不動産会社に騙されるな!賃貸で過剰に求められる礼金には要注意

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住宅に関するお金のイメージ

「礼金ってなんのために必要なの?」「礼金はだれに対して払うもの?」など、礼金に関して疑問に思っていませんか?

礼金は、オーナーにお礼として支払うお金ですが、最近では、不動産会社へながれる仕組みに変わってきているので、注意が必要です。

このページでは、大手不動産会社に5年勤務し、現在も賃貸部門で働く筆者が、以下4つのことをご紹介します。

  1. そもそも礼金とはどんなお金?
  2. 礼金は不動産会社が受け取るながれに変わっている
  3. 礼金を交渉する有効的な方法
  4. 礼金以外の初期費用を安くするポイント

すべて読めば、礼金を求められる理由から、初期費用を安くして契約できる方法まで知ることができるでしょう。

1. そもそも礼金とはどんなお金?

礼金は昔からの習慣で、家を貸してくれるオーナー(貸主)にお礼として支払うお金です。

しかし、習慣ということから、法律上でも明確な規定がないお金で、取り扱いもオーナーによりバラバラとなっているのです。

1-1. 礼金と敷金の違いは?

  • 「礼金」お礼として支払うお金
  • 「敷金」返ってくる前提で預けるお金

つまり、敷金との大きな違いは、支払ったお金が1円も返ってこないということが一番の違いです。

そして、支払うタイミングは敷金と同様に契約するときに一度だけ支払い、更新するときはそのまま引き継がれるので、新たに礼金を支払う必要はありません。

分割で支払うことはできる?

基本的に一括での支払いが主流となっていますが、クレジットカードを使える不動産会社であれば、分割払いも可能です。

しかし、そのときは決済手数料と分割手数料の2つが発生する恐れがあるので注意しましょう。決済手数料に関しては、契約する不動産会社に確認してください。

1-2. 礼金の相場はどれくらい?

一般的に相場は1ヶ月ですが、東京の中心地や、地方でも人気の駅近物件などは「2ヶ月」となっていることも多いです。

そして、1月~3月は不動産業界の繁忙期で、引越しする人が1年でも1番多い時期です。このときは、礼金1→2に変更されても入居者がたくさん集まるので、増額される傾向にあります。

1-3. 礼金はだれのために払うの?

基本的には家を貸してくれるオーナーに渡すお金として、敷金と一緒に不動産会社に支払い、契約完了後に不動産会社がオーナーに渡します。

契約金の流れを表したイメージ

しかし現在では、礼金が不動産会社からオーナーへ支払われることは、非常に少なくなってきています。

2. 礼金は不動産会社が受け取るながれに変わっている

現在では、オーナーが受け取るはずの礼金が「部屋を紹介してくれた報酬」として、不動産会社がそのまま受け取るながれに変わってきています。

契約金の流れを表したイメージ②

礼金はあげるので、他の物件より優先して紹介してほしい」というオーナーの気持ちから、このような流れになっているのです。

2-1. 礼金は不動産会社が自由に決められる

礼金には明確な法律の規制がないので、金額を自由に変えても違法とはなりません。

なので、1つの物件をいくつかの不動産会社が取り扱っているときは、バラツキが出ることも珍しくないです。

各社の礼金の差を表したイメージ図

オーナーも了承している

業界用語で”のっけ”という言葉があり「礼金を上乗せしてもいいですか?」という意味で使われる言葉です。

オーナーが”のっけ”をokすると、上の図のように礼金を通常より上乗せして、お客さんに紹介したりします。

不動産会社の店舗では要注意

物件を店舗で探している人は良いカモで、他社と比較することなく営業担当の口車に乗せられて、申し込みを迫られます。

そして、申し込みをした後にネットで調べると「B社では礼金0で募集してる。。」という状態になるので、契約前に「SUUMO」や「HOME’S」で他社の条件を調べるようにしましょう。

