タワーマンションの低階層のメリットと実際に住んでわかった問題点

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「タワーマンションで低階層に住むのってどうなの?」「何か問題はない?」など、タワーマンションであえて低階層に住むのはどうなのか気になりませんか?

低階層、高階層の両方に住んだ経験から言うと、タワーマンションの低階層は非常にいい選択で、デメリットが気にならなければおすすめです。

このページでは、過去に3つのタワーマンションに住み、仕事でも不動産会社で勤務していた筆者が、以下の流れで、タワーマンションの低階層に住むメリット・デメリットを紹介していきます。

  1. 「タワーマンションの低階層」がおすすめな2つの理由
  2. タワーマンションの低階層4つの注意点
  3. 住んでわかった、低階層がおすすめな人
  4. タワーマンションで後悔しないために気をつけるべき事
  5. 低階層タワーマンションを好条件で売る2つのポイント

実際に住まなければわからない観点も織り交ぜて徹底的に解説しますので、最後まで読めば後悔しない選択ができるでしょう。

1. 「タワーマンションの低階層」がおすすめな2つの理由

私は過去に下記のタワーマンションに住んだ事があります。

  • 東京都中央区のタワーマンション44F(約2年)
  • 東京都港区のタワーマンション23F(約2年)
  • 東京都目黒区のタワーマンション5F(約1年)

また、今は現場を退いていますが、賃貸マンションの仲介で、案内した物件は500を超えます。

その経験から言うと、タワーマンションの低階層は非常にいい選択で、多くの人におすすめできます。

理由は下記の2点です。

  • タワーマンションならではの恩恵を受けられる
  • タワーマンションのデメリットが気になりにくい

以上の理由から、人によっては普通のマンションに住んだり、タワーマンションの高階層に住むよりもおすすめです。主に9階以下を「低階層」と定義して解説します。

理由1. タワーマンションならではの恩恵を受けられる

同じ低階層でも、普通のマンションではなく、あえて「タワーマンション」の低階層を選ぶことで、タワーマンションならではの下記のメリットを受けられます。

  • 周辺環境の利便性が高い
  • セキュリティ性が高い
  • ゴージャスなエントランスや内装
  • 耐震性・防音性に優れる
  • 建物内に便利な施設が充実
  • コンシェルジュサービスが便利

また、これらの理由から、通常のマンションよりも賃貸としても貸し出しやすく、購入して売る時も値崩れがしにくいのも魅力です。

周辺環境の利便性が高い

周辺にスーパーやコンビニ、病院などがあり、便利なタワーマンションが多いです。

1000戸を超えるようなマンションもあり、そういったマンションだとマンションの周辺が小さな町のようになります。何かあっても家の周辺で完結することが多かったです。

また、比較的大きな駅からアクセスがいいところに作られているので、駅からも近いマンションが多いです。

セキュリティ性が高い

セキュリティ性もタワーマンションの魅力の一つです。

まずオートロックが複数あるので、関係者以外の人が入りにくいです。マンションによっては各階に止まるために鍵が必要など、他のフロアの住人も自分のフロアに来ることがないようになっています。

低階層の場合は、外から部屋の中が見えてしまうリスクはありますが、物理的な侵入は他のフロアと同様、難しくなっています。

ゴージャスなエントランスや内装

タワーマンションの特徴として、エントランスや廊下などが豪華に作られていることが多いです。

「東京ミッドタウン・レジデンシィズ」のエントランス例

引用:三井の賃貸

エントランスが豪華なので、低階層であってもステータスは非常に高い印象を与えるため、知人などを自信を持って呼ぶことができます。

耐震性・防音性に優れる

巨大な建物の分、耐震性・耐火性はしっかりしている物件が多いので、通常のマンション以上に安心して生活できます。

火事になった場合もスプリンクラーや防火シャッターがあるので、普通のマンション以上に安心です。

また、構造がしっかりしている分、防音性も優れている物件が多いです。過去の3部屋とも周りの音が気になったことはありませんし、多少騒いでしまっても、周囲と何かトラブルになったことはありませんでした。

