不動産のプロが教える府中のマンション売却を成功させる全知識

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府中市のマンション売却について、「相場や売り時ってどうやって判断すればよいの?」「損をしないための注意点や高く売るためのポイントはあるの?」などと気になっていませんか?

コロナショックにより、これまで好調だった不動産相場のさらなる上昇は望めなくなったことから、自宅や投資用マンションの売却を検討するには今が絶好の時期であることは間違いありません。

マンション売却では、売出価格や売却タイミング、仲介業者の実力次第で何十万・何百万といった単位で大きな差が生まれることもあるため、損をして後悔しないためにも、しっかりと重要なポイントについては理解をして自分でも判断できるようにしておくことが肝心です。

このページでは、元大手不動産会社に勤務し、延べ2,000件以上の不動産売却に携ってきた筆者が、「府中市のマンション売却で押さえておくべき重要な全知識」について、以下の流れに沿ってすべてご紹介していきます。

  1. 府中市のマンション売却価格相場と売出し物件の特徴
  2. 府中市のマンション売却における正しい売り時とは
  3. 府中市のマンション売却で損をしないための4つの注意点
  4. 府中市のマンション売却で賢く利益を上げるために大切な2つのこと
  5. 府中市のマンション売却にかかる費用と税金

すべて読めば、府中市のマンション売却で必要なほぼ全ての知識が得られ、損することなく最善の売却ができるようになるでしょう。

1. 府中市のマンション売却価格相場と売却物件の特徴

府中市のマンション売却で後悔しないようにするためには、具体的な地域の相場を理解した上で、ベストな売り時や売出し価格等を検討してくことが大切です。

それらを検討していく上で、日本のマンション価格が直近10年で約50%も上昇しており、全国的に高くなっているという、大きな流れも理解しておきましょう。

全国マンションの価格水準の推移

上図の通り、こうした大きな価格の上昇は、住宅地や戸建住宅のような他の不動産については見られず、マンションに限って特徴的となっています。

以上のことから、今はマンション売却にあたって有利な相場であると言えますが、以下、府中市についてのさらに細かなマンション売却価格相場と売出し物件の特徴について解説していきます。

1-1. 府中市のマンションの売却価格相場

  • 府中市の中古マンション平均㎡単価:50.3万円(2013年以降上昇傾向)
  • 市内でも地域や条件によって相場が変わるため、具体的な相場を知るには似た物件を個別に調べるのがベスト

首都圏全体の中古マンション平均㎡単価は、アベノミクスや、オリンピック開催決定によって景気が上向いたことにより、とりわけ2013年以降大きく上昇を続けてきました。

直近の2019年の年間平均㎡単価は、過去20年で最も高くなっています。

首都圏中古マンション平均㎡単価推移

データ引用元「東日本不動産流通機構

このように上昇傾向にあるのは府中市においても同様です。

東京都全体の平均のように大きい動きはないものの、2013年以降上昇し、2019年の平均は過去10年で最も高くなっています。

「中古マンション平均㎡単価推移」

国交省の「不動産取引価格情報」より作成

詳しくは2章で解説しますが、コロナショックによって緩やかに下落していくのが今後の市場全体の流れとなります。

そこについては相場の好調な府中市も例外ではないため、少しでも高い相場での売却を狙うのであれば、早いうちに動くのがベストと言えます。

東京都(23区を除く)では何番目に高い?

府中市の中古マンション相場は、東京の区外では7番目に高くなっています。

東京都下内地域別中古マンション平均㎡単価

国交省の「不動産取引価格情報」より作成

以下は府中市内の地域別相場です。

府中駅周辺に位置する「寿町」、「府中町」については相場が比較的高くなっています。

府中市内地域別中古マンション平均㎡単価
府中市内地域別中古マンション平均㎡単価

国交省の「不動産取引価格情報」より作成

同じ府中市内でも、上記のような地域の違いだけでなく、広さや築年数等の物件ごとの条件によっても相場は変わってきます。

よって、あなたの物件の具体的な相場を知るには、より細かい地域や、築年数などの条件も含めて調べることが必要となります。

条件の似た物件から、個別に相場を調べよう

以下2種類のサイトを使って、より具体的な相場を調べてみましょう。

  • 不動産広告サイト
  • 取引事例確認サイト

調べる際は、価格に影響を与える以下5つの条件で対象を絞ってみましょう。

価格に影響する条件
①地域
②広さ
③構造種類(鉄骨、RC等)
④築年数
⑤最寄り駅までの所要時間
不動産広告サイトで確認

SUUMOや『HOME’S等の大手不動産広告サイトでは常に多くの売出中物件の広告が載っており、自身のマンションと同エリア・似た条件の物件を簡単に探すことできます。
スーモ ホームズHP
これらのサイトで売出中の類似物件が見つかれば、自分が売り出した際の競合物件となる訳ですので、一つの相場判断の参考とすることができます。

