不動産会社に騙されるな!賃貸で過剰に求められる礼金には要注意

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住宅に関するお金のイメージ

「礼金ってなんのために必要なの?」「礼金はだれに対して払うもの?」など、礼金に関して疑問に思っていませんか?

礼金は、オーナーにお礼として支払うお金ですが、最近では、不動産会社へながれる仕組みに変わってきているので、注意が必要です。

このページでは、大手不動産会社に5年勤務し、現在も賃貸部門で働く筆者が、以下4つのことをご紹介します。

  1. そもそも礼金とはどんなお金?
  2. 礼金は不動産会社が受け取るながれに変わっている
  3. 礼金を交渉する有効的な方法
  4. 礼金以外の初期費用を安くするポイント

すべて読めば、礼金を求められる理由から、初期費用を安くして契約できる方法まで知ることができるでしょう。

1.そもそも礼金とはどんなお金?

礼金は、昔からの習慣で、家を貸してくれるオーナー(貸主)にお礼として支払うお金となっています。

しかし、習慣ということから、法律上でも明確な規定がないお金で、取り扱いもオーナーによりバラバラとなっているのです。

1-1.礼金と敷金の違いは?

  • 「礼金」お礼として支払うお金
  • 「敷金」返ってくる前提で預けるお金

つまり、敷金との大きな違いは、支払ったお金が1円も返ってこないということが一番の違いです。

そして、支払うタイミングは敷金と同様に契約するときに一度だけ支払い、更新するときはそのまま引き継がれるので、新たに礼金を支払う必要はありません。

分割で支払うことはできる?

基本的に、一括での支払いが主流となっていますが、クレジットカードを使える不動産会社であれば、分割払いも可能です。

しかし、そのときは決済手数料と分割手数料の2つが発生する恐れがあるので、注意しましょう。

1-2.礼金の相場はどれくらい?

一般的に相場は1ヶ月ですが、東京の中心地や、地方でも人気の駅前物件では、2ヶ月となっていることも多いです。

そして、1月~3月は不動産業界の繁忙期で、引越しする人が1年でも1番多い時期です。このときは、礼金1→2に変更されても入居者がたくさん集まるので、増額される傾向にあります。

1-3.礼金はだれのために払うの?

基本的には、家を貸してくれるオーナーに渡すお金として、敷金と一緒に不動産会社に支払い、契約完了後、不動産会社がオーナーに渡します。

契約金の流れを表したイメージ

しかし現在では、礼金が不動産会社からオーナーへ支払われることは、非常に少なくなってきています。

2.礼金は不動産会社が受け取るながれに変わっている

現在では、オーナーが受け取るはずの礼金が「部屋を紹介してくれた報酬」として、不動産会社がそのまま受け取るながれに変わってきています。

契約金の流れを表したイメージ②

礼金はあげるので、他の物件より優先して紹介してほしい」というオーナーの気持ちから、このような流れになっているのです。

2-1.礼金は不動産会社が自由に決められる

礼金には、明確な法律の規制がないので、金額を自由に変えても違法とはなりません。

なので、1つの物件をいくつかの不動産会社が取り扱っているときは、バラツキが出ることも珍しくないです。

各社の礼金の差を表したイメージ図

オーナーも了承している

業界用語で”のっけ”という言葉があり「礼金を上乗せしてもいいですか?」という意味で使われる言葉です。

オーナーが”のっけ”をokすると、上の図のように礼金を通常より上乗せして、お客さんに紹介したりします。

不動産会社の店舗では要注意

物件を店舗で探している人は良いカモで、他社と比較することなく営業担当の口車に乗せられて、申し込みを迫られます。

そして、申し込みをした後にネットで調べると「B社では礼金0で募集してる。。」という状態になるので、契約前に「suumo」や「HOME’S」で他社の条件を調べるようにしましょう。

