「おすすめ」に騙されるな!東京でベストな不動産屋を選ぶための全知識

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「東京で行くべき不動産屋は?」「東京でおすすめの不動産会社が知りたい!」など東京都でおすすめの不動産屋が気になっていませんか?

実は、全ての人におすすめの不動産屋は存在せず、世の中のおすすめは単なる広告の可能性が高いです。

このページでは、大手不動産会社に勤務し、賃貸の担当をしていた筆者が上記を言い切る理由と、東京で本当に失敗しない不動産会社の選び方を下記の流れで解説していきます。

  1. 結論、東京で「おすすめの不動産屋」に行くと失敗する
  2. 業界の闇!不動産屋選びの6つの注意点
  3. ネットで探す事前準備:希望する条件をまとめるコツ
  4. 大手のポータルサイトで複数物件を洗い出すコツ
  5. 内見でいい物件を見極める10のコツ
  6. 初期費用を交渉するためのテクニック
  7. それでも東京で行くならここ!おすすめの不動産屋

全て読めば、東京での不動産会社の選び方の注意点や、失敗しないための選び方まで、不動産会社選びの全てのことがわかります。

1. 結論、東京で「おすすめの不動産屋」に行くと失敗する

東京には数千を超える不動産屋が存在し、世の中には「おすすめの不動産ランキング」のようなものも存在します。

しかし、そういったランキングをアテにすると、失敗する可能性が高まります。

1-1. 失敗する理由

理由は、下記のように注意点が満載だからです。※詳細は「2.業界の闇!不動産屋選びの6つの注意点」で紹介します。

  • 同じ会社でも満足度は180度変わる
  • 仲介手数料は不動産会社・物件ごとに異なる
  • 不動産会社は大家からお金を受け取っていることもある
  • いきなり店舗に行くのは危険
  • 「〇〇な不動産はNG」もアテにならない
  • 使う不動産屋次第で出会えない物件も多い

おすすめの不動産会社を信じて、最初から特定の不動産会社に相談してしまうと、カモとして扱われることもあり、物件選びに大きなマイナスになります。

1-2. ではどうすれば失敗しにくいのか

結論を言うと、下記のステップで、まずはある程度の情報収集をした上で、不動産会社と実際に会った上で選ぶことです。

失敗しない不動産会社の選び方

  • Step1. ネットでざっと探し、物件をいくつか候補を出す
  • Step2.それらの物件を扱う不動産会社に問い合わせる
  • Step3. 対応した不動産会社で一番合いそうな担当者に依頼する
  • Step4. 他社を引き合いにだし、料金を削る

こうすれば、もっともあなたに合う最高の家を、もっともお得に交渉をすることができます。

4つのStepをより具体的にいうと下記の通りです。

ネットでざっと探し、物件をいくつか候補を出す

まずは、SUUMO(https://suumo.jp/chintai/)のような複数の不動産会社の物件をフラットに掲載する「ポータルサイト」を使い、物件に目星をつけます。

