おすすめできない?タワーマンション最上階の落とし穴とベストな選び方

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「タワーマンションの最上階ってどうなの?」「実際に部屋を見てみたい」などタワーマンションの最上階はどうなのか気になっていませんか?

タワーマンションの最上階は、確かにステータスなどの魅力がありますが、実は落とし穴も満載です。

このページでは、過去に3つのタワーマンションに住み、仕事でも不動産の賃貸業をしていた筆者が、以下の流れで、タワーマンションの最上階の注意点をご紹介していきます。

  1. 実は注意点満載?タワーマンション最上階の「落とし穴」
  2. タワーマンション最上階のメリット
  3. タワーマンションの最上階に住むべきではない?
  4. 失敗しないタワーマンションの選び方
  5. おすすめなタワーマンションの最上階物件3選

最後まで読めば、タワーマンションの最上階の落とし穴から、失敗しない部屋選びのコツまで、タワーマンションの最上階が気になる方が後悔しない全ての事実がわかります。

1. 実は注意点満載?タワーマンション最上階の「落とし穴」

タワーマンションの最上階といえば、ステータスの証。

下記のような夜景を期待している方も多いかと思います。

パークコート浜離宮ザ タワーの眺望

引用:三井不動産レジデンシャル

※東京都港区にある「パークコート浜離宮ザ タワー

引用:住友不動産

※東京都新宿区にある「ラトゥール神楽坂

しかし、結論を言うと、「最上階」だからといって期待しすぎるのはおすすめしません。最上階を契約する前に、下記の注意点を知っておきましょう。

タワマン最上階の落とし穴

  • 最上階でもグレードが高くないマンションが多い
  • 景色は3日で飽きる
  • 最上階だからこそ面倒なことが多い
  • 最上階価格で賃料は上乗せされている
  • 購入時は固定資産税も高い

1-1. 最上階でもグレードが高くないマンションが多い

最上階だから、部屋のグレードも高い?と考えるかもしれませんが、ほとんどのマンションで他のフロアと同じグレードです。

アメリカなどでは最上階が「ペントハウス」と呼ばれる豪華な作りになっていることが多く、日本でもペントハウス仕様の部屋であれば、下記の点で他の階よりもゴージャスです。

