誰でもわかる!一戸建ての家売却で掛かる税金と優遇をやさしく全解説

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誰でもわかる!一戸建ての家売却で掛かる税金と優遇をやさしく全解説

一戸建ての家の売却を検討していて、「売却で掛かる税金って一体どれくらいなの?」「税金で損をしないために知っておくべきことって何かあるの?」と気になっていませんか?

コロナショックにより、これまで好調だった不動産相場のさらなる上昇は望めなくなったことから、自宅や投資用の一戸建ての家の売却を検討するには今が絶好の時期であることは間違いありません。

しかし、一戸建ての家の売却で利益(譲渡所得)が出た場合には当然に税金を納める必要があり、さらに、その税金には様々な優遇や優遇を受けるための注意点も存在するため、しっかりと理解していないと、「優遇が受けられず税金で損をしてしまった…」なんてことにもなりかねません

このページでは、元大手不動産会社に勤務し、延べ2,000件以上の不動産売却に携ってきた筆者が、「一戸建ての家の売却に掛かる費用の流れと目安額」について、以下の流れに沿ってご紹介します。

  1. 一戸建ての家の売却で税金が掛かる人とか掛からない人
  2. 一戸建ての家の売却で掛かる税金と目安税額早見表
  3. 一戸建ての家の売却により税金が戻ってくることもある!
  4. 絶対に使うべき各種税金優遇と優遇を受けるための注意点まとめ
  5. 一戸建ての家の売却で利益を上げるために最も大切な2つのポイント

すべて読めば、「一戸建ての家の売却に掛かる税金」について、プロと同等の知識が身につき、賢く売却できるようになるでしょう。

1. 一戸建ての家の売却で税金が掛かる人と掛からない人

まず最初に、そもそも一戸建ての家の売却で税金が掛かる人と掛からない人について押さえておきましょう。

詳細は次章以降で詳しくご説明していきますが、一戸建ての家の売却で税金が掛かる人と掛からない人を簡単にまとめると以下のようになります。

税金が掛かる人税金が掛からない人
  • 優遇を超える譲渡益が出た人
  • 譲渡益が出なかった人
  • 譲渡益は出たが優遇の範囲内だった人
具体的には、以下のような人▼具体的には、以下のような人▼
自宅用の一戸建ての家の売却で3千万円超の譲渡益が出た人(※居住用財産の3千万円特別控除適用時)自宅用の一戸建ての家の売却で出た譲渡益が3千万円以下の人(※居住用財産の3千万円特別控除適用時)
自宅用以外の一戸建ての家の売却で譲渡益が出た人自宅用の一戸建ての家の買い換えで譲渡益が出たが「買い換え特例」を使う人

以下、詳しくご説明していきます。

1-1. 一戸建ての家の売却で税金が掛かる人

税金が掛かる人
優遇を超える譲渡益が出た人
具体的には、以下のような人▼
自宅用の一戸建ての家の売却で3千万円超の譲渡益が出た人(※居住用財産の3千万円特別控除適用時)
自宅用以外の一戸建ての家の売却で譲渡益が出た人

一戸建ての家の売却で税金が掛かる人は、基本的に「売却により譲渡益が出た人」になります。

しかしながら、自宅用の一戸建ての家の場合には、後述する「居住用財産の3千万円特別控除」という税金の優遇特例があるため、3千万円超の譲渡益が出た場合に税金が掛かるということになります。(※優遇条件に当てはまらない人は譲渡益が出た時点でその全額について税金が掛かります)

また、他にも公共事業等の各種法令に基づく事業のために土地を売却した場合にも、様々な優遇特例が用意されているため、それらの特別控除額を超える譲渡益が出た場合に税金が掛かります。

1-2. 一戸建ての家の売却で税金が掛からない人

税金が掛からない人
譲渡益が出なかった人
譲渡益は出たが優遇の範囲内だった人
具体的には、以下のような人▼
自宅用一戸建ての家の売却で出た譲渡益が3千万円以下の人(※居住用財産の3千万円特別控除適用時)
自宅用一戸建ての家の買い換えで譲渡益が出たが「買い換え特例」を使う人

