不動産のプロが教える月島のマンション査定で損しないための全知識

月島のマンション査定について、「査定相場はどうやって判断すればよいの？」「査定で損をしないための注意点や高く売るためのポイントはあるの？」などと気になっていませんか？

不動産価格が高騰していて、中には購入価格よりも値上がりしている物件も多い昨今、自宅や投資用のマンションの売却を検討するには絶好の時期であるのは間違いありません。

しかし、月島のマンション売却では、きちんとした賢いマンション査定の手順を踏み、適切な業者選択を行わないと、「最終的な売却価格で何十万・何百万円といった大きな損をしてしまう」なんてことにもなりかねません。

このページでは、元大手不動産会社に勤務し、延べ2,000件以上の不動産売却に携ってきた筆者が、「月島のマンション査定で損をせず高く売るための全ポイント」について、以下の流れに沿ってすべてご紹介していきます。

1. 月島のマンションを高く売るために最も大切な「賢い査定」の3ステップ
2. 月島のマンション査定で損をしないための5つの注意点
3. 月島のマンションを査定相場よりも高く売るための6つの秘訣
4. 月島のマンション売却における正しい売り時とは

すべて読めば、月島のマンション査定や売却で大切な全ポイントが理解でき、損することなく最善の売却ができるようになるでしょう。

1. 月島のマンションを高く売るために最も大切な「賢い査定」の3ステップ

マンション売却には上記のように大きく10の工程がありますが、その一番初めにあたる最も大切な工程が「価格査定」です。

この「価格査定」で失敗してしまうと、後の工程でどれだけ注力しても結局安値で売却することになり後悔するということになりかねません。

そのため、月島のマンション査定では損をして後悔しないように以下の3ステップに沿って進めるようにしましょう。

• ステップ①｜まずは月島(中央区)のマンションの査定相場と推移について理解する
• ステップ②｜一括査定でできるだけ多くの業者から査定を集める
• ステップ③｜査定額をベースに他の条件も比較交渉して最良の仲介業者を選ぶ

以下、それぞれのステップについて具体的に解説していきます。

1-1. ステップ①｜まずは月島(中央区)のマンションの査定相場と推移について理解する

• 中央区の新築マンションの平均坪単価：338.9万円/坪（約3.3㎡）※4年間で約6%down

中央区のマンション価格相場は上記のような平均坪単価となっています。

中央区の「過去5年の新築マンション平均坪単価の推移」及び「区別の新築・中古マンション平均坪単価」をグラフにまとめると以下のようになります。

過去5年の推移では、あくまで単年度の集計ですが、2018年をピークに下降傾向にあるように見受けられます。

区別に見ると、区による差が大きく、特に港区・千代田区・渋谷区の3区では平均坪単価584万円以上と突出して高く、最低の葛飾区（215万円）の2.7倍以上となっています。

中央区においては、自宅用の他にも投資用としての需要も見込めるため、中古マンションでも比較的需要が多く、値落ちしにくいという特徴がありますが、築40年を超える築古物件や、駅が遠い物件などは値落ち幅が大きいものと思われます。

実際の成約事例が検索できる取引事例確認サイトでも調べてみる

『REINS Market Information（レインズ・マーケットインフォメーション）』

宅建業者が媒介契約により関わった不動産取引は、宅建行法により「REINS（レインズ）」という業者専用データベースへの記録が義務付けられており、取引事例確認サイトは、この「REINS（レインズ）」の情報を基にしていることから、どのサイトでも出てくる情報量はほぼ同じといえます。

また、レインズでは一般の人でも簡単に過去1年間のエリア毎の売買取引実績が検索・確認できます。

仮に、「新宿区西新宿」で検索すると以下のような結果になりました。

過去1年間で合計118件のマンション売買取引実績が確認できました。

これらは、実際の取引に基づく成約価格を集計公表されたものになりますので、民間サイトの相場検索などと比較しても圧倒的な信頼性があります。

1-2. ステップ②｜一括査定でできるだけ多くの業者から査定を集める

ある程度の査定の相場観が掴めたら、不動産業者へ依頼をして具体的なマンション売却価格の査定をしてもらいます。

この際に大切なのが、「できるだけ多くの業者（最低でも3社以上）を比較する」ということです。

その理由としては以下の3点があります。

• 入り口は多い方が信頼できるパートナーに出会える確率が上がる
• 情報が多い方が相場の確認の精度が上がる
• 売出し価格・仲介手数料の等の条件交渉のための比較材料になる