一方で、あくまで売出価格にすぎないため、「その価格が適正であるか」や「きちんと成約するか」まではわからないといった点には注意が必要です。

取引事例確認サイトの利用

2つ目の相場確認方法として、過去のマンション売買取引事例がデータベース化されていて、検索して相場を確認することができる取引事例確認サイトの利用が挙げられます。

この場合には、実際に成約した実績をもとにした価格相場を調べることができるため、より実態に合った相場判断の参考にすることができます。

おすすめの取引事例サイトは下記の二つです。

REINS Market Information(レインズ・マーケットインフォメーション)
レインズHP

土地総合情報システム
土地情報HP
いずれも公的機関が運営しており、実際の取引に基づく成約価格を集めて公表されたものになりますので、民間サイトの相場検索などと比較しても圧倒的な信頼性があります。

1-2.府中市の売出し物件の特徴

  • 築20年以内、広さ60㎡以上の物件が多い

府中市で2019年中に売買された中古マンションの築年数と広さの割合をグラフにまとめると以下のようになります。

府中市マンション築年数広さ割合

国交省の「不動産取引価格情報」より作成

築年数については、20年以内のものが過半数を占めており、比較的新しい物件の取引が多くなっています。

マンションは都心ほど価格が高くて狭い物件が、逆に郊外であるほど安くて広い物件がそれぞれ多くなる傾向があります。

府中市については、60㎡以上の広いマンションが多く、相場も東京の平均と比べると安いことから、典型的な郊外型と言えます。

府中市のマンション市場における買い手のニーズとしては、「リーズナブルな価格で広い物件を購入したい」というものが中心になっていると考えられます。

2.府中市のマンション売却における正しい売り時とは

  • 結論:マンションの売り時は今がベスト!

コロナウイルスの流行で不安定な経済情勢の中、マンション売却にあたり、以下のような疑問を持たれている方は多いはずです。

  • コロナの影響でマンション相場はどうなるの?
  • 不景気の今売ると損をするのでは?

私はこれまで長く不動産売買の相場を見てきた経験から、コロナショックによって今後相場は下落していくものの、売るなら今がベストと断言します。

「コロナショックの相場への影響」、そして「今売るべき理由」をそれぞれ順に解説していきます。

コロナショックの相場への影響

  • 景気の悪化により相場は下落し、低迷が長期化する

マンションを含めた不動産相場は、景気によって変動します。景気が悪くなると、下記の流れで相場は下落していきます。

  1. 消費が抑えられ、不動産の買い手が減る
  2. 売り手は少ない買い手を奪い合い、値下げが起こる
  3. 相場全体が下がっていく

コロナショックが景気に与えるダメージが深刻になることは、内閣府が毎月発表している「景気動向指数」という景気の基準となる数値を見るとわかります。

2020年5月の指数については「73.4」との発表がされています。過去30年の推移を見ると、その数値はすでにバブル崩壊後を下回るレベルになっていることがわかります。

景気動向指数推移

データ引用元「内閣府HP

不動産価格の基礎となる土地価格は過去30年で2回、長期的な下落をしていますが、下記の通り、それらはいずれも景気後退の引き金となった経済危機の際に起こっています。

公示地価、景気動向指数推移

データ引用元「国土交通省HP

コロナショックが過去の経済危機に匹敵することが数字となって表れている以上、今後、マンションも含めた不動産相場全体が同様に下落していくのは間違いありません。

※バブル期は、投機的な売買が繰り返されることにより地価が異常に高騰していた点で特殊であり、当時のような大暴落は考えられませんが、下落していく点では相違ありません。