反対に、一戸建ての家の売却で税金が掛からない人は、前項以外の人と言えますが、具体的には、「そもそも譲渡益が出なかった人」「自宅用一戸建ての家の売却で譲渡益が3千万円以内の人(優遇条件に該当する場合)」「自宅用一戸建ての家の買い換えで買い換え特例と使う人」「土地の収用のための売却で譲渡益が特別控除額以内の人」等のケースが当てはまります。

「居住用財産の買い換え特例」とは、詳細は後述しますが、簡単に言うと、「買い換えた新しい自宅を将来売却する時まで今回の譲渡益に対する課税を先送りできる特例」であり、一定の条件を満たす居住用財産の買い換えであれば、どれだけ譲渡益が出ていようが今回の売却では税金が掛からないようにすることができます。

基本的に自宅用でない場合には、誰もが受けられるような汎用的な特例はありませんが、一部、土地売却については下図のような特例があります。

土地売却で譲渡益が出た場合の優遇特例
(※令和2年度税制)
1平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
2公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
3特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
4特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
5農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

そのため、「自宅用一戸建ての家の場合には、仮に譲渡益が出ていても優遇特例を使って税金を掛からないようにできる可能性がある」ということを覚えておきましょう。

2. 一戸建ての家の売却で掛かる税金と目安税額早見表

一戸建ての家の売却で掛かる可能性のある税金には、譲渡益に対するもの以外にもいくつかの種類があり、それぞれ対象となる人や注意点が異なりますので、しっかりと事前に理解しておくことが大切です。

以下、一戸建ての家の売却で掛かる可能性のある税金の各種解説と最も重要な譲渡益に対して掛かる譲渡所得税等の目安税額を早見表でご紹介していきます。

2-1. 一戸建ての家の売却で掛かる税金の種類

一戸建ての家の売却で掛かる税金には主に以下の3種類があります。

  • 売却益に対して掛かる税金|譲渡所得税・住民税・復興税
  • 事業用不動産の売却に対して掛かる税金|消費税(消費税の課税事業者に該当する場合のみ)
  • 登記に際して掛かる税金|登録免許税(抵当権抹消登記がある場合のみ)

売却益に対して掛かる税金|譲渡所得税・住民税・復興税

一戸建ての家の売却額が取得費を上回って利益が出た場合、それは譲渡所得と呼ばれ、「譲渡所得税、住民税、復興税」という3つの税金がかかってきます。

取得費については、購入したそのままの額ではなく、経年による減価償却分が引かれた上で計算される点に注意が必要です。

譲渡費用(売却の仲介業者に支払う手数料等)については課税対象となる利益から差し引くことが可能になります。

譲渡所得は、具体的に下記の計算式で求められます。

  • 譲渡所得=「売却価格」−「取得費(減価償却したもの)」−「譲渡費用(仲介手数料等)」

譲渡所得イメージ

  • 減価償却とは?

一戸建ての家のように寿命のある資産について、時間の経過によって少しずつ劣化していくという意味で、毎年一定の価値を減少させていく税法上の考え方のことです。

この考え方は土地には適用されず、一戸建ての家の場合、建物部分にのみ適用されます。

その計算方法は、一戸建ての家の用途や構造によって税法上細かく決められています。

現時点の物件の減価償却費(購入時より現在まででいくら価値が減ったのか)は、以下の表に物件の「取得価格(建物部分)」「経過年数」を当てはめると簡単に計算ができます。

減価償却費の計算方法
自宅用(非事業用)の場合事業用の場合
減価償却費取得価格(建物部分)× 0.9 × 償却率 × 経過年数取得価格 (建物部分)×  償却率 × 経過年数
償却率鉄筋コンクリート造:0.015(70年償却)鉄筋コンクリート造:0.022(47年償却)
重量鉄骨造:0.02(51年償却)重量鉄骨造:0.03(34年償却)
軽量鉄骨造:0.025(40年償却)軽量鉄骨造:0.038(27年償却)
木造:0.031(33年償却)木造:0.046(22年償却)

