほども紹介した通り、サイトによって出会える物件数が異なります。

そこで、下記のように、主要なエリアごとのリノベーションオフィスの掲載物件数を比較しました。

東京都港区のリノベーションオフィス数東京都渋谷区のリノベーションオフィス数大阪府大阪市のリノベーションオフィス
SUUMO65件111件427件
HOME’S24件15件50件
マイナビ賃貸4件3件45件
CHINTAI
DOOR賃貸
goodroom2件7件0件
R-STORE12件8件0件
R不動産17件11件0件
  • 2019年9月10日時点で、パソコンから検索した際に検索結果にでた物件数です
  • サイトごとに物件数の計算方法が違う可能性があります
  • 「-」はリノベーションオフィスで検索機能/特集が確認できなかったサイト

基本的に「SUUMO」がダントツ、エリアによっては強い「HOME’S」を使えば、ほぼ全ての賃貸リノベーションオフィスを網羅できると言っても過言ではありません。

反対に、他の賃貸サイトだと、出会えない物件も多く、組み合わせて使うことがおすすめです。

複数業者が掲載するポータルサイトを使おう

SUUMO」「HOME’S」など、比較表の赤字で示した業者は不動産ポータルサイトと呼ばれ、下記のように、たくさんの不動産会社がお金を払って、自分の会社が扱う物件を持ち寄ってお金を払って載せているサイトです。

リノベーションオフィスの場合、同じ建物でも部屋ごとに扱っている不動産会社が違うということもあり、それらをまとめて見れるため、より理想の物件を調べやすいです。

一方、青字で示したサイトは不動産会社が「うちではこんな物件を扱える」と掲載しているだけのサイトですので、物件数は限られます。

3-2.複数の不動産会社に会うこと

物件の内覧は必ず行きましょう。その際、注意すべきなのが、「複数の不動産会社」を通して内覧することです。

理由は、賃貸において「ここの会社のスタッフは優秀」ということが原則なく、「スタッフによる」からです。

「複数の不動産会社」を使えば、それだけ多くのスタッフに出会え、その中から知識も豊富で親身になってくれる人を選べるため、2社以上の会社を使うようにしましょう。

また、それぞれの会社が持っている「掘り出し物件」を教えてくれることがあるので複数に問い合わせることにはメリット満載です。

それぞれの会社から紹介してもらい、いい物件に出会ったら、一番信用できそうな不動産会社のスタッフにお願いするようにしましょう。

3-3.複数の物件を内覧し比較すること

また、必ず複数物件を見て、比較することがおすすめです。

複数物件を見ることで、エリアの相場感もハッキリしますし、本当にあなたに合った物件を見つけやすくなります。理想は5件ほど見るのがおすすめです。

特に、下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内覧したときに確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
坂道や踏み切りなど、不便に思う環境ではないか
墓地や病院、警察署など、不人気な条件となる環境ではないか
高速道路や線路沿いなど、騒音が気になる環境ではないか
飲食店やコンビニは近くにあるか
物件の共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
定期的に建物のメンテナンスは行われているか
防犯カメラは必要箇所に備え付けられているか
1ギガの光回線の環境が整っているか(古い物件は通信速度の遅い100メガしか契約できないことがある)
マンションの場合、宅配BOXの個数をチェックする(大小合わせて最低6個以上が理想)
怪しげな会社が入居していないか(風俗店や反社会的勢力など)
部屋電波が入りやすいか(不便なく電話できる部屋か)
配水管の新規交換はされているか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)
電気容量は十分か(アンペア数)
窓の立て付けは悪くないか

特に重視するのは周辺環境

冒頭でも説明したとおり、もともと人気がない物件の可能性が高いので「立地条件が良くない」ことが考えられます。

例えば、駅から徒歩10分となっていても、急な坂道や通勤時間帯はまったく渡れない踏み切りなど、不便に思う立地かもしれません。

また、そのような物件を内覧するときは、不動産会社に車で案内され別ルートを使われるケースもあるので、必ず自分で歩いて確かめるようにしましょう。

物件に入っている他の会社も確認する

マンションタイプであればさほど心配ないですが、雑居ビルの場合さまざまなテナントが入っているので、ポストに出ている社名を事前にネットで調べてみましょう。

社名が出ていない場合は、不動産会社にどんなテナントが入っているのか聞いてみましょう。

3-4.契約条件を改めて確認したうえで契約する

ここだ!という物件に出会えた後も、もう一度このページで紹介したポイントを振り返り、契約条件の最終確認をしましょう。

理由は、契約したあとに「こんな条件聞いてない!」というトラブルが非常に多いからです。

特にマンションタイプのリノベーションオフィスを契約するときは「法人登記や社名表示は本当にしてもいいのか」を、貸主から回答してもらうように不動産会社の担当者に伝えましょう。