また、下図の通り、コロナショック後3ヶ月の推移をリーマンショック後と比較しても、下げ幅が当時を上回っていることがわかります。

景気動向指数推移

データ引用元「内閣府HP

これは、リーマンショック当時を超えるスピードで景気が後退していることを表しており、最終的な景気の底についても当時を下回ることは確実と言えます。

経済的ダメージがこれまでにない程深刻であることから、不動産相場は当面低迷すると考えられます。

相場は落ちていくのに、今売るべき理由

今後コロナショックによって相場は落ちていきますが、以下の理由により、売るなら今がベストと言えます。

  • 今の相場が過去20年で最も高い
  • 下落スピードは緩やかであり、比較的高い相場がまだ続く

今の相場が過去20年で最も高い

不動産相場は、アベノミクスの金融緩和による低金利や、オリンピックに向けた建築ラッシュによる建築費の高騰により、2013年以降上昇を続けてきました。

マンション相場についてもその影響は大きく、直近の2019年の年間平均㎡単価は下図の通り、過去20年で最も高いことがわかります。首都圏中古マンション平均㎡単価

データ引用元「東日本不動産流通機構

1章でお伝えした通り、府中市においても、データの確認できる2010年以降では最高水準となっています。

下落スピードは緩やかであり、比較的高い相場がまだ続く

好調だった相場が今後下落していくわけですが、大きな景気後退が起きたとは言え、マンション相場は、株価のように、急に3〜5割のような大きい下落をすることはありません。

それは直近の経済危機であるリーマンショック時の値動きを見るとわかります。

株価が一年も経たずに半値にまで下落したのに対し、マンション価格の下落は緩やかであり、年間で-7.6%にとどまっています。

リーマンショック前後の中古マンション平均㎡単価

データ引用元「東日本不動産流通機構

マンションは住居として人々の生活の基礎となっている性質上、株のように簡単に売買される事は少なく、景気の影響による相場の変動は緩やかになるのです。

これはマンションのみならず、住居として使われる全ての不動産に言える事です。

仮に今後、一年おきに相場が2019年の平均に対して7.6%下落したとしても、過去20年の相場を見ると、まだまだ高いことが分かります。

中古マンション価格予測

データ引用元「東日本不動産流通機構

以上のことから、今後相場は下落していくものの、比較的高い相場がまだ続くため、相場が高いうちに売りたいのであれば、まさに今が売り時と私は考えます。

  • コロナ後も続く低金利が買い手をつなぎ止める!

住宅ローン金利は、低くなるほどローンの総返済額が少なくなるため、その高低は買い手のつきやすさに直結してきます。

2020年9月時点のメガバンクの住宅ローン金利を以下にまとめました。

変動金利型では1%を切っており、固定金利型(35年)ついても、1%台という低い金利での借入が可能となっています。

変動金利型固定金利型(35年)
みずほ銀行0.625〜0.875%1.54%
三菱UFJ銀行0.525%1.82%
三井住友銀行0.475%〜0.500%1.78%

今後景気の悪化によって着実に買い手は減っていきます。

しかし、コロナショック後も続く低金利が当面は買い手を引き止め、大きな減少を避ける効果を発揮すると考えられます。

また、2008年のリーマンショック当時、金融機関ではどこも上記より約1%高い金利が設定されていました。

金利の面では、マンション市場は当時より恵まれた状況にあると言えます。

相場が高いだけでなく、低金利で買い手が住宅ローンを組みやすい今こそが売り時なのです。

3. 府中市のマンション売却で損をしないための4つの注意点

マンション売却の流れとしては、下記のように、トータル10のステップがあります。

マンション売却の流れと費用発生のタイミング

最初の2つのステップにある通り、売却にあたってまずすべきことは、物件の価格査定を行い、仲介業者を決定することです。

仲介業者は売出し以降の売却の進行役となる大事な存在であり、その選定に失敗すると、後の工程でどれだけ注力しても結局安値で売却することになり後悔するということになりかねません。

そのように最終的に損をしないためには、最初の「価格査定」、「仲介業者決定・契約」のステップにおいて、以下4つの注意点について押さえておくことが重要になります。

マンションの売却で損をしないための4つの注意点
1.必ず複数の業者から売却価格査定をとって比較する
2.高すぎる査定に要注意
3.査定額も大事だがその根拠はもっと大事
4.最初は一社と専任媒介契約、ダメなら複数社と一般媒介契約へ

これらをしっかりと押さえておけば、「不当な価格で売却して損をしてしまう」「業者選びに失敗して後悔する」といったようなよくある失敗を回避することができるようになります。

それぞれ具体的に解説していきます。

3-1. 必ず複数の業者から売却価格査定をとって比較する

  • 入り口は多い方が信頼できるパートナーに出会える確率が上がる
  • 情報が多い方が相場の確認の精度が上がる
  • 売出し価格・仲介手数料の等の条件交渉のための比較材料になる

まず大前提として押さえておくべきポイントとして、マンション売却価格査定では、業者により査定額は大きく異なります。

それは、業者により特性(営業エリア、規模、得意分野、自社広告媒体の有無、在庫物件、問い合わせ状況等)が全く異なるためです。

特に不動産はエリア特性が強いため、得意な営業エリア外の案件の場合には過去事例の確認のみといった機械的な査定のみで全く頼りにならないような業者も中には存在しています。