  • 設備が豪華
  • 天井が高い

ただし、日本では最上階がペントハウス仕様になっていないマンションが多いのが現実です。

最上階でも、他の部屋と同じ作りになっている可能性が高いです。また、ペントハウス仕様のマンションは滅多に空きは出ません。

1-2. 景色は3日で飽きる

最上階を希望する理由の一つが、夜景など景色かと思いますが、私の経験上、大半の方が3日で飽きます。

飽きた後は、来客時のディスプレイくらいの役割として見られていることがほとんどです。

また、1つ、2つ下の階でも景色はほとんど変わらない可能性も高く、景色を求める方も最上階にこだわる必要はありません。

1-3. 最上階だからこそ面倒なことが多い

また、階数が高ければ高いほど、タワーマンションならではのデメリットが浮き彫りになります。

特に、高階層の人を中心に、タワーマンションでよくある悩みは下記の通りで、最上階だと特に悩む可能性が高いです。

  • 宅配便の受け取りが面倒
  • ベランダに物が干せない、物が置けない
  • エレベータで時間がかかる
  • 地震の時に揺れやすい

宅配便の受け取りが面倒

タワーマンションの高層階で面倒なのが宅配便です。

一般的なタワーマンションは上記のようにオートロックが複数ある分、インターホンに何度も対応しなければいけません。

また、エレベーターなどに時間がかかったり、他の部屋を回って来ることもあるので、部屋に来るまでに時間がかかります。

私が2つめに住んだタワーマンションは、インターホンが押されてから5分以上かかることもありました。

ベランダに物が干せない、物が置けない

最上階になると、ベランダは強風が激しく、洗濯物が干せなかったり、落ちるおそれのある物は置くことができない可能性が高いです。

エレベータで時間がかかる

エレベーターに乗るまでに待たされること、最上階やエントランスの階まで行くのに時間がかかることがあります。

また、最上階だと、他の人が乗り降りすることも多く、各階で止まるので、+で時間がかかることも多々ありました。

朝の忙しい時間などは、ストレスを感じる恐れがあります。

地震の時に揺れやすい

タワーマンションは一般的なマンションよりも地震対策ができている物件が大半ですが、高層階だと揺れやすいです。

これは、建物によっては地震が起きた時にポキっと折れないように、あえて弾力性を持たせた作りになっているからです。

私は感じませんでしたが、タワーマンションの上層部に住んでいる方の中には「強風が吹いただけで揺れる感じがある」と言っている人もいました。

1-4. 最上階価格で賃料は上乗せされている

最上階というだけで賃料が上乗せされているケースは非常に多いです。

参考までに過去の中古物件、賃貸物件の「最上階の部屋」と、似た間取りの部屋を比較しました。

グランドミレーニア(東京都池袋)の中古価格

ほぼ同じ広さの2LDKの物件で、下記のように2倍近い差が出ています。

31階(最上階)15000万円2LDK56.13m2
11階8480万円2LDK54.84m2

ラ・トゥール千代田(東京都池袋)の賃料

最上階の部屋は、24階の部屋よりも狭いですが、毎月の家賃が3万円高いです。

32階(最上階)60万円/月2LDK89.9m2
24階57万円/月2LDK95.6m2

最上階だから若干グレードが高い可能性もありますが、このように価格は「最上階価格」で、釣り上げられている可能性も高いです。

1-5. 購入時は固定資産税が高い

購入時の注意点として固定資産税が高くなることがデメリットです。

従来は、部屋の広さが同じであれば、どの階数でも同じだけの固定資産税がかかりましたが、平成29年に法律が改定され、1階上がるごとに税負担も上がるようになりました。

購入時は必ず固定資産税を確認しておきましょう。

2. タワーマンション最上階のメリット

では、最上階には住むべきではない?と疑問に持つ方もいるかもしれませんが、最上階にもメリットはあります。

先ほどの注意点を把握した上で、メリットに魅力を感じるのであれば、最上階を検討しても良いです。

2-1. 高いステータス性

タワーマンションは階層が高ければ高いほどハイステータスと考える人が多いです。

エレベーターで他の住民と一緒になっても気後れすることはありませんし、知人などを招くときも「最上階なんだ!すごい!」と最上階という事実がプラスになりやすいです。

2-2. プライバシーが保たれる

最上階になると、周囲からほとんど見えなくなるため、カーテンをしなくても問題なく生活できる可能性が高いです。

また、階層ごとにオートロックが分かれていたり、居住階以外ではエレベーターが止まらないマンションも多く、住民が少なくなる可能性の高い最上階はプライベートな空間になりやすいです。

2-3. 音に悩まされにくい

タワーマンションでも騒音に悩んでいる人はたくさんいますが、最上階は最も騒音に悩みにくいです。

  • 部屋グレードが高くなり、壁などが厚い可能性がある
  • 上の階の住民がいないので足音に悩まない
  • 地上から最も離れているので、電車や道路などの騒音が遠い

2-4. 虫が出にくい

最上階の高さになると、蚊などの虫が上がってこないため、網戸なしで窓を開放しても問題ありませんでした。

ただし、配水管を伝ってゴキブリが出る可能性、エレベーターで蚊が運ばれてくる可能性もあるので、100%虫が出ないわけではありません。

3. タワーマンションの最上階に住むべきではない?

メリット・デメリットを踏まえるとタワーマンションは、

最上階の落とし穴を熟知した上で、予算に見合っていれば検討の価値がありです。

ただし、賃料・購入費は高くなりがちですので、後悔しないために、他のフロアも合わせてしっかり検討しましょう。

3-1. ペントハウス仕様になっていないものは要注意

「最上階だから」と価格が釣り上げられているものの、内装が他のフロアと変わらないものは注意しましょう。

そういったマンションの場合、最上階の価値は、「上の階の住民の音が気にならない」くらいで、コスパがイマイチなことが多いです。

最上階から1~5階下の部屋でも住み心地は変わらないことが多いので、価格と質に特に注意しましょう。

3-2. その価格でもう少しグレードの高い家に住める?