まず大前提として押さえておくべきポイントとして、マンション売却価格査定では、業者により査定額は大きく異なります。

それは、業者により特性（営業エリア、規模、得意分野、自社広告媒体の有無、在庫物件、問い合わせ状況等）が全く異なるためです。

特に不動産はエリア特性が強いため、得意な営業エリア外の案件の場合には過去事例の確認のみといった機械的な査定のみで全く頼りにならないような業者も中には存在しています。

また、前記の通り、マンション売却には以下のような10の工程がありますが、その全ての工程で積極的に関与してマーケティング・売却戦略立案から始まり、マンション売却の流れ全体の進行役となる存在が、いわゆる「仲介業者」に当たります。

仲介業者の力量次第で最終的な売却価格も数十万・数百万といった大きさが生まれてくるため、「仲介業者の選択」はマンション売却において最も大切なポイントと言えます。

以上のことから、最良の業者と出会うためにもできるだけ多くの業者を比較し、自分が納得できる業者が見つかるまで妥協せずにパートナー探しをするべきです。

現在では、多くの無料一括査定サービスが提供されていますので、それらを活用すれば手間なく簡単に複数の業者へアプローチできます。

無料一括査定ならここがおすすめ

不動産売却の無料一括査定サービスはたくさんありますが、運営会社の信用度や参加企業群の優良度から見ても、NTTデータスマートソーシングが運営する『HOME4U』が圧倒的におすすめです。

『HOME4U』は、数ある不動産無料一括査定サービスの中でも最も老舗で16年の歴史と累計20万件以上の実績があります。また、NTTデータグループ企業が運営している点からも信用度が圧倒的です。

地元業者も含めて幅広くリサーチしたい場合にはここもおすすめ

『HOME’S』は、大手の不動産業者以外にも地元の不動産業者の登録が非常に多く、登録業社数が1,300社以上と、数ある無料一括査定サービスの中でも最大規模の業者です。

先の『HOME4U』の550社以上と比較しても圧倒的な登録業社数と言えます。

特に地方等、大手の不動産業者以外にも、地元の不動産業者を含め幅広いリサーチがしたい人にはおすすめです。

【Pick up】一括査定で相場と最高条件を確認した上でココを本命に交渉するのがベスト

『ソニー不動産』は、不動産業界では後発ながら、ソニーのIT技術を活かした集客や、日本の不動産業界ではこれまでにない「売主専属の売却専門エージェントサービス」を導入する安心感抜群の大手不動産業者です。

「売主専属の売却専門エージェントサービス」とは、売主と買主両方を仲介する場合に存在する利益相反関係（どっちの味方をするか）を気にすることなく、高く売ることだけに集中してもらえる公平かつ合理的な仲介制度です。

売却専門エージェント制ではない場合には、売主と買主の両方から仲介手数料を取るために意図的に情報を他社へ公開しない「囲い込み」という売主のデメリットを招く可能性があります。

上図のように、売主の希望条件で成約できる購入希望者が他社で見つかった場合でも、断りを入れる等の機会損失が発生する可能性がります。

一方、売却専門エージェント制を採用しているソニー不動産では、売主だけのエージェントとして、オープンに物件情報を公開するため、条件に沿った買主を早く発掘でき、結果的により高く売却できる可能性が上がります。

この制度は不動産取引先進国の米国では当たり前の制度で、高く売ることを考える場合には最も合理的な制度ながら、片方からしか仲介手数料が取れないため、実は、日本の大手で専門エージェント制を公言しているのはソニー不動産くらいです。

そのため、安心できる大手業者で仲介手数料を抑えながらもできるだけ高く早く売却したいなら『ソニー不動産』が圧倒的におすすめです。

現実的には『ソニー不動産』一社だと正しい相場観がつかめず、条件交渉の材料も揃いませんで、“『HOME4U』や『HOME’S』等の無料一括査定サービスを使って物件の相場観（最高額）と各業者の条件を確認した上で、その売出し価格や条件を比較材料に安心感のある『ソニー不動産』に相談する”というのが賢い方法でしょう。