そのため、マンション売却価格査定では必ず複数社(自分が納得のいく業者に出会うまで何社でも)から査定を取り比較することが大切です。

現在では、ネットで多くの無料一括査定サービスが提供されていますので、それらを活用すれば手間なく簡単に複数の業者へアプローチできます。

一括査定サイトの利用の流れは以下のとおりです。

一括査定イメージ

無料一括査定なら『HOME4U』がおすすめ

不動産の一括査定サイトはいくつもありますが、結論から言うと、大手のNTTグループが運営する『HOME4U』の利用をおすすめします。

home4uホームページ
理由としては、下記二つの点から他サイトに比べて安全性が高く、良い業者に出会える可能性も高くなると判断できるからです。

  • プライバシーマークを取得している
  • 大手から中小まで、1,500社以上が登録
プライバシーマークを取得している

プライバシーマーク
プライバシーマークとは、日本産業規格に基づいた基準を満たした事業者のみ使用が認められたものになります。

その個人情報保護の体制や運用の状況が適切であることが公的に認められていることを意味します。

また、『HOME4U』は上場企業であるNTTデータグループが運営しており、運営実績は20年近くと一括査定サイトの中で最も長く、登録業社の厳選も進んでいます。

一括査定サイト利用時は、物件情報のみならず、その他の基本的な個人情報の登録も求められます。安心して情報を提供できるサイトであるメリットは大きいと言えます。

大手から中小まで、1,500社以上が登録

HOME4U』には、規模を問わず全国1,500社以上の業者が登録されています。

大手の方が中小よりも販売網が広く、売却がしやすいと思われがちですが、そんな事はありません。

全国の不動産会社は「レインズ」という不動産情報システムを使って売り出し物件の情報を共有しています。

売却物件のレインズへの登録は法律で義務付けられており、そこに広告を出して買主を探すという点では、大手も中小も、皆同じ土俵で戦っているといっても過言ではありません。
REINS仕組み
大手のみを扱った一括査定サイトもある中で、規模を問わず、多様な選択肢の中から業者を選べるという点で、『HOME4U』は優れていると言えます。

3-2.高すぎる査定に要注意

  • 高額査定を出した業者が、その額で売ってくれるとは限らない

マンションの査定は、車の買取査定のように、査定額で売り渡せることを保証するものではありません。

マンションの売却価格は、買主との価格交渉の後、購入がされるまで確定するものではなく、査定の時点ではあくまで売れる額の予測でしかないのです。

一括査定サイトで複数社に査定を取ると、他社に比べ、極端に高額な査定を提示してくる業者がいることがあります。

もちろん本当にその額で売れると踏んで査定を出している場合もありますが、中には、その額では売れないことを知りながら、高い査定を出している業者も存在します。

売れないと分かっているのに、なぜ高額査定をするの?

他社より高い査定額で売主の気を引き、専任媒介契約(売却を一社に一任する契約)を結ぶことだけが目的です。

業者は、売主と契約をしないことには仲介手数料が得られないため、まずは他社より先に契約を取ることに必死にならざるを得ない事情があります。

結果として、下記のようなことを考えて高額査定を出す業者がどうしても出てきてしまします。

  • 「査定額で売る決まりはないし、売り出しの時にでも、理由をつけて値下げを提案すればいい。」
  • 「契約ができて、仲介手数料がもらえるのであれば、最終的にいくら安くなろうと関係ない。」

高額査定を出した業者が、売主の「高く売りたい」という望みをかなえてくれるとは限らないのです。

こうした業者に惑わされないためには、査定額よりもその根拠に目を向けることが大事になります。

3-3. 査定額も大事だがその根拠はもっと大事

  • どのようなマーケティングを行っているかで業者の実力や良し悪しがわかる

不動産の売買は、売り手と買い手の合意で価格が成立する上、全く同じ物件は存在しないため、似た物件の売買事例や相場といったものはあくまで一つの参考にすぎません。

その物件の適正な査定をするにはより具体的なマーケティングが必要になります。

しっかりとしたマーケティングを行なっている業者であれば、査定額の根拠について、その物件固有の事情を見極めて、下記のような項目について具体的な説明があるはずです。

  • ターゲットとなる購入者像
  • 競合となりうる物件と比較した上で有利、不利な点
  • 具体的な販売手法(どのように広告を売っていくか等)