いかに多くの物件から絞り込むかが重要ですので、最大手、東京でも掲載数の多い「SUUMO」を活用しましょう。

また、SUUMOを使いこなすにはいくつかコツがあります。具体的には下記の章で解説をしています。

Step2.それらの物件を扱う不動産会社に問い合わせる

SUUMOには複数の不動産会社が物件を出し合っていて、一気に問い合わせができるので、いい物件を持っていそうな不動産会社に問い合わせを行います。

この時、大手・中小問わず3社を目安に問い合わせを行い、複数の業者と接点を作ります。

契約までお金は一切かからないので、少しでも気になる物件は見に行ってみましょう。

Step3. 対応した不動産会社で一番合いそうな担当者に依頼する

Step2で問い合わせた不動産会社と、それぞれ内見などにいき、担当者の知識や相性を確認します。

一番良さそうな会社に「〇〇の物件ありますか?」「こんな条件で物件を教えてください」と伝えてみましょう。

また、担当者以上に物件自体の見極め方も重要です。信用できそうでも最後にデメリットを隠してくる不動産屋もいるので、あなた自身妥協せず内見をしましょう。

内見のコツについては「5. 内見でいい物件を見極める10のコツ」で紹介します。

Step4. 他社を引き合いにだし、料金を削る

物件×仲介会社の組み合わせで、不動産会社に支払う仲介手数料はガラリと変わりますし、値引き交渉も可能です。

そのため、ある程度物件の目星がついたら、各社の仲介手数料を確認し、交渉しながら最安で契約をしましょう。

6. 初期費用を交渉するためのテクニック」で具体的な交渉術を紹介しています。

このステップを踏めば、「最もいい物件」を「最も頼れる不動産屋」で「最もお得」に契約することが可能です。

1-3. 面倒な方へ渋々東京でおすすめする不動産会社

7. それでも東京で行くならここ!おすすめの不動産屋」でムラがでにくい大手10社を比較しています。

比較の結果から、強いておすすめをあげるなら手数料も相場の半額で固定のエイブルです。

エイブルにもムラがあるため、ある程度は比較したいですが、「選ぶのが面倒」という方はエイブルに相談しましょう。

エイブル公式ページ:https://www.able.co.jp/

2. 業界の闇!不動産屋選びの6つの注意点

「おすすめの不動産」をあげられないのは下記の注意点があるからで、どこの不動産屋がおすすめかは断言できません。

  • 同じ会社でも満足度は180度変わる
  • 仲介手数料は不動産会社・物件ごとに異なる
  • 不動産会社は大家からお金を受け取っていることもある
  • いきなり店舗に行くのは危険
  • 「〇〇な不動産はNG」もアテにならない
  • 使う不動産屋次第で出会えない物件も多い

これらのポイントを1つずつ紹介しますので、「おすすめ」を信じて悪い不動産会社を選ばないようにしましょう。

注意点①同じ会社でも満足度は180度変わる

アパマンやエイブルなど、同じ会社の不動産会社でも店舗・営業担当によって藩属度が180度変わってしまいます。

例えば国内最大級の店舗数を持つ「センチュリー21」でも下記のように満足している人と不満を持つ人がはっきりと分かれます。

差が出るのは、賃貸においては、営業マンによって「強引さ」「知識の豊富さ」が違うためです。

同じ店舗でもAさん、Bさんどちらに当たるかによって部屋選びの満足度はガラリと変わります。

フランチャイズにも要注意

また、大手の不動産会社はフランチャイズで運営されいることが多いです。

例えば、フランチャイズではセンチュリー21以外の会社が、センチュリー21の看板で営業すると言うことですので、教育や接客に差が出る可能性があります。

フランチャイズのイメージ

そのため、「ここの不動産会社!」という選び方ではなく、複数の不動産会社の営業担当者を比較することがおすすめです。

注意点②仲介手数料は不動産会社・物件ごとに異なる

不動産会社や物件によって仲介手数料が変わるので注意しましょう。

仲介手数料とは紹介してくれた不動産会社に支払うお金ですが、不動産会社ごとに異なります。

1ヶ月が相場ですが、物件によっては手数料無料で紹介してくれる不動産会社もありますので、あなたの気になる物件の仲介手数料はしっかりと比較するようにしましょう。

その他の初期費用にも要注意

特に大手に多いですが、不動産会社によっては「消臭」などのオプションを請求してくることがあります。例えばエイブルですと下記のような声もありました。


エイブルでは下記のようなオプションがあり、盛り込まれる可能性もあります。

オプション料金
害虫(ゴキブリ)駆除19,000円~
キッチンクリーニング15,000円~
エアコンクリーニング11,000円~
浴室クリーニング15,000円~

契約に進む前に必ず初期費用を確認し、あなたにとって不要なオプションがあれば外してもらう必要があります。

同じ物件でも複数の不動産会社を比較し、最も安い業者を選ばなければ無駄な費用を払うことにつながります。

注意点③不動産会社は大家からお金を受け取っていることもある

実は人気のない物件には、大家から仲介する不動産会社にこっそり紹介料(業界用語で広告料・AD)を支払っているケースもあります。

例えば、表面上は「家賃が6万円で、仲介手数料が家賃1ヶ月分」の家でも下記のようにADで不動産会社の儲けに差が出ている可能性があります。

不動産会社の収入

上記のようなケースだと①がいかにハズレ物件でも、不動産会社からすると①の物件が圧倒的に儲かるため、①しか紹介してくれないケースもあります。

注意点④いきなり店舗に行くのは危険

ネット上などで、「不動産会社に直接行った方がいい」という声もありますが、そもそもそれは5~10年前の話で、今は危険です。

以前までは、「お得物件はネットに載せず問い合わせて来た人だけに」という不動産会社もありましたが、今は大半の人がネットで探す時代です。そして、それに合わせて、ほとんどの不動産会社がネットに情報をしっかり載せています。