1-3. ステップ③｜査定額をベースに他の条件も比較交渉して最良の仲介業者を選ぶ

• ポイントは、「仲介手数料」と「売出し価格」の2つ

マンション売却で利益を最大化するためには、下記の2つを意識することが大切です。

• 賢く見積もり査定を取り、「売出し価格を高く」する
• 売却費用でも最も大きな「仲介手数料」を抑えつつ、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼する

マンションを売る際には様々な費用が掛かりますが、売り方次第ではあまり費用を掛けずに売却することも可能です。

そして、その中で最も大きな金額を占める重要な費用が「仲介手数料」です。

仲介手数料は、不動産業者や交渉によっても変わってきますが、宅建行法により上限額が決められており、ほとんどの業者がその上限で料金設定しています。

宅建行法に基づく、仲介手数料の上限額は以下の通りです。

売り主にとっての利益を最大化するためには、この「仲介手数料」を抑えながら、「売出し価格を高く」して、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼することが最も大切です。

仲介手数料を安く抑えるには

前述の通り、仲介手数料は、何も言わなければほとんどの業者で上限価格設定されているため、必ず複数社を比較競合させながら最も安いところを基準にして、その他の業者へ安くしてもらうよう交渉することが大切です。

交渉によっては、通常3%のところを2%で引き受けてもらえるといったようなケースも多く、仮に売却価格3,000万円の物件であればそれだけで税込み33万円も費用を抑えることができます。

そのため、多少面倒でもできるだけ多くの業者を比較した方がよいでしょう。

売出し価格を高くするには

結論から言うと、複数社の中で最も高い査定額（場合によってはそれ以上の価格）を基準に、その価格で売出す前提での条件をそれぞれの業者と交渉することが必須です。

物件の売出し価格は、売り主に決定権があるため、ある程度自分で決めることができます。

しかしながら、仲介業者は媒介契約を結ぶと買い主を見つる努力をする義務が発生するため、自分の実力以上の仕事や条件が割に合わない仕事は当然に受けません。

仲介業者からすると、「できるだけ条件の良い物件を相場より安く仲介することで、早く簡単に仕事が回せる」というメリットがあり、自分たちが無理なくまとめられる価格でしか査定しないという裏事情もあります。

そのような、業者都合の理由で売り主が損をするというのはあってはなりませんので、必ず複数社から査定を取ると共に自身でも相場を調べ、最低でも最高査定額（それが腑に落ちない場合には自身で調べた価格）を基準にそれぞれの業者と交渉するようにしましょう。

2. 月島のマンション査定で損をしないための5つの注意点

月島のマンション査定で損をしないために必ず押さえておくべき注意点としては主に上記の5つが挙げられます。

上記5つの注意点をしっかりと押さえておけば、「不当な価格で売却して損をしてしまう」「業者選びに失敗して後悔する」といったようなよくある失敗を回避することができるようになります。

以下、一つ一つ具体的に解説していきます。

2-1. 査定額も大事だがその根拠はもっと大事

• どのようなマーケティングを行っているかで業者の実力や良し悪しがわかる

複数の業者を比較する際に、査定額ばかりに目がいってしまう人が多いですが、実はそれ以上に大事なポイントが「査定の根拠」です。

不動産の売買は、売り手と買い手の合意で価格が成立する上、全く同じ物件は存在しない唯一無二の財産であるため、類似物件の売買事例や近隣相場といったものはあくまで一つの参考基準にずぎず、その物件の適正な価格査定をするにはより具体的なマーケティングが必要です。

しっかりとしたマーケティングを行なっている業者であれば、査定額の根拠について、その物件固有の事情を見極めて、「どんな人が購入者の候補で、どんな物件が競合となり得て、現在いくらで売出し中であり、それと比較した上で有利・不利な点はこうであるから、今回はいくらぐらいで売り出すのが妥当」といったような具体的な説明があります。

このようにしっかりとした良い業者を選ばないと、「売り出しても全く買い手つかない → 価格を下げる → 結局安く売る羽目になってしまう」という負のスパイラルに陥る可能性があるため注意が必要です。