査定の根拠について、納得のいく説明ができる業者こそが、本当にあなたの物件を高く売ってくれる、実力のある業者と言えます。

3-4. 最初は一社と専任媒介契約、ダメなら複数社と一般媒介契約へ

  • 専任媒介契約の方が、業者に優先的に動いてもらえるようになり、売主にとってのメリットも大きい

マンション売却にあたっての仲介業者との媒介契約には、大きく分けて、以下の二つがあります。

  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

専任媒介契約が一社のみへの売却依頼であるのに対し、一般媒介契約では複数社に同時に売却依頼ができるという点が大きな違いです。

また、専任媒介契約では、物件のレインズへの登録や売主への定期的な報告の義務があるのに対し、一般媒介契約ではそれがないという点で異なります。

一般媒介と専任媒介

結論から言うと、まずは専任媒介契約を一社と結ぶことをおすすめします

一般媒介契約は、複数社が同時に買主を探す性質上、業者にとって「労力をかけてもそれが無駄になる」というリスクがつきものになります。

反面、専任媒介契約は、業者にとってそのリスクがないことから、なんとか契約期間内に自社で売り切ろうと優先的に動いてもらいやすいのです。

専任媒介契約には、以下のように「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の二種類があり、最終的にはどちらかを選ぶ必要があります。

専任媒介契約専属専任媒介契約
業者側の義務・2週に一回は売主に販売状況を報告する

・契約から7日以内にレインズに物件を登録する

・1週に一回は売主に販売状況を報告する

・契約から5日以内にレインズに物件を登録する

売主が自分で買主を見つけること可能不可能

どちらも一般媒介契約に比べて優先的に動いてもらえる点では変わりません。

ただ、後段の売主が自分で買主を見つけられるか否かについては大きな違いとなります。

身近な知人や親戚等の中から、自分の物件を買ってくれる人が見つかる見込みのある方は、左の専任媒介契約の方を必ず選んでおきましょう。

最初の一社でうまくいかなかった場合は一般媒介契約もあり

一般媒介契約については、業者に販売活動の優先度を下げられるリスクはあるものの、一社に依存せず手広く依頼できるという点では試す価値はあります。

最初に専任媒介契約を結んだ業者で納得のいく売却ができなかった場合は、複数社との一般媒介契約に切り替えて売り出しをしてみることをおすすめします。

4.府中市のマンション売却で賢く利益を上げるために大切な2つのこと

  • ポイントは、「売出し期間」と「売出し価格」の2つ

マンション売却で利益を最大化するためには、下記の2つを意識することが大切です。

  • 価格交渉を有利に進めるため、時間に余裕を持って売出す
  • 相場より高く売出してくれる業者を選ぶ

マンションは最初に売出した価格で売れることは滅多にありません。

ほとんどの場合、買主側から価格交渉を持ちかけられ、交渉の中でお互いに納得のいく価格が決まって初めて成約となります。

時間に追われて売り急いでいると、交渉の時間が取れず、他の買主を見つける余裕もないため、買主の言うままに値下げをして安く売る羽目になってしまいます。

売主にとっての利益を最大化するためには、交渉のための時間的な余裕を持ちつつ、相場より高い価格で売り出すことが重要となります。

理想的な売出し期間は

売出し期間とは、全体の流れの中で言うと、下図の通り内見対応や条件交渉を含め、実際に売出してから契約するまでの期間のことを言います。

マンション売却の流れと費用発生のタイミング

下図の通り、首都圏における中古マンションの売出し期間の平均は、例年2~3ヶ月程度となっています。

REINS仕組み

データ引用元「東日本不動産流通機構

この程度の日数がかかるのが一般的なため、売出し期間としては、少なくとも3ヶ月は余裕を持つことをすすめます。

また、売買契約成立後、引渡しまでには諸手続きで1ヶ月程かかるのが基本です。

そのため、引渡しを終えたい時期から逆算して4ヶ月前には業者を決定して売出しを始められるよう、計画的に査定を進めるようにしましょう。

売出し価格を高くするには

  • 相場より少なくとも1割高い価格で売出す前提で、それぞれの業者と交渉するべし

売出し価格は売主に決定権があり、ある程度自分で決めることができますが、売出しの際は、少なくとも相場より1割は高い価格を設定することをすすめます。

なぜなら、相場からかけ離れた高い売出しでは見向きもされないリスクがあるものの、1割程度の上乗せであれば、どうしても欲しいという買主が見つかれば、その価格でも売れる可能性は十分あると言えるからです。