先ほどの注意点にもある通り、「最上階であること」自体の価値は多くの人にとってそれほど高くはありません。そのため、他のマンションの中~高階層も合わせて検討することがおすすめです。

「階数によるグレードの差」よりも「マンションのグレードの差」の方が差を感じやすいです。

最上階だからといって割高になっているようなら、「もうワンランク上のタワーマンション」の中階層も検討すべきです。

3-3. 一番人気なのは10~19階

実はタワーマンションで最も人気なのは、10~19階の中階層です。

高階層では先ほどのデメリットがありますが、低階層には下記のデメリットがあります。

  • 近くに他のビルがあると、眺望や日射に期待できない
  • 外や近隣のビルから部屋の中が見えるリスクがある
  • 人によっては上層階の人に負い目を感じる

こういった低階層の弱み、先ほどの高階層の悩みが最も和らぐのが、10~19階で、今一番人気を集めています

4. 失敗しないタワーマンションの選び方

タワーマンションは購入の場合も賃貸の場合も一般のマンションよりは高い買い物になります。

フロアの観点以外にも、契約してから後悔しないように、下記の観点を意識しましょう。

4-1. 共通して気をつけるべき4つのこと

購入する方も、賃貸の方もマンション選びで後悔しないために、下記の4つは必ず行いましょう。

内覧をしっかり行うこと

ぱっと見の部屋のイメージだけで決めないようにしましょう。

下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内覧時確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
小中学校からの距離
今の生活で便利に感じている施設(クリーニングなど)を事前に書き出し、チェックする
マンションの共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
コンシェルジュの有無、時間、サービスの内容
エレベーターの台数や待ち時間
ゴミ捨て場は各フロアにあるか、24時間出せるか
マンションの住人はストレスなく同じマンションに住めそうな人か
部屋眺望・日当たりは良いか/再開発などで悪化しないか
高速道路や電車の騒音はないか
収納スペースは十分にあるか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)
洗濯物は干せそうか

共用施設を精査すること

あなたの欲しい共用施設が付いているかは、必ず確認、整理すべきです。

ただ、共用施設が豊富、は一見メリットですが、デメリットでもあります。

共用施設がタワーマンションの魅力一つではありますが、共益費や賃料が上がる傾向にあるので、使わない共用施設は共益費の「払い損」につながります。

自分に必要ない共用施設はどれくらいあるか、費用を考慮した時にコスパはどうかも判断材料にしましょう。

必ず複数の物件を見ること

タワーマンションに済んだことがない方は、複数の物件を内覧した上で決定するといいでしょう。

同じエリア、同じ条件の物件を多くチェックできれば物件ごとのデメリットや相場がわかってくるはずです。

必ず3棟以上の物件をここまでの観点含め、確かめるようにしましょう。

マンションの住人の口コミを必ず見ておくこと

「思いの外、小学校から遠い」「周辺のスーパーまでの道のりが不便」など、住まなければわからない物件のデメリットはこの他にもたくさんあるはずです。

そのため、マンションの住人の口コミを見れる下記のようなサービスで、興味のあるマンションに付いて住民の声を確認しておきましょう。

おすすめサイト:マンションノート

マンションノート」は、100万件以上の口コミが投稿される、日本最大級のマンション口コミサイトです。

今住んでいるマンションの口コミを投稿すれば、無料で口コミを見ることができます。

4-2. 購入して後悔しないために

タワーマンションを購入した後に、上記のデメリットなどで後悔したら、取り返しがつきません。

「いいかも!」と思った物件もすぐに飛びつくのではなく、賃貸以上に上記および下記のポイントに注意して購入を検討しましょう。

迷うのであれば、1回賃貸で住んでみるのもおすすめです。

トータルコストで考えること

タワーマンションを購入した後も「管理費」「修繕費」はかかってきます。また「ローンの利息」も、「固定資産税」などもかかります。

特に修繕費に関しては、より多くの人が興味を持つようにあえて抑えて募集をしているケースがあります。そんなパターンだといざ修繕が必要な時に、修繕費が足りず、思わぬ出費を強いられます。