さらに、譲渡所得の計算上で大切なのが「特別控除」の存在です。

自宅を売却した場合には3,000万円特別控除があり、他にも買い替えの場合の課税繰り延べ特例等、様々な種類の優遇特例が用意されているため、単純に得した金額に税金が掛かるわけではないということを覚えておきましょう。

また、売却物件の所有期間に応じて以下のように分けられ、大きく税率が変わります。

  • 「売却した年の1月1日において所有期間が5年超」=「長期譲渡所得」
  • 「売却した年の1月1日において所有期間が5年以下」=「短期譲渡所得」

(注) 「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に掛かる税金と税率はそれぞれ以下の通りです。

長期譲渡所得短期譲渡所得
譲渡所得税率15%30%
復興所得税率所得税×2.1%
住民税率5%9%
合計20.315%39.63%

特に「短期譲渡所得」に該当する場合には、譲渡益の39.63%という多額の税金が掛かりますので、売却時期の検討は慎重に行い、翌年の確定申告まで納税資金を残しておくように注意しましょう。

事業用不動産の売却に対して掛かる税金|消費税

一般個人にはあまり関係のない話ですが、売り主が消費税の課税事業者に該当している場合には、一戸建ての家の売却の建物部分について消費税がかかりますので注意が必要です。

課税事業者とは、基準期間(前々年度1年間or前年度の上半期)の課税売上が1,000万円以上ある個人及び法人のことを指します。

課税事業者に該当している場合には、建物部分につき消費税を買い主から預かり、翌年の確定申告により納付しなければなりません。

土地(区分所有対象地含)建物
一般個人非課税非課税
非課税事業者(個人事業主・法人)非課税非課税
課税事業者(個人事業主・法人)非課税課税

消費税は、仮に買い主から預かっていない場合でも事業者に納付義務があり、金額も多額になりますので、特に個人事業主等で課税事業者に該当している人は気をつけましょう。

登記に際して掛かる税金|登録免許税

金額は大きくありませんが、もう一つ一戸建ての家の売却で掛かる可能性のある税金が、登記に際して掛かる「登録免許税」です。

通常、一戸建ての家の売却の場合、所有権移転登記等の費用は買い主側が負担するため、売り主には掛かりませんが、売却する一戸建ての家にローンが残っていて一括返済により抵当権を抹消してもらう場合には、抵当権抹消登記の登録免許税が掛かります。

<登録免許税の金額>

  • 不動産一個につき1,000円

※通常は一戸建ての家建物と区分所有土地で2個(土地が複数に分筆されている場合にはそれぞれ必要)

2-2. 譲渡益が出た場合の目安税額早見表

  • 「売却した年の1月1日において所有期間が5年超」=「長期譲渡所得」
  • 「売却した年の1月1日において所有期間が5年以下」=「短期譲渡所得」
長期譲渡所得短期譲渡所得
譲渡所得税率15%30%
復興所得税率所得税×2.1%
住民税率5%9%
合計20.315%39.63%

前述したように、一戸建ての家の売却で譲渡益が出た場合の「譲渡所得税・住民税・復興税」の税率は上記の通りですが、参考までに、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」が発生した場合の各種税額の早見表を以下のまとめておきます。

長期譲渡(所有期間5年超)の場合の税額早見表
譲渡所得額所得税住民税復興税税額合計
100万円15万5万3,150円20万3,150円
200万円30万10万6,300円40万6,300円
300万円45万15万9,450円60万9,450円
400万円60万20万12,600円81万2,600円
500万円75万25万15,750円101万5,750円
1,000万円150万50万31,500円203万1,500円
1,500万円225万75万47,250円304万7,250円
2,000万円300万100万63,000円406万3,000円
2,500万円375万125万78,750円507万8,750円
3,000万円450万150万94,500円609万4,500円
4,000万円600万200万126,000円812万6,000円
5,000万円750万250万157,500円1,015万7,500円
短期譲渡(所有期間5年以下)の場合の税額早見表
譲渡所得額所得税住民税復興税税額合計
100万円30万9万6,300円39万6,300円
200万円60万18万12,600円79万2,600円
300万円90万27万18,900円118万8,900円
400万円120万36万25,200円158万5,200円
500万円150万45万31,500円198万1,500円
1,000万円300万90万63,000円396万3,000円
1,500万円450万135万94,500円594万4,500円
2,000万円600万180万126,000円792万6,000円
2,500万円750万225万157,500円990万7,500円
3,000万円900万270万189,000円1,188万9,000円
4,000万円 1,200万360万252,000円1,585万2,000円
5,000万円1,500万450万315,000円1,981万5,000円