不動産会社にいきなり行くと、情報を持っていないことを逆手に、上記のような「不動産業社が得する物件」しか教えてくれないことがあります。

悪徳不動産のいい餌食になる

情報収集をしていない客を「カモ」として見る営業もいるので注意が必要です。

騙されないためにも事前の情報収集をある程度は行い、比較するようにしましょう。

注意点⑤「〇〇な不動産はNG」もアテにならない

  • 駅前すぎる不動産会社はNG
  • 過度な広告を出す不動産会社はNG
  • 路上看板を出している不動産会社はNG
  • 大手はNG/中小はNG

など、NGな業者の特徴を挙げているサイトもありますが、逆に宣伝の可能性が高いです。

上記に当てはまる業者でも、営業マンは誠実で優秀な可能性もありますし、あなたにフィットした物件の手数料が安い可能性もあります。

そのため、上記のNGな特徴に騙されることなく、あなたのフィーリングと、実際にその業者でかかる費用見積もりをもとに選ぶようにしましょう。

注意点⑥使う不動産屋次第で出会えない物件も多い

また、不動産屋ごとに扱う物件が違うのに、特定の不動産会社に頼ってしまったら、ベストな家に出会えない可能性もあります。

例えば、下記の図であなたにとって「物件B」がベストな家だとして、「不動産屋③」を選んでしまったらそこに出会えないまま物件探しをすることになります。

不動産屋ごとに出会える物件の違い

そのため、ネットなどである程度物件に目星をつけてから不動産屋に行くこと、そして複数の不動産屋から物件を得られる状態になっておくことがおすすめです。

3. ネットで探す事前準備:希望する条件をまとめるコツ

改めて、不動産家を選ぶコツを詳しく紹介していきます。

まずは、物件探しをする前に下記の点をまとめておくことがおすすめです。

  • 賃料および初期費用の予算
  • 住みたいエリア
  • その他重視したいポイント

例えばSUUMOだけで検索すると600万近い物件(東京23区だけでもおよそ60万件)が出てくるので、条件を決めておかないとうまく絞れないからです。

また、ここでしっかり計画を立てないと体験談①のように後悔することになってしまいます。

① 賃料および初期費用の予算

まず、賃料および、初期費用はいくらまで払えるか、を考えておきましょう。

賃料だけに目がいきがちですが、初期費用も重要で、「敷金」「礼金」などで賃料の4~5ヶ月分がかかると考えておきましょう。

自分で家賃を払う人の場合、賃料の目安は、「手取りの1/4~1/3」です。仕送り+アルバイトで払う学生もこれを目安にしましょう。

例:手取り15万円の方の目安

賃料:3.7万円~5万円(この時、初期費用は15~25万円程度)

② 住みたいエリア

通勤・通学を考えて、住みたいエリアに目星をつけておくといいでしょう。

ターミナル駅やその周辺、特急が止まる駅などは高くなりがちです。そのため、住みたいエリアごとに「住みたい駅、その周辺で住んでも良さそうな駅」を決めておきましょう。

例:住みたいエリアランキングの常連の「吉祥寺」に住みたい場合

住みたい駅(吉祥寺駅)だけでなく、その周辺で住んでも良さそうな駅(西荻窪駅、武蔵境駅)などを候補に入れれば、幅広く物件を探せます。

内見時に街並みを見て判断すればいいので、少しでもいいと思ったエリアは全て洗い出しておきましょう。

駅からの徒歩分数も考えておく

また、それぞれの駅で、徒歩何分までなら許容できるのか考えておきましょう。エリアにもよりますが、下記が目安です。

  • 15分以上:毎日ストレスに感じやすい
  • 9~14分:標準的
  • 8分以下:駅からも近くアクセスは良い

③ その他重視したいポイント

その他、下記の項目が、「必須」なのか、「あったほうがいい」のか「不要」なのかを考えておきましょう。

建物の特長部屋の特長
築年数ウォシュレット
駅からの距離洗面所独立
オートロックの有無バストイレ別
建物の構造フローリング
ペット可か浴室乾燥機
駐車場窓の向き

建物の構造について

建物の構造ですが、柱と壁の作りで「木造」「鉄骨」「鉄筋コンクリート(RC造)」「鉄筋鉄骨コンクリート(SRC造)」の4つに分けられ、賃料重視か、防音・耐震性重視かで決めることになります。

建物の構造の比較

物件を実際に見れば、違いがわかるので、よくわからない方は絞らずに見て決めるのがおすすめです。

一般的に、木造・鉄骨を「アパート」、RC造・SRC造を「マンション」と表現することが多いです。

騒音に悩みたくない方は「鉄筋コンクリート(RC造)」「鉄筋鉄骨コンクリート(SRC造)」、つまり「マンション」がおすすめです。もちろん完全に防音はできるわけではないので必ず内見で確かめましょう。