また、前述の通りマンション売却では基本的に価格交渉が前提となるため、値引きの余地としても、ある程度余裕を持った価格を設定することは、売出す上での鉄則となります。

相場より安く売りたがる業者に注意

業者からすると、「相場より安く売出すことで、価格交渉の手間を省き、早く簡単に仕事が回せる」というメリットがあり、中には無理なくまとめられる安い価格での売出しをしたがる業者がいるのも事実です。

そのような、業者都合の理由で売主が損をするというのはあってはなりません。

必ず複数社から査定を取ると共に自身でも相場を調べ、相場より1割程度高い価格を基準にそれぞれの業者と交渉するようにしましょう。

5.府中市のマンション売却にかかる費用と税金

マンション売却にあたっては、売却額をそのまま手にできるということはありません。

トータルで売却額の5%前後の費用や税金がかかることが一般的であり、それらを含めた計算をして初めて最終的な手取りの額を知ることができるようになります。

新居の購入等に向け、今後の資金計画を立てていくためには、以下のような、売却にかかる費用、税金について、発生のタイミングも含めて事前に知っておくことが大切です。

マンション売却の流れと費用発生のタイミング
マンション売却の流れと費用発生のタイミング

マンション売却にかかる費用について、以下の3種類に分けて解説していきます。

  • 必ずかかる費用
  • 状況次第でかかる費用・税金
  • 戻ってくる可能性のある費用・税金

5-1. 必ずかかる2つの費用

  1. 印紙代(印紙税)
  2. 仲介手数料

一般的な仲介業者を通しての売却の場合、上記二つの費用については必ず発生してきます。

印紙代(印紙税)

マンション売却の流れと費用発生のタイミング

印紙代(印紙税)とは、簡単に言うと、「売買契約書の作成にあたりかかる税金」です。

印紙税の額は、物件の売却価格(契約書に記載される金額)によって以下のようになります。

売却価格
(契約書に記載された契約金額)
税額
100万円超、500万円以下のもの1,000円
500万円超、1,000万円以下のもの5,000円
1,000万円超、5,000万円以下のもの1万円
5,000万円超、1億円以下のもの3万円
1億円超、5億円以下のもの6万円
5億円超、10億円以下のもの16万円

売買契約書は売主用、買主用に二枚作成されることが多く、それぞれが自分の分の契約書の印紙代を負担するのが一般的です。

契約書を作成する売買契約の際に支払いが必要となります。

仲介手数料

マンション売却の流れと費用発生のタイミング

仲介手数料は、不動産業者に買い主を見つけて来てもらうところから、契約・引渡しまでのあらゆるサポートをしてもらう対価として支払う手数料です。

成功報酬のため、仮に買い手が見つからずに契約に至らなかった場合は一切かかりませんが、売却が決まった場合は必ず発生してきます。

売買契約時に50%、引き渡し時に50%を、二回に分けて業者に払うことが一般的です。

仲介手数料は、宅建行法により以下のように上限額が決められており、ほとんどの業者がその上限で料金設定しています。

宅建業法に基づく仲介手数料の上限額
「売買価格」 × 3% + 6万円 + 消費税
売買価格3,000万円(消費税10%)の場合105万6000円

交渉によっては、通常3%のところを2%で引き受けてもらえるといったようなケースもあり、仮に売却価格3,000万円の物件であればそれだけで税込み33万円も費用を抑えることができます。

そのため、複数社を比較競合させながら最も安いところを基準にして、その他の業者へ安くしてもらうよう交渉することが大切です。

ただ、やりすぎると割りの良い他の案件を優先される等、サービスの質低下につながる可能性もあるため、注意が必要です。

5-2. 状況次第でかかる8つの費用・税金

  1. クリーニング費用
  2. リフォーム費用
  3. 追加広告費
  4. 引越し費用
  5. 抵当権抹消登記費用
  6. ローン返済手数料
  7. 譲渡所得税・住民税
  8. 消費税

物件の状態や売主の事情、高く売るための戦略等、「状況次第で掛かる費用」には上記の8つが挙げられます。

売主の方針次第で掛けずに済むものから、条件が当てはまると必ず掛かるものまで様々ですので、以下一つ一つ解説してきます。

クリーニング費用

マンション売却の流れと費用発生のタイミング

クリーニング費用は、売出し前の広告用写真撮影や売出し後の買い主による内見に備えてきれいにしておくことで、少しでも高値で売却しやすくするための戦略的な費用となります。

クリーニングは義務ではありませんが、買主の印象をグッと良くすることができるため、自力でやることが難しい場合は、水回り(キッチン、バスルーム等)だけでも、業者によるクリーニングをやっておくことをすすめます。