2-2. 不動産会社は礼金がある物件を勧めてくる

礼金をそのまま受け取れる物件であれば、単純に儲かるので、不動産会社は礼金ありの物件を優先的におすすめしてきます。

儲かるケースだと、10万円の物件を1件契約しただけで、40万円の利益が入ることもあります。

40万円の内訳

  • 礼金0の物件を礼金2にして契約「利益20万円」
  • 契約者からの仲介手数料「利益10万円」
  • オーナーからの広告宣伝費「利益10万円」

上記の形で契約が成立したときでも、決して違法ではありません。

そして、礼金や仲介手数料以外にも「広告宣伝費」というお金が存在し、業界では”広告料”や”AD”とも呼ばれています。

広告料の金額も自由に決められる

広告料もオーナーが自由に金額を決めて、不動産会社に”報酬”として支払うことができます。

このことから、高ければ高いほど不動産会社の利益となるので、営業マンは広告料の金額が高い物件から順に勧めるのです。

仲介手数料に還元されることも多い

広告料が出る物件は、仲介手数料無料で募集されていることが一般的です。

仲介手数料無料にしてもオーナーから同等な利益が入るため、このような仕組みとなっているのです。

仲介手数料の流れを表したイメージ

2-3. 礼金2ヶ月のときは他社と比較する

先ほども説明した通り、上乗せして紹介されているケースもあるので、礼金2ヶ月の物件は疑ったほうがいいでしょう。

そのときは「SUUMO」や「HOME’S」に取り扱い会社がいくつか出ているので、電話して確かめることが1番早く確認できます。

そして、そこから交渉することも大切なので、3章の交渉方法を確認しましょう。

3. 礼金を交渉する有効的な方法

まずは、礼金が安い不動産会社を探して、他社より安い会社があれば、そこから問い合わせをしてみましょう。

一方で、どこの会社でも礼金が一緒のときは、オーナーが事前に取り決めていることが予想できるので、オーナーに礼金を安くしてもらえるように交渉する必要があります。

ただし、交渉の判断をするのはオーナーですが、直接会うことはあまりないので、不動産会社の担当者に交渉してみましょう。

3-1. 短期違約金を設定する

礼金をなくしたいときは、オーナーにも見返りがあるような交渉が望ましいので、以下のように交渉してみましょう。

短期違約金を条件に入れて、1年以内の解約は賃料1ヶ月分を違約金として支払うので、礼金を0にしてください

この条件で交渉すれば、ただ単に礼金を0にしてと言っているわけではないので、悪い気はされないでしょう。

期間は長い方が確率は上がる

少なくとも2年以上住むことが決まっている方であれば、1年以内ではなく2年以内に期間を延ばすことで、より交渉が成功する確率が高くなります。

そして、オーナーも「この人は長く住んでくれそう」と思われることもあるので、お互いにいい関係が築けるかもしれません。

3-2. 交渉する時期には注意しましょう

1月〜3月は不動産業界の繁忙期となり、交渉してくる申し込み者は相手にされないことも多いので、注意が必要です。

そして、1章の相場でも説明しましたが、引越しシーズンは礼金が高くなる時期なので、成功する可能性は限りなく低いです。

一方で、礼金交渉におすすめの時期は下記の特徴から「4月〜9月」なので、時期に合わせて交渉してみましょう。

時期交渉成功率特徴
1月〜3月低い繁忙期であり、物件は早い者勝ち状態で交渉が難しい。
4月〜6月普通〜高い繁忙期に契約を取れなかった物件を埋めたいオーナーが多く、交渉成功率は比較的高い。
7月〜9月高い業界では閑散期となっており、空室を埋めるためなら交渉に答えてくれる可能性が高い。
10月〜12月普通閑散期を抜け、物件が増え始める時期で交渉成功率は高いとも低いとも言えない。

4. 初期費用を安く抑えるためのポイント

礼金以外の初期費用も安くできる可能性があります。

賃貸でかかる費用のうち、安くできる可能性があるのは以下6つなので、項目別に交渉方法を事前に確認しておきましょう。

交渉する項目のイメージ

まずは、物件情報などに書かれている項目の、下記の中から一つを選んで交渉してみましょう。

  • ①仲介手数料(仲介手数料がかかる場合)
  • ②フリーレント(フリーレントが入っていない場合)
  • ③家賃(最後の手段)