4. 大手のポータルサイトで複数物件を洗い出すコツ

条件が決まったら、賃貸サイトで物件を探します。

なるべく大手のポータルサイトを使うことがおすすめです。

大手のポータルサイトを使うべき理由

ポータルサイトとは、下記のように、たくさんの不動産会社がお金を払って、自分の会社が扱う物件を持ち寄ってお金を払って載せているものです

あなたが物件①に興味を持てば不動産会社Aに問い合わせることになります。

とにかく各社たくさんの物件の最新情報を載せているので、あなたにとってベストな賃貸物件を探しやすいため、まずはポータルサイトで物件を探しましょう。

数百万件の空室情報を載せている不動産業者が多く、不動産の店舗に行くよりも情報量は格段に増えます。

どの不動産ポータルサイトを使うかが最大のカギ

ただし、ポータルサイトによっても物件数は異なるので注意しましょう。「賃貸サイトにはいい部屋がない」と言っている人はサイト選びが悪いだけです。

有名なサイトでも掲載数が少ないところもあり、出会えるはずだった物件に出会えなくなります。

有名な9つのポータルサイト掲載されている物件数を渋谷区と全国で比較してみます。

ポータルサイト掲載物件数(東京都渋谷区)掲載物件数(全国)
SUUMO約2.8万件約580万件
HOME’S約1万件約430万件
DOOR賃貸約3000件約380万件
スモッカ約4300件約300万件
at home約7000件約120万件
マイナビ賃貸約4000件非公開
CHINTAI約2000件非公開
オウチ〜ノ約2200件非公開
いえらぶ約3300件非公開
  • 2019年7月31日現在サイトに表示された物件数を表示しています
  • 一部サイトは複数の部屋が棟ごとにまとめられいる物件もあり、他のサイトと同じ計算をすると、表示されている件数より多くなる可能性があります。

SUUMO」と「HOME’S」で扱う物件は特に多く、中でも「SUUMO」が使いやすくおすすめです。

SUUMOとは?

SUUMO」はリクルートグループが運営する日本最大級の不動産ポータルサイトで、多くの不動産会社がこぞって物件を載せています。

数ある賃貸サイトの中で最もおすすめな理由は、とにかく掲載数が多く、また希望の条件で物件を絞りやすいことです。

600万近い物件を様々な切り口で検索ができ、「角部屋」「ペット」「女性限定」など様々な要望で物件を絞り込めます。都内にも物件はくまなくあり、どこに住みたい方にもおすすめです。

東京都新宿区約3.1万件
東京都品川区約3万件
東京都国分寺市約6.5千件
東京都町田市約1.5万件

パソコン・スマホどちらでも使いやすく、初めての人でも理想の物件がきっと見つかるはずです。

 SUUMOで最高の物件を見つけるための4つのコツ

SUUMO」もうまく使いこなすためにはコツがあります。

コツ1. エリアはなるべく広くとる

特に電車で通勤・通学する方は、便利な場所を探すために、「沿線・駅から探す」「路線図から探す」がおすすめです。特に乗り換え事情がわからない方は「路線図から探す」がおすすめです。

車通勤の方は、「市区郡から探す」で問題ありません。

その際、ポイントなのは、とにかく住みたい駅の周辺を幅広く選ぶということです。

イメージがつかない駅も、あなたにドンピシャな物件があったら見に行けばいいので、とにかく5駅前後は余分に検索することがおすすめです。

コツ2. 気になる条件は妥協せずに選択する

上記のように広くエリアを取ると、数千件の物件が出ることがありますが、ここから妥協せずに徹底的に絞り込んでいきます。

「すべてのこだわり条件」もしっかりとチェックすることが、あなたにドンピシャな家を見つけるためのコツです。

ここで引っかかる物件が、「あなたが本当に求める物件」なので、30件以内になるのを目安に絞り込みましょう。

もし、該当物件数がゼロになった場合、あなたが高望みしている可能性があるので、譲ってもいい条件のチェックを外します。

お得情報. いい物件に出会いやすいチェック項目「分譲賃貸」

プロの目からすると、特に「分譲賃貸」という項目がおすすめです。

分譲賃貸とは、買って住むという人だけに向けられて作られたマンションが賃貸として募集されている物件です。

この物件には下記のメリットがあるので、いい物件に出会う可能性が高いです。

  • 長く住むことを考えて作られたので、建物がしっかりしている可能性が高い
  • 住民も長く住む人なので、騒音などのトラブルが起こりにくい
築年数は選択したほうがいい?