また、低階層ですぐ下の階が共用施設、という場合は、多少ドタバタしても苦情はより来にくいので暮らしやすさは増します。

建物内に便利な施設が充実

おしゃれなエントランスだけではなく、建物内に、スパやジム、ラウンジなどの施設が充実しているのもタワーマンションのメリットで、低階層の方でもこれらが利用可能です。

例えば、下記のような施設が付いています。

  • フィットネス
  • ラウンジ
  • プール
  • スパ、サウナ
  • バー
  • 展望室
  • キッズルーム
  • 来客用の宿泊スペース

特に、ラウンジは高階層に設置されているマンションが多く、高階層からの景色を見たくなったら、ラウンジに行けばいつでも楽しめます。

「DEUX TOURS」のラウンジ例

引用:住友不動産

コンシェルジュサービスが便利

また、フロントにコンシェルジュが駐在しているマンションもあり、階数に関係なく利用できます。

コンシェルジュ

コンシェルジュはマンションのエントランス周辺で下記のようなサービスをしてくれます。

  • クリーニングサービス
  • 宅配便発送サービス
  • タクシー配車サービス
  • ケータリングやハウスキーピングなどの業者の紹介
  • ハイヤーの手配
  • 傘や切手、電球などの販売

特に、クリーニングなどは便利で、マンション内でクリーニングの預け入れ、受け取りが可能です。

理由2. タワーマンションのデメリットが気になりにくい

また、タワーマンションにはデメリットがいくつかありますが、低階層であれば下記のデメリットは気になりにくいです。

  • 賃料、購入費用が高くなりがち
  • エレベータで時間がかかることがある
  • ベランダに物が干せない、物が置けない
  • 地震の時に揺れやすい

タワマンのデメリット①賃料、購入費用が高くなりがち

タワーマンションは、内装および共有施設が充実していたり、立地がいいなど好条件な物件が多く、物件の価格や賃料は高くなりがちです。

ただ、低階層であれば、高階層ほど価格は高くないことも多く、コンパクトな部屋も多い傾向なので、比較的手の届きやすい物件を見つけやすいです。

東京カンテイのデータ」によると、2015年~2020年における、30~39階の新築タワーマンションの平均坪単価は下記のようになり、階数が低いほど安いことがわかります。

所在階平均坪単価(万円)9階以下を100とすると
9階以下332.5100.0
10~19階361.3108.6
20~29階381.2114.6
30~39階430.8129.5

固定資産税も安くなった

マンションを購入すると、固定資産税がかかりますが、低階層の方の固定資産税は上層階の方より割安になります。

従来は、部屋の広さが同じであれば、同じだけの固定資産税がかかりましたが、平成29年に法律が改定され、1階下がるごとに税負担も下がるようになりました。

タワマンのデメリット②エレベータで時間がかかることがある

タワーマンションのデメリットの一つが、エレベーターで時間がかかることです。

高階層だと、住居のあるフロアから玄関まで降りようとする時に、各階で乗る人がいるとその度に止まらなければならず、時間がかかります。

低階層であれば、エレベーターの時間がそもそも短く、こういった他の人の乗り降りにかかる無駄な時間を短縮できます。

最悪、階段でも移動できる

また、最悪階段で移動しても問題ないのが低階層のいいところです。

地震や停電などでエレベーターが止まった場合も階段で上り下りできるので、何かあった場合も安全です。

タワマンのデメリット③ ベランダに物が干せない、物が置けない

過去に住んだ高層階の部屋(23階、44階の部屋)は、ベランダの強風が激しく、洗濯物が干せなかったり、落ちるおそれのある物は置くことができませんでした。

ですが、低階層であれば、普通のマンションと同様に、物を置いたり洗濯物を干すことができます。5階の部屋に住んでいた際は、洗濯物を干したり、植物を育てたりしていました。