最上階で注意すべき固定資産税に加え、「修繕費」も適正かどうかも踏まえて、トータルコストで考えましょう。

タワーマンションの購入時かかる主な費用

  • 物件価格
  • 仲介手数料
  • 火災保険料
  • 登記費用・登録免許税
  • 固定資産税
  • 不動産取得税
  • ローン事務手数料
  • 毎月の管理費・修繕費

上記は一例ですが、購入費用以外にも様々な名目でお金がかかります。初期費用、毎月支払う費用をしっかりシミュレーションした上で購入しましょう。

様々なマンションを紹介する業者に相談しながら決めるのがベスト

特定のタワーマンションのみを扱っている会社に相談すると、デメリットを隠されたり、他社のマンションを教えてくれません。

そのため、複数のタワーマンションを公平に扱っている会社に相談するのがおすすめです。

  • どの業者のマンションも中立に扱っているか
  • 営業をしないと公言しているか
  • 無料で相談だけでもできるか
  • 大手企業が運営している

の4点でおすすめ業者を出すとすると、下記の2社がおすすめです。

中古で検討している方は「LIFULL 」、新築で検討している方はどちらにも話を聞きに行き、担当者や提案内容が良さそうな方を選ぶのがおすすめです。

4-3. 賃貸して後悔しないために

賃貸であれば、購入よりも慎重になる必要はありません。

ただし、短期間の引っ越しは余計な出費の元ですので、少なくとも2年住むことを前提に複数物件を比較・検討することをおすすめします。

賃貸のタワーマンションを探す際は、「SUUMO」「HOME’S」などの大手のポータルサイトを使いましょう。

ポータルサイトがおすすめな理由

ポータルサイトとは、下記のように、各不動産会社が、自社で扱う物件を掲載しているものです。

あなたが物件①に興味を持てば不動産会社Aに問い合わせることになります。

タワーマンションの場合、下記のように部屋ごとに扱っている不動産会社が違うということもあり、それらをまとめて見れるため、より理想の物件を調べやすいです。

※田町駅の某タワーマンションの空室一覧(抜粋)

1つの物件を問い合わせれば、同じ条件の物件を紹介してくれるケースが多いです。上記のポータルサイトに掲載のない物件も出てくるケースも多いので、よりたくさんの会社に問い合わせることがおすすめです。

1件でも多くの物件を見て、後悔しない部屋選びをしましょう。

絞り込んで効率よく検索を

ポータルサイトはタワーマンション 以外の物件も豊富に掲載されているためタワーマンションだけを絞って効率よく検索しましょう。

SUUMO」も「HOME’S」もエリアを絞った上で詳細条件選択欄の「その他」の中の「タワーマンション」にチェックすれば絞り込み可能です。

5. おすすめなタワーマンションの最上階物件3選

先ほども紹介した通り、最上階だからといって特別な作りになっていないタワーマンションはもったいないのですが、ごく一部のタワーマンションに関しては、最上階が特別な作りになっています。

下記の3物件に関しては、最上階がワンランク上の作りになっていて、特別感があり、最上階を検討する方におすすめです。

  • セントラルパークタワー・ラ・トゥール新宿(44階)
  • ザ・六本木東京(39階)
  • ラ・トゥール渋谷(25階)

正直、これらのように、最上階が特別な作りになっている物件は多くはありません。

特別な作りでないのであれば、最上階にこだわらず、「SUUMO」「HOME’S」などで幅広い条件で探すことをおすすめします。

5-1.  セントラルパークタワー・ラ・トゥール新宿(44階)