築年数は、「よほど新しい物件に住みたい場合」のみ選びましょう。

築年数が古くても綺麗にリフォームされている物件も多いですから、実際に目で見たほうがいいです。

ただし、耐震基準が改正された「1981年6月」以前の物件は耐震に不安がありますから、築25年以上の物件には注意しましょう。

その他、状況に合わせておすすめのチェック項目

状況に合わせて、下記のチェック項目で絞ればよりフィットした物件を探しやすいです。

こんな人チェック項目概要
少しでも安く借りたい人フリーレント入居月や翌月など、一定期間家賃が無料の物件
インターネット無料無料でネットが使える物件
礼金なし大家へお礼として支払う「礼金」をカットできる物件
一人暮らしの人ワンルーム+1K家族用の部屋を排除して検索可能
宅配ボックス家に誰もいなくても宅配便を受けられる

安くするための条件は、複数選択すると物件が出ない可能性が高いので、どれか1つを選ぶことがおすすめです。

コツ3. 複数の物件に問い合わせる

ここで、問い合わせてもお金はかかりませんから、複数の物件を内見し、比較するのがおすすめです。

契約前に、物件を3件以上見るようにしましょう。

コツ4. なるべく複数の不動産会社に問い合わせること

繰り返しになりますが、問い合わせの際、なるべく複数の不動産会社に問い合わせることがおすすめです。

お問い合わせ画面で、下記のように問い合わせ先が表示されます。

複数問い合わせる理由は、スタッフにあたりハズレがあるからです。熱心に対応してくれる人が多いですが、中には知識が少なく、聞いたこともすぐに返してくれない人もいます。

いい営業マンの条件

  • あなたの質問に即答してくれる
  • あなたの希望を満たす物件を複数教えてくれる
  • とりあえずの内見も快く対応してくれる
  • 契約を急かしてこない

相性もあると思いますから、2~3社の担当に会って、一番信用できそうな人に家選びを任せることをおすすめします。ただし、いい物件があったらすぐに決められるよう、1日で2~3社に会えると好ましいです。

他の不動産会社でいい物件を見つけたとき、その不動産会社に申し込まず、信頼できそうな不動産会社に「〇〇のマンションの取り扱いはありますか」と問い合わせましょう。

5. 内見でいい物件を見極める10のコツ

不動産会社に問い合わせると、連絡が入りますので、日程を合わせて内見にいきましょう。

内見は、不動産会社のスタッフと行くことになりますが、物件の最寄り駅もしくは不動産会社の店舗、物件の前のどこかで待ち合わせることが多いです。

内見の際は下記を意識すると失敗しにくいです。

内見の10のコツ

  • 最も後悔しやすい「騒音」を確認する
  • 部屋の日当たり、風通しを確認する
  • 実際に街並み、店舗などを確認しておく
  • 住民や建物の雰囲気を確かめる
  • ゴミ出しのルールを聞いておこう
  • 採寸をしておく
  • 細かい設備もチェックしておく
  • 諸費用を不動産会社に確認する
  • 事故物件でないかの確認もする
  • いいと思った物件はすぐにでも申し込みを行う