2-2. 査定額と適正価格は必ずしもイコールではない

• とりあえず媒介契約を取るためだけの高額査定に注意
• 一社のみの場合には反対に割安査定されるケースも…

前項のように、きちんとしっかりとしたマーケティングに基づく個別具体的な査定額の根拠を説明できる良い業者であれば「査定額＝適正価格」と言えますが、中には、とりあえず媒介契約を取りたいがために不当に高額な査定額を提示してくる業者も存在するため注意が必要です。

そういった業者は、とりあえず専任媒介契約をして一定期間自社のみの専売状態をつくった後で、売出し前に価格の値下げを提案してきたり、一時高額なまま売出した後で、当然に買い手がつかないためすぐに値下げを提案してきて結局安く売るというのが常套手段です。

また、反対に一社だけの問い合わせで競合がいない状態の場合には、できるだけ早く売買を成立させて営業の手間を減らすために適正価格よりも敢えて安く査定をしてくるというケースもあるため、一社の言うことだけを鵜呑みにするのはご法度です。

2-3. 誰を売却ターゲットとするかで査定は変わる

• 明確なターゲット想定の上での査定になっているかを確認する

マンションは購入目的が自宅用の人と投資用の人では妥当と感じる価格が異なるのが一般的です。

そのため、誰を売却ターゲットとするか次第では、最終的な売却価格にも大きく影響する可能性あり、査定においても必ず確認すべきポイントです。

2-4. 最終的な売出し価格は自分で決めるべき

• きちんとした相場確認のもと自分で決めた方が納得のいく売却ができる

当然のことならが、最終的なマンションの売出し価格の決定権はあくまで売主にあります。

そのため、もし自分の売却希望額と業者の査定額に差がある場合には、希望額が相場から大きく逸脱していない限りは、まずは希望額で売り出すようにするべきです。

結果的に、希望額では売れずに値下げすることになったとしても、その方が最終的に納得のいく満足度が高い売却になるでしょう。

2-5. 最初は一社と専任媒介契約、ダメなら複数社と一般媒介契約へ

• 専任媒介の方が良い条件を引い出しやすく優先的に頑張ってもらえる

マンション売却の媒介契約には専任性の強さによって以下の3種類があります。

それぞれ一長一短があるため、どれがベストかは一概には言えませんが、業者から見た際には一社独占の専任契約である「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の魅力が当然に高く、言い換えると「様々な要望を聞いてもらいやすく、案件も優先して取り組んでもらえやすい」ということなるため、まず最初は信頼できる業者へ1~2ヶ月間の短期で専任契約して様子を見ることをおすすめします。

3. 月島のマンションを査定相場よりも高く売るための6つの秘訣

次に、実際にマンションを売り出すにあたって、査定相場よりも高く売るためのノウハウをご紹介していきます。

マンションを査定相場よりも高く売るために大切なことは、「同じような条件の競合物件よりも買い手から見た印象を良くすること」です。

特に中古マンションの購入者は、「価格・立地・間取り・広さ・設備グレード」といった基本的な条件がマッチする複数の物件を比較検討し、最も気に入った物件に購入希望を出すという行動をとります。

そのため、査定相場よりも高くマンション売るためには、基本的な条件の良さをアピールするだけでは足りず、競合物件と比較された際の相対的な印象の良さを演出することが大切です。

その演出の方法として、最も効果的な秘訣としては、以下の6つが挙げられます。

一つ一つは小さなことですが、実は、これらが完璧になされている物件は意外と少なく、すべて完璧にしていればそれだけで大きな差がつきます。

以下、具体的に解説していきます。

3-1. 広告用写真は必ずプロ仕様のものを用意してもらう

これは、業者選びの際の条件や比較ポイントとしても重視すべき点ですが、広告用の物件写真は必ずプロに撮ってもらった高品質なものを用意してもらうようにしましょう。

購入検討者は、必ずまず最初にインターネットで物件の広告写真を見て興味があるかを判断します。

その際、プロが撮った写真か素人が撮った写真かでは明らかに大きな差があり、最初に興味を持ってもらえるかどうかだけでなく、その後の印象にも大きく影響するためマスト条件とも言えるぐらい重要なポイントです。