電話は避けてメールで回答してもらう

不動産会社は適当な会社も多く、電話だと「言った言わない」のトラブルになるだけなので、証拠が残るようにメールで回答してもらうことが一番理想的です。

このとき、「貸主から法人登記・社名表記の許可はもらえています。」このように回答もらえれば、トラブルに発展することもないでしょう。

4.リノベーションオフィス選びにおすすめの賃貸サイト2選と探し方

先ほどの比較の通り、リノベーションオフィスは「SUUMO」「HOME’S」で探すのがおすすめです。

それぞれがどんなサイトなのか、またどうやってリノベーションオフィスで検索すればいいかを解説していきます。

4-1.SUUMO:物件数No1!大手が運営する最大級のポータルサイト

SUUMOの公式HP

SUUMO」はリクルートグループが運営する日本最大級の不動産ポータルサイトで、多くの不動産会社がこぞって物件を載せています。

数ある賃貸サイトの中で最もおすすめな理由は、とにかく掲載数が多く、希望の条件で物件を絞りやすいことです。

リノベーションオフィスを含めると600万近くある物件を様々な切り口で検索ができ、「リノベーションオフィス」以外にも、「リノベーションオフィス×タワーマンション」「リノベーションオフィス×ルーフバルコニー」など、さまざまな要望で物件を絞り込めます。

SUUMOでリノベーションオフィスを探すには?

路線やエリアを絞った後、「検索条件追加」から「すべてのこだわり条件」を選択、「リノベーション物件」+「事務所利用可」にチェックをすればリノベーションオフィスだけを絞り込めます。

スーモの検索手順

SUUMOのデータ

運営会社株式会社リクルート住まいカンパニー
掲載物件数約580万件
対象エリア全国
URLhttps://suumo.jp

4-2. HOME’S:SUUMOと並ぶ大手ポータルサイト

HOME'Sの公式HP

HOME’S」は不動産だけでなく、引越しや介護など暮らしに関連するサービスを提供する上場企業、株式会社LIFULLのポータルサイトです。

こちらも物件数は常時400~500万件掲載されていて、エリアによってはSUUMO以上にリノベーションオフィスの掲載数があります。

使いやすさも申し分なく、SUUMO同様ストレスなく使えます。より幅広い物件を見たい、という方はSUUMOと合わせて使うことで、よりたくさんの物件を調べることが可能です。

HOMESでリノベーションオフィスを探すには?

エリアや路線を絞ったら「詳細条件を指定する」を押し、「事務所可」+「リフォーム・リノベーション済」にチェックをすればリノベーションオフィスだけを絞れます。

ホームズの検索手順

HOME’Sのデータ

運営会社株式会社LIFULL
掲載物件数約430万件
対象エリア全国
URLhttps://www.homes.co.jp/chintai/

5.2019年プロが選ぶ賃貸におすすめのリノベーションシリーズ3選

基本的に「SUUMO」「HOME’S」で、重視するポイントで絞り込めば、選びやすいはずです。

ただ、最近はリノベーションオフィスの数が多くなっていて、一部では借りたあとに後悔するような部屋もあるので、選ぶのに苦労するかもしれません。

そこで、賃貸の営業をしていた経験から、デザイン性、品質、コスパなどを踏まえて2019年特に賃貸でおすすめしたいリノベーションオフィスを紹介します。

オススメはリノベーションに特化している会社の物件

リノベーションに特化している会社の物件であれば、配管や部屋の品質が高い水準で保たれているため、借りたあとに失敗しにくいです。

なので、後悔しないおしゃれなリノベーションオフィスを探してる人は下記の会社から選ぶのがおすすめです。

会社名物件数おすすめポイント
5-1.サンフロンティア不動産90棟以上1棟ごとにフルリノベーションするので、エントランスから室内空間まで、すべて洗練されたデザインになっている。
5-2.大正スカイビル20棟以上天井を抜き、無垢材のフローリングを使用するなど、リノベーションの王道ともいえるデザインが人気。
5-3.ブルースタジオ200戸以上オフィスからマンションまで幅広く設計・デザインを手がけ、度々メディアでも特集されるおしゃれな空間。