2-2.不動産会社は礼金がある物件を勧めてくる

礼金をそのまま受け取れる物件であれば、単純に儲かるので、不動産会社は礼金ありの物件ばかりおすすめしてきます。

儲かるケースだと、10万円の物件を1件契約しただけで、40万円の利益が入ることもあります。

40万円の内訳

  • 礼金0の物件を礼金2にして契約「利益20万円」
  • 契約者からの仲介手数料「利益10万円」
  • オーナーからの広告宣伝費「利益10万円」

上記の形で契約が成立したときでも、決して違法ではありません。

そして、礼金や仲介手数料以外にも「広告宣伝費」というお金が存在し、業界では”広告料”や”AD”とも呼ばれています。

広告料の金額も自由に決められる

広告料も、オーナーが自由に金額を決めて、不動産会社に”報酬”として支払うことができます。

このことから、高ければ高いほど不動産会社の利益となるので、営業マンは広告料の金額が高い物件から順に勧めるのです。

仲介手数料に還元されることも多い

広告料が出る物件は、仲介手数料無料で募集されていることが一般的です。

仲介手数料無料にしても、オーナーから同等な利益が入るためこのような仕組みとなっているのです。

仲介手数料の流れを表したイメージ

2-3.礼金2ヶ月のときは他社と比較する

先ほども説明した通り、上乗せして紹介されているケースもあるので、礼金2ヶ月の物件は疑ったほうがいいでしょう。

そのときは「suumo」や「HOME’S」に取り扱い会社がいくつか出ているので、電話して確かめることが1番早く確認できます。

そして、そこから交渉することも大切なので、3章の交渉方法を確認しましょう。

3.礼金を交渉する有効的な方法

まずは、礼金が安い不動産会社を探して、他社より安い会社があれば、そこから問い合わせをしてみましょう。

対して、どこの会社でも礼金が一緒のときは、大家さんが事前に取り決めていることが予想できるので、大家さんに礼金を安くしてもらえるように交渉する必要があります。

ただし、交渉の判断するのは大家さんですが、直接会うことはあまりないので、不動産会社の担当者に交渉してみましょう。

3-1.短期違約金を設定する

礼金をなくしたいときは、オーナーにも見返りがあるような交渉が望ましいので、以下のように交渉してみましょう。

短期違約金を条件に入れて、1年以内の解約は賃料1ヶ月分を違約金として支払うので、礼金を0にしてください

この条件で交渉すれば、ただ単に礼金を0にしてと言っているわけではないので、悪い気はされないでしょう。

期間は長い方が確率は上がる

少なくとも2年以上住むことが決まっている方であれば、1年以内ではなく2年以内に期間を延ばすことで、より交渉が成功する確率が高くなります。

そして、大家さんも「この人は長く住んでくれそう」と思われることもあるので、お互いに良い関係が築けるかもしれません。

3-2.交渉する時期には注意しましょう

1月〜3月は不動産業界の繁忙期となり、交渉してくる申し込み者は相手にされないことも多いので、注意が必要です。

そして、1章の相場でも説明しましたが、引越しシーズンは礼金が高くなる時期なので、成功する可能性は限りなく低いです。

対して、礼金交渉におすすめの時期は、以下の特徴から4〜9月なので、時期に合わせて交渉してみましょう。

時期交渉成功率特徴
1月〜3月低い繁忙期であり、物件は早い者勝ち状態で交渉が難しい。
4月〜6月普通〜高い繁忙期に契約を取れなかった物件を埋めたいオーナーが多く、交渉成功率は比較的高い。
7月〜9月高い業界では閑散期となっており、空室を埋めるためなら交渉に答えてくれる可能性が高い。
10月〜12月普通閑散期を抜け、物件が増え始める時期で交渉成功率は高いとも低いとも言えない。

4.初期費用を安く抑えるためのポイント

礼金以外の初期費用も安くできる可能性があります。

賃貸を契約するときは、以下5つの項目が安くなる可能性があるので、事前に交渉方法を確認しておきましょう。

  1. 家賃「難易度★★★」
  2. フリーレント「難易度★★★」
  3. 仲介手数料「難易度★★☆」
  4. 火災保険料「難易度★☆☆」
  5. 鍵交換費用「難易度★☆☆」

「★」が少ない方が、誰でも交渉しやすい項目で、★が多い項目ほど成功すると数万円以上お得になるので、交渉できそうな項目から挑戦してみましょう。

4-1.家賃を交渉する「難易度★★★」

大家さんには「今すぐにでも契約する意思がある」と伝えることがなによりも大切で、私の経験上、下記のワードが有効的に使えます。

家賃交渉で使えるワード

  • 会社の決まりで、家賃が●●万円を切れば週末にでも契約することができる。
  • 別の物件と迷ってるが、こっちがあと●●円安くなるならこっちに決めたい。
  • 今週中に決める必要があって、契約金もすぐに支払える。

赤文字で表したワードを使うことで、大家さんは「いつ来るかわからない他の入居希望者を待つより、この人で決めた方がいいか」と思う確率が高くなります。

入居者が決まれば、大家さんには毎月の家賃収入が入りますが、値引きを断ったことで、仮にそこから2ヶ月間部屋が埋まらないと、相当な痛手になるのです。

交渉する金額の目安

私の経験上、家賃に対してあまりにも大きい金額を交渉することは危険です。

なぜなら、大家さんから常識がないと判断され、入居を断られてしまう恐れがあるからです。そのため、下記の金額を目安に交渉してみましょう。

物件の家賃:交渉金額

  • 30,000円〜70,000円:1,000円~3,000円
  • 70,000円〜100,000円:2,000円〜5,000円
  • 100,000円〜150,000円:3,000円〜7,000円
  • 150,000円〜200,000円:4,000円〜10,000円