実例：某不動産広告サイトに掲載されていた同じ物件の広告写真比較

以下は、某大手不動産広告サイトに掲載されていた売り物件の広告写真です。

同じマンション内の異なる住戸が、別々の仲介業者を通して広告掲載されているものですが写真のクオリティだけで全く物件の印象が異なってくるのがわかると思います。

＜プロが撮ったであろう高品質な写真＞

＜素人が撮ったであろう普通の写真＞

どちらの写真の方が問い合わせが多いかは、容易に想像ができるのではないでしょうか。

3-2. 目立つ損傷部は事前に補修しておく

（出展：エースリペアHPより）

（出展：エースリペアHPより）

インターネット広告の写真や条件に興味を持った購入検討者は、次に実際の物件の内見を行うのが一般的です。

そして、その際に重要なポイントの一つとして、目立つ損傷部は事前に補修しておくことをおすすめします。

それは、物件の印象にも大きく関わりますし、買い手からすると前のオーナーがどの程度大切に住んでいたかという点も意思決定の大きな材料になり得るからです。

あくまで同じような基本条件の物件の中で相対比較されているという点を肝に銘じ、最終判断は意外と小さな差で行われるということを強く意識しましょう。

3-3. 水回り部分は入念に掃除しておく

（出展：ぴかぴかハウスクリーニング柏HPより）

（出展：くらしのマーケットHPより）

（出展：ホワイトハウスHPより）

マンションの住戸内で、物件の印象やグレード感を大き左右する箇所は水回り部分です。

水回り部分は最も汚れが出やすく、前のオーナーの生活の仕方が一番現れる部分でもあります。

さらに、壁紙や建具・フローリング等は素人目にはあまり違いがわかりにくく印象に残りにくいのに対し、キッチン・トイレ・洗面台・ユニットバス等ははっきりと印象に残ります。

そのため、内見時に良い印象を演出する上で、水回り部分のきれいにしておくことは必須と言えます。

3-4. 内見前に不要な物は処分しておく

（出展：ここかじ魔法のお片づけより）

物件の良し悪しを判断する上で、非常に重要なポイントが、実際の広さだけでなく「感覚的に広く感じるか」という点です。

住戸の平米数自体は広くても、物が多くて感覚的に広く感じないということや、逆に、物があまりなく実際の平米数以上に広く感じるなどということは、誰もが経験したことがあると思います。

購入検討者が内見をするタイミングは大抵1度だけしかありませんので、その際に良い印象を持ってもらうためにも、できるだけ不要な物は処分して感覚的な広さを演出するようにしましょう。

3-5. できるだけ家具がコーディネートされている状態で見せる

（出展：家撮り部HPより）

引越しのタイミングや売る際の事情等で難しいケースもあると思いますが、できれば内見時には家具がコーディネートされた状態で見せる方が得策です。

新築マンションのモデルルーム等を見に行くと必ずおしゃれな家具ですべての部屋がコーディネートされていると思います。

これは、部屋の使い方をイメージしやすくしたり、上手くコーディネートすることでおしゃれな印象を与えたりといったメリットの他にも、空の部屋よりも部屋を広く見せられるといった効果もあります。

よく、家具や家電等を買いに行った際に、「店頭では大きすぎて部屋に入らないのでは」と思ったモノが、実際に部屋に入れてみると意外ときれいに収まり、むしろ部屋が広く感じるという経験があるのではないでしょうか。

このように、程よく家具がコーディネートされている状態の方が、様々な点でメリットがありますので、できるだけ家具がコーディネートされている状態で内見対応されることをおすすめします。（※既に空き家になっている場合には、レンタル家具等でコーディネートまでやってくれる業者もあります。）

3-6. 住んでみないとわからないようなプラス情報を整理して伝える

内見のタイミングで購入検討者が確認したい項目は、実際の物件の印象については当然ながら、日当たりや風通し・騒音等の住んでみないとわからない情報も多く含まれます。

そのため、ただ物件を見せるだけではなく、住んでみないとわからないようなその物件プラス情報を事前に整理しておき、直接伝えてあげるだけでも印象が良くなります。

住んでみないとわからないうようなプラス情報の例

• 風通しが良く夏場夜はクーラーいらずで電気代が安い
• 遮音性が高く上下左右の住戸の音は全く聞こえない
• マンション住人は非常に礼儀正しくて良い人ばかり…等

物件の印象だけでなく、住んだ後の生活のイメージも良く伝われば強力な差別化になります。

4. 月島のマンション売却における正しい売り時とは

• 結論：マンションの売り時は2018年末までがベスト！

これまで長く不動産業界にいて不動産売買相場を見てきた経験から、「マンションの売り時は2018年末までがベスト」といえます。

その理由としては、マンションの売り時判断基準の中でも最も大切な「経済情勢」に基づく相場が最も良い状態で推移しているのが現在であり、オリンピックイヤー前には相場が崩れると思われるからです。