上記の税金は、翌年2~3月の確定申告による納税となり、売却時期によっては納税までの時間差が非常に長くなるケースもありますので、納税資金を使ってしまわないように注意しましょう。

3. 一戸建ての家の売却により税金が戻ってくることもある!

自宅用一戸建ての家の場合で、一戸建ての家の売却により譲渡損失が出た場合には、一定の条件を満たせば、翌年の確定申告で所得税を安くできたり、源泉徴収された所得税の還付が受けられる可能性もあります。

詳細は次章にてご紹介していますが、自宅用一戸建ての家の売却により譲渡損失が出た場合には以下のような税金の優遇特例があります。

  • 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

簡単に言うと、以下のような条件を満たす場合には、給与所得等の他の所得から損失分をマイナスして所得税を安くできたり、マイナスしきれない分に関してはさらに翌年といった具合に3年間繰り越せる特例です。

  • 令和3年12月31日までに譲渡したもの(税制改正により延長の可能性あり)
  • その年の年間所得が3,000万円以下であること
  • その年の1月1日時点で所有期間が5年超であること(長期譲渡所得の損失)
  • 「居住用財産の買い換え」または「償還期間10年以上のローンが残っている居住用財産の売却」であること
  • 「居住用財産の買い換え」の場合には、新しく取得する財産が所定の条件を満たしていること

一戸建ての家の売却で残念ながら損失が出てしまった場合でも、上記条件に該当する場合には、必ず確定申告を行い税金の優遇や還付を受けるようにしましょう。

4. 絶対に使うべき各種税金優遇と優遇を受けるための注意点まとめ

一戸建ての家の売却では、譲渡益が出た場合と譲渡損失が出た場合それぞれに以下のような税金の優遇特例が存在します。(※令和2年度税法による)

<譲渡益が出た場合の8つの特例>

  • 居住用財産の3,000万円特別控除
  • 10年超所有居住用財産の軽減税率の特例
  • 特定居住用財産の買い換え特例(課税繰り延べ)
  • 平成21・22年に取得した土地を譲渡した場合の1,000万円特別控除
  • 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円特別控除
  • 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円特別控除
  • 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円特別控除
  • 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円特別控除

<譲渡損失の場合の2つの特例>

  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  • 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

これらの優遇特例は毎年の税制改正により変更される可能性もありますが、条件が当てはまる場合には税金面で非常に有利になりますので、必ず理解して、賢く使えるようにしておきましょう。

4-1. 譲渡益が出た場合の8つの税金優遇特例

譲渡益が出た場合の8つの税金優遇特例
(※令和2年度税法による)
併用可
(上限5,000万円)
1居住用財産の3,000万円特別控除
2平成21・22年取得地の1,000万円特別控除
3公共事業用売却の5,000万円特別控除
4特定土地区画整理事業用売却の2,000万円特別控除
5特定住宅地造成事業用売却の1,500万円特別控除
6農地保有の合理化用売却の800万円特別控除
710年超所有居住用財産の軽減税率の特例
併用不可8特定居住用財産の買い換え特例(課税繰り延べ)

譲渡益が出た場合の上記8つの優遇特例は、いずれも非常に有利なものばかりです。

具体的には、下図の質問チャートに答えていくことで、適用可能性のある優遇特例がわかります。(※令和2年度税制による)

一戸建て売却で譲渡益が出た場合の税金優遇特例該当確認チャート

以下、それぞれの概要についてまとめておきます。

各種法令等に基づく事業のための売却(収容等)における特別控除

各種法令等に基づく事業のための売却(収容等)における特別控除の概要
(※令和2年度税法による)
特例内容居住用財産の譲渡益から以下の各種条件に合わせて特別控除が受けられる。