4-2.フリーレントを交渉する「難易度★★★」

フリーレントとは、決められた日数分の家賃が無料になることで、取得できる平均値は0.5ヶ月〜1ヶ月です。

そして、交渉が成功しやすいのは、引越しシーズン以外の3月下旬〜12月の毎月下旬です。

なぜなら、3月〜12月は閑散期にあたり、引越しする人が少なく契約が取れていないので、営業マンはその期間中に1件でも多く成約したいと焦っているからです。

そんなときには下記のように交渉してみましょう。

有効な交渉方法

  • 今月中に契約と契約金の支払いを済ませることを条件に、来月分をフリーレントにしてくれるなら、すぐに申し込んで契約しますが、どうでしょうか?

月初めの交渉はNG

賃貸物件の場合、申し込み〜入居開始までは、一般的に2〜3週間なので、月初めに交渉しても通常通りのながれとなります。

そうなると、交渉も受け付けてもらえないどころか、入居を急かされて当月中の日割り賃料も払うことになるので、月初めの交渉は絶対にやめましょう。

4-3.仲介手数料を交渉する「難易度★★☆」

仲介手数料の場合は、2社〜3社に見積もりをとって、最安の金額を不動産会社の担当者に伝えましょう。

こちらも「suumo」や「HOME’S」で希望物件を取り扱っている不動産会社を探して「初期費用をメールで送ってください」と伝えます。

そして、仲介手数料の金額を確認して「C社は仲介手数料無料で契約できると言ってるのですが、御社はどうですか?」と確認してみましょう。

物件名をインターネットで検索する

最近では、物件名を検索するだけで「●●マンション|仲介手数料無料」と、たくさん出てくるので、内覧前の段階の人は、仲介手数料が安い会社から問い合わせるのもアリです。

仲介手数料が一律の仲介会社を使う

39room」に問い合わせをして契約すれば、仲介手数料がどの物件でも39,000円になります。

方法としては、希望の物件の「住所・物件名・号室」を伝えればすぐに対応してくれるので、手続きも簡単です。

見積もりを取っても、金額が安くならないときは利用してみましょう。

4-4.火災保険料を交渉する「難易度★☆☆」

賃貸物件では、火災保険の加入は必要ですが、大家さんが指定する保険会社に加入する義務はありません。

なので、「自分で探して契約したいから、最低限の保証プランを教えてください」と、不動産会社に伝えましょう。

そして、教えてもらった保証金額を火災保険の会社に伝えれば、すぐに見合うプランを出してくれるので、あとは申し込みするだけです。

相場より安い火災保険会社

全労済」か「楽天損保」の火災保険が、相場より半額近く安いので、不動産会社にここの会社で加入を希望すると伝えましょう。

契約完了したら、保険証券が発行されるので、できる限り入居開始前までに提出することが望ましいです。

4-5.鍵交換費用を交渉する「難易度★☆☆」

鍵交換費用は、大家さんが支払うことが妥当と国が定めてるので、原則は大家さんの管理業務のひとつです。

国交省ガイドラインには下記の通り記載されています。※21ページ記載

鍵の取替え(破損、鍵紛失のない場合) (考え方)入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。

上記のことから、大家さんに交渉してもらうように、不動産会社の担当者へ依頼しましょう。

私の経験上だと「鍵交換費用で契約がなしになるぐらいなら、大家さんが負担する」となったケースが比較的多いです。

4-6.入居安心サポート・除菌消臭費用は削除してもらう「難易度☆☆☆」

基本的に任意となり、万が一のときは民間のサービス会社でも対応できる内容なので、必要ないと伝えましょう。

また、各社商品名を変えて、2年間で15,000〜20,000円前後の金額を、説明もしないで請求書に盛り込むこともあります。

そのときは、「必要ないので請求書から削除お願いします」と伝えましょう。

大手不動産会社の商品名一覧

アパマンショップエイブルミニミニ ピタットハウス 
商品名安心入居サポートコンシェルジュ24入居安心サービスピタットハウスの安心サポート

5.まとめ

賃貸の礼金について説明してきましたが、いかがでしたでしょうか?

礼金は、自由に金額を変えられるお金なので、悪徳な不動産会社に騙されないように気をつけて、高いと感じたら金額に相違がないか確かめるようにしましょう。

そして、交渉するときは改めてこの記事で方法を確認してください。

あなたが賃貸の礼金で騙されることなく、無事に契約できることを陰ながら願っています。

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