  • 目安予算:5~30万円程度(物件・クリーニング内容による)※水回りだけの場合:3~5万円程度

リフォーム費用

マンション売却の流れと費用発生のタイミング

リフォーム費用も、クリーニング費用同様、売出し前の広告用写真撮影や売出し後の買い主による内見に備えて、きれいにしておくことで少しでも高値で売却しやすくするための戦略的な費用です。

売出し物件があまりにも劣化していたり、築年数が古く間取り的に時代遅れな場合等に、購入後すぐに住める状態に直して売出すことで、買い手の幅を広げるという狙いでリフォームするのが一般的です。

しかしながら、自分でリフォームする前提であえて安い物件を探している買主も存在するため、リフォーム代を上乗せした高い価格での売却ができる保証はないというデメリットもあります。

リフォームを行うかどうかは、買い手のニーズを仲介業者にしっかりとマーケティングしてもらい慎重に判断するようにしましょう。

  • 目安予算:数十万円〜数百万円(物件・リフォーム内容による)

追加広告費

マンション売却の流れと費用発生のタイミング

一般的な広告(レインズやポータルサイトへの登録、チラシのポスティング、店頭での紹介)の費用ついては業者負担となります。

しかしながら、有料であることを確認の上、売り主から業者に別途広告を依頼した場合には追加広告費が発生してきます。

宅建業法の中で、売り主からの依頼のない広告費用の請求は禁止されてるため、基本的に売主側から依頼をしない限りは費用が発生することはありません。

  • 目安予算:売り主から特別に依頼しない限りゼロ(基本的に不要)

引越し費用

マンション売却の流れと費用発生のタイミング

売主自身が入居中の自宅マンションを売却する場合、当然ですが、売り先が決定後、少なくとも引渡しまでには引越しが必要になります。

引越しは、直前の予約だと予約が取りづらくなったり、料金が高くなることがあるため、売り先が決定次第、早いタイミングで業者に見積もりをとり、予約をしておくようにしましょう。

  • 目安予算10~30万円程度(荷物量、時期による)

抵当権抹消登記費用

マンション売却の流れと費用発生のタイミング

抵当権とは、仮に家の持ち主がローンの返済に行き詰まった場合、銀行が家を競売に出して残債を回収できる権利のことを言います。

ローンが残っている物件には、銀行による抵当権がついていますが、売却して所有権を買主に移すためには、ローンを完済し、抵当権を外す手続きというのが必要になります。

通常、決済・引渡し時に買い主から支払われる代金にてローンを一括返済し、同時に司法書士が抵当権を消し、所有権を買主に移す手続きをまとめて行うことになります。

所有権を移す手続きにかかる税金と、司法書士への報酬が「抵当権抹消登記費用」ということになります。

  • 目安予算:1.5万円程度(不動産1個につき1,000円+諸経費+司法書士報酬)

ローン返済手数料

マンション売却の流れと費用発生のタイミング

前述の通り、物件の所有権を買主に移すには、抵当権を外すためにも、ローンの完済が必須となりますが、一定期間の支払いが残っているローンを一括返済する形となる場合には、それについても費用がかかってきます

こちらは、金融機関との契約内容によって金額は大きく異なりますが、決済・引渡し時に一括返済するタイミングで数万円程度の手数料がかかります。

  • 目安予算:3万円程度(金融機関・契約内容による)

譲渡所得税・住民税

マンション売却の流れと費用発生のタイミング

マンション売却で売却益が出た場合には翌年3月の確定申告により譲渡所得税及び住民税といった税金を支払わなければなりません。

自宅マンションの売却の場合には、様々な特別控除が用意されているため、最終的にかからずに済むケースの方が多いですが、仮にかかる場合には、物件の所有期間に応じて税額が大きくなりますので、事前に理解して残しておく必要があります。

  • 所有期間5年超の場合:売却益にかかる税率=20.315%
  • 所有期間5年以下の場合:売却益にかかる税率=39.63%

※売却益=売却価格ー物件の取得費(減価償却したもの)ー売却費用(仲介手数料等)

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マンション売却に掛かる税金については、以下の記事で詳細に解説しておりますので、必要な方はご参考にしてください。