どんなに信用できそうな担当でも営業成績のために外れ物件を勧めてくる可能性もあります。

必ずあなたの目と耳で物件を確かめましょう。

コツ①最も後悔しやすい「騒音」を確認する

賃貸物件にかかわらず、家探しで最も後悔しやすいのが、「騒音」です。騒音は主に下記の4つに分けられます。

  • 隣の部屋からの騒音
  • 上の階からの騒音
  • 外からの騒音
  • マンションの廊下からの騒音

窓を閉めた状態で、耳をすませて騒音は大丈夫か、睡眠に影響はなさそうかを確認しておきましょう。壁に耳を当てると確実です。

また、周囲の部屋が留守という可能性も考慮しておきましょう。

隣の部屋との壁をコンコンしたり、床をかかとでトントンしてみて、響きそうであれば騒音に悩むリスクが上がるので、他の物件とよく比較することがおすすめです。

コツ② 部屋の日当たり、風通しを確認する

騒音だけでなく、部屋の日当たり、風通しも確認しておきましょう。

隣に建物がある場合や、建物が特殊な構造をしている場合など、日当たり・風通しが悪い物件は複数あります。

内見時気にならなくても、梅雨時や換気したい時にストレスに感じやすくなるため、必ずチェックしておきましょう。

カビが生えていないかも要確認

風通しや日当たりが良くないへ部屋は、窓周りや収納などにカビが生えやすいです。

カビが生えていたり痕跡のある物件は梅雨の時期などに苦労する可能性が高まります。

コツ③実際に街並み、店舗などを確認しておく

内見時は駅から歩くなど、その物件の周辺を散策し、あなたがいつも使っている店舗はあるか確認しておきましょう。

  • コンビニ
  • スーパー
  • クリーニング店

また、お子さんがいる場合、小中学校との距離を確認できるとなおいいです。

ただし、学校が近すぎると騒音の元ですので、適度な距離を意識したいのと、墓地などが近くにないかも確認しましょう。

コツ④住民や建物の雰囲気を確かめる

内見時、部屋の中だけでなく、外でも注意して住民や建物の雰囲気を確かめましょう。

まず、どんな住民がいるのか確認しておきましょう。これから同じ建物に住むことになる人がどんな人かは重要です。ストレスなく住めそうかは必ずチェックすべきです。

また、建物の管理状況を確認しておきましょう。清掃は行き渡っているか、ゴミ捨て場やエレベーターは綺麗になっているかは現地でしかわかりません。

コツ⑤ゴミ出しのルールを聞いておこう

物件によって、ゴミを出すルールが異なりますので、一つの判断基準にしましょう。

おすすめは専用のゴミ捨て場があり、24時間ゴミを出せる物件です。

気が向いたらゴミを出せるので楽ですし、ゴミを部屋に貯めなくて済むので、部屋を広く使うことができます。

コツ⑥採寸をしておく

物件にメジャーなどを持っていき、採寸しておくと便利です。

  • 部屋の寸法
  • 冷蔵庫や洗濯機置き場の広さ
  • カーテンのサイズ

などを図っておけば、契約後入居日までに、新しい家電を用意したり、家具の配置を決めることが可能です。また今持っている家具が使えるかどうかもわかります。

新生活の準備が捗りますので、メジャーをカバンに入れておき、この部屋に決めた!というときはサイズを測りましょう。スマホで撮影しておけば、家具を揃えるときもより安心です。

玄関のドアの大きさを測っておけば、引越し時の家具の搬入も困りません。

契約後、不動産のスタッフにお願いすれば代わりに測ってくれる可能性もありますが、期待しすぎないようになるべくご自身で測るようにしましょう。

コツ⑦細かい設備もチェックしておく

その他、下記の設備もチェックしておくとより失敗しない部屋選びができます。

見るべき施設チェック箇所
エアコン有無だけではなく、古い場合は、型番を確認し、消費電力が大きくないかを確認する。
収納あなたの入れたいものがしっかり入るか確認する。
ポスト他人が勝手に出し入れできないか確認する。
インターネット工事が必要なのか、そもそも工事で使えるか不動産業者に確認する。
開け閉めはスムーズか確認する。
水道・シャワー許可をもらい水を出して、十分な量の水が出るか確認する。

コツ⑧諸費用を不動産会社に確認する

内見時に不動産会社の人に、入居時と毎月、いくら必要なのか、その内訳は何なのかを確認しておきましょう。

不動産サイトや物件概要の情報は、必要な費用が省略されている恐れもあり、想定以上の費用を支払うことにつながります。

コツ⑨事故物件でないかの確認もする

事故物件とは、事件や事故、自殺で人が亡くなった物件です。

この事故物件ですが、入居者に伝えるかに明確なルールはなく(法律の解釈が曖昧で)、教えてくれないケースがあります。

過去の事件などが気になってしまうという方は、申し込み前に「大島てる」という事故物件公示サイトで確認をしておくことがおすすめです。

コツ⑩いいと思った物件はすぐにでも申し込みを行う

賃貸は、決める人はすぐに決めるので、内見した家が、その日の夜に別の申し込み者が入ることは珍しくはありません。

多くの物件で先着順で優先されていくので、なるべく1日に内見をまとめて行い、いい物件があればその日のうちに申し込みを行いましょう。

譲れないポイントをいくつか決めておき、内見でクリアしていたら申し込みを行うのもおすすめです。

賃貸は契約書を書いて初めて契約成立です。

マナー違反ではありますが、仮押さえをして、同時進行で他の不動産会社で別の物件を探す…ということも可能です。

6. 初期費用を交渉するためのテクニック

いい物件が見つかったら、初期費用を抑えるために業者を比較、交渉していきましょう。

まずは、内見時に仲介手数料を聞いたり、申し込み前に見積もりをもらい、仲介手数料を把握しましょう。

6-1. 仲介手数料の相場は具体的にいくら?