交渉の成功度、削減額を踏まえ、上から優先的に交渉をするのがおすすめです。

上記に関しては、あまりに交渉が続くとオーナーへの印象が悪いので、できれば1項目、多くても2項目までにしておきましょう。

そして、具体的に契約のタイミングでは請求書をしっかり確認し、下記の観点が入っていれば交渉の余地がさらにあります。

  • ④火災保険料
  • ⑤鍵交換費用
  • ⑥入居安心サポート・消臭消毒オプション

それぞれどうやって交渉すればいいかを解説していきます。

私の経験上、交渉がうまくいった人は、トータルで家賃1ヶ月分以上、安くすることに成功しているので、できる範囲で交渉した方がいいです。

ただし、マナーとして申し込みをするタイミングで、不動産会社に交渉するようにしましょう。審査後に値引きしてくれと言うとオーナーの印象も悪く、入居を断られることもあります。

①. 仲介手数料

仲介手数料も比較的交渉しやすく、無料にできることも多いので、かかるようであれば交渉しましょう。

この際、2社〜3社に見積もりをとって最安の金額を不動産会社の担当者に伝えましょう。

こちらも「SUUMO」や「HOME’S」で希望物件を取り扱っている不動産会社を探して「初期費用をメールで送ってください」と伝えます。

そして、仲介手数料の金額を確認して「C社は仲介手数料無料で契約できると言ってるのですが、御社はどうですか?」と確認してみましょう。

物件名をインターネットで検索する

最近では、物件名を検索するだけで「●●マンション|仲介手数料無料」と、たくさん出てくるので、内覧前の段階の人は仲介手数料が安い会社から問い合わせるのもアリです。

②. フリーレント

フリーレントとは、決められた日数分の家賃が無料になることで、取得できる平均値は0.5ヶ月〜1ヶ月です。

インパクトも少なくはなく、毎月の家賃よりは交渉しやすいため、つけてくれるように頼みましょう。

実際に交渉するときは、下記のように交渉してみましょう。

有効な交渉方法

審査承認後、すぐに契約と契約金の支払いを済ませることを条件に、フリーレント1ヶ月を付けてくれませんか?

このように交渉すれば、オーナーもキャンセルの可能性は低いと思ってくれるので、交渉が成功しやすくなります。

そして、フリーレントは不動産業の閑散期にあたる「4月~9月」につきやすいです。

理由は、4月~12月は引越しする人が少ない時期なので、空き部屋が多くなり、オーナーも入居者募集に苦労しているからです。

③. 家賃

難易度は非常に高いものの、初期費用も毎月の費用も安くできるのが家賃です。

他の交渉に失敗した場合や、安くする余地がない場合はダメ元で交渉しましょう。

オーナーには「今すぐにでも契約する意思がある」と伝えることがなによりも大切で、私の経験上、下記のワードが有効的に使えます。

家賃交渉で使えるワード

  • 会社の決まりで、家賃が●●万円を切れば週末にでも契約することができる。
  • 別の物件と迷ってるが、こっちがあと●●円安くなるならこっちに決めたい。
  • 今週中に決める必要があって、契約金もすぐに支払える。

太文字で表したワードを使うことでオーナーは「いつ来るかわからない他の入居希望者を待つより、この人で決めた方がいいか」と思う確率が高くなります。

入居者が決まればオーナーには毎月の家賃収入が入りますが、値引きを断ったことで仮にそこから2ヶ月間部屋が埋まらないと、相当な痛手になるのです。

交渉する金額の目安

私の経験上、家賃に対してあまりにも大きい金額を交渉することは危険です。

なぜなら、オーナーから常識がないと判断され入居を断られてしまう恐れがあるからです。

そのため、下記の金額を目安に交渉してみましょう。

物件の家賃:交渉金額

  • 30,000円〜70,000円:1,000円〜3,000円
  • 70,000円〜100,000円:2,000円〜5,000円
  • 100,000円〜150,000円:3,000円〜7,000円
  • 150,000円〜200,000円:4,000円〜10,000円