具体的には以下のようなポイントから、経済情勢に基づく相場が最も良い状態であるといえます。

マンション価格は既にかなり高騰している！

1. 東北復興及びオリンピック特需から建設需要が多く建築費相場が高騰している
2. 建築費相場の高騰により新築マンション価格が高騰している
3. 新築マンション価格の高騰に引っ張られ中古マンション価格も同様に高騰している
4. アベノミクスの大胆な金融緩和により住宅ローン金利が過去最低水準である（高くても買い手がいるためさらに高騰する）

※「長期プライムレート」とは、金融機関が最も良い条件の企業等に期間1年以上の貸付を行う際の「最優遇貸出金利」のことであり、長期融資である住宅ローンの場合にもこの金利を基準として考えます。

また、以下のようなポイントから、オリンピックイヤー前にはマンション相場が高値のピークを迎え、高値ピークと思われた瞬間に一気に売物件が増えて、マンション相場が大きく下落する可能性が高いといえます。

いつ大量の売り物件が出てきてもおかしくない！

1. リーマンショック以降、2010年前後に安く購入されている大量のマンション物件は、譲渡所得税が安くなる「所有期間5年以上（長期譲渡所得）」の条件を満たしており、いつでも売れる状態にある
2. 長期譲渡所得の条件を満たす物件は年々増えていく
3. 特に投資用マンションのオーナーは売却の為に高値のピークを待ち構えている
4. 2020年のオリンピックイヤー以降の経済の冷え込みは懸念されており、オリンピック前には高値のピークを迎えるというのが大半の投資家の見立てである
5. アベノミクスの極端な金融政策には賛否両論があり、今後大胆な金融緩和が縮小されて住宅ローン金利が上がった場合には購入者が減りさらに価格下落要因になる可能性もある

従って、マンション売却を検討されているのであれば、経済情勢の観点からは2018年末ぐらいまでを照準に入れながら早めに売却した方が良いというのが私なりの結論です。

5. まとめ

「月島のマンション査定や損をせず賢く売る方法」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。

マンション売却は、一見難しそうで、「とても多くの手間や労力が掛かるのでは？」という勘違いをされている人も多いですが、売買後の確定申告も含めて実は意外と簡単に売却できてしまいます。

本ページでは「月島のマンション査定や損をせず賢く売る方法」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で、後悔しない上手な売却を検討してみて下さい。

〈本ページでご紹介したサービス・業者〉

• 『HOME4U』｜NTTデータグループ会社が運営する圧倒的な信用度の無料一括査定サービス
• 『HOME’S』｜登録業社数が最大規模で地元不動産業者への査定依頼に最適なサービス
• 『ソニー不動産』｜売却専門エージェント制を採用する安心感抜群の大手業者

〈マンション売却の賢い方法〉

“『HOME4U』や『HOME’S』等の無料一括査定サービスを使って物件の相場観（最高額）と各業者の条件を確認した上で、その売出し価格や条件を比較材料に安心感のある『ソニー不動産』に相談する”

※売却検討にあたっては、同時に「貸した場合の収益性」も検討すべきです。

基本的には売った方が良いというのが筆者の考えではありますが、

• 資産価値が落ちにくい都市部等にある
• 年間賃料が売却査定額の5%以上（表面利回り5%以上）で貸せる

なら賃貸物件として保有するのも賢い選択の一つです。

さらに、賃料査定書があると、賃貸した場合の収益性を示す根拠資料となり、売却に際して買い手の安心材料に繋がり非常に有利に働きます。そのため、「売却価格の無料一括査定」と同時に「賃料の無料一括査定」もしておきましょう。

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