引用:三井の賃貸

セントラルパークタワー・ラ・トゥール新宿」は、住友不動産が手がける、地上44階の高級賃貸タワーマンションで、最上階はラグジュアリーな作りになっています。

200平方メートルを超え、天井も高く、ゆったりした作りです。

引用:三井の賃貸

フィットネスなど共用施設も充実した新宿でもトップクラスのラグジュアリーマンションです。

過去に募集のあった部屋の例

間取り階数面積家賃(管理費)敷金/礼金
1SLDK44(最上階)202.51㎡123万円(-)3ヶ月/0ヶ月
2LDK2477.39㎡37万円(-)1ヶ月/1ヶ月

アクセス

  • 都庁前駅:徒歩5分
  • 西新宿駅:徒歩6分
  • 新宿駅:徒歩14分

こちらの物件は「SUUMO」「HOME’S」に掲載があります。これらの大手賃貸情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

5-2.ザ・六本木東京(39階)

引用:三井の賃貸

「ザ・六本木東京」は、三井不動産レジデンシャルリースが手がける高級マンションで、地上39階地下1階建、611戸として六本木に建てられました。

最上階には3LDK+豊富な収納の広い部屋があり、他の階よりもグレードが高いです。

ザ・六本木東京の部屋

引用:三井の賃貸

六本木という好立地、コンシェルジュなどのサービスが手厚い高級マンションです。ステータス性を求める方におすすめの物件です。

過去に募集のあった部屋の例

間取り階数面積家賃(管理費)敷金/礼金
3LDK39(最上階)160.33㎡150万円(-)2ヶ月/1ヶ月
2LDK3383.83㎡58万円(-)2ヶ月/2ヶ月
2LDK2296.06㎡67万円(-)2ヶ月/2ヶ月
3LDK2289.32㎡59.8万円(-)2ヶ月/1ヶ月
3LDK3596.42㎡69万円(-)2ヶ月/1ヶ月
3LDK3598.18㎡63万円(-)2ヶ月/1ヶ月

* スーペリアレジデンス

アクセス

  • 六本木駅(日比谷線・都営大江戸線)・・・徒歩4分
  • 六本木一丁目駅(南北線)・・・徒歩5分

こちらの物件は「SUUMO」「HOME’S」に掲載があります。これらの大手賃貸情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

5-3. ラ・トゥール渋谷(25階)

引用:住友不動産

「ラ・トゥール渋谷」は、住友不動産が手がける高級マンションで、地上25階地下3階建ての渋谷エリアで最高ランクのタワーマンションです。

最上階の部屋は250㎡を超え、下記のように圧倒的にラグジュアリーな内装になっています。

引用:三井の賃貸

まさに最上級を希望する方におすすめの物件です。

過去に募集のあった部屋の例

間取り階数面積家賃(管理費)敷金/礼金
2LDK25(最上階)256.42㎡390万円(-)3ヶ月/-
2LDK2091.9㎡75万円(-)3ヶ月/-

* スーペリアレジデンス

アクセス

  • 渋谷駅(JR線)・・・徒歩7分
  • 表参道駅(銀座線・千代田線)・・・徒歩10分

こちらの物件は「SUUMO」「HOME’S」に掲載があります。これらの大手賃貸情報サイトを使って検索し、最新情報をチェックしましょう。

6. まとめ

タワーマンションの最上階に関して、注意点やおすすめの選び方を紹介してきましたがいかがでしたか?

タワーマンションの最上階には下記のような注意点があり、100%満足できるとは限りません。

タワマン最上階の落とし穴

  • 最上階でもグレードが高くないマンションが多い
  • 景色は3日で飽きる
  • 最上階だからこそ面倒なことが多い
  • 最上階価格で賃料は上乗せされている
  • 購入時は固定資産税も高い

きちんと他の部屋も内覧をした上で、賃料・価格に見合う物件かどうか判断した上で契約するようにしましょう。

あなたが最高の物件に出会えることを心から祈っています。

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