タワマンのデメリット④地震の時に揺れやすい

タワーマンションは一般的なマンションよりも地震対策ができている物件が大半ですが、高層階だと揺れやすいことが多いです。

これは、建物によっては地震が起きた時にポキっと折れないように、あえて弾力性を持たせた作りになっているからです。

しかし、低階層であれば高階層よりも揺れにくいです。5階に住んでいた際は、地震はほとんど気になりませんでした。

2. タワーマンションの低階層4つの注意点

ただし、いいことだけではありません。実際に住んで、低階層のデメリットだと思うこともありました。

下記のような点を理解して、納得できた場合にのみ低階層はおすすめです。

人によっては気にならないことだったり、マンションの選び方次第でなんとかなるものです。

2-1. タワーマンションならではの眺望が見えない

タワーマンションの魅力の一つがその眺望と言う人も多いです。

高階層であれば、下記のような景色を毎日楽しむことができます。

「芝浦アイランドブルームタワー」からの景色(一例)

引用:三井の賃貸

低階層だと、ここまでの景色は期待できません。

さらに、タワーマンションは、立地がいい分、周辺に高いビルがあるケースも多く、そういったマンションだと日当たりが悪い可能性があります。

実際眺望って大事なの?

44階の景色がいいところに住んだことがありますが、景色自体は1週間で慣れてしまいます。

たまに疲れた時に、ぼーっと見たりする程度、あとは来客時のディスプレイとしての役割が大きかったです。

展望ラウンジなどが用意されているマンションなら、自分の部屋から見えることの意味は薄いと思います。

2-2. 周辺から見える可能性がある

タワーマンションのもう一つのメリットがセキュリティ性で、高階層であれば周りから見えにくいので、カーテンを閉めずに生活しても問題ありません。

一方、低階層だと周辺のビルから見えるリスクが上がるため、内覧時などによく確認しておく必要があります。

2-3. 階層に格差を感じる人もいる

私は住んでいてあまり感じなかったのですが、人によっては階数で格差を感じることもあるようです。

低層階の方の中にはエレベーターでボタンを押す際に格差を感じる人もいますし、中には階数でマウンティングをする住民もいます。

業界の噂だと、上の階から降りてきたエレベーターを止めない、などという暗黙のルールもあるマンションもあるようです。

見栄っ張りで、とにかくステータスを、という方は、マンション内でのヒエラルキー(階層)も視野に入れて検討しましょう。

2-4. その他、高階層のメリットは半減

そのほか、高層階の部屋ほど下記のメリットはありますが、低階層であればあるほどこのメリットを感じにくいです。

  • 虫が出ないので網戸をつけずに生活できる
  • 周辺の音が気になりにくい

これらは、10階以上になれば、メリットを感じられる傾向にありますが、低階層だと普通のマンションとほとんど変わりません。

3. 住んでわかった、低階層がおすすめな人

以上のようにまとめましたが、下記にすべて当てはまる方は、低階層でも問題なく、むしろ満足できるでしょう。

  • 景色にそこまで魅力を感じない
  • 上層階の人の存在が気にならない
  • 内覧などで周辺から部屋が見えそうか/周辺の騒音を確かめられる
  • 網戸をすることにためらいがない、もしくは窓をあまり開けない

上記のような方は、低階層に住むことで、タワーマンションの恩恵を十分に受けられ、また、タワーマンションのデメリットをあまり感じず暮らせます。

ぜひ、「低階層」という選択を前向きに検討ましょう。

私もタワーマンションの5階に生活していた際は、ほとんど上記のデメリットを感じず、むしろいいことしか見えなかったです。高階層を経験して、最後に行き着いたのが5階の部屋でした。

当てはまらなければ、高階層を検討しよう

ただし、上記の中でどれかが気になった方は、低階層は避けておいたほうが後悔しにくいです。

改めて高階層であればあるだけ、下記のようなメリットがあります。

  • 眺望がいい
  • マンション内での階層を気にしなくていい
  • セキュリティがより高い
  • 周辺の音が聞こえない
  • 虫が出にくい

10階以上の部屋であれば、先ほどの懸念点はどれも和らぐはずです。

最大の懸念点は価格かと思いまますが、高階層でも価格や賃料が高い部屋ばかりではなく、コスパのいい穴場物件もあります。

ぜひたくさんの物件情報をチェックして、穴場物件を探しましょう!