④. 火災保険料

賃貸物件の火災保険は加入が必須ですが、オーナーが指定する保険会社に加入する義務はありません。

なので「自分で探して契約したいから、最低限の保証プランを教えてください」と、不動産会社に伝えましょう。

そして、教えてもらったプランを火災保険の会社に伝えればすぐに見合うプランを出してくれるので、あとは申し込みするだけです。

相場より安い火災保険会社

全労済」か「楽天損保」の火災保険が相場より半額近く安いので、不動産会社にここの会社で加入を希望すると伝えましょう。

契約完了したら保険証券が発行されるので、できる限り入居開始前までに提出することが望ましいです。

⑤. 鍵交換費用

鍵交換費用はオーナーが支払うことが妥当と国が定めてるので、原則はオーナーの管理業務のひとつです。

国交省ガイドラインには下記の通り記載されています。※21ページ記載

鍵の取替え(破損、鍵紛失のない場合) (考え方)入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。

上記のことから、オーナーに費用を負担してもらうために、不動産会社の担当者へ下記のように伝えてみましょう。

「ガイドラインを確認したところ、鍵交換費用は貸主が負担することが妥当となっていたので、オーナーに負担して頂きたいです。」

私の経験上、「鍵交換費用を渋って契約がなしになるぐらいなら、オーナーが負担する」となったケースが比較的多いです。

礼金を払うときは必ず交渉する

礼金を払う物件なら了承してくれる確率も高くなり、必ず交渉することが望ましいので、下記のように伝えてみましょう。

「ガイドラインを確認したところ、鍵交換費用は貸主が負担することが妥当となっていました。今回は礼金も支払うので、礼金の一部から費用を負担して頂きたいです。」

ただ、ガイドラインも「妥当」という曖昧な表現を使っていることから、負担してくれるかはオーナー次第となるため、負担してくれたらラッキーぐらいの感覚で臨みましょう。

⑥. 入居安心サポート・消臭消毒オプション

大手不動産会社によくあるサービスですが、契約書に加入することが必須と明記されていない場合、加入するかは任意なので、担当者に必要ないと伝えましょう。

入居サポートはトラブルの際に24時間対応してくれるサービスで「2年間:1.5万円~2万円」を支払いますが、ほとんど役に立ちません。

ケース例として、水道トラブルのときは提携してる業者を手配してくれますが、作業に伴う部品代などの費用はすべて自費となり、入居サポートは一切負担してくれません。

つまり、入居サポートは提携してる業者を手配するだけです。自分で業者を手配したほうが安く済むケースもあるので、無駄と感じるオプションサービスと言えます。

消臭消毒オプションについて

このオプションは、2018年に問題となったアパマンショップを例に出すと、「消臭・抗菌代」として1万円~2万円を支払い契約し、室内にスプレーを噴射して消臭するオプションです。

何が問題かというと、入居前に不動産会社の担当者が作業するため、入居者は作業現場を確認できないことから、2年間で215件の契約をしたうち、127件が未実施だったことが判明したのです。

すべての不動産会社がずさんなサービスとは限りませんが、大手不動産チェーン店では同じようなオプションが各社用意されているので、不要と感じた方は「必要ないので外してください」と伝えるようにしましょう。

下記は大手不動産チェーンで用意されているオプションサービスです。

不動産チェーンオプション名
アパマンショップ安心入居サポート消臭・抗菌代
エイブルコンシェルジュ24ハウス消毒
ミニミニ入居安心サービス消毒料
ピタットハウス安心サポート消毒代

5. まとめ

賃貸の礼金について説明してきましたが、いかがでしたでしょうか?

礼金は自由に金額を変えられるお金なので、悪徳な不動産会社に騙されないように気をつけて、高いと感じたら金額に相違がないか確かめるようにしましょう。

そして、交渉するときは下記の時期にも注意しながら、改めてこの記事で交渉方法を確認してください。

時期交渉成功率特徴
1月〜3月低い繁忙期であり、物件は早い者勝ち状態で交渉が難しい。
4月〜6月普通〜高い繁忙期に契約を取れなかった物件を埋めたいオーナーが多く、交渉成功率は比較的高い。
7月〜9月高い業界では閑散期となっており、空室を埋めるためなら交渉に答えてくれる可能性が高い。
10月〜12月普通閑散期を抜け、物件が増え始める時期で交渉成功率は高いとも低いとも言えない。

あなたが賃貸の礼金で騙されることなく、無事に契約できることを陰ながら願っています。

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