  • 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除
  • 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除
  • 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除
  • 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除
適用要件以下の(1)~(4)全てに当てはまること。

(1) 売った土地建物は固定資産であること。(不動産業者などが販売目的で所有している土地建物は、固定資産ではありません。)

(2) その年に公共事業のために売った資産の全部について収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例を受けていないこと。

(3) 買取り等の申出があった日から6か月を経過した日までに土地建物を売っていること。

(4) 公共事業の施行者から最初に買取り等の申し出を受けた者(その者の死亡に伴い相続又は遺贈により当該資産を取得した者を含みます。)が譲渡していること。

※この特別控除の特例は、同じ公共事業で2以上の年にまたがって資産を売るときは最初の年だけしか受けられません。
※確定申告書には公共事業の施行者から受けた公共事業用資産の買取り等の申出証明書や買取り等の証明書など一定の書類を付けることが必要です。

注意点上限5,000万円までの範囲で他の特別控除との併用は可能

平成21・22年取得地の1,000万円特別控除

平成21・22年取得地の1,000万円特別控除の概要
(※令和2年度税法による)
特例内容譲渡益から1,000万円の特別控除が受けられる。
適用要件以下の(1)~(3)全てに当てはまること。

(1) 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。
特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

(2) 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。

(3) 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例を受けないこと。

注意点上限5,000万円までの範囲で他の特別控除との併用は可能

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産の3,000万円特別控除の概要
(※令和2年度税法による)
特例内容居住用財産の譲渡益から3,000万円の特別控除が受けられる。
適用要件以下の(1)~(5)全てに当てはまること。

(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)。

(3) マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(4) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(5) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

適用除外このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

  1. この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
  2. 自宅用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  3. 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
注意点住宅ローン控除との重複適用は不可

10年超所有居住用財産の軽減税率の特例

10年超所有居住用財産の軽減税率の特例の概要
(※令和2年度税法による)
特例内容10年超所有する居住用財産の売却による課税譲渡所得(上限6千万円以下の部分)に掛かる税率を以下のように軽減してもらえる。

※本特例の条件を満たす=前項の「居住用財産の3,000万円特別控除」も満たすため併用適用が基本的です。

※「課税譲渡所得 = 譲渡所得(譲渡益)  − 3,000万円」

課税譲渡所得6千万円超の部分については通常の長期譲渡所得の税率にて課税されます。

適用要件以下の(1)~(5)全てに当てはまること。

(1) 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

(2) 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

(3) 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。

(4) 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。

(5) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

適用除外このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

  1. この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
  2. 自宅用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  3. 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
注意点住宅ローン控除との重複適用は不可

特定居住用財産の買い換え特例(課税繰り延べ)

特定居住用財産の買い換え特例(課税繰り延べ)の概要
(※令和2年度税法による)
特例内容10年超所有する居住用財産の買い換えの場合に、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べ(延期)することができる。

※譲渡益が非課税となるわけではありません。

適用要件以下の(1)~(9)全てに当てはまること。
※現時点においては、令和3年12月31日までに譲渡したものに限られます。(延長される可能性はあり)(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。(2) 売った年の前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例(又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。(3) 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。

(4) 売却代金が1億円以下であること。

(5) 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。

(6) 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。

(7) マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
また、買い換えたマイホームには、以下の期限までに住むこと。

  1. 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで
  2. 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで

(8) 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。

(9) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

適用除外このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

  1. この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
  2. 自宅用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  3. 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
注意点以下の特例との重複適用は不可

  • 居住用財産の3,000万円特別控除
  • 10年超所有居住用財産の軽減税率の特例
  • 住宅ローン控除

4-2. 譲渡損失が出た場合の2つの優遇特例

譲渡損失が出た場合の2つの税金優遇特例
(※令和2年度税法による)
併用不可1.特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
2.居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

次は、反対に一戸建ての家の売却により譲渡損失が出た場合の税金優遇特例についてご紹介していきます。

具体的には、下図の質問チャートに答えていくことで、適用可能性のある優遇特例がわかります。(※平成31年度税制による)