人気なのは10~19階?

SUUMOのアンケート」によると、住みたい階数で、10~14階が1位、15~19階も3位と非常に人気です。

上記のようなメリット・デメリットを考慮した人から好評ですので、決めきれない、という方は低階層よりも少し高い、10~19階を検討してみましょう。

あえて絞らずに検討するのもおすすめ

マンションの部屋はいくら検討しても基本的に無料ですから、低階層、高階層をあえて絞らず、合わせて検討してみるのもおすすめです。

「低階層でもゴージャス感が伝わってくる」「高階層の景色は絶対条件!」など、実際に内覧をすると、新たな価値観が出てきます。

特に、いまいち決めきれないと言う方は、あえて階層で絞らずに、幅広い選択肢で物件探しをしてみましょう。

また、高階層、低階層という観点以外にも、後悔しないために知っておくべきことがありますので、次の章で解説します。

4. タワーマンションで後悔しないために気をつけるべき事

タワーマンションは購入の場合も、賃貸の場合も一般のマンションよりは高い買い物になります。

「低階層はどうなのか」という観点以外にも、契約してから後悔しないように、下記の観点も意識しましょう。

4-1. 共通して気をつけるべき4つのこと

購入する方も、賃貸の方もマンション選びで後悔しないために、下記の4つは必ず行いましょう。

内覧をしっかり行うこと

ぱっと見の部屋のイメージだけで決めないようにしましょう。

下記は住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じる人が多い観点ですので、内覧時確認しましょう。

周辺環境駅から実際に歩いてみる(電車のホームからどのくらいの距離か確認)
小中学校からの距離
今の生活で便利に感じている施設(クリーニングなど)を事前に書き出し、チェックする
マンションの共用部エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか
コンシェルジュの有無、時間、サービスの内容
エレベーターの台数や待ち時間
ゴミ捨て場は各フロアにあるか、24時間出せるか
マンションの住人はストレスなく同じマンションに住めそうな人か
部屋周辺から部屋の中が見えないか
眺望・日当たりは良いか/再開発などで悪化しないか
高速道路や電車の騒音はないか
収納スペースは十分にあるか
壁が薄くないか(軽く叩いてみる)
洗濯物は干せそうか