仲介手数料の相場は家賃1ヶ月分です。

ただし、0.5ヶ月で統一している会社や、無料になっている物件もあるため、物件や会社によってバラバラですので、交渉の余地はあります。

6-2. 具体的な交渉の進め方

他社を引き合いに出すのがベストです。

いい物件を見つけたら、他の業者の仲介手数料を聞き、安い会社があればそれを伝えれば安くなりやすいです。

他の業者は、接点を持った不動産会社でもいいですし、東京では下記のような手数料の安さを売りにする不動産会社に問い合わせを行うのもありです。

もし安そうな業者が見つかれば、「〇〇という不動産会社だと仲介手数料半額ですが、同額にできないでしょうか?」と聞いてみましょう。

もし断られた場合は、安い不動産会社に相談してみましょう。

6-3. 安い業者がない場合は?

他に安い業者が見つからない場合は仲介手数料以外の面を削っていくことで初期費用を抑えられます。初期費用の明細をもらった上で、下記の項目があれば交渉の余地はあります。

交渉の余地①礼金

礼金は大家に支払う「お礼」の役割で、家賃の1~2ヶ月分が相場です。大家にとってメリットを出せれば礼金は削れる可能性がありますので、下記のように交渉してみましょう。

短期違約金を条件に入れて、1年以内の解約は賃料1ヶ月分を違約金として支払うので、礼金を0にしてください

交渉の余地②入居安心サポート・除菌消臭費用

大手不動産会社に多いのですが、「入居安心サポート」「除菌消臭」などのオプション料が盛り込まれていることがあります。

「これは必須ですか?他の不動産会社でも請求さあれるんですか?」と確認し、もし必須でないようなら、「不要なので外してください」と伝えましょう。

交渉の余地③鍵交換費用

鍵交換費用は貸主が支払うことが妥当と国が定めてるので、原則は貸主の管理業務のひとつです。

国交省ガイドラインには下記の通り記載されています。※21ページ記載

鍵の取替え(破損、鍵紛失のない場合) (考え方)入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。

上記のことから、「鍵交換費用は借主が支払わなければいけないのですか?できれば削除して欲しいです。」と不動産会社に相談してみましょう。

私の経験上だと「鍵交換費用で契約がなしになるぐらいなら、貸主が負担する」となったケースが比較的多いです。

7. それでも東京で行くならここ!おすすめの不動産屋

とは言っても「店舗で相談しながら決めたい」「どんな家がいいかも検討がつかない」など、いきなりネットで探すのではなく、ある程度店舗で相談したい人もいるかと思います。

7-1. まずは大手の不動産会社から探そう

いきなり店舗に行く場合は、なるべく大手の不動産会社から選びましょう。理由は下記の通りです。

  • ムラはあるが、ある程度対応が均一
  • 仲介手数料などが明示されていて安心
  • 全国にネットワークがあり、取り扱っている物件の数が豊富

地元の不動産会社もいいこともありますが、ある程度対応が均一化されていて、失敗しにくいため、目星がついていないのであれば大手不動産会社を選びましょう。

7-2. 大手不動産会社10社を比較!

有名な不動産会社を比較しました。物件数は参考値として東京都で最も賃貸物件が多い世田谷区を例に挙げています。

掲載物件数(世田谷区)店舗数(東京)仲介手数料オリコン満足度
エイブルのロゴエイブル1,495件123店舗0.5ヶ月分69.49点
アパマンショップのロゴアパマンショップ2,612件94店舗1ヶ月分68.44点
ミニミニのロゴミニミニ526件54店舗0.5ヶ月分68.97点
いい部屋ネットのロゴいい部屋ネット189件12店舗1ヶ月分68.94点
ピタットハウスのロゴピタットハウス304件約200店舗※店舗によって異なる70.28点
センチュリー21のロゴセンチュリー21・ジャパン648件149店舗1ヶ月分70.53点
ハウスコムのロゴハウスコム1,278件47店舗1ヶ月分69.97点
ハウスメイトのロゴハウスメイト1,264件19店舗1ヶ月分68.93点
タウンハウジングのロゴタウンハウジング2,143件50店舗店舗によって異なる69.27点
マストのロゴMAST(お部屋探しマスト)264件138店舗1ヶ月分70.40点

上記のように比較すると、オリコンでの満足度に差はありませんが、物件数、都内店舗数、仲介手数料で差が出ます。そこでおすすめをあえてあげるとしたら、「エイブル」と言えます。