マンション売却について提案する人

誰でもわかる!マンション売却で掛かる税金と優遇をやさしく完全解説

消費税

マンション売却の流れと費用発生のタイミング

一般個人にはあまり関係のない話ですが、売り主が消費税の課税事業者に該当している場合には、マンション売却の建物部分について消費税がかかる為注意が必要です。

課税事業者とは、基準期間(前々年度1年間or前年度の上半期)の課税売上が1,000万円以上ある個人及び法人のことを指します。

課税事業者に該当している場合には、建物部分につき消費税を買い主から預かり、翌年の確定申告により納付しなければなりません。

土地(区分所有対象地含)建物
一般個人非課税非課税
非課税事業者(個人事業主・法人)非課税非課税
課税事業者(個人事業主・法人)非課税課税

消費税は、仮に買い主から預かっていない場合でも事業者に納付義務があり、金額も多額になりますので、特に個人事業主等で課税事業者に該当している人は気をつけましょう。

5-3. 戻ってくる可能性のある5つの費用・税金

  1. 管理費・修繕積立金等の清算金
  2. 固定資産税・都市計画税の清算金
  3. 火災保険料
  4. ローン保証料
  5. 所得税

上記5つの費用は、マンション売却によって逆に戻ってくる可能性があります。

特に、ローン保証料については、残債期間が長いほど多額になり大きな金額になることも多いため、しっかりと押さえておきましょう。

以下、一つ一つ解説していきます。

管理費・修繕積立金等の清算金

マンション売却の流れと費用発生のタイミング

管理費や修繕積立金は、当月に翌月分を支払うのが一般的なため、引渡し時点で、引渡し日以降の月額についても、売り主が満額支払い済みとなっていることが大半となります。

そのため、引渡し日〜月末までの日割り金額については、決済時に清算して買い主から売り主へ支払われることになります。

固定資産税・都市計画税の清算金

マンション売却の流れと費用発生のタイミング

固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に対して1年分の納付請求がいく仕組みになっています。

そのため、引渡し時において、すでに1年分の税金を売り主が納付済みの場合には、引渡し日〜年末までの期間に応じた分の税金が決済時に清算され、買い主から売り主に支払われることになります。

火災保険料

マンション売却の流れと費用発生のタイミング

火災保険料は契約期間分を一括払いしていることが多いですが、引渡しによって解約が決まり、その時点で未経過期間がある場合には、その期間に応じた分の支払い済み保険料が返ってきます

具体的な金額については、保険会社に問い合わせれば教えてもらえます。

ローン保証料

マンション売却の流れと費用発生のタイミング

売却予定物件をローンで取得し、その際に保証会社に保証料を支払っている場合には、一括返済時点で未経過期間に応じた分の保証料が返ってきます。

住宅ローンの場合には、借入総額の1~3%程度の保証料を最初に支払っているはずですので、自宅マンションの売却の場合には、数十万円単位の保証料が返ってくることが多いです。

具体的な返還金額については、金融機関や当初支払った保証料、未経過期間等によっても異なりますので、確認したい方はローンを借りた金融機関に問い合わせてみましょう。

所得税

マンション売却の流れと費用発生のタイミング

前述のとおり、マンション売却で利益が出た場合には翌年の確定申告により各種税金を納めなければいけません。

逆に売却益がなく、売却益の計算結果がマイナスとなった場合には、確定申告時に給料等の他の所得からマイナス分を差し引くことで所得税を減らすことができます。

この際、サラリーマン等で毎月所得税を源泉徴収されている人であれば、払い過ぎている分の所得税が返ってくることになります。

払い過ぎている所得税は、自分で確定申告を行わないと還付されませんので、売却益がマイナスとなった場合でも、必ず翌年の確定申告を忘れずに行うようにしましょう。

※売却益 = 売却価格 − 物件の取得費(減価償却したもの)− 売却費用(仲介手数料等)

6. まとめ

いかがでしたでしょうか。

「府中市のマンションを賢く売却する方法」について、疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。

マンション売却は、エリアごとの相場や売り時を掴んだ上で、査定を通して最良の業者を選び、時間に余裕を持って高く売出していくことが重要になります。

本ページでは「府中市のマンションを賢く売却する方法」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で、後悔しない上手な売却を検討してみて下さい。
〈本ページでご紹介したサービス・業者〉

  • HOME4U』|NTTデータグループ会社が運営する圧倒的な信用度の無料一括査定サービス

※売却検討にあたっては、同時に「貸した場合の収益性」も検討すべきです。

基本的には売った方が良いというのが筆者の考えではありますが、

  • 資産価値が落ちにくい都市部等にある
  • 年間賃料が売却査定額の5%以上(表面利回り5%以上)で貸せる

なら賃貸物件として保有するのも賢い選択の一つです。

さらに、賃料査定書があると、賃貸した場合の収益性を示す根拠資料となり、売却に際して買い手の安心材料に繋がり非常に有利に働きます。そのため、「売却価格の無料一括査定」と同時に「賃料の無料一括査定」もしておきましょう。

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