共用施設を精査すること

あなたの欲しい共用施設が付いているかは、必ず確認、整理すべきです。

ただ、共用施設が豊富、は一見メリットですが、デメリットでもあります。

共用施設がタワーマンションの魅力一つではありますが、共益費や賃料が上がる傾向にあるので、使わない共用施設は共益費の「払い損」につながります。

自分に必要ない共用施設はどれくらいあるか、費用を考慮した時にコスパはどうかも判断材料にしましょう。

必ず複数の物件を見ること

タワーマンションに済んだことがない方は、複数の物件を内覧した上で決定するといいでしょう。

同じエリア、同じ条件の物件を多くチェックできれば物件ごとのデメリットや相場がわかってくるはずです。

必ず3棟以上の物件をここまでの観点含め、確かめるようにしましょう。

マンションの住人の口コミを必ず見ておくこと

「思いの外、小学校から遠い」「周辺のスーパーまでの道のりが不便」など、住まなければわからない物件のデメリットはこの他にもたくさんあるはずです。

そのため、マンションの住人の口コミを見れる下記のようなサービスで、興味のあるマンションに付いて住民の声を確認しておきましょう。

おすすめサイト:マンションノート

マンションノート」は、100万件以上の口コミが投稿される、日本最大級のマンション口コミサイトです。

今住んでいるマンションの口コミを投稿すれば、無料で口コミを見ることができます。

4-2. 購入して後悔しないために

タワーマンションを購入した後に、上記のデメリットなどで後悔したら、取り返しがつきません。

「いいかも!」と思った物件もすぐに飛びつくのではなく、賃貸以上に上記および下記のポイントに注意して購入を検討しましょう。

迷うのであれば、1回賃貸で住んでみるのもおすすめです。

トータルコストで考えること

タワーマンションを購入した後も「管理費」「修繕費」はかかってきます。また「ローンの利息」も、「固定資産税」などもかかります。

特に修繕費に関しては、より多くの人が興味を持つようにあえて抑えて募集をしているケースがあります。そんなパターンだといざ修繕が必要な時に、修繕費が足りず、思わぬ出費を強いられます。

修繕費は適正かどうかも踏まえて、トータルコストで考えましょう。

タワーマンションの購入時かかる主な費用

  • 物件価格
  • 仲介手数料
  • 火災保険料
  • 登記費用・登録免許税
  • 固定資産税
  • 不動産取得税
  • ローン事務手数料
  • 毎月の管理費・修繕費

上記は一例ですが、購入費用以外にも様々な名目でお金がかかります。初期費用、毎月支払う費用をしっかりシミュレーションした上で購入しましょう。

様々なマンションを紹介する業者に相談しながら決めるのがベスト

特定のタワーマンションのみを扱っている会社に相談すると、デメリットを隠されたり、他社のマンションを教えてくれません。

そのため、複数のタワーマンションを公平に扱っている会社に相談するのがおすすめです。

  • どの業者のマンションも中立に扱っているか
  • 営業をしないと公言しているか
  • 無料で相談だけでもできるか
  • 大手企業が運営している

の4点でおすすめ業者を出すとすると、下記の2社がおすすめです。

中古で検討している方は「LIFULL 」、新築で検討している方はどちらにも話を聞きに行き、担当者や提案内容が良さそうな方を選ぶのがおすすめです。

4-3. 賃貸して後悔しないために

賃貸であれば、購入よりも慎重になる必要はありません。

ただし、短期間の引っ越しは余計な出費の元ですので、少なくとも2年住むことを前提に複数物件を比較・検討することをおすすめします。

賃貸のタワーマンションを探す際は、「SUUMO」「HOME’S」などの大手のポータルサイトを使いましょう。

ポータルサイトがおすすめな理由

ポータルサイトとは、下記のように、各不動産会社が、自社で扱う物件を掲載しているものです。

あなたが物件①に興味を持てば不動産会社Aに問い合わせることになります。

タワーマンションの場合、下記のように部屋ごとに扱っている不動産会社が違うということもあり、それらをまとめて見れるため、より理想の物件を調べやすいです。

※田町駅の某タワーマンションの空室一覧(抜粋)

1つの物件を問い合わせれば、同じ条件の物件を紹介してくれるケースが多いです。上記のポータルサイトに掲載のない物件も出てくるケースも多いので、よりたくさんの会社に問い合わせることがおすすめです。

1件でも多くの物件を見て、後悔しない部屋選びをしましょう。

絞り込んで効率よく検索を

ポータルサイトはタワーマンション 以外の物件も豊富に掲載されているためタワーマンションだけを絞って効率よく検索しましょう。

SUUMO」も「HOME’S」もエリアを絞った上で詳細条件選択欄の「その他」の中の「タワーマンション」にチェックすれば絞り込み可能です。

5.  低階層タワーマンションを好条件で売る2つのポイント

ここからは、すでに低階層のタワーマンションを持っていて、売りたいという方に向けて解説をしていきます。

タワーマンションの低階層の部屋は、上層階と比べて売りにくいと言われがちですが、少しでもいい条件で売るためには、下記の2つを意識することが大切です。

  • 「仲介手数料」を抑えつつ、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼する
  • 賢く見積もり査定を取り、「売出し価格を高く」する