上記2つの特例いずれかの条件に当てはまれば、税金の分だけ損失額を減らすことができるため必ず押さえておきましょう。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の概要
(※令和2年度税法による)
特例内容
  • 居住用財産の譲渡損失額またはローン残高と売却価格との差額のいずれか低い方の金額を、その年の他の所得と損益通算できる
  • 所得金額3千万円以内の人であれば、引きれなかった分を翌年以降3年間繰越控除ができる
適用要件以下の(1)~(4)全てに当てはまること。
※現時点においては、令和3年12月31日までに譲渡したものに限られます。(延長される可能性はあり)
(1) 自分が住んでいるマイホーム(譲渡資産)を譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には譲渡所得の基因となる不動産等の貸付が含まれ、親族等への譲渡は除かれます。(2) 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム(譲渡資産)で日本国内にあるものの譲渡であること。(3) 譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。

(4) マイホームの譲渡価額が上記(3)の住宅ローンの残高を下回っていること。

適用除外この特例は、次のような場合には適用されません。

(1) 繰越控除が適用できない場合
合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。

(2) 損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合

イ 親子や夫婦など特別の関係がある人に対してマイホームを売却した場合
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売却した後その売却した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

ロ マイホームを売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合

  1. 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
  2. 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
  3. 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
  4. 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

ハ マイホームを売却した年の前年以前3年以内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額について、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例を適用している場合

ニ マイホームを売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受ける場合又は受けている場合

注意点住宅ローン控除との重複適用は可能

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の概要
(※令和2年度税法による)
特例内容
  • 居住用財産の買い換えで発生した譲渡損失を、その年の他の所得と損益通算できる
  • 所得金額3千万円以内の人であれば、引きれなかった分を翌年以降3年間繰越控除ができる
適用要件以下の(1)~(5)全てに当てはまること。
※現時点においては、令和3年12月31日までに譲渡したものに限られます。(延長される可能性はあり)
(1) 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には、譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれ、親族等への譲渡は除かれます。(2) 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること。(3) 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。

(4) 買換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。

(5) 買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

適用除外この特例は、次のような場合には適用されません。

(1) 繰越控除が適用できない場合

イ 繰越控除を適用する年の12月31日において新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合

ロ 合計所得金額が3,000万円を超える場合
合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。

(2) 損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合

イ 旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にある場合
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

ロ 旧居宅を売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合

  1. 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
  2. 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
  3. 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
  4. 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

ハ 旧居宅を売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受ける場合又は受けている場合

ニ 売却の年の前年以前3年内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額についてマイホームを買換えた場合の譲渡損失の特例を受けている場合

注意点住宅ローン控除との重複適用は可能

5. 一戸建ての家の売却で利益を上げるために最も大切な2つのポイント

最後に、これから一戸建ての家の売却を本格的に検討していこうと思われている方の為に、一戸建ての家の売却で損をせずに、できるだけ多くの利益を得るための賢い売却方法について具体的にご紹介しておきます。

  • ポイントは、「仲介手数料」と「売出し価格」の2つ

一戸建ての家の売却で利益を最大化するためには、下記の2つを意識することが大切です。

  • 賢く見積もり査定を取り、「売出し価格を高く」する
  • 売却費用でも最も大きな「仲介手数料」を抑えつつ、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼する

一戸建ての家の売却には様々な費用がありますが、売り方次第ではあまり費用を掛けずに売却することも可能です。

そして、その中で最も大きな金額を占める重要な費用が「仲介手数料」です。

仲介手数料は、不動産業者や交渉によっても変わってきますが、宅建行法により上限額が決められており、ほとんどの業者がその上限で料金設定しています。

宅建行法に基づく、仲介手数料の上限額は以下の通りです。

宅建業法に基づく仲介手数料の上限額
「売買価格」 × 3% + 6万円 + 消費税
売買価格3,000万円(消費税10%)の場合105万6000円

売り主にとっての利益を最大化するためには、この「仲介手数料」を抑えながら、「売出し価格を高く」して、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼することが最も大切です。

5-1. 仲介手数料を安く抑えるには

前述の通り、仲介手数料は、何も言わなければほとんどの業者で上限価格設定されているため、必ず複数社比較しながら安くしてもらうよう交渉することが大切です。

交渉によっては、通常3%のところを2%で引き受けてもらえるといったようなケースも多く、仮に売却価格3,000万円の物件であればそれだけで税込み33万円も費用を抑えることができます。

そのため、まずは無料一括査定サービス等を活用して、複数の業者に売却価格の査定と共に媒介条件の提示をお願いするようにしましょう。

無料一括査定ならここがおすすめ

home4uホームページ
不動産売却の無料一括査定サービスはたくさんありますが、運営会社の信用度や参加企業群の優良度から見ても、NTTデータスマートソーシングが運営する『HOME4U』が圧倒的におすすめです。

HOME4U』は、数ある不動産無料一括査定サービスの中でも最も老舗で19年の歴史と累計40万件以上の実績があります。また、NTTデータグループ企業が運営している点からも信用度が圧倒的です。

地元業者も含めて幅広くリサーチしたい場合にはここもおすすめ

不動産売却「HOME'S」の公式ページ

HOME’S』は、大手の不動産業者以外にも地元の不動産業者の登録が非常に多く、登録業社数が2,200社以上と、数ある無料一括査定サービスの中でも最大規模の業者です。

先の『HOME4U』の1,500社以上と比較しても圧倒的な登録業社数と言えます。

特に地方等、大手の不動産業者以外にも、地元の不動産業者を含め幅広いリサーチがしたい人にはおすすめです。

5-2. 売出し価格を高くするには

結論から言うと、複数社から査定を取り、最も高い査定額(場合によってはそれ以上の価格)を基準に、その価格で売出す前提での条件をそれぞれの業者と交渉することが必須です。

物件の売出し価格は、売り主に決定権があるため、ある程度自分で決めることができます。

しかしながら、仲介業者は媒介契約を結ぶと買い主を見つる努力をする義務が発生するため、自分の実力以上の仕事や条件が割に合わない仕事は当然に受けません

仲介業者からすると、「できるだけ条件の良い物件を相場より安く仲介することで、早く簡単に仕事が回せる」というメリットがあり、自分たちが無理なくまとめられる価格でしか査定しないという裏事情もあります。

そのような、業者都合の理由で売り主が損をするというのはあってはなりませんので、必ず複数社から査定を取ると共に自身でも相場を調べ、最低でも最高査定額(それが腑に落ちない場合には自身で調べた価格)を基準にそれぞれの業者と交渉するようにしましょう。

6. まとめ

いかがでしたでしょうか。

「一戸建ての家の売却の税金や賢く売却する方法」についての疑問や悩みが解消できたのではないでしょうか。

一戸建ての家の売却は、一見難しそうで、「とても多くの手間や労力が掛かるのでは?」という勘違いをされている人も多いですが、実は意外と簡単に売却できてしまいます。

本ページでは「一戸建ての家の売却の税金や賢く売却する方法」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で、後悔しない上手な売却を検討してみて下さい。

〈本ページでご紹介したサービス・業者〉

  • HOME4U』|NTTデータグループ会社が運営する圧倒的な信用度の無料一括査定サービス
  • HOME’S』|登録業社数が最大規模で地元不動産業者への査定依頼に最適なサービス

※売却検討にあたっては、同時に「貸した場合の収益性」も検討すべきです。

基本的には売った方が良いというのが筆者の考えではありますが、

  • 資産価値が落ちにくい都市部等にある
  • 年間賃料が売却査定額の5%以上(表面利回り5%以上)で貸せる

なら賃貸物件として保有するのも賢い選択の一つです。

さらに、賃料査定書があると、賃貸した場合の収益性を示す根拠資料となり、売却に際して買い手の安心材料に繋がり非常に有利に働きます。そのため、「売却価格の無料一括査定」と同時に「賃料の無料一括査定」もしておきましょう。

 『HOME4U賃貸経営』|売却査定同様、NTTグループが運営するおすすめサービスです

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