5-1.サンフロンティア不動産

サンフロンティア不動産の公式HP

「サンフロンティア不動産」は、都心の古くなったビルを中心にエントランスから内装まですべてフルリノベーションしている会社です。

特に好評なのが、室内に会議スペースを設けたデザインにしていることで、そのような部屋は入居希望者が殺到するほど人気があります。

また、水回りスペースや屋上テラスにも気を配り、女性からも支持されるデザイン空間となっています。

リノベーションされた部屋の内装

サンフロンティア不動産の内装イメージ

THE TERRACE TSUKIJIのイメージ

上記引用:サンフロンティア不動産

過去に募集のあった部屋の例
物件階数面積家賃(管理費)保証金/礼金
STRADA GINZA EAST955.91㎡50万円(-)6ヶ月/-
日本橋ノースプレイス3142.91㎡86.46万円(-)6ヶ月/-
小伝馬町プロジェクト6131.13㎡91.21万円(-)6ヶ月/-

これらの物件は「SUUMO」「HOME’S」に掲載がありますので、最新の空室検索や内覧申し込みをしたい方は下記ページから行いましょう。

5-2.大正スカイビル

大正スカイの公式HP

「大正スカイビル」は、築40年以上の古い物件から新築のデザイナーズオフィスまで、幅広く展開している会社です。

賃料は10万円代の部屋から用意されているので、小規模オフィスとして非常に人気があります。

また、王道ともいえるリノベーションデザインが人気で、空き予定の情報が出た時点で申し込みが多数入るのため、いつも早い者勝ちとなるシリーズ物件です。

スカイビルシリーズの部屋の内装

スカイビルの内装イメージ

上記引用:大正スカイビル

過去に募集のあった部屋の例
物件階数面積家賃(管理費)敷金/礼金
第20スカイビル344.56㎡18.9万円(-)4ヶ月/-
第2スカイビル850.69㎡28万円(-)4ヶ月/-
第5スカイビル348.93㎡26.9万円(-)4ヶ月/-

これらの物件は「SUUMO」「HOME’S」に掲載がありますので、最新の空室検索や内覧申し込みをしたい方は下記ページから行いましょう。

5-3.ブルースタジオ

ブルースタジオの公式HP

「ブルースタジオ」は、大型ビルの内装デザインから個人宅の室内デザインまで、幅広く設計・デザインを手がける会社です。

リノベーション業界でも名の知れた会社なので、「ブルースタジオがデザインした部屋」というだけで、クオリティの高いリノベーション物件と認識されるでしょう。

また、お風呂などを残したマンションタイプの部屋も多く手がけているため、住居兼事務所として使う人にもオススメです。

ブルースタジオが手がけた部屋の内装

ブルースタジオの内装デザイン

上記引用:ブルースタジオ

過去に募集のあった部屋の例
物件名間取り階数面積家賃(管理費)敷金/礼金
YT-11R248㎡12.5万円(0.2万円)1ヶ月/1ヶ月
アーバンリゾート代官山1R840.01㎡29.6万円(2万円)6ヶ月/1ヶ月
シャトー赤坂1R37.93㎡——————

これらの物件は「SUUMO」「HOME’S」に掲載がありますので、最新の空室検索や内覧申し込みをしたい方は下記ページから行いましょう。

6. まとめ

リノベーションオフィスを賃貸する前に知っておくべきことをまとめましたが、いかがでしたでしょうか?

改めて注意点をお伝えすると、下記の7つです。

リノベーションオフィス賃貸の注意点

  • そもそも人気がないからリノベーションしている
  • 賃料が相場より格段に高い
  • マンションタイプのオフィスは規約が厳しい
  • 耐震強度が基準を満たしていないケースが多い
  • 配水管の老朽化で濁った水が出ることがある
  • 建物共有部の管理状態が悪い
  • 使う賃貸サイトによって出会えない物件も多い

上記に悩むことのないよう、以下のポイントに気をつけて物件を選んでいきましょう。

  • SUUMO(https://suumo.jp)、HOME’S(https://www.homes.co.jp)などの、リノベーションオフィスに強いサイトを使う
  • 複数の不動産会社を通して、複数物件を内覧して選ぶ
  • 契約条件を念入りに確認して、トラブルが起きても対処できる証拠を残して契約する

このページがあなたのお部屋探しのお役に立てることを心から祈っています。

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