マンション売却の中で、最も大きな金額を占める重要な費用が「仲介手数料」です。

仲介手数料は、不動産業者や交渉によっても変わってきますが、宅建業法により上限額が決められており、ほとんどの業者がその上限で料金設定しています。

宅建行法に基づく、仲介手数料の上限額は以下の通りです。

宅建業法に基づく仲介手数料の上限額
「売買価格」 × 3% + 6万円 + 消費税
売買価格3,000万円(消費税8%)の場合103万6800円

売り主にとっての利益を最大化するためには、この「仲介手数料」を抑えながら、「売出し価格を高く」して、それでも買い主を見つけて来れる力のある仲介業者に依頼することが最も大切です。

5-1. 仲介手数料を安く抑えるために

前述の通り、仲介手数料は、何も言わなければほとんどの業者で上限価格設定されているため、必ず複数社比較しながら安くしてもらうよう交渉することが大切です。

交渉によっては、通常3%のところを2%で引き受けてもらえるといったようなケースも多く、仮に売却価格3,000万円の物件であればそれだけで税込み32.4万円も費用を抑えることができます。

そのため、まずは無料一括査定サービス等を活用して、複数の業者に売却価格の査定と共に媒介条件の提示をお願いするようにしましょう。

無料一括査定ならここがおすすめ

不動産売却「HOME4U」の公式ページ

不動産売却の無料一括査定サービスはたくさんありますが、運営会社の信用度や参加企業群の優良度から見ても、NTTデータスマートソーシングが運営する『HOME4U』が圧倒的におすすめです。

HOME4U』は、数ある不動産無料一括査定サービスの中でも最も老舗で16年の歴史と累計20万件以上の実績があります。また、NTTデータグループ企業が運営している点からも信用度が圧倒的です。

5-2. 売出し価格を高くするために

結論から言うと、複数社から査定を取り、最も高い査定額(場合によってはそれ以上の価格)を基準に、その価格で売出す前提での条件をそれぞれの業者と交渉することが必須です。

物件の売出し価格は、売り主に決定権があるため、ある程度自分で決めることができます。

ただし、仲介業者は媒介契約を結ぶと買い主を見つる努力をする義務が発生するため、自分の実力以上の仕事や条件が割に合わない仕事は受けません

仲介業者からすると、「できるだけ条件の良い物件を相場より安く仲介することで、早く簡単に仕事が回せる」というメリットがあり、自分たちが無理なくまとめられる価格でしか査定しないという裏事情もあります。

そのため、必ず複数社から査定を取ると共に自身でも相場を調べ、最低でも最高査定額(それが腑に落ちない場合には自身で調べた価格)を基準にそれぞれの業者と交渉するようにしましょう。

タワーマンション低階層の強みを意識しよう

タワーマンションの低階層は売りにくいとされがちですが、タワーマンション低階層ならではの下記のようなメリットがあります。

  • 固定資産税が安い
  • 好立地で、周辺環境もいい
  • コスパよくタワーマンションの設備が使える
  • エレベーターや強風などのタワーマンションのデメリットが出にくい

弱気にならず、複数の業者に見積もりを出し、適正に評価してくれるところ、上記のような強みを理解してくれる業者に依頼しましょう。

まずは、『HOME4U』に見積もりを出すところからで構いませんが、より具体的なマンション売却のコツを「マンションを高く売るために最も大切なポイント・ノウハウ全集」にまとめています。少しでも高く売りたい方は、目を通しておきましょう。

6. まとめ

タワーマンションの低階層について、メリット・デメリットを紹介してきましたがいかがでしたか?

高階層にも、低階層にも住んだ経験から言うと、下記の理由で、低階層は非常にいい選択肢です。

  • タワーマンションならではの恩恵を受けられる
  • タワーマンションのデメリットが気になりにくい

低階層だからと嫌がらず、高階層とも合わせて検討し、あなたにとってベストな家選びをしていきましょう。

また、階層以外のこのページで紹介した観点もしっかり意識して、選んでいきましょう。購入の場合は「LIFULL 」などの購入窓口、賃貸の場合は「SUUMO」などのポータルサイトを利用することで、より幅広い選択肢を得られます。

このページがあなたのお家選びのお役に立てることを心から祈っています。

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