7-3. 一応東京でおすすめの不動産会社:エイブル

エイブルの画像

エイブル」は、国内No3の店舗数を持つ大手不動産会社で、仲介手数料が他よりも安いことが特徴です。

通常家賃の1ヶ月分取られるところ、エイブルだと半月分になります。さらに下記のように+αで割引を受けらられることもあります。

  • エイブル学割(10%割引)
  • エイブル女子割(10%割引)

学割と女子割が両方使えるのであれば、20%割引されます。

家賃10万円の家だとしたら、仲介手数料は10万円×0.5ヶ月から20%引きになるので4万円+消費税になります。

物件数も店舗数も多く、頼れる大手の不動産会社ですので、「とりあえず相談したい」という方におすすめです。

エイブル公式ページ:https://www.able.co.jp/

エイブルの東京の店舗一覧

エリア店舗
中央区・港区月島店/水天宮店/麻布店 /田町三田通り店 /六本木店
新宿区・文京区・品川区・目黒区高田馬場店 /新宿西口店 /新宿東口店 /飯田橋店 /国際センター /中井店 /白山店 /新大塚店 /茗荷谷店 /後楽園店/大森店 /五反田店 /旗の台店 /武蔵小山駅前店 /青物横丁品川シーサイド店 /大井町店 /自由が丘店 /祐天寺店 /学芸大学店 /目黒店
台東区・墨田区・江東区上野店 /浅草橋店 /浅草店 /錦糸町店 /押上店 /門前仲町店 /東陽町店 /亀戸店 /森下店
大田区・世田谷区・渋谷区蒲田西口店/池上店 /大岡山店 /糀谷店 /蒲田東口店 /用賀店 /下北沢店 /祖師ヶ谷大蔵店 /千歳烏山店 /三軒茶屋店 /明大前西口店 /二子玉川店 /経堂店 /駒沢大学店 /渋谷店 /恵比寿店 /幡ヶ谷店
中野区・杉並区・豊島区・荒川区鷺ノ宮店 /中野店 /東中野店 /高円寺店/荻窪店 /阿佐ヶ谷店 /桜上水店 /駒込北口店 /池袋東口店 /巣鴨店 /池袋西口店 /池袋国際センター /目白店 /赤羽店 /王子店/十条店 /西日暮里店 /町屋店
板橋区・練馬区成増店 /大山店 /ときわ台店 /志村坂上店 /板橋店 /板橋区役所前店/石神井公園店 /練馬店 /大泉学園店 /上石神井店 /小竹向原店 /江古田店 /富士見台店 /東武練馬店 /武蔵関店
足立区・葛飾区・江戸川区北千住店 /西新井店 /竹ノ塚店 /綾瀬店 /梅島店 /青砥店 /金町店 /新小岩南口店 /京成高砂店 /亀有南口店 /西葛西店 /瑞江店 /小岩店 /葛西店 /船堀店 /平井店
23区外八王子店 /立川店 /吉祥寺南口店 /三鷹店 /武蔵境店 /府中店 /昭島店/調布南口店 /調布北口店/仙川店/町田店 /町田駅前通店/小金井市/武蔵小金井店/久米川店/秋津店/国分寺店/国立店/福生西口駅前店/狛江店/聖蹟桜ヶ丘/多摩センター店/ひばりヶ丘店

7-4. エイブル以外のおすすめは?

エイブルが近くにない、違う業者も気になる、という方は目的に合わせて下記の業者も選んでみましょう。

ただし、あくまでも全ての人におすすめの業者は存在しません。

SUUMO」などを使って、あなたにベストな不動産会社を大手・中小問わず探していきましょう。

8. まとめ

東京でおすすめの不動産会社の選び方を紹介してきましたがいかがでしたか?

不動産会社には下記の注意点があり、「東京の場合、ここなら100%大丈夫!」という会社はありません。

  • 同じ会社でも満足度は180度変わる
  • 仲介手数料は不動産会社・物件ごとに異なる
  • 不動産会社は大家からお金を受け取っていることもある
  • いきなり店舗に行くのは危険
  • 「〇〇な不動産はNG」もアテにならない
  • 使う不動産屋次第で出会えない物件も多い

また、2020年の不動産会社のトレンドとして、ネットで大量の物件情報が見れるためまずは店舗に行く前に、ある程度物件を探してそこを扱っている不動産会社に相談するのがおすすめです。

そのため、東京ではSUUMO(https://suumo.jp/chintai/)などの掲載数の多いポータルサイトを活用し、複数の不動産会社と出会い、条件や営業マンを比較することが重要です。

このページがあなたのベストな部屋探しのお役に立てることを心